忻州凤凰购物中心商业管理公司筹备流程(共7页)

1、山 西 泽 北 企 业（商 业）管 理 公 司 工 作 流 程 及 时 间 忻 州 凤 凰 广 场 项 目 筹 备 忻州凤凰(fnghung)广场项目(xingm)筹备工作流程及时间(shjin) 山西泽北商业根据忻州凤凰广场项目现状况结合忻州百货业态分布我公司建议该项目分若干工作阶段协力完成，以达到商场正常运营启动。项目现需要经营立项转换公司性质或更改、新增合作关系以达到合法经营、守法经营的百货公司从而降低公司运营成本、合理收费、增加信任度。故我公司计划从进驻项目地开始利用4-5个月时间完成一阶段到四阶段项目主体策划思路。第一阶段：筹备期及准备阶段1.项目立项，主要是以我公司为主体进驻项目（

2、初期项目的立体定位、业态、分布、品类）2.获得立项资料和原有主力店合作信息（开发商现进行的项目对接进行分析和洽谈）3.协助项目完成商业主体公司的机制及营业执照的变更及增项4.组织对城市综合水平实地考察和调研(忻州商业百货品类、配套、价格、客流、消费层).5.规划(概念)方案解读第二阶段：初期市调及项目研讨1、召开第一次规划研讨和筹备会议(研讨规划方案、商业管理模式与筹备计划执行书节点) 2、商业项目业态定位和设计研讨会，提供商业业态规划及设计建议书，完成设计要点会签.3、编制商业管理公司筹备计划执行书并完成会签.（启动时间、经营计划、招商内容）4、公司注册及资质申报/下达筹备工作通知书5、商圈

3、、人力资源、媒体市调,形成报告、建议6、组织召开第二次筹备工作会议(主要研讨方案设计成果评审/管理公司模式架构及前期人员安排等).第三阶段：方案执行及商业要素1、方案综合评审,完成商业业态规划,提供商业平面布置图、品类、楼层分布、动线、铺位的CAD制图、进行费用预算。2、方案深化设计评审（餐饮区域点位图/商业和地下室广告位DP点VI设计）3、专项设计评审,包括立面/内装/景观/照明/导示系统/弱点智能化等,提出意见和建议4、组织参与商场内装施工图会审,并提供审图意见第四阶段：架构、财务流程及费用完成架构编制、薪酬方案和人员到岗计划获得面积数据,完成项目租赁决策文件编制完成管理启动费测算和使用(

4、shyng)计划审批流程完成(wn chng)招商费用预算和审批流程临时(ln sh)办公布置及办公用品准备制订商业招商政策和租金方案及招商策略制订招商工作计划书及策划推广方案(广告媒体市调)编写管理方案;编制管理合同及相关文件运营管理费测算及审批流程物业部建立及物管费标准备案临时管理制度建立建立会计电算化账（财务系统）政府关系及税收政策接洽制定收费流程和核算流程，建立收费台账收银系统的建立及招标以上工作阶段主要是商场筹备阶段必须要解决的问题及安排、解决的时间为预估安排，时间完成基本采取顺时针的顺序，按照标准百货商场的启动时间可能需要更久（或者提前进入项目能合理避免时间的浪费）。以下阶段的工作

5、是视公司组建的情况及进度决定后期工作内容的展开，第五阶段开始工作时间实行并用序、。第五阶段：招商正式启动（已下时间是工作倒排完成时间、时间天数越长的项目要提前上手、把握时间节奏增加工作的可控性、降低人员浪费及公司成本）1、第一次招商培训及考核.3天2、跟进完成商业业态规划细化方案(第一版施工图对接).30天3、按月编制上报各种报表.30天4、招商前期准备工作.55天5、第三次筹备工作会议(主要研讨招商与装修事宜).1天6、商业招商及策划推广全面启动招商预热期(意向洽谈;总体完成签约30%，其中餐饮、娱乐类完成50%).30天7、完成签约仪式和招商推介会.5天8、强势招商期(签约落位完成签约50

6、%，其中餐饮类完成70%).80天9、适时开展(kizhn)异地招商.30天10、强势(qin sh)招商期(总体(zngt)完成签约80%、其中餐饮类完成100%).30天招商收尾期(调整满铺；总体完成签约95%）第六阶段：商场消防硬件及配套1、参与设备调试/编写设备清单综合调试.45天2、变配电房安装及供电. .40天3、消防工程及调试（时间有跨度）.100天4、智能化安装及调试（时间有跨度）.100天5、电梯安装及调试（时间有跨度）.100天6、主力店交接主力店物业管理界面对接（时间有跨度）.255天7、建立租金收缴台帐.30天8、主力店交付进场/进场日确认.180天9、第二次员工培训及

7、考核(装修前).30天第七阶段：商户进场装修1、完成商业商铺装修准备工作（时间有跨度）.210天2、介入商业公共部分内装.61天3、介入外装饰工程.65 天4、多种经营点位规划及招商.120天5、商业交付进场与装修餐饮类商铺装修.75天6、非餐饮类商铺装修.45天7、多种经营(du zhn jn yn)点位装修.20天8、筹备工作会议(huy)(主要研讨装修进度(jnd)控制开业/营销推广/设备/等).1天第八阶段：准备开业1、制订开业庆典方案和工作倒排计划.40天2、启动开业庆典准备工作(实施计划和方案).90天3、介入室外市政配套工程.105 天4、导示系统制作安装.177天5、三标文件编

8、写与认证.120天6、完成二次招商(掉铺补招及优化调整).30天7、制定开业期营销推广活动方案.60天8、开业初期营销推广活动启动.20天第九阶段：设备运行交付1、商场物业管理交付启用.60天2、停车场管理方案和相关手续办理.30天3、完成广告位招商.30天4、工程设备代管.15天5、工程设备预接管(天然气).30天6、完成保洁/拓荒/绿化招标.61天7、财产保险等三险投保投保工作.60天8、全面(qunmin)清洁拓荒.20天9、介入物业验收(ynshu)四方验收.5天10、消防(xiofng)验收.7天11、综合验收.5天12、工程遗留问题处置13、第三次员工培训及考核(开业前).30天1

9、4、设备运行/安防/保洁/车场等物业管理全面展开.31天15、营运管理准备启动.30天16、商业开业. 1天忻州凤凰广场项目收费思路采取1+1+1策划、招商、运营模式: 山西泽北企业管理有限公司通过（已下简称泽北公司）全程服务本项目，派驻一只技术操作团队按合同内容开展工作，通过约定时间对本项目运作，以“1+1+1”(即：策划、招商、运营)模式为未来的项目商业管理公司培养一套管理班子。任职带队：泽北公司在约定的时间内，为有效开展工作并培养人才，公司特意按工作展开阶段任职商业项目核心领导层职务、管理层的骨干职务，并带领项目管理公司进行全程运作，并在一定时间内培养出一套可以独立运作的领导、管理队伍。

10、收费要求：因项目本身存在企业结构及项目资质的问题、百货的角度说明项目现在的资质不能完全的操作商业百货，那么前期工作及策划能力要求较高公司在协助项目完成机制的同时还得考虑后期运营管理和财务收支的平衡我公司在研究的过程中存在和项目公司较长的体制改革故提出以下收费方法：总费用收取：1、按项目(xingm)实际(shj)招商面积年度租金(zjn)收取其中3个月租金作为服务佣金。（单价按实际操作的地区制定。项目定出商户租赁单价泽北公司才能核算收益）在合同签署后3日全部租金费用的30%作为项目启动费用2、项目采取完成任务的同时以完成的进度进行佣金核算的方法（此1-4工作内容为策划阶段、4项以后进入了实际操

11、作阶段项目有收入那么人员费用就能支持，这样区分为两个阶段）进度收取：第一阶段策划期：每月7万的策划、市调、人员生活保障、工作酬劳到第五阶段结束第二阶段项目招商期：该阶段工作进入实际招商期可执行总费用核减的方法进行考虑到项目方市场的未知风险我公司本着相互信任、理解情况下可以考虑不以百分比收取入场费、只需要项目方每月预支付驻场服务费用10万元。（该费用每月3号之前支付）注：该项费用采取预支付的形式之后总费用核减的方法核算以保证工作人员的日常生活及工作的正常运行。 剩余费用按招商计划在完成招商既定目标做阶段性回款例：按合同约定的3个月租金作为服务佣金。招商任务完成30%那么服务佣金就付30%。招商任

12、务完成50%那么服务佣金就付60%。以此类推（付费期间每月基础预支付生活费用甲方可以进行核减）在开业前实现约定招商总面积的85%以上。具备开业条件时应付金额在95%以上。以下是我司项目驻场招商工作人员费用招商总监（1）：月工资15000、 招商经理（2）：月工资7000、招商助理（5）：月工资3000、 商场策划（1）：月工资5000、 美工（设计）（2）：月工资3500商场总经理由项目开发单位老总兼任（或由项目方招聘我公司代培训）前提进入人员(rnyun)和招商启动时候工作人员有所不同故费用收取不同。生活(shnghu)补贴：经理：每月600、助理：每人每月300（总监(zn jin)不参与补贴、项目提供轿车一辆公司项目