房地产风险管理.(共19页)

1、 房地产投资(tu z)的风险管理第一(dy)部分 房地产投资(tu z)风险研究状况国外房地产投资风险研究状况房地产周期波动理论房地产经济周期波动是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。 代表人物是美国房地产专家Stephen A.pyhrr等人，他们进行深入研究后，于1982年指出房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的，与宏观经济周期有关，为此将房地产周期分为5个阶段: 第一阶段:复苏阶段。失业率高，经济体系呈现出扩张局面，政府实行扩张性财政政策，同时采取适度的通货膨胀，抵押贷款利率低，人口及家庭规模增加而收入

2、也呈增加趋势，住宅需求增加。第二阶段:发展阶段。房地产交易趋于活跃，房价上涨，建筑成本增加，房屋销售良好，投资及投机者进入市场，抵押贷款利率低，从而导致房屋需求扩大，房屋供给不断提高以满足不断增长的需求。第三阶段:繁荣阶段。房地产需求开始稳定增加，但因开发商大量投资兴建房屋而造成供给过剩，房地产需求趋于饱和，房地产存量和空置率开始增加，投资利润开始下降，同时宏观经济方面也开始出现通货膨胀快速上升，利率上升，贷款难度加大，房价开始下跌。第四阶段:哀退阶段。房地产活动开始趋缓，销售难度增加，空置率逐渐提升。第五阶段:萧条阶段。宏观经济活动趋缓，失业率增加，同时因通货膨胀太高而导致实际收入下降，信用

3、紧缩，利率高涨，进而带动房地产周期波动下降。这一理论得到了西方发达国家房地产市场的实证。美国房地产周期波动1870年-1973年间，美国房地产大致经历了六次周期性波动循环。美国第一个房地产周期从1870年的繁荣期经1876年低潮再回到1887年高潮期，历时18年。第二个周期从1887年高潮期转入1896年低潮期后重新回到1904年的繁荣期，仍历时18年。从1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923年-1925年的繁荣期，第三个周期历时20-22年，其间插入了一个较小的循环期，即1916年萧条期、1918年繁荣期、1920年衰退期。第四个周期从1925年繁荣期经1933年萧条期再回到19

4、45年的繁荣期，历时21年。第五个周期从1945年-1955年为美国房地产业持续繁荣发展期，其间只有高于正常水平以上的回落（1949年和1953年），从而形成明显的增长型周期特征。第六个周期从1955年繁荣期经1964年衰退后再进入1972年繁荣期，历时18年。 进入20世纪70年代后，美国于1972年出现房地产繁荣期，其间经过1973年-1975年的较小回落、1979年-1981年回升，以及随后在1982年出现的再次回落，到1989年到达新的繁荣期，历时约18年，从而完成一次房地产周期循环。从周期长度角度来看，美国房地产周期18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。按此规律，

5、我们可以简要分析当前(dngqin)美国房地产的发展趋势。以1981年繁荣期为基础(jch)，按照18-20年的周期频率来预测，美国(mi u)房地产业在经历了1990年-1992年萧条期后，大约在1999年前后重新进入新的繁荣期，其间历时约19年。另外，如从1972年房地产市场上升算起，按前述周期推算，美国房地产业大约在1993年-1994年走出萧条期，进入恢复发展期，直至20世纪末而步入繁荣阶段。实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退而复苏，在政府高度重视房地产业振兴的前提下，美国房地产业也明显回升，不仅房地产交易量显著增加，而且价格也不断上涨，同时住宅投资量也显著增加，由此

6、综合推进了美国房地产周期重新进入扩张期。这与按周期趋势推测的房地产走势大体一致。不过，随着2001年美国经济放缓和股市出现大跌，始于2000年秋季的美国房地产降温趋势明显加快。如旧金山的办公楼待租率已从2000年的零待租提高到2001年上半年的15%，不但高价住宅出现滞销现象，而且众多买主开始持币等待或观望。日本房地产周期波动从最能代表日本房地产波动情况的地价变动来看，1956年以来日本房地产业已经出现五个发展阶段，以10年左右的波动频率和周期长度，形成五个明显的房地产波动周期。 周期（1956年-1966年）：伴随战后日本经济迅速恢复和持续高速增长，特别是重型、大型产业高速发展，导致对工业用

7、地的需求剧增，由此推动日本房地产业快速发展。在本周期内，前6年为扩张期，后4年为收缩期，1961年房地产业达到繁荣期。 周期（1966年-1976年）：随着日本以东亚模式创造出令世人瞩目的东亚经济奇迹，并经受了石油危机的冲击和考验，房地产业也以前7年扩张、后3年收缩的表现继续快速成长。在欧美各国因石油危机和凯恩斯主义破产而陷入衰退时，日本于1973年进入房地产周期的繁荣期，随后在1974年经济增长率大幅收缩的影响下，日本房地产出现连续3年的大幅回落。本周期的特点一是以住宅开发为重点，住宅地价涨幅超过平均地价涨幅；二是全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩小，甚至出现全国平均地价涨幅超过大城市的现

8、象。这表明房地产投资或投机获取暴利的现象导致地价上涨的趋势已经向全国扩展，而在周期扩张期内，大城市的房地产投资或投机现象更为突出。 周期（1976年-1986年）：随着日本经济从高速增长转入中低速稳定增长，整体经济进入稳定扩展阶段，使得日本房地产业也转为相对平稳增长时期。本周期内，前6年为扩张期，于1981年达到周期顶点，随后转入持续4年的房地产经济收缩阶段。这一时期地价平均上涨率明显趋缓，全国地价平均上涨5.5%，其中六大城市地价平均上涨率也只有6.6%，远远低于前两个周期的增长率。从房地产品种结构来看，由于战后出生者进入购房期，住宅需求大增，导致住宅用地价格涨幅大大超过其他用地，并促使房地

9、产开发商不断投资建设高层公寓，扩大房地产供给；从房地产区域结构来看，不论是平均地价还是住宅地价，大城市地价涨幅高于全国平均水平，六大城市特别是东京圈的地价又高于一般大城市，房地产投资或投机现象开始向大城市特别是超大规模城市集中。 周期（1986年-1996年）：随着1985年日元大幅升值，迫使日本对持续了30年的外向型经济增长模式进行战略调整，推行内需主导的经济增长模式。在内需主导政策推动下，日本整体经济从1986年走出低谷，1987年进入新周期的上升期。日本政府对购买住宅采取优惠政策，金融机构降低住宅贷款利率和扩大住宅贷款范围，广大居民也纷纷投入高收益的房地产市场和股票市场，形成全民性投机生

10、财热，以房地产和股票为代表的资产价格飞涨，导致严重的“泡沫经济”。1989年日本全国房地产市场总值超过2000兆日元，其房地产市场总值是国土面积大于日本25倍的美国的4倍。到1990年日本房地产泡沫进入波峰后，由于泡沫经济破灭，房地产泡沫破灭,房地产价格出现大幅回落。随后日本经济增长率处于长期下降趋势，房地产经济也进入持续下降阶段。本次房地产周期前4年扩张、后6年收缩。随着房地产泡沫破灭，日本地价和房价均出现巨幅下降。据统计，日本地价1985年开始涨升，1990年达到高峰，随后即出现大幅度全面下挫。不论是住宅用地还是商业用地，也不论是东京圈、大阪圈，还是名古屋圈、地方圈，其市场价格指向均呈相同

11、走势。日本房地产泡沫破灭后，房地产业发展受到明显打击，日本对国外房地产的投资也大幅下降，其中对美国房地产投资跌落到1991年的51亿美元。 周期（1997年以后）：1997年东南亚金融危机爆发后，日元大幅贬值，经济增长率大幅下滑，日本经济陷入战后最严重的困境。在此过程中，日本房地产经济出现长期下降，给本来就因房地产泡沫破灭而出现收缩的日本房地产经济严重打击,至今仍难以看到明显的景气回升态势。到2000年，日本全国地价平均下降率达到4.9%，比上年同期增加0.3%，连续9年持续下降。其中住宅用地下降4.1%，比上年同期降幅增加0.3%；商业用地平均下降8.0%，与上年同期的下降率（8.1%）几乎

12、保持不变。香港房地产周期(zhuq)波动战后以来，香港房地产业在五次盛衰(shn shui)循环中走出了一批巨型企业周期性盛衰循环相伴战后香港地产香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重(bzhng)在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。 战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。周期(zhuq)1（19

13、46年-1959年）：1946年开始的人口剧增使住房(zhfng)需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，大量资本涌入，出现了房地产建设热潮。到1958年，房地产市场开始供过于求(gng gu y qi)，房价、地价下跌了70%。 周期2（1959年-1969年）：1959年经济出现转机，来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，房地产业陷入了战后第一次大危机，一直延续到1969年才有所好转。 周期3（1969年-1975年）：1968年房地产市道逐渐复苏，港

14、府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%楼价下跌了30-40%。周期4（1976年-1985年）：1975年房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，推行“居者有其屋计划”；1979年人口达到500万人。楼宇供不应求。1981年达到高潮，随后的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价下跌严重，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月“中英联合声明” 签署后，市场才重新复苏。 周期5（1985年底-今）：8

15、0年代香港房地产业得到了进一步发展。1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，从1985年复苏到1997年房价上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢出现复苏迹象。 香港房地产业兴衰背后的动因香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到600多万，增长

16、了10倍，人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。2房地产泡沫理论房地产泡沫指的是房地产价格在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离其价值，经济中充满了并不反映物质财富的货币气泡，随着价格暴跌，如气泡破灭，使经济从繁荣转向衰退。 其发生不可缺少两个条件:一是供求严重失衡，需求远大于供给，这样才会发生价格暴跌:二是投机交易气氛过浓。 2.1日本房地产泡沫20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取非常宽松的金融政策，鼓励资金注入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨，其间日本六大城市的地价指数10年内上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，相当

17、于当时美国地价总值的4倍，单价为美国的100倍，一般工薪阶层即使用毕生储蓄也无力在大城市买下一套住房。到1990年，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产金融泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌，1996年的地价指数降到1989年的1/3，地价总值从2400兆日元缩水至1700兆日元。1990年以来，股价、地价市值共减少约1000兆日元，相当于日本GDP的两倍。与此同时，日本房地产业全面崩溃，坏帐高达6000亿美元，日本由此陷入了长达15年的经济萧条和低迷，遭受了该国历史上最为漫长的经济衰退，至今未能彻底走出阴影。 2.2 泰国(ti u)房地产泡沫20世纪(shj)80年代，泰国为了

18、发展外向型经济，在未形成完善有效的金融监控体系的情况下，过早实行了金融市场开放，海外资金(zjn)大量进入其房地产市场，到1996年，该国房地产的外商直接投资达188.1亿铢，约占泰国外商直接投资总额的1/3。与此同时，泰国金融机构被眼前房地产的虚假繁荣所迷惑，加大了信贷投入，泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%，由此而使国家的房地产市场供给大大超过需求，形成了大量经济泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续上升至22%，其中办公楼空置率高达50%。1997年，东南亚金融危机爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。 2.3美国房地产泡沫20世纪

19、30年代，位于美国东南端的佛罗里达州由于气候宜人、地理位置优越而成为冬日旅游胜地。此前，该州地价一直低于美国其他州，随着许多美国人来此购买房地产需求的增加，佛州地价出现了惊人的升幅，1923-1926年间，该州地价最高涨幅达到5倍。据统计，1925年仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司和2.5万名地产经纪人，受其狂潮的催动，银行界也加入了炒房者行列。然而，到了1926年，佛罗里达州的房地产泡沫迅速破灭，许多企业家、银行家破产，这场泡沫不久激化了美国的经济危机，引发华尔街股市崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。二 国内房地产投资风险研究状况我国内地的房地产业尚处于

20、发展阶段，有关房地产投资风险管理的研究才刚刚起步，我国在20世纪80年代初期引入了少量的有关文献和理论资料，大多是美国的风险管理与决策理论在房地产投资中的应用。港澳台地区研究要早一些。1房地产循环波动周期理论在房地产周期波动理论方面，中国台湾的陈秋锄1980年以房屋建筑类指数为指标，分析了影响房屋建筑的长期与短期因素，并将其应用于台湾房地产的实证分析，得出了房地产循环波动周期。风险影响因素表长期影响因素 人口增长率 国民生产总值 制造业生产总值 房屋租金 利率 短期影响因素 股价指数 销售物价指数 建材销售物价指数 住宅抵押贷款 房屋建筑申请面积 2房地产景气(jngq)指标体系我国内地学者谭

21、刚通过归纳美国、日本(r bn)等国及香港、台湾地区房地产业的实际发展过程，于1994年提出了一个包含扩张与收缩两大阶段、四个环节的房地产周期波动理论，构造出表层、内层和外部三类(sn li)指标组成的房地产景气指标体系。 房地产景气指标表层指标 内层指标 外部指标 房地产业增加值增长率 房地产投资收益率 国民经济增长率 房地产价格与租金 房地产租金收益率 货币供应额与增长率 房地产交易量 房地产企业利润增产率 中长期贷款利率 土地与楼宇供应量 房地产企业新开张率和破产率 物价指数与通货膨胀率 房地产空置率 房地产就业率与失业率 房地产投机行为与房地产泡沫 房地产物业类型与结构变动 股指连动系

22、数 2.1国房景气(jngq)指数国房景气(jngq)指数是全国房地产开发业综合景气(jngq)指数的简称。它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。其中，综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可为国家宏观调控提供决策依据，也为社会提供统计信息，引导中国房地产业健康、有序发展。 国房景气指数是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，而且数据资料可以月月更新，保证国房景气指数按月发布。同时，国房景

23、气指数是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督职能的政府行为，因此，具有及时性、综合性和权威性等特点。 国房景气指数的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。国房景气指数的计算分为八个部分：一是确定指标体系，二是建立原始指标数据库，三是消除量纲的影响，四是确定权数，五是确定基准对比时期，六是消除季节、

24、价格因素的影响，七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型，八是国房景气指数计算结果的分析报告。通过分析报告可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为.这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。 11月份，“国房景气(jngq)指数”为106.59，比10月份(yufn)上升0.85点，同比上升(shngshng)2.67点。 房地产开发投资分类指数为104.53，比10月份上升0.11点，同比上升3.07点。1-11月份，全国完成房地产开发投资21

25、632亿元，同比增长31.8%。住宅完成投资15440亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。 资金来源分类指数为107.93，比10月份上升3.03点，同比上升4.63点。1-11月份，全国房地产开发企业资金来源为32043亿元，增长40.8%。其中，国内贷款为6098亿元，增长32%；利用外资539亿元，增长71.9%；企业自筹资金10272亿元，增长38.5%。 土地开发面积分类指数为98.04，比10月份上升0.42点，同比回落3.49点。1-11月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%。房屋施工面积分类指数为105.54，比1

26、0月份下降0.10点，同比上升2.78点。1-11月份，全国房屋施工面积21.66亿平方米，增长23.0%。其中，住宅施工面积17.11亿平方米，增长24.2%；办公楼施工面积7930万平方米，增长18.4%；商业营业用房施工面积2.39亿平方米，增长12.4%。商品房空置面积分类指数为111.97，比10月份上升1.26点，同比上升6.54点。截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。3房地产监测预警指数在房地产泡沫理论研究和实际应用上，我国做了大量的上作，建立了房地产监测预警指数。先导指标 同步指标 滞后指

27、标 全社会固定资产投资 商品房竣工面积 国民生产总值 商品房竣工面积 房地产投资实际完成额 沪深房地产指数 商品房实际销售面积 商品房销售面积 3年基本建设贷款利率 抵押贷款利率 商品房销售额 装潢材料类物价指数 商品房销售均价 商品房新开工面积 城镇从业人员 第二(d r)部分 房地产投资(tu z)风险分析一 房地产投资过程风险(fngxin)识别风险识别的工具很多：有分解法，故障树法，德尔非法，头脑风暴法，流程图分析法，财务报表分析法，保险调查法，现场观察法等，本论文主要介绍分解法，分解法顾名思义就是将复杂的难以理解的事物分解成简单的易于理解的事物，将大系统分解为小系统，这是一种进行风险

28、识别的常用技术工具。下边就利用这一工具对房地产投资过程中的风险因素进行风险识别。1 投资决策阶段的风险在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，拥有最大的不确定性与机动性。房地产投资一旦展开进行，就很难从项目建设中撤出；否则会付出高昂代价。房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面。1.1 政策风险国家政策对产业发展的影响是全局的，政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。尤其在我国，市场经济环境尚未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要。1.1.1 产业政策风险国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业兴衰

29、。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品的绝对价格降低上，主要体现为市场交易活动的减少。1.1.2 金融政策风险房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。20世纪90年代初我国房地产投资过热，但中央银行银根不紧，利率过低，并一味放宽贷款条件以鼓励房地产开发，导致流通中货币增长过快，地皮、建材供不应求，价格上涨，房地产开发成本加大，房地产价格上涨，超过社会购买

30、者有效需求和购买力，致使许多楼房积压。1993年，为了抑制国内通货膨胀，中央采取宏观经济调控政策，银根紧缩，导致大量房地产施工不足。由于房地产开发需要较长的时间投入的资金无法收回，资金缺乏，楼宇无法按时完工，有的被迫缓建、停建，从而使大量楼盘积压。2003年6月央行发布名为关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文），对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等8大方面作了严格规定，提高房地产企业贷款准入门槛，使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着前所未有的风险。1.1.3 土地(td)政策风险房地产开发建设以土地为载体，土地政策的变化势必对房地产业产

31、生重要影响。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标(zho bio)和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。1.1.4 税收政策风险(fngxin)税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，税收手段的应用更是直接速成。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险。1.1.5 城市规划风险城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性、容积率、建筑覆盖率、建筑限高等，更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整、交通的

32、变化等来对房地产业带来影响因此，房地产商能不能及早预测当地城市的规划目标，选择到增值潜力较大的合适地块，是决定项目开发成败的核心因素。1.2. 经济风险1.2.1 市场供求风险市场供求风险是最直接的风险任。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性，导致供需的动态性和不确定性，进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险；反过来，市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销，使投资者承受资金积压的风险。所以说，何一项投资都必须始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般需要13年，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否

33、，直接关系到房地产商品的利润能都实现。1.2.2 通货风险房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求，房地产价格下跌，给房地产投资者带来损失；膨胀率增大会刺激对房地产的需求，对房地产投资有利。但当通货膨胀率的大幅度上升会引起各种建筑材料价格上升，以及劳动力和管理费用的上升，会大大增加房地产的开发成本和经营成本。1.2.3 区域社会环境风险由于社会经济(jngj)发展的不均衡性，各个国家、不同地区的社会环境各异，这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素，同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊，即

34、风险具有(jyu)比较明显的地域性。而房地产项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域社会环境风险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。1.2.4 开发(kif)时机风险从房地产周期理论可知，项目开发时机也存在着一定的风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场有不断上升的趋势，此时推出的房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，失业增加，收入下降，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损。所以说，风险与开发时机的选择密切相关。投资决策阶段

35、潜在的风险最难预测、最难消除。土地获取阶段风险也不容忽视。土地获取阶段的风险一旦决定投资便进入了土地的获取阶段。在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。在土地获取阶段，风险还可能来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。项目建设阶段的风险时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的三

36、大管理核心，也是三大风险因素。管理不当，将会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险。工期拖延风险工期一旦被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免工期拖延带来的风险。项目质量风险质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。消费者重视房屋的物理质量，更强调房屋的效用。承包商施工技术水平落后、偷工减料，建筑结构有安全隐患等，是造成项目质量风险的主要因素；房屋设计和户型结构未

37、充分考虑潜在消费者功能需求，也房屋质量不佳的重要方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。3.3 开发成本风险房地产项目开发成本风险(fngxin)源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策(chn y zhn c)，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。经营管理(gunl)阶段的风险房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却非常重要的一个环节。项目开发完毕后，

38、开发商应尽快将商品房租售出去以实回收资金并获取利润；相反，已建好的商品房因种种原因不能租售出去，则会房屋滞销、资金积压，影响公司的经营和发展。4.1 营销策划风险营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中，定价最关键，因为消费者对价格最敏感。价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响风房地产商在市场中的形象和信誉风险。对房地产投资来讲，营销策划（尤其是定价）是生死攸关的重要环节。物业管理风险物业管理的水平关

39、系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理。不良的售后服务以及不合的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。4.3 其它风险其他风险有很大的不确定性。其中包括不可抗力的疾病、战争、自然灾害（如雪灾、地震）以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是较大的。二 房地产投资风险评估方法1 调查和专家打分法调查和专家打分法是一种最常用的、最简单的、易于应用的分析方法。它的应用由两步组成：首先，辨识出某一特定房地产项目可能遇到的所有风险，列出风险因素；其次，利用专

40、家经验，对可能的风险因素的重要性进行评价，综合成整个项目风险。具体步骤如下：确定每个风险的权重，以表征其对项目风险的影响程度。确定每个风险因素的等级值，按可能性很大、比较大、中等、不大、较小五个等级，分别以1.0，0.8，0.6，0.4和0.2打分。将每项风险因素的权数与等级值相乘，求出该项目风险因素的得分。再求出房地产项目风险因素的总分。显然，总分越高说明风险越大。蒙特卡罗法蒙特卡罗法即蒙特卡罗模拟(mn)或随机模拟，它是一种模拟(mn)技术，即通过对每一随机自变量进行抽样，代入数据模型中，确定函数值，这样独立(dl)独立模拟实验许多次，得到函数的一组抽样数据，由此便可以决定函数的概率分布特

41、征，包括函数的分布曲线，以及函数的数学期望、方差、均方差等重要的数学特征。每一个试验应当是随机的，独立的，而且要求避免重复，试验的次数必须是足够多，才能更确切地反映函数的分布特征。层次分析法美国运筹学家A.L.Satty于20世纪70年提出的层次分析法（Analytical Hierar-chy Process,简称AHP法），是一种定性与定量相结合的决策分析方法。应用这种方法，决策者通过将复杂问题分解为若干层次和若干因素，在各因素之间进行简单的比较和计算，就可以得出不同方案的权重，为最佳方案的选择提供依据。 层次分析法的具体步骤：明确问题 在分析房地产风险领域的问题时，首先要对问题有明确的认

42、识，弄清问题的范围，了解问题所包含的因素，确定出因素之间的关联关系和隶属关系。递阶层次结构的建立 根据对问题分析和了解，将问题所包含的因素，按照是否共有某些特征进行归纳成组，并把它们之间的共同特性看成是系统中新的层次中的一些因素，而这些因素本身也按照另外的特性组合起来，形成更高层次的因素，直到最终形成单一的最高层次因素。建立两两比较的判断矩阵 判断矩阵表示针对上一层次某单元（元素），本层次与它有关单元之间相对重要性的比较。在层次分析法中，为了使判断定量化，关键在于设法使任意两个方案对于某一准则的相对优越程度得到定量描述。一般对于单一准则来说，两个方案进行比较总能判断出优劣，层次分析法采用1-9

43、标度方法，对不同情况的评比给出数量标度。层次单排序 层次单排序就是把所有各元素对上一层来说，排出评比顺序，这就要计算判断矩阵的最大特征向量，最常用的方法是和积法和方根法。4 系统风险分析法房地产投资风险由系统风险和非系统风险所组成。由房地产投资组合理论可知，通过适当的投资组合选择，投资者所面对的非系统风险差不多可以完全规避和控制，但系统风险依然存在。因此房地产投资系统风险变成某种形态房地产投资相对于整个投资市场的评估。在进行房地产投资决策时，常用财务净现值（NPV)和内部收益率(IRR)作为评价指标。而两者都是基于基准收益率，没有考虑风险因素。如果把风险因素考虑进去，对于评价方案来说，仅仅考虑

44、用基准收益率折现是不够的，根据资本资产定价模型，风险要产生风险溢价，应该考虑到风险因素对收益的影响，以及物业增值带来的收益增加，因此，应该在基准收益率基础上考虑风险和增值因素的投资收益率作为折现求净现值的依据比较符合房地产投资实际。 三 房地产投资(tu z)风险的控制一旦识别和量化了风险，就应该(ynggi)考虑对风险进行控制，以减少损失的发生频率和降低预期损失。1 企业方面对风险(fngxin)的控制房地产投资要经历四个阶段，期间可能面临许多不确定因素。在对房地产投资各个过程中的风险进行识别的基础上，提出针对性的风险防范和控制措施，能使企业最大限度地减少风险损失，获得较高的安全保障。 投资

45、决策阶段的风险控制投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目的成败的影响也是最关键的。因此，建议企业做好以下几方面的工作。1.1.1 高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性。1.1.2 加强市场监测，提高决策的科学性房地产业是一个高风险行业，也是一个市场供给弹性很弱的产业，更是泡沫多发产业。因

46、此，企业需要强化业务宏观指导，建立地区房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度；同时加强住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题。企业还应经常对政策走势、楼市价格、项目建设销售数量、消费需求变化等问题进行分析，以提高投资决策的前瞻性和科学性。1.2.3 采用房产保险的方式来间接降低风险在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），采用风险转移保险措施是非常必要的。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度。1.1.4 灵活应用投

47、资组合理论在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。企业在投资时，总是在收益相同时追求风险最小，或在风险相同时追求收益最大，在风险和收益之间需求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。房地产投资可以选择不同区域的投资组合、不同房产类型的投资组合、甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。1.1.5 必要(byo)时采用风险回避的形式来消除风险在对项目各开发方案的进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析。如项目立项阶段，要对未来建设期内物价上涨可能性、通货膨胀、宏观政策走向、融资难易程度和社会环境进行分

48、析；施工之前，要对区域居民风俗习惯和可能存在的恶劣( li)气候、自然条件、地理环境以及不利的现场条件进行分析，最终选择可靠性好，风险隐患少，风险程度低的开发方案；放弃风险较大的某些开发区域、某种房地产开发类型。1.1.6 树立(shl)风险管理意识风险管理是一项复杂的系统工程，企业应注重风险控制，更应注重风险防范防患于未然，树立正确的风险管理意识，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，高度重视风险防范和控制，做到警钟长鸣。1.2土地获取阶段风险的控制在土地获取阶段前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和

49、群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少来在各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。1.3项目建设阶段风险的控制强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行；并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来的不确定性。1.4经营管理阶段风险的防范和控制经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的

50、风险，可通过营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。2 政府层面对房地产投资风险的控制微观经济活动离不开宏观经济背景，国家（或地区）的宏观经济对房地产业发展起决作用，房地产开发企业控制风险，首先要考虑的就是当地的宏观经济状况。因此，政府应加强对房地产业的宏观管理，为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。具体说来，政府对房地产风险的管理应从以下几个方面着手：2.1 加强房地产业(fn d chn y)宏观调控政府对房地产业(fn d chn y)宏观调控应根据

51、房地产业周期波动的发展趋势，实施经济性微调、短期微调和中长期发展相协调的方式，在调控时机上尽可能“早半拍”，根据周期的先兆景气指标及时进行调控，避免“急刹车”带来的巨大震荡。在调控力度上，应尽可能实现宏观调控“软着陆”，避免力度过大或不足造成的大幅度波动和恶性发展。在调整节奏上应根据产业发展现状，实施适度紧缩与适度扩张交叉进行，在总量控制前提下实行结构调整。在调控手段上，综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段，建立房地产宏观调控机制，强化政府对房地产宏观调控，让“看得见的手”和“看不见的手”共同发挥调节作用。2.2 调节房地产投资结构(jigu)，促使房地产市场供求平衡在土地一级市场上，要

52、在土地利用总体规划和城市规划指导下，对房地产企业开发用地实行总量控制，保证土地供需平衡。在土地使用权的出让方式上，更多采用招标、拍卖方式，减少协议出让方式中的“市场价”和“人情价”。重视清理土地隐形市场。在土地二级市场上，优化房地产投资结构，促使房地产市场在总量和结构上达到平衡。一方面限制高级住宅、高标准宾馆、花园别墅和度假村的建设，就我国绝大多数的情况来看，原则上不再批准上述的开发，对已开工项目则认真考虑其市场和效益，对那些没有市场的项目要停建和缓建，滞销的高档住宅向实用的多层住宅转产；另一方面，大力发展适销对路的普通住宅，在资金、税收上向微利房和解困房倾斜，引导资金流向普通住宅建设。2.3

53、 建立房地产预警预报系统尽可能全面的收集材料，采用科学的方法通过对市场景气的分析，来判断未来市场的走势，引导投资者理性投资和科学决策。2.4 完善房地产市场法规体系和中介服务体系，规范房地产市场行为首先，在立法上建立和完善房地产法律、法规体系。其次，在执法过程中，制止任何超越土地法规之外的行政干预行为。再次，加强普法教育，增强公民守法意识。通过法律、法规和中介机构规范房地产市场行为，规范房地产买卖、租赁、抵押等经济活动，遏止“炒买炒卖”，查处偷漏税行为。同时，有效地打击房地产市场中的违法行为，加强价格管理，抑制过高的商品房价格，为房地产开发企业投资创造一个公平合理的竞争环境。2.5 强化政务公

54、开，减少政策信息不对称造成的风险房地产开发涉及的政府部门较多，现实情况中有许多投资失误是因为对有关部门的政策、法规了解不够造成的。因此，加强政务公开让公众了解情况，是减少投资风险的途径之一。2.6 认真执行城市规划法，减少因城市规划变化造成的房地产投资风险房地产开发的制度约束最直接的是城市规划，由于我国处在快速城市化时期，城市，特别是沿海开放城市每年建设量都十分巨大，造成我国的城市规划相对滞后，其规划的变更与调整太随意，其公众参与太少又缺少有效的监督措施。造成城市规划成为许多房地产开发项目的重要风险来源。第三(d sn)部分 商铺(shn p)投资风险管理一 商铺(shn p)投资八大风险 1

55、宏观调控风险：是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。 2供求关系：供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源，市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时，就会影响整个区域的商铺价格。 3规划失当：规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失当，也会造成商铺贬值。 4商圈变化：市级商业中心的核心部位确实在增值过程中，其地理空间却在变化中，核心区位越来越小，如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺，将有投资的风险。5环境变化：环境是指

56、自然环境和商业环境，在自然环境趋向恶化时，该区域的商铺会产生贬值，因人口难以生存。在商业环境发生变化时，如购买力流失等，也会使商铺的价值严重下降。 6选址不当：选址是商铺投资者的最基本的功课，如选址不当，会造成投资者损失。 7开发商的项目实施能力不强：开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失。烂尾工程会使许多投资者深陷套中。 8业态变化：不同的商业业态有不同的商铺需求，如果商铺过分依附某种业态，投资专用型商铺，也会使投资充满风险，因为这类商铺的通用性差，一旦业态变化，这类商铺的使用价值顿失。 二 商铺投资五大看 1市口 ：成熟(chngsh)的社区往往店家密集，还配有公交、地铁（轻轨）、公园、影院等辅助设施。要判断(pndun)市口是否好，也可以参照(cnzho)“肯德基指数”，即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店，就足以说明其市口在区域中是不错的。 2楼层 ：租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差23倍，而商铺的租金更会差25倍！因而一楼的商铺往往最好租、租金也高，对投资者也最有保障。 3自主权 ：自主权越高，收益越单纯。独立门面当然自主权较高，而大商场因为由经营者“统一整体经营，投资者跟分股权”，独立性较差 。 4使用率 ：如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又