某数码产品集散地市场调查报告

1、WORD.45/45靖江数码产品集散地项目调研报告目 录第一部分 宏观、微观环境分析1一、靖江概况二、城市发展总体规划3三、城市交通6四、经济开发区建设对靖江经济的推动8第二部分 靖江的商业环境研究11一、靖江的商业概况二、靖江人的商业消费习惯12三、靖江人的餐饮、娱乐消费18第三部分 本项目定位的可能性分析27一、本项目的SWOT分析二、本项目定位建议30附录一：的战略地位与发展机遇35附录二：反思省域发展38第一部分 宏观、微观环境分析一、靖江概况1、城市沿革与概况靖江历史上又名马驮沙、阴沙、骥江、骥渚、牧城等。隋唐时属靖江（海陵）；宋朝时隶属泰兴；明朝洪武初年改属江阴；明成化七年（147

2、1年）建县，“因地处金陵下游，又扼江海之门户，捍卫全吴，屹然重镇，且以江海多警而立，故名靖江”。建县后，隶属关系经常变更，明清时隶属府，辛亥革命后属常道，废道后直属省公署，1932年隶属靖江专区。建国后属专区，1993年7月经国务院同意撤销靖江县，设立靖江市。1996年隶属市。靖江市地处长江中下游、至“黄金水道”中心地北岸，与、锡、常隔江相望，属国家沿海、沿江两个开发地带的交汇处。靖江市位于省中部，北平原南端，地理座标为东经12015，北纬3201，南与家港、江阴市、武进市隔江相望，北与如皋、泰兴两市接壤毗连，全市总面积673.1k,其中水面面积198.9k。靖江扼守长江黄金水道的黄金节点，长

3、江航道与全国南北交通的主要通道在此交汇，区域交通地位极为重要，素有“南北咽喉”、“北南大门”之称，是中部南北交通的重要枢纽。靖江地貌属长江三角洲平原，市地形平坦，北稍高于南；属北亚热带季风湿润性气候，四季分明，雨量充沛，无霜期短。常年主导风向为东南风，平均风速为3.9m/s,年平均气温15，年平均降雨量1119.95mm。境土地肥沃，气候温和，物产丰富，人文荟萃，名胜众多，有“中小江南”的美誉。全市总面积665.04平方公里，耕地面积44.63平方公里，长江水域17万亩。总人口66.46万人，其中非农业人口21.07万人，辖12个镇、1个经济开发区、6个国营场圃。2、国民经济2002年，国民经

4、济较快增长。预计完成国生产总值84.41亿元，同比增长11.9%；全社会固定资产投资19.5亿元，同比增长16.9%；财政收入7.62亿元，同比增长31.7%。农业经济稳定增长。产业化经营规模进一步扩大，增加值同比增长5.5%；农业部结构调整趋于合理，种植业结构调优、养殖业比重调高、特色经济规模调大的阶段性目标基本完成。工业经济提速增效。全部工业增加值同比增长14.5%，其中系统工业销售收入、利税、利润同比分别增长14.6%、18.1%和18.6%；实施技改项目223个，完成投资11.1亿元，其中3000万元以上投资项目25个；民营经济长足发展，新办私营企业640家，其中工业企业320家，私营

5、工业企业销售收入46亿元，同比增长21.3%，占全部工业销售收入的35.3%。建筑业结构调整取得成效，外埠市场开拓取得新突破，建筑业增加值和施工产值同比分别增长10.3%、25%。服务业持续发展。3、国贸易2001年，全年实现社会消费品零售总额26.44亿元，比上年增长6.8%，拥有各类市场47个，消费品市场成交总额22.1亿元，比上年增长15.8%。2002年，服务业增加值同比增长11.1%，社会消费品零售总额同比增长7.3%；金融保险平稳运行，信贷总量继续增长，年末各类存款、贷款余额分别比年初增长19.1%、13.2%。4、人民生活2001年，商品零售价格指数95.7%，比上年下降了1.5

6、个百分点；居民消费价格指数101.3%，下降1.7个百分点，城乡居民年末储蓄余额56.04亿元，城镇职工年平均工资8656元，农民人年均纯收入3939元，全市城镇在岗职工6.57万人，私营个体从业人员1.44万人，城镇登记失业率2.98%.5、概而述之，2002年靖江的经济成就如下，完成国生产总值84.41亿元，同比增长11.9%；全社会固定资产投资19.5亿元，同比增长16.9%；财政收入7.62亿元，同比增长31.7%；全部工业增加值同比增长14.5%，其中，系统工业销售收入、利税、利润同比分别增长14.6%、18.1%和18.6%。实施技改项目223个，完成投资11.1亿元，其中，300

7、0万元以上投资项目25个。招商引资取得新突破，实际利用外资2384.9万美元，同比增长98.6%；利用民资7.5亿元，同比增长1倍以上；外贸出口持续增加，自营出口1.32亿美元，同口径增长14.9%；对外合作领域扩大，外经营业额同比增长73.5%。城市基础设施建设加快，总投资达5.9亿元，完成了新区和沿江开发区“三园三区”规划的编制、审定。这些数据，标志着靖江的经济和社会事业的发展完成了由恢复增长向创新发展的跨越，标志着靖江的改革开放和现代化事业进入了一个新的发展阶段。二、城市发展总体规划（一）发展目标1、经济发展目标到2010年，全市基本实现现代化，形成比较完善的社会主义市场经济体制，经济运

8、行基本与国际接轨，产业结构符合市情，科技进步成为经济增长的主要动力，把靖江建设成为开放、繁荣、富裕、文明的现代化港口工业城市。2、社会发展目标到2010年全市社会文明化程度进一步提高，科技文化发达，各项社会事业协调发展。精神文明建设提高到新水平，城乡人民生活质量大大提高。3、城市建设目标在规划期，把靖江市建设成为既具有良好生态环境，又具有高度的社会主义文明、高效、舒适、优美的现代化城市。4、环境保护目标经济、社会、环境效益协调发展，环境污染得到根本治理，生态系统良性循环，城市环境质量优良。（二）城市性质和规模1、城市性质：市域的行政、经济、文化中心，省长江下游中部北岸重要的交通要冲、有良好发展

9、前景的港口工业城市。2、城市规模：人口规模 近期20万人，远期30万人；用地规模 近期1904.8ha，人均建设用地95.24 远期2981.8ha，人均建设用地99.39（三）建设用地规划1、用地发展方向发展方向主要是向南，城市向西、西北作适度发展，沿江形成相对独立的组团。2、结构形态规划城市结构形态为一城一区一带一组团的结构形态。形成一城（靖城）一区（新区）一带（沿江带），城区同新区连成一片，沿江带自成独立组团。整个用地顺应同三国道、新长铁路的走向，以人民路、路为城市发展主轴向南发展，老城区以商业、居住为主，其西、西北、东北为工业用地，新区考虑了市政府的新址，同时设有居住区、工业区、商业服

10、务、体育、医院等设施。沿江带依托八圩镇和长江大桥桥头设施，形成生长点，逐步发展，最终由点到面，与新区形成一体。3、各类用地规划城市建设用地由居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地等各项用地组成。居住用地新区开发和旧城改造均需有计划、有步骤地进行，做到统一规划、分步实施。新区建设要以居住小区为单元，旧城改造以居住街坊为单元，坚持开发一片，配套一片。居住用地分为8个居住区，总用地834.9ha。工业用地根据环境保护的要求，为充分利用交通运输条件和基础设施配套条件，满足工业各部门协调运转的要求，工业用地采取相对集中的原则。对城区有严重

11、污染的工厂逐步进行搬迁，或调整用地性质，对不能搬迁和调整的工厂，限期治理，使其“三废”排放和噪音达到国家环保的标准。市中心区一律不准新建工厂。工业用地布局 整个城市的工业用地分为三片：城西南工业区，在城西南的新区开辟新工业区，以一类工业为主。城北原有工业区，以化学、机械、纺织为主导，规划保持原有结构不变，并控制其发展。 城西片工业区，依托现有的工业，适当发展二类工业，可设置少量三类工业。仓储用地规划按照相对集中，便于管理的原则安排仓储用地。生活资料供应仓库宜贴近城区；生产资料供应仓库宜贴近工业区且邻近交通干道；安排码头港区，充分发挥水陆联运的优势。仓储用地布局各工业区划出相应的面积作为仓储面积

12、。在火车站附近建一集中仓库，用地面积28ha。公共设施用地行政办公：市政府迁至开发区，行政办公用地宜在市政府附近相对集中布置，形成全市新的行政管理中心。在大桥立交下安排大桥管理机构。商业金融市中心：强化现有骥江路商业中心，结合旧城改造，实施产业置换，优化土地使用，商业设施由沿街“一层皮”向纵深发展，成片建设，提高城市中心的服务水平和辐射能力。中级商业金融业：除了市中心外，在长江边新十圩港至老十圩港的沿江地带建设以高层建筑为主的商业金融贸易区，并结合滨江大道和滨江风景绿化带的建设，形成靖江的外滩。区中心：在城西、城北、城东、开发区、东北区分别建设居住区级中心。基层服务网点：在旧城改造和新区开发时

13、，应按国家有关标准配套建设相应的基层服务网点，按500m左右服务半径增设农贸市场。文化娱乐：完善现有居住区的文化娱乐设施，另在开发区新建市博物馆，展览中心和青少年活动中心与大型游乐场。体育设施：老体育场就地改造，新区建市级体育中心。医疗卫生：在完善现有设施的基础上，增设3所综合性医院，规划期末床位数达到2100，平均7床千人。教育科研：开辟教育科研区，建设人才培训基地，保留现有教育科研单位，并适当扩大规模。绿地系统：公共绿地：人民公园，以山水盆景为特色的综合性公园；水上公园，综合性公园；北郊游乐园，综合性公园；横港植物园，以杉类为主的植物园；长江大桥游览园，综合性公园；居住区级公园，在城西居住

14、区、新区居住区、城南居住区，各建一个居住区级公园；小游园，结合保护四眼井、钟楼、奎星阁等文物古迹，建设街头小游园；绿化带，在市区主要河流两侧控制宽度为3m以上的绿化带。生产防护绿地：园林生产绿地，规划园林生产绿地有：大桥游览区苗圃、横港苗圃、康兴变电站苗圃、靖江花圃；防护林带：在垃圾处理场：污水处理厂、工业区与居住区之间设置30m一50m宽的隔离绿带。在新长铁路、同三国道、宁通一级公路两侧分别设置50m、40m和30m宽的防护林带；水土保持林。在八圩镇长江大堤外侧设置50m一100m宽的水土保持林。三、城市交通 （一）、对外交通1、铁路 新长铁路（国家一级干线）从规划区的东部通过，跨越长江，过

15、江方式是先渡后桥，新长铁路将在越江乡宏盛庄轮渡过江，在业盛圩设待渡场，同时在小桥港西预留桥位，车站设在柏木乡家场。轮渡站位置预留500m一600m的用地控制带，供铁路具体定线和设置轮渡站、待渡站、车辆准备场等设施。2、公路城市对外公路主要有：同三国道（高速公路）、宁通公路（一级）、江平公路、八公路。同三高速公路在与西南环路和同康路交叉处各设一个互通式立交。江阴长江公路大桥建成通车后，八圩港和九圩港两汽渡停用，八圩港客渡保留，渡运旅客和非机动车。在七圩预留长江过江隧道位置，以备长江大桥饱和后作为第二通道。在西南环路东侧新建长途客运服务中心，在火车站附近增设长途汽车站一座，货运站场一座。3、河十圩

16、港保持六级航道，新横港重新治理，达六级航道，真武河、老横港需疏浚治理达七级航道。十圩港北环路北、路南各设一河港口作业区。（二）、城市道路交通 1、城市道路网规划城市道路网络采用以方格网式为主的布局形式，城市主干道网由 五条纵向和六条横向主干道组成。五条纵向主干道从西向东依次为：西环路西南路、车站路八路、人民路路、东环路、站前路。六条横向主干道由南向北依次为：北环路、江山路江安路、江平路、南环路、路、同康路，城市次干道网由10条纵向和15条横向次干道组成。2、停车场和广场规划在火车站、客运服务中心前设置集散广场。汽车站和公交公司应结合改扩建、扩大集散广场的用地。设社会停车场和广场16个。在城市主

17、要出入口附近设两个停车场，配设相应的设施，为过境车辆服务。所有新建改建公共设施、住宅区等必须在自身用地围按标准设置相应的停车泊位。（三）、公共交通规划1、公交线路规划7条公交线路，联系汽车站、火车站、市中心区、生活区、工业区，形成公共交通网络。2、公交站场规划在老汽车站设公交总站场用地，另在火车站附近与路布设公交车站用地，在各条线路的起讫点配设始末站用地。四、经济开发区建设对靖江经济的推动两岸联动，“双招双引”，潜在资源正在变为新的经济优势位于长江南岸的江阴市，多年来的沿江开发，使这个市35公里的长江岸线资源几乎用尽，而与江阴隔江相望，隶属于省市的靖江市，境52.3公里的长江岸线，尚余39.8

18、公里有待开发。2001年2月，市委、靖江市委与、江阴的领导就加强两岸统一规划、开通两地间城市公交线路、共同开发港口资源、联合推动沿江开发基地建设等问题达成共识。5月下旬，靖江、江阴就口岸合作达成协议，容包括靖江口岸的开放管理纳入江阴口岸工作畴，江阴支持靖江规划和利用长江岸线等。根据协议，江阴经济开发区在靖江市建立工业园区，名成为江阴经济开发区靖江园区，园区总规划60平方公里，首期实施8.6平方公里。园区根据靖江市市域总体规划和沿江开发规划的要求，按照“统一规划、分步实施，政府推动、市场运作，封闭运作、沿江开发”的原则进行，主要有江阴经济开发区出资在靖江注册成立投资负责操作。按照经济开发与社会管

19、理相协调的原则，靖江园区经济管理事务由江阴经济开发区负责，社会管理事务由靖江委托园区管理。靖江经济开发区位处靖江市区南部，1992年被国家批准为省级经济开发区，规划面积40平方公里。靖江经济开发区滨临长江，岸线资源丰富。按照统筹规划、合理分工、错位发展的原则，靖江沿江功能定位初步确定为“三园三区”：机电工业园、重化工业园、新材料工业园，行政商贸区、旅游度假区、仓储码头区。机电工业园。规划面积4平方公里，发展机械、汽车配件、电子、微特电机等产业。重化工业园。规划面积10.8平方公里，开发船舶修造、冶金、石化以与造纸、纸浆等大运输量、大用水量项目。新材料工业园。规划面积9.38平方公里，发展具有货

20、主码头的产业项目，重点引进以新材料为主的产业。行政商贸区。新的城市中心，集行政办公、文化教育、商贸于一体。旅游度假区。规划面积4.62平方公里，开发建设旅游、娱乐、休闲、会馆、展馆、住宅小区等项目。仓储码头区。规划面积6.68平方公里，重点开发仓储码头，形成油品、建材、燃料、工业物资等中转储运的码头群。2003年，靖江的经济工作将着力实施“三大转移”（工作重心向沿江、新区、园区转移），突出“四个重点”（载体建设、项目建设、体制创新、环境创新），继续保持业已开创的经济工作的新局面。可以预见，靖江市将凭借强势经济助推社会各项事业的快速发展，并率先在中地区迅速崛起。随着靖江“城市南移”战略目标的实施

21、，2002年，一批开发区城市建设项目告捷。3月3日，总投资1.2亿元，一期工程投入6000万元的中燃3万吨级码头项目，落户靖江沿江开发带仓储码头区。经济专家盛赞靖江、江阴联动开发认为此举为长三角区域经济一体化提供了新的模式靖江江阴分属不同地级市管辖，两市打破行政区域限制，签约建立江阴经济开发区靖江园区，共同开发长江岸线，为省南、中跨江发展带了个好头。大学长三角经济社会发展研究中心执行主任、商学院副院长、博导志彪教授认为：这堪称长三角区域经济一体化进程中的又一创举，为长三角区域经济一体化提供了新模式。教授将江阴、靖江跨江合作的动因概括为三点，一是江阴经济飞速发展，开始出现极化现象，急需向外发展；

22、二是江阴长江大桥建成后，使得江阴企业向北扩的成本大大降低，三是靖江市认识到，靖江最大的优势就是长江岸线资源丰富，只有充分发挥自身优势，接轨发达地区，才能增强本市活力。江阴靖江的合作必将带动靖江经济总量再上新台阶，同时可以带动靖江与园区相关产业的发展，扩大靖江就业等。争创经济比较优势，实现靖江新的跨越在今后一个时期，靖江还将强化三个方面的建设，一是强化项目建设，重点解决技改项目源、，招商引资项目源、基础设施项目源不足的问题；二是强化载体建设，加快建设开发区和沿江开发带、乡镇私企工业园、重点骨干企业工业园；三是强化环境建设，在加强硬环境建设的同时，不遗余力的在改善软环境、争创经济比较优势。具体地说

23、，有两个方面：在硬环境建设上，靖江市按照“加快新区发展、逐步改造老城、推动沿江发展”的思路，加快城市建设步伐，完善城市功能，提升城市品位，加快交通基础设施建设。同时，靖江市委市政府积极理顺开发区管理体制，扩大开发区管委会管理权限，实行“条块结合、以块为主、独立运作”的管理体制，并出台了一系列优惠政策、实施财政扶持倾斜，重点实施基础设施“八路一桥”工程，拉开载体框架，现已完成投资3000万元，同时投入2500万元加大拆迁工程力度，增强引进项目的承载能力。2003年，靖江市政府计划投资8000万元建设“八路四桥”，即马洲路与跨十圩港桥、人民南路延伸段、新洲路、兴业路、副阳路与跨八圩港桥、天伦新区路

24、、靖城工业园区路与跨八圩港桥、八圩工业园区路与跨八圩港桥。在团环境建设上，靖江市委市政府围绕保障招商引资和经济快速发展，组织经济发展环境整治，2002年9月份起，靖江市委市政府开展作风整顿活动，进一步深化“机关就是服务”的观念，杜绝无依据的收费和无价值的服务，以此来积极营造加快发展的舆论环境、开放开明的政策环境、优质高效的服务环境、严明规的法治环境和健康文明的人文环境。第二部分 靖江的商业环境研究一、靖江的商业概况2003年3月19日28日，我们对靖江市的商业状况进行了扫街形式的实地调研和实地访谈，访谈对象主要是靖江市商业业人士和靖江的消费者；从经营业态方面，我们关注的重点主要是综合性商场、超

25、级市场、专业（专卖）商店、餐饮业与其他的主要状况。在本报告正文，主要对靖江的商业分布作一个简单介绍，其进一步信息请详见附录：靖江商业简况。主要商场：总体而言，靖江的商场档次和规模都非常一般，主要有：百货大楼、一百、千家惠服饰、太平洋服饰、靖江购物中心等，这些商场全部分布于人民路和骥江路上。主要超市：靖江基本没有规模比较大的超市，而只有一些面向生活区或社区的连锁小超市，如果超市、友谊超市、华联超市。餐饮：根据调研，靖江市的餐饮业特别“火”，仅人民路和骥江路上的酒楼、餐馆就有32家， 而做得非常好的餐饮主要有德士堡、有意思、和气堂、城市客、肯德基等，而档次稍高的则是一些宾馆中酒店，如扬子江大酒店、

26、靖泰宾馆、龙门宾馆等。商业街（专卖店）：靖江主要的商业街主要有：人民路、骥江路、车站路、还有老的商业街如新建路、胜利街。其中，人民路、骥江路上主要是各种类型和规模的专卖店、专门店；而车站路的特色则是以新世界招商城为中心所形成的小百货批发市场。新建路和胜利路则以一些百货和小商品为特色。无论从目前靖江的商业状况，还是从靖江的城市规划（整个用地顺应同三国道、新长铁路的走向，以人民路、路为城市发展主轴向南发展，老城区以商业、居住为主，其西、西北、东北为工业用地，新区考虑了市政府的新址，同时设有居住区、工业区、商业服务、体育、医院等设施。沿江带依托八圩镇和长江大桥桥头设施，形成生长点，逐步发展，最终由点

27、到面，与新区形成一体。）看，以人民路和骥江路为中心所形成的商业中心在靖江已经形成。二、靖江人的商业消费习惯为了进一步了解靖江商业和餐饮、娱乐业的主体消费群的消费习惯、消费能力和市场容量，我们在靖江进行了样本量为150的定量调研，其主要结果如下：（一）、调查对象的背景资料调查对象的收入状况个人月收入家庭月收入500元以下13.2501-800元17.91.3801-1000元11.33.31001-1200元15.961201-1500元9.310.61501-2000元7.36.62001-2500元210.62501-3000元3.315.93001-4000元3.310.64001-500

28、0元6.65001元以上213.3缺损14.515.3调查对象的职业状况百分比政府机关职员2.6企业管理人员1.3企业技术人员7.3企业职员17.9事业单位管理人员0.7事业单位技术人员2.6事业单位职员17.2IT业管理人员1.3IT业技术人员0.7IT业职员0.7军人0.7自由职业者12.6私营企业主17.9其他15.9缺损0.7本次调查基本覆盖了靖江几乎各个行业和职位的人员，从收入而言，其基本呈正态分布，通过加权平均得到，其个人月均收入为1083元，家庭月均收入为2504元，在中地区处于前列。调查对象的地域构成百分比靖江88.1221.3堰0.7江阴0.70.70.70.70.70.70

29、.70.7根据调查结果，靖江的外地人比例较少，这和靖江的城市规模、经济上处于开放初期有关，而外地人在靖江主要是做生意、打工和走亲戚。（二）、商业消费习惯1、对不同物品的购物场所倾向为了发现靖江商业的专门化和差异化程度，我们分别从服饰、鞋、家用电器、小家电、日常用品这几个角度，测试人们的购物场所。调查结果发现：服饰鞋家电小家电日常用品百货大楼23.8 19.221.820.52靖江购物中心11.3 9.99.911.32新世界招商城1.3 1.30.72.62品牌专卖店39.7 38.41.32电器专门店4742.4超市2.0 5.3 4.0 9.4 92.1 私营的小店21.2 25.86.7

30、5.30.7合计99.3 99.9 91.4 93.5 98.8 靖江还没有具有绝对强势的综合性商场，经营较好的就是百货大楼和靖江购物中心；在服饰、鞋类的消费方面，人们更青睐品牌专卖店或专门店；而家电、小家电购买则倾向于电器专卖店，在靖江，这样的专卖店或专门店仅在人民路和骥江路上就有17家。超市由于其规模较小，它目前占据的主要是日常用品市场；而象新世界招商城这样的百货批发市场，则还没有被靖江人所普遍接受。2、人们逛街时对距离的敏感性之所以要考察人们逛街时对距离的敏感性，一方面是由于靖江的城区较小且商业集中，我们想知道他们在逛街时有没有形成一种心理上的惰性，另一方面，则是因为我们的项目地处新区和

31、老城区的接合部，这对处于小城中的人们而言，可能会造成一种心理上的距离感。因此，我们想在这两个方面做一个测试。事实是，靖江人逛街时对距离还是相当敏感的，具体情况如下：逛街时的代步方式靖江人逛街时主要是步行、骑（坐）摩托车、骑自行车，这充分体现了靖江城区的狭小和商业的集中的特点。交叉分析表明，靖江人逛街能够接受的距离普遍在20分钟之，达64.7%，而在10分钟之的占1/3以上，达35.3%，这说明，虽然靖江的城区较小，但就本项目而言，由于距离的原因，其对老城区居民的辐射能力和吸引力并不是很强。步行骑自行车骑（坐）摩托车坐三轮车坐公共汽车开车打的合计10分钟以30.9 30.8 48.3 100.0

32、 66.7 20.0 35.3 10-15分钟21.3 15.4 13.8 66.7 40.0 20.0 15-20分钟7.4 15.4 17.2 9.3 20-25分钟3.2 7.7 2.7 25-30分钟4.3 7.7 6.9 33.3 20.0 6.0 30-40分钟5.3 15.4 3.4 5.3 50分钟以上4.3 7.7 3.3 愿意花任何时间23.4 10.3 33.3 20.0 18.0 合计1001001001001001001001003、靖江人购物时的消费方式从靖江人的消费方式看，休闲、餐饮、购物在靖江人的生活众所占的比重不相上下，这也从另一个方面验证了靖江的餐饮、娱乐业

33、很好的状况。4、对服饰类商品的消费方式服饰的消费情况既能反映本地居民的消费能力，也能反映本地商业满足人们需求的程度，甚至可以从一个侧面反映靖江商业的市场机会。靖江人一般到什么地方购买服饰类商品？调查结果显示，绝大多数靖江人在靖江市购买服饰类商品，但仍有超过1/3的人或家庭（共37.7%）到、等地购买服饰类商品。这是已经表现为实际行为的对现有商业的欲求不满。而根据经验，实际和潜在的对现有商业的不满应该高于这个比例。靖江市江阴其他合计人数941220161322151百分比62.3 7.9 13.2 0.7 4.0 8.6 1.3 2.0 100.0 靖江人在服饰（包括鞋）上的花费如何？个人消费5

34、00元以下501-800元801-1000元1001-1500元1501-2000元2001-2500元百分比6.69.610.324.39.610.3个人消费额2501-3000元3001-4000元4001-5000元5001-6000元6000元以上百分比117.47.40.73全家消费1000元以下1001-1500元1501-2000元2001-2500元2501-3000元3001-4000元4001-5000元百分比4.15.13.411.915.34.214.4全家消费5001-6000元7001-8000元8001-9000元9001-10000元10001-12000元12

35、001-15000元15001元以上百分比13.66.84.22.56.80.85.9个人服饰消费家庭服饰消费均值1600元左右4100元左右中位值1001-1500元4001-5000元众数1001-1501元2501-3000元就靖江人的服饰消费能力而言，它高于中地区的其他城市，如等地。统计结果显示，靖江人与其家庭在服饰上的花费基本呈中间高、两头低的正态分布，其中，个人花费的中位值在1001-1500元，全家花费的中位值为4001-5000元。这表明，靖江无疑有一部分的中高档消费需求和消费能力，由于靖江商业的现状（中高档以上的综合商业不多），这种需求一方面可能被具有很强辐射能力的城市（如、

36、甚至、江阴等地）吸引，另一方面，这种需求可能处于潜伏状态，没有激发出来。而这，将是未来靖江商业的机会所在。三、靖江人的餐饮、娱乐消费1、办酒席的地点选择调查显示，有近一半的靖江人在外边办酒席，而人们首选的酒店依次是靖泰宾馆、南园宾馆、扬子江大酒店、靖江宾馆，而他们选择的原因，主要有实惠、规模、排场等因素，具体如下所示。选择特定酒店或宾馆的原因百分比酒菜比较实惠20.3亲戚朋友大多选择那里8.5档次比较好，比较有面子7.8有排场，也比较实惠7规模比较大，比较有排场5.6朋友关系2.1方便实惠0.7服务好0.7环境好0.7离家近0.7在南园工作0.7自己开店0.72、靖江市酒席的市场容量每桌酒席的

37、价格150元200元250元300元350元400元450元500元百分比3.54.25.615.34.29.74.913.9每桌酒席的价格550元600元650元700元750元800元900元1000元以上百分比0.711.10.72.82.890.711.1对上面的数据进行交叉分析，并进行推断得到，靖江人每次摆酒席的加权平均费用是2946元，而每年平均摆酒席请客2.5次，则在外面摆酒席请客的靖江人，每户每年的加权平均花费为7304元（详见下面的计算）。百分比加权次数消费金额1-2次64.1 1.0 2834.2553-4次26.2 0.9 2702.1935-6次6.2 0.3 1005

38、.7037-8次3.4 0.3 761.8966合计100.0 2.5 7304.048对于靖江市而言，现有人口20.06万人，同时有46.4%的人会在外面摆酒席，则靖江市在酒席这个市场每年的市场容量为：7304元*20.06万人*46.4%/3.66=185751128元(根据统计资料，现代家庭规模的均值为3.66左右)，即1.86亿元。3、一般餐饮的市场容量外出就餐的频率每次就餐的人数每次外出就餐的花费30元以下31-50元51-80元81-100元101-150元151-200元百分比2.613.211.313.220.57.3每次外出就餐的花费201-250元251-300元351-4

39、00元401-500元500元以上缺损百分比5.33.31.30.72.617.2每次就餐的人均花费10元以下12-20元25-45元50元60元以上缺损百分比8.123.229.814.63.421.2靖江人外出就餐的频率以每周2-4次和每周一次为最多，每次就餐的人数以3-4人为最多，对数据进行进一步交叉分析，并进行推断得到：靖江人每次外出就餐的加权平均费用是127.6元。而本次调查的人中，每人每年的人均外出就餐费用为12074元。4、外出就餐的伙伴靖江人外出就餐的伙伴多数是好朋友、家人的有较密切关系的人，而生意伙伴、客户等则较少。5、外出就餐的地点人数百分比有意思5435.8 肯德基432

40、8.5 德士堡2818.5 和气堂2617.2 城市客2013.2 小餐馆96.0 南园宾馆74.6 扬子江大酒店42.6 龙门宾馆42.6 丹尼斯42.6 靖泰宾馆32.0 靖江宾馆32.0 民间小吃32.0 小饭店32.0 王中王21.3 人们就餐时考虑的最重要因素是菜的味道好、经济实惠，而这在靖江当属有意思、6、外出就餐考虑的因素人数百分比菜的味道好55.0 36.4 经济实惠50.0 33.1 口碑好14.0 9.3 档次高12.0 7.9 方便9.0 6.0 环境好6.0 4.0 名气大4.0 2.6 规模大2.0 1.3 环境2.0 1.3 气氛好2.0 1.3 干净1.0 0.7

41、 环境比较好1.0 0.7 浪漫些1.0 0.7 离家近1.0 0.7 休闲一点1.0 0.7 和气堂、城市客、德士堡等，这和我们定性调研的结果一致。7、靖江人的娱乐休闲活动人数百分比到KTV唱歌5737.7到网吧上网5234.4洗浴桑那4328.5到茶馆喝茶4026.5到舞厅跳舞3120.5打台球1912.6到迪厅蹦迪149.3没有娱乐休闲活动149.3打保龄85.3到酒吧喝酒53.3打牌53.3打羽毛球10.7健身房10.7看书10.7溜冰10.7学习10.7游泳10.7在自己家休闲10.78、靖江人认为缺少的休闲娱乐场所人数百分比保龄球馆5033.1 茶馆（吧）2818.5 酒吧（夜总会

42、）2516.6 迪厅2315.2 KTV106.6 台球馆64.0 洗浴中心42.6 书吧/店/城32.1 舞厅21.3 网吧21.3 公园21.3 高尔夫21.3 泳池10.7 溜冰场10.7 咖啡馆10.7 健身房10.7 锻炼10.7 博物馆10.7 不知1610.6 9、靖江人喜欢的休闲、娱乐活动人数百分比到KTV唱歌5939.1 到网吧上网4227.8 到茶馆喝茶3623.8 洗浴桑那2919.2 到舞厅跳舞2013.2 到迪厅蹦迪2013.2 打台球1912.6 都不喜欢138.6 打保龄球85.3 到酒店喝酒74.6 逛街21.3 逛公园10.7 健身房10.7 溜冰10.7 旅

43、游10.7 体育10.7 在家上网10.7 10、靖江人在洗浴桑那上的消费靖江人消费的洗浴服务项目和金额服务的项目人数百分比擦背2617.2刮脚159.9修脚42.7洗澡42.7捏脚32按摩21.3敲背10.7消费金额百分比加权平均值100.70.1 151.30.2 201.30.3 2000.71.4 200.70.1 401.30.5 500.70.4 109.40.9 131.90.2 153.80.6 205.71.1 257.51.9 3024.57.4 359.43.3 409.43.8 453.81.7 507.53.8 703.82.7 901.91.7 1009.49.4

44、1501.92.9 合计10044.2 根据调研结果，有高达82.8%的男性有洗浴的习惯，有17.2的女性有洗浴的习惯，总共有38.4%的人到洗浴中心消费，有23.2%的人消费频率在每周2次以上，加权平均每个人每月消费3.6次，而每个人每次的加权平均消费金额为44.2元，则到洗浴中心消费的人们每年的消费费用为：44.2元*3.6次*12=1909元。11、靖江的特色菜肴靖江的特色菜肴人数百分比汤包6341.9刀鱼1811.9长江三鲜1610.6肉脯1510河豚138.6蟹64.1全羊席42.8芋头32.1双鱼32.1鱿鱼10.7 蟹黄粉鱼10.7 12、靖江的主要产业人数百分比肉脯1610.6

45、纺织138.7造船106.7服装53.3电子53.3制药42.8光芒42.8汽配21.4空调21.4机械21.4电器21.4这是靖江人自述的靖江的特色菜肴和主要产业，这也许可以为本项目的定位提供一些线索。概而述之，靖江的商业属于典型的中小城市商业，由于其市场容量有限，没有太多的中高档商场。但由于其经济发展水平在仍然属于前列，因此，其消费能力较强，这主要表现为靖江人到外地购物的比例较高，在宴请宾客、外出餐饮、洗浴桑拿等方面的消费较高。这也方映出靖江的商业、餐饮、娱乐业具有较大的市场容量和市场潜力。目前靖江餐饮、娱乐业红火的现状也反映了这一点。第三部分 本项目定位的可能性分析一、本项目的SWOT分

46、析1、SWOT分析简介SWOT分析法是竞争情报分析常用的方法之一。所谓SWOT（态势）分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要部优势因素（Strengths）、弱点因素（Weaknesses）、机会因素（Opportunities）和威胁因素（Threats），通过调查罗列出来，并依照一段的次序按矩阵形式排列起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（如对策等）。2、本项目的SWOT分析优势分析（Strengths）本项目的优势在很多方面和很大程度上是和靖江这个城市的优势紧密结合在一起的，这主要包括区域优势、经济潜力和辐射能力。区域优势由于本项目临近

47、靖广高速公路，位于靖江的老城区和新区的接合部，因此，靖江所具有的所有区域优势，都可以视为本项目的区域优势。而靖江所具有的得天独厚的区域位置包括：航空运输：靖江有高速公路直达、等地航空港，距离虹桥国际机场160 km、浦东国际机场220 km、禄口国际机场190km，车程都在两个小时以；距离机场70 km、机场60 km，车程都在一个小时以。这些机场共有300余条国际、国航线。海上运输：距国家开放港口港180km，距家港港、江阴港5 km，海运直通世界主要港口。河运输：靖江境有多条可常年行驶中小型船舶的河流，北通中、北腹地，向南连接长江，货物运输便捷、价廉。公路运输：国家交通干道京沪(至)高速公

48、路、广靖(广陵至靖江)高速公路、宁通(至)高速公路、同三(同江至省)高速公路，均从靖江穿境而过。铁路运输：新长铁路纵贯靖江，南连沪宁铁路、北接陇海铁路，靖江设有客运站、货运站。巨大的经济发展潜力靖江有50多公里长江深水岸线资源，江阴长江大桥以与靖沪高速公路、新长铁路等先后建成，是靖江的区位条件更加突出，经过多年发展，靖江已经具备了一定的工业基础和比较繁荣的商贸流通业，发展潜力较大，省委、省政府关于沿江联动开发，加快沿江经济带建设的决策，对于靖江来说，又是一个极好的发展机遇。以为中心，以、浙两省为两翼的长江三角洲城市群，以其优异的表现和良好的成长性，受到国外的高度关注，被评为世界第六大城市群落。

49、地处长江三角洲的、等地，从改革开放初期聘请“星期六工程师”时起，就处在大强烈的经济辐射之下，今天，无论是在资金、技术、人才，还是在生活方式和文化习俗上，都带有浓郁的“海派”特征。而江阴经济开发区靖江园区的签约，标志着两岸联动开发的实质性启动，对拓展江阴的发展空间，让靖江早日融入南板块和经济圈都具有重大意义。强劲的辐射能力靖江乃至本项目的辐射能力是和它所处的区域位置密切相关的，靖江市地处长江中下游、至“黄金水道”中心地北岸，既是扼守长江黄金水道的黄金节点（长江航道与全国南北交通的主要信道在此交汇），又素有“南北咽喉”、“北南大门”之称，是中部南北交通的重要枢纽，对中地区的辐射能力不可低估。同时，

50、本项目处于城郊结合部，既对老城区和新区有一定的辐射能力，更重要的是，它可充分利用靖江市所特有的向外，特别是向整个中地区、部分南地区的辐射能力。随着改建现有汽车站，在西南环路东侧新建长途客运服务中心，在火车站附近增设长途汽车站和货运站场，本项目所具有的辐射能力将更加明显。消费习惯虽然新区的商业设施建设基本处于初级阶段，比较冷清、没有人气，但本项目周围有靖泰宾馆、龙门宾馆、王中王餐饮、甚至扬子江大酒店等宾馆、娱乐和休闲场所，靖江人已经养成了到本项目所处位置进行餐饮、娱乐和休闲的习惯。同时，这些宾馆红火的生意和客源，也为本项目定位于餐饮、娱乐、休闲奠定了基础。劣势（Weaknesses）本项目处于靖

51、江老城区和新区的接合部，由于历史原因，此处商铺的租价和售价都不高（如本项目对面的建安大楼，1层到5层捆绑销售的售价仅为1400元/平方，一层商铺的租赁价格只有100元/平方年），因此，本项目的成功增值必须建立在成功定位基础上。本项目已经几易其手，都因为种种原因而未能真正成功，这会给后期的运作和招租、招商造成一定的影响。本项目处于靖江老城区和新区的接合部，周边没有相应的商业设施相呼应，不容易营造浓厚的商业氛围、不容易吸引人流。本项目所处位置的特点是：“人流小、车流大”，这种特点决定了本案定位宜充分利用这“车流”，但在硬件设施上，它却没有足够的停车场，这也在一定程度上限制了其定位。本项目的规模比较

52、尴尬，对某些定位来说，它可能面积偏大，而对某些定位来说如集散基地和物流中心，则其面积可能偏小，满足不了现代物流中心的多功能需求。机会（Opportunities）靖江巨大的经济发展潜力、强劲的辐射能力和本地产业的可能结合，将是本项目的机会所在，根据定量调研和定性调研结果，本项目定位有可能结合的产业有：机电与汽车配件业：发展以汽车锁、传动轴、制动器、轿车结构冲压件、车饰为主的汽车零部件生产，进一步提升已初具规模的微特电机、大中小型电机、家电电机业水平，鼓励以直接投资和技术贸易方式参与工程机械、叉车、数控锻压设备的产品升级和技术改造。医药与精细化工业：主要发展生物化工、精细化工、医药、农药产品、光

53、气衍生产品、铅盐系列产品、新型药品包装材料、先进制药设备。轻工、纺织服装业：发展高支高密织物、针织面料、织物染整与后整理加工；中高档服装面料；造纸与相关增效、环保设施。船舶修造业：重点发展大中型船舶制造、修理、拆解，发展船用机电、锚链、涂料等船用相关产品产业。电子信息产业：发展计算机外围产品、电子元器件、网络与通讯产品元器件。商贸流通业：鼓励投资商贸设施，发展大型零售、商贸产业。现代农业：主要发展农副产品种植、养殖、加工业，重点引进肉制品加工、蔬菜加工、粮油加工、花卉种养、长江特种水产养殖加工项目。旅游观光业：发展现代旅游、休闲旅游、文化旅游和生态旅游。重点进行以江阴长江公路大桥北桥头堡为中心

54、，集旅游、娱乐、观光于一体的旅游区建设。就本项目而言，其定位方案可以结合靖江的某些产业如电子信息产业、机电和汽车配件业等，利用其优越的区域位置和辐射能力，考虑将其发展为集散基地和物流中心的可能性。也可以根据目前靖江的市场空缺或机会进行定位，如娱乐餐饮业等。威胁（Threats）就本项目的定位而言，虽然存在诸多机会和可能性，但也可能存在对本项目定位构成威胁的项目，在目前主要有：本项目旁边的“汽贸大厦”，目前正在进行装修，据称是规模很大的娱乐、休闲、洗浴中心。骥江路337号，太平洋服饰上面的4-6层（每层2000平米），目前正在招租，根据了解，目前有意向前往洽谈的主要是想做洗浴中心、餐饮等，该项目

55、的租金为4层：20元/平米月；5层：15元/平米月；6层：10元/平米月。该项目不仅可能在功能定位和本项目类似，更重要的是，它的租赁价格可能会成为我们目标客户的重要参照系。区域位置悬殊的商铺，是否应该有相近的价格，将是我们的造梦和营销必须解决的问题。二、本项目定位建议本项目的定位在目前而言，只是一种框架或可能性，根据讨论，本项目的经营方向有可能是以下一种或几种定位的结合。1、定位于商业的可行性分析根据靖江的商业状况，以与我们对、等几个临近城市的商业所作的考察，我们发现在中小规模的城市，很难形成两个以上的商业中心（一个主商业中心和一个次商业中心）。同时，就目前而言，本项目也不具备定位商业运作的所

56、具备的条件，此处车流大、人流小，并不适合定位于以服饰、鞋类为主的零售商业。另外，根据我们的定量调研结果，靖江人购物并不青睐批发市场，本次调研中，只有不到3%的人常到新世界招商市场去购物，这也和我们所了解的新世界招商市场的生意不好相吻合，因此，就现状而言，本项目也不适合定位于以靖江市居民为主体客群的百货批发市场。根据这样的分析，我们基本可以排除本项目定位为商业零售、批发的可行性。2、定位于餐饮、娱乐业（包括宾馆）的可行性分析优势靖江的餐饮、娱乐业比较兴旺，在仅有20万人口的小城，就有涉外旅游宾馆酒店10多家，其中三星级2家、二星级3家，如扬子江大酒店、靖泰大酒店、大桥度假村、新潮宾馆、金都大酒店

57、等，其他如和气堂、城市客、有意思、德士堡、肯德基等餐饮，以与酒店的生意都非常好，娱乐场所则有豪维纳、星光灿烂、田园等。（从另一个方面来说，这既是优势，也是劣势，因为一个中小城市的市场容量毕竟有限）靖江人的消费习惯：靖江人摆酒席、外出就餐、到洗浴中心享受的比例和频率都相当高，有相当大的市场容量。本项目所处位置就有靖泰宾馆、龙门宾馆、幸福大厦等宾馆和酒店，且生意很好，如果定位于餐饮、娱乐与宾馆，则可以很好的借势。规模优势，根据对靖江市场的调研，无论餐饮、娱乐、还是休闲、洗浴，规模是形成其竞争力和取胜的一个重要因素，而本项目所拥有的体量，足可以在某些方面创造靖江的几个“第一”，从而提升本项目的价值。

58、劣势如果定位于餐饮、娱乐，则使项目有效增值的空间、余地并不大，从而使本项目的获利能力降低。因为这些行业的经营者对设施、布局、装修等可能有自己的需求，而无需投资商考虑。这无疑会增强本项目的潜在客户的谈判能力，从而使售价和租赁价格都不可能很高（骥江路337号的楼层就是一例。）机会靖江经济开发区的建设，特别是靖江的旅游观光业发展，以江阴长江公路大桥北桥头堡为中心，集旅游、娱乐、观光于一体的旅游区的建设，将进一步促进靖江的餐饮、娱乐业的发展。目前餐饮业的特征是：个性化消费日趋明显，特色餐饮更趋突出。餐饮市场消费从价格选择为主，向价格、品位、氛围、服务和品牌文化等方向转变，选择性和理性化消费特点明显增强

59、。本项目可以通过引入有特色的连锁餐饮、地方菜系来形成核心竞争力。这样，本项目的价值在很大程度上取决于我们招商引进的项目。威胁“汽贸大厦”、骥江路337号的项目，将在定位和价格上给本项目造成威胁。定位于餐饮、娱乐和休闲，则和本项目周边的宾馆、娱乐、洗浴场所定位雷同，必须营造自身的核心竞争力，才能避免周围项目的威胁。概而述之，本项目定位于餐饮、娱乐有其可行性，但是在方案设计、招商和营销的过程中，必须考虑到项目本身固有的劣势，以与定位于餐饮、娱乐的劣势和潜在的威胁，未雨绸缪，方能立于不败之地。3、定位于数码产品集散地的可行性分析根据信息产业厅提供的信息，信息化指数达31.09，位居全国第6位。信息服

60、务业的发展居全国前列（前五名），人均水平列、之后，与接近。1999年，信息服务业的总营业额达285亿元，其息容服务业、信息传输服务业约205亿元，信息技术服务业约80亿元。目前，全省从事信息服务的企事业单位已超过1万家，从业人员超过10万人。全省专线与拨号上网用户数由98年的10万户迅猛发展到150万户，占全国的6%，居全国第四位。省互联网上的中文数已达150个，其中“金陵热线”成为全国第二个上网访问量超千万人次的站点。省公众多媒体网上的信息资源总数已超过700个，并开发和推广了40多个网上应用系统，已有1万多家企业、150个政府有关部门上网安家。顺应这个形势，也结合本项目本身所具有的优势，可