公司“开源节流”长效活动实施方案制度

1、CGCNIGERIA LIMITED中地海外尼日利亚集团公司房地产公司发文稿纸2013年8月7日会签:签发:部、室核稿综合办公室拟稿人雷艳文发文编号尼房地产办公发2013 005号 密级期限 标题:房地产公司“开源节流”附件：无 长效活动实施方案主送：房地产公司各部门、项 抄送：房地产公司经营层、集团公司目组行政人事部、集团公司计划财务部主题词：开源节流方案印刷份数:2013年8月7日封发中地海外尼日利亚集团公司房地产公司文件尼房地产办公发2013 005号房地产公司“开源节流”长效活动实施方案为了响应集团公司提出的关于开展“开源节流”长效活动的号召， 同时培养公司内部员工节俭的良好的习惯，为

2、公司的发展注入新的活 力，根据房地产公司的实际情况，特拟定本方案。开源节流，顾名思义是增加收入、节省开支。增加收入主要的渠 道就是提高工作效率，提高销售业绩;而节流主要是在前期开发规划、 工程费用、销售推广费、管理费、物业服务等方面降低成本，同时， 从员工自身抓起，减少不必要的开支，避免浪费。针对房地产各职能 部门的特点，开源节流具体实施方案如下：一、工程方面1、工程设计方面项目一旦立项，合理的设计是控制成本的前提和基础。虽然设计 费用一般只占项目全成本的1%-2%，但是其对项目成本的影响却达 到75%以上。因此要有效控制项目成本，就要重点抓好工程设计这个 环节的工作，制定准确合理的目标成本。

3、具体的实施方案如下：（1）实施设计方案招标制度。通过设计方案招标来选择优秀的 设计单位，从而保证设计的合理性、准确性，减少因设计质量问题， 出现的后期变更、签证。同时选择优秀的设计单位，也能够准确实现 前期市场调研后的项目产品定位，避免因设计误差，影响销售质量， 造成资金长期得不到回收。此环节的招投标工作需要相关专业部门的 全面参与评比。（2）开展限额设计。通过对项目的多种设计方案比较与筛选，对各项成本指标、各项经济技术指标，进行分析和判断，选择技术上 可行，施工上可能，经济上合理的设计方案。限额设计阶段将要求成 本、工程、营销等多个专业口的人员联合参与，通过限额设计，主导 方案设计，优化设计

4、的成本结构，以保证有效地控制成本。（3）加强图纸会审。尤其是在设计阶段，克服设计方的不足或 缺陷，所花费的代价最小，能取的效果最好。重点是对图纸技术上的 合理性、施工上的可能性、项目成本的经济性进行审查，从各个不同 的角度对设计文件进行全面审核管理工作。2、项目采购管理方面非大宗物资、小型机械设备由项目自行采购。对于大宗物资采购要做到：（1）严格执行询价、比价制度，根据集团设备物资部提供的供 应商信息，结合项目所在地的供应商信息，综合质量、价格等主要因 素，由项目经理择优确定供应商，并报主管副总批准。（2）根据市场信息掌握情况，建立供方信息数据库。包括合格 供方名录、可试用供方名录和不合格供方

5、名录。（3）严格物资检验、接收标准。针对对各类主要建设材料和设 备，建立严格的验收标准，检验合格方可进入采购、接收流程。3、分包招投标管理方面建立公司完善的招投标管理制度，通过引进竞争机制，择优选择 分包单位，从而促进项目成本有效降低。这里面有三个环节要把握， 一要严格筛选分包单位；二要规范标书条款；三要规范招标流程。（1）选择分包单位时，要从多方面对分包单位进行审查，包括 施工资质等级、机械设备、业绩、主要项目管理人员等。审查不合格 分包商不得入围。（2）在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及 到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活 口。工程标底要保证质量，造

6、价水平要合理，把工程标底控制在目标 成本范围内。严格招标文件审核，由招标小组评审确定招标文件。招 标项目由招标小组对投标方案评选打分确定分包商，遵循技术标书优 先经济标书。议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批的方式 确定分包商。（3）招投标过程要规范化、透明化，项目组应成立招标小组， 其中招标阶段，应根据内容不同，抽取不同人员参与评标打分工作。 评定标准应根据投标内容合理选择，不应仅以“最低中标价”一种方 式为准。4、合同与施工组织计划管理方面合同管理的健全与否，直接影响到房地产公司的经济效益。因此 要规范合同的管理，从合同编制，到合同订立、审批、会签等各个环 节。对直接影响合同成本的有

7、关条款，如合同价款的计价方式；合同 价款调整原则与条件；主要材料价格的测算方法与调整条件；不可预 见费用（如变更、签证）包干的内容等都要详细写明并约定好。充分 发挥合同管理的约束与监督职能，有效地控制合同成本。做好项目合 同调差，努力争取拖延进度款、不付预付款，多争取垫资合同。严格施工组织计划，加快项目开发，缩短开发周期是降低资金成 本，提高公司经营效益的很好的途径。开发周期短，资金回收就快， 使用效率大提高。我们将针对承包商建立严格的施工进度责任制，坚 决抵制因人为原因造成的工程进度拖延，节约工程成本。5、竣工结算方面竣工结算是反映工程项目实际造价的重要阶段。在办理竣工结算 时，应坚持以当时

8、现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方 在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记 录、现场签证进行认真审核计算。在付款阶段，严格按合同、按工程 进度支付工程款。材料款应确定合理的预付款额度控制，保修款控制 不低于合同额5%。二、财务方面1、降低资金成本降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、 加快资金回笼等方面入手。加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要 降低资金成本，首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。企 业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发 行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资 金。我们将充分利

9、用国内相关优惠的融资渠道，在付出较低的资金成 本的前提下，借用外来资金，促进公司的快速发展。2、严格审批报销单据及物资出入库管理协同各部门负责人审核每笔开支，严格控制支出，对于签字不能 只流于形式，要对报销内容有客观清晰的判断，不符合公司要求的报 销（包括国内票据）必须退回。明确报账明细，尽量避免无票收据报 销，降低公关费的开销，杜绝公款吃喝玩乐。做好物资管理，防止公司财产流失。各项目对剩余物资要严格监 管出库，定期进行盘点、核实数量。平时对物资管理的各个环节要考 虑全面，避免偷盗事件的发生。3、严格执行资金计划实行全面预算管理，增强资金使用的计划性，严格按工程拨款计 划按期拨付资金。在房地产

10、开发项目开发过程中，需要拨付大量的工 程款项，对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过 的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项， 并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。对于任何不按计划拨 款的要求，要予以坚决抵制。4、压缩现金的使用量，提高资金使用率我们将根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使 用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，其他一律通过转帐和 使用支票进行结算。这样一可以保障资金的安全性，二可以有利于资 金的增值。三、营销策划方面如何高效使用销售推广费用是促进房地产销售、实现开源节流的 重中之重。使用好销售推广费用，不但关系到花钱的多少

11、，项目成本 的高低，还影响楼盘的销售。1、营销推广工作要突出核心、做好定向销售由于尼日利亚营销环境与国内差异很大，如果完全照搬国内的营 销推广模式很可能会得不偿失。针对准确的项目定位，结合尼当地营 销环境，选择能最大程度覆盖目标客户的推广渠道，切忌求大求全， 一味追求标新立异，导致营销费用分散、效益低下。做好定向销售， 要在项目早期定位时有效细分市场，瞄准某类特殊客户群进行项目开 发，在后期营销推广时，立足产品、开拓目标客户群。2、做好客户接待工作，提高成交率消费者买房，现场了解、感受是影响置业选择的关键。做好客户 接待的工作就是要根据项目定位和消费者的消费特征，通过“售楼部、 看楼路线、样板

12、房”的合理安排和连动运作，综合展示楼盘好的一面， 看楼路线的选择则应考虑到扬长避短、展现楼盘优势的需要，使售楼 部和样板房两个现场亮点能有效串联起来，组织起连贯性的销售链 条，营造出使消费者“心动”的现场感受，促进成交。3、充分本地化的同时、加强销售培训目前，营销人员要充分本地化，本地化不仅可以提高与客户的沟 通效率，而且从人力成本上来说可以节约大笔开支。对于当地雇员， 我们将安排好销售现场推广的人力资源分配和工作规范要求，包括人 员培训、人员安排、销售手法、气氛营造等工作，通过不同岗位职责 人员的互相配合，主动将楼盘的优势展现给消费者，提高销售命中率和成交速度。四、行政人事方面1、人力资源方

13、面人力资源方面的开源节流并非是降低企业员工的工资收入，而是 充分挖掘人力资源潜力，杜绝人浮于事，提供公司整体执行力。（1）制定科学的人力资源规划及时梳理公司组织架构，做到员 工招聘有计划性、目的性。办公室将定期做好人员需求调查，保证招 聘工作有的放矢、有条不紊地按计划实施；做好工作分析，具体说明 每个岗位的工作内容、必要的硬件条件以及任职资格，从而尽量使所 选人员从一开始就能适合企业内各岗位的需要，避免造成额外的费 用。（2）对各职能部门及各项目经理部人员进行梳理，对各项目当 地雇员进行梳理，任何冗余人员，将进行清退或转岗。与此同时，充 分发掘员工工作潜力，特别是公司的管理人员、技术工种员工，

14、若有 一专多能型人才则可适量安排多个岗位工作，降低人力资源成本。（3）充分本地化。房地产公司作为综合性运营企业，利用当地 雇员降低运营成本就显得尤为重要。目前，房地产公司的本地化工作 并不理想，我们将从以下方面进行改进：一是建立良好的培训制度， 各部门积极参与，培养能胜任本职工作的当地雇员，提高当地雇员素 质；二是鼓励当地雇员积极参与管理，完善内部晋升机制；三是建立 当地雇员考核与薪酬激励体系，增加其工作积极性和责任感。力争黑 人雇员能胜任的工作绝不用中国员工，黑人雇员不能胜任的工作积极 进行指导培养，争取让房地产公司的本地化率达到80%以上。2、行政办公管理方面（1）办公用品统一询价采购：每

15、月初各部门将办公用品需求进 行统计上交办公室，办公室将进行统一询价采购及时补充库存，办公 室实行相对严格的办公用品询价，采取季度询价及不定时询价，保证 办公用品购买的质优价廉，达到直接降低成本的目的。（2）办公用品申领模式：办公用品使用方面，各部门须向办公 室进行申领，具体由各部门填写办公用品申领单-部门经理或主管审 批签字-办公室主任审核-办公用品发放，达到逐级审批，避免乱申请 从而达到费用控制的目的。（3）打印复印：各部门打印或复印人需在登记本进行登记，避 免乱打印现象，同时为节省纸张，尽量在电脑文稿系统上修改审批各 类文稿，减少重复打印次数。对内资料可用二次纸打印复印，必要时 也可进行双

16、面打印。（4）上网管理：无线上网卡由办公室统一管理，公共办公室通 过公用的无线路由器上网，所有办公人员不再单独办理无线网卡，每 个公共办公室每月流量标准为30GB（18,000奈拉）。无线上网卡仅 用于公司员工必要的工作交流，严禁在上班期间看与工作无关的网路 视频、下载大量高清图片、玩网络游戏等。（5）电话费限额：设立电话费使用标准，其中经营层：实报实 销；部门经理：8000奈拉以内实报实销，超出限额计入个人欠款； 主管岗位及办公室性质普通员工：5000奈拉以内实报实销，超出限 额计入个人欠款；现场普通岗位性质普通员工：3000奈拉以内实报 实销，超出限额计入个人欠款。（6）办公软件方面：要求

17、所有员工申请一个QQ，统一加入公司 QQ群，方便联系和沟通的同时，也可以减少打电话费用；建议员工 使用Foxmail软件收发邮件，提高工作效率，如果以前使用outlook 等类似foxmail系统软件，可以继续使用；所有员工需学会电子签名， 既可以提高文件审核效率，又可以节约打印纸张。（7）车辆管理：所有车辆收归办公室统一管理协调，共享发车 信息、降低单人、单一物品的发车次数，尽量避免“跑空车”；非公 用车须向综合办公室提出申请，未经批准公车私用将通报批评并进行 工资扣款；定点维修保养，选定一家固定的车辆维修保养公司，降低 车辆维修保养费用；设立临时洗车点，由司机定时洗车，降低洗车费 用；办公

18、室统一负责车辆加油管理并进行统计，办公室对每月车辆使 用情况进行费用统计分析，并于每月月初公示上月用车情况，加强合 理使用意识。五、生活后勤方面1、节电（1）各部门负责人要经常教育员工树立节约意识，杜绝长明灯、 电脑空转等现象，对用电设备尤其是空调、电脑、点灯，必须要做到 人离断电，断电彻底。（2）办公时间要充分利用自然光，尽可能少开灯或不开灯，根 据需要适度开关照明灯，楼道公用照明灯尽量不开或少开。使用电脑、 复印机、打印机、传真机等办公设备时，要尽量减少待机状态，以节 约电能。（3）物业管理人员不仅要检查安全状况，还要及时关闭公共区 域的长明灯，并对各办公室的灯光使用情况进行安全检查和节电提 示。夜间，要关闭各楼层公共照明灯和空调。2、节水（1）物业维修人员要加强对用水设施的日常维护和管理，减少 跑、冒