项目发展战略及整体定位报告课件

1、金地西沣路项目发展战略及整体定位报告谨呈： 西安金地置业投资有限公司本次汇报主要内容项目理解区域属性界定项目战略方向研究前提区域方向界定区域发展方向核心问题区域发展方向商业方向商务方向住宅方向项目整体定位项目战略方向整体定位方向项目属性界定1从城市、区域的角度梳理、认识本地块区位项目位于三环外围区域，北临雁环路 ，西临西沣路，属于城南板块。隔西沣路与高新二次规划区相望。区域房地产处于起步阶段，区域认知度不高关键词：南三环外、高新旁、双重属性认知模糊项目位于南三环外， 紧邻高新二次创业CBD核心区，区域发展陌生，行政和区位发展双重属性认知模糊高新区三 环城南长安区市中心我是J区的,房产证是西高新

2、的， K区的房子的房产证是长安。 紫薇田园都市业主我们的房产证属于雁塔区。阳光佳苑置业顾问紫薇田园都市西沣路夜景城市主干道南三环路、西部大道、子午大道、西沣路环绕项目四周。项目距绕城高速800米，可以高效到达西安各个方位，出行便捷；紧邻西沣公路，占据高新区的东门户位置，到达高新核心区需20分钟车程。公交便利。区内有525、902、716、游9、311等10多条公交线路规划中的地铁6号线（2021-2050年）南三环站口离本项目约1000米。周边路网发达，公共交通便利，远期有地铁6号线规划利好，将与城市距离进一步缩小关键词：多条主干道、公交便利、地铁利好地铁规划6太白南路 雁环路 子午大道西部大

3、道 南三环西沣路交 通配套项目周边拥有高端国际教育资源，目前生活配套和生活环境相对低端教育资源： 地块西面为高新一中国际部、高新逸翠园学校， 北部为市61中 ，拥有较多优质教育资源。其中高新国际学校学校实行“一校两部”。设国际部和国内部。国内部提供1-9年级优质基础教育。国际部按照国际惯例，为高新区内外的外籍人士子女提供K-12年级的多元化教育及国际教育交流项目生活、商业配套：项目周边除北边为红星美凯龙外，其余多为满足周边城中村需求的小商铺，比较低端，城市意象较差生态资源：项目距离永阳公园1900米，且东边有2700亩苗圃，生态居住价值较高生活配套 红星美凯龙 高新国际学校高新逸翠园学校关键词

4、：高端国际教育配套、低端生活配套曹家堡城中村树苗培养基地项目北至雁环路，东侧至曹家堡，西至西沣路，南至城中村四 至雁环路红星美凯龙高新逸翠园学校竹园阳光嘉苑高新国际学校西沣路中高容积率、建面两百万平米的城改项目，未来有持续拿地的可能指 标主要指标数值规划总用地约1390亩建筑面积201.12万平米容积率3.56商业用地6.38万平米地块总体经济指标：项目思考项目作为超大规模的社区，开发周期预计超十年，研究区域的发展是本项目定位的基础 1作为区域内第一个超大规模项目，具有领导者质素，本项目应该如何占位，实现项目价值和区域价值的最大化？2基于区域发展及区域特征，本项目整体定位的方向？3区域发展方向

5、2项目目前所在区域的属性及占位如何？区域未来发展方向如何？本项目位于城南、长安和高新区外扩的交汇区域，未来项目发展会受到三个板块的辐射影响城南区高新区长安区城南板块城南板块是西安市传统科教文化板块，房地产市场发展成熟，价格实现度高，实现均价8000元/平米，属西安市价值高地。高新板块高新板块在城市规划利好下，依托高科技产业发展带动区域内房地产市场逐渐成熟。目前区域内市场成交均价逼近7000元/平米，属西安市价值实现度高的板块。长安板块长安板块是近几年发展起来的市场，主要依托长安区大学城规划利好，承接城南科教文化发展。目前市场实现均价5700元/平米，属西安市房地产开发热点区域。分析城南、长安和

6、高新区对本区域的影响，以判断未来本区域的发展方向本项目位于城南板块的西南方向，城南是西安最早发展起来的区域，目前区域内房地产项目趋于饱和，市场发展相对成熟距城南核心区直线距离约7.5公里小寨商圈曲江旅游区城南大学聚集区商务会展城南是西安最早发展起来的区域，目前已经成为西安市区发展最成熟板块，是集商业，旅游，商务，教育等于一体的综合区域目前区域内房地产项目林立，房地产市场发展相对成熟项目位于城南的西南方向，与核心区直线距离约7公里左右地铁2号线向南发展5.6公里地铁2号线城南区城南区域房地产市场的发展主要沿地铁2号线向南发展，向西的发展更多是嫁接了高新区发展利好，逐步发展成熟起来城南房地产项目呈

7、现出沿地铁2号线向南发展的趋势我们项目距离地铁2号线较远，因此城南发展对我们项目的影响非常有限高新区城南西侧发展主要依靠高新区的带动，影响高新区的发展对本区域具有更重要的意义长安区产业结构单一主要依托大学城规划发展，主流发展趋势为向南和向西，本项目位于长安区北面短时期内受辐射较弱本项目距离长安区核心区直线距离6公里，所以，长安区对我们项目从距离上看影响力不是很大目前，根据西安市的整体规划，长安区房地产市场正向南，向西，扩张。本项目位于长安区的西北方向，从长安区的发展趋势看，我们项目所处区位是长安区向外辐射机会最小的区域西安培华学院南校区西安财经学院长安校区西安邮电学院西北师范大学陕西职业技术学

8、院长安区距长安核心区直线距离6公里向南发展政法大学外国语大学西北大学向西发展本项目与长安区北面在建的中央居住区承接，长安区潜在居住需求较高，后期能为本项目开发住宅产品带来机会长安区目前的高校有：西安欧亚学院，华美学院，西安邮电学院，陕西师范大学，西北政法大学，西安电子科技大学，培华学院南校区，西安财经学院，陕西职业技术学院等各高校大学师生共计24万人口。教师人群的置业会给区域内住宅市场带来很大的客户机会本项目距离长安区内的高校距离较近，也能从区域内分流一部分住宅客户。樱花广场本案郭杜公园万科城建设中的CLD本区域将承接长安区的CLD社区，成为服务西部大学城的居住区高新区未来发展方向为向西和向南

9、，本项目区域位于高新区向南发展的轴线上，临近CBD中央商务区从刚开始规划的2.7平方公里，到目前已经形成的35平方公里，高新区的版图强力外扩；目前高新区处于二次创业规划启动期，区域发展方向基于成熟核心区分别向西和向南发展；中央商务区具有作为西安城市商务中心区和高新区产业配套集中区的双重功能。开发阶段开发时间（年）开发规模（平方千米）一期199120192.7二期201920197.8电子园20194.2长安科技园（新兴工业园）2000-20194.6新区2019-201915二次创业规划区2019-202078远期2020-205055成熟核心区高新区整体规划分区以及产业分布示意图高新三期一期

10、：规划建设成为一个高科技、高环境、高效益的现代化产业园区（以产业为主体，科、工、贸相结合的新型综合区）。北部是产业区、南部为综合配套区二期：在大力发展高新技术产业的同时，注重综合开发，逐步把高新区建设成经济繁荣、功能齐全、环境优美、有自己文化技术特色的高品质、高效能产业区。注重商业、金融、商务的发展。电子园：规划建设成为一个“以开发新技术产业为主的，院校、科研、生产相结合的电子工业区”新型工业园区：规划建设一个以高科技产业为支柱，以国家级西安高新技术产品出口加工基地为基础，集科技研发、生产、展示、商贸、交流为一体，与高品质生活服务设施相配套，具有良好生态环境的现代化、花园式科技产业园区。高新新

11、区（即高新三期）：规划目标：（1）进一步突出高新区的产业优势，提供更多的高新技术企业生产、科研孵化和专业园区用地；（2）在新区建设面向整个高新区的金融商贸服务中心区；（3）提供高质量的生活配套设施；（4）建成覆盖新区全区的绿地系统，体现高水准的绿色生态建设。借鉴国际成功的商务新都心来判断高新区未来的发展，以及本区域承担的功能日本幕张新都心日本琦玉新都心幕张新都心项目是千叶县打造外城商务核心城市、推动区域产业升级以及承担东京中心城职能的重要项目幕张新都心位于日本千叶县，是千叶建设自立都市圈、分散东京城市相关办公职能、推动千叶产业升级的重要项目项目位于东京和成田国际机场之间，距离东京20公里，成田

12、机场30公里千叶县总人口为600万左右，工业结构以化学、石油、煤炭以及高新技术产业为主幕张新都心占地522公顷，开发内容以商务办公、企业研发、会议展览以及体育休闲为主，是千叶县核心商务区，同时也是承担疏散东京中心城职能的主要区域，规划居住人口2.6万，就业人口15万人东关东高速公路以及京叶高速铁路从项目穿过，实现区域与东京、千叶以及其他重要城市的快速便捷连接项目地块内部有两条重要的高速公路穿过，其中东关东高速公路直接通向东京以及成田机场，而京叶高速公路不仅将项目与东京、千叶，还有横滨等其他重要的城市相连接项目通过京叶高速铁路以及毗邻的松武高速铁路与东京、千叶以及其他重要城市实现快速连接，通过高

13、速铁路到达东京约30分钟左右高速公路以及铁路分别于1982和1986年贯通，为幕张新都心核心项目幕张展览中心的启动和后期发展打下了坚实的基础（该会展中心于1989年投入使用）东关东高速公路/京叶高速JR京叶高速铁路线幕张新都心是集国际商务、研发、教育以及居住为一体的综合商务核心区幕张新都心建设目标以幕张会展中心为核心，聚集国际商务功能聚集前沿工业产业的商务管理、办公研发功能聚集为高科技产业发展提供技能人才的科学教育功能全面实现舒适的、具备吸引力的居住环境，满足未来就业人口以及周边人群的居住需求商务研究区文化教育区居住区市镇中心公共开放区战略储备区幕张新都心占地共522公顷，其中商务办公用地84

14、.6公顷，商业用地33公顷，居住用地38.9公顷，教育用地87.4公顷，其中商务办公以及商业用地主要围绕在高速铁路核心站点周边幕张新都心的六大功能区商务研究区：区域被铁路分为两大区，北部是以幕张高科技花园为中心的高科技研发区，南部是以幕张会议中心和世界商务花园为核心的国际商务区市镇中心：支持城市商务办公以及生活的配套区，以酒店、商业为主居住区：为区域就业以及周边人口提供居住，高强度开发为主文化教育区：教育机构设施为主，共有3所大学、1所研究员以及4所高中公共开放区：以公园、体育以及开放空间为主幕张商务办公功能以分散东京中心城市的大型企业总部办公以及研发为主幕张新都心成为日本本地以及国际企业的企

15、业总部以及研发基地所在之地，在89年到94年期间，有超过15家日本以及国际大型企业在幕张设立办公基地除此以外，区域充足以及良好的办公环境也吸引了超过300家的中小型公司区域入住企业主要从事国际商务管理、国内/区域总部以及研发等活动。截至到2019年，幕张新都心共有4万人工作1东京燃气公司，1990，公司在大面积加热制冷的研发基地4宝马日本，1991，宝马日本总部7夏普公司，1992，夏普多媒体业务研发中心10Sumitomo化学工程公司，1993，公司销售、管理、设计中心13NTT，1993，公司数据通信系统研发中心2幕张科技花园，1990，105家高科技公司的研发总部5世界商务花园，1991

16、，225家国际企业8Kkits公司，1992，公司总部11机器人中心，1993，30家IT领域企业14佳能销售，公司总部以及市场研发中心3IBM日本，1991，软件研发、培训以及部分总部功能6东京海洋火灾保险公司，1992，部分总部功能9富士集团，1992，富士集团系统工程研发中心12Seiko仪器，1993，公司研发和市场中心15AEON集团，1994，其下14个公司的总完善的教育培训功能为区域企业发展提供高素质人才储备以及培训服务之外，极大提升了区域城市形象，为区域早期发展奠定了基础1经济发展研究院，2019，主要从事发展中国家的经济研究，为经济援助提供依据6空中大学，1985，通过电视以

17、及广播进行现代艺术教育的机构2千叶教育中心，为1985，区域教师提供培训7Kanda国际研究大学，1987，主要从事外国语教学3国立多媒体教育中心，19788千叶医科大学，1981，提供医学培训和教育4海外职业培训中心，1984，为本国跨国企业提供海外文化培训9千叶幕张工会大厦，1992，为千叶中小企业雇员提供培训和咨询服务5国立职业康复研究院，199110高级工艺中心，1991，为中级工程师提供职业培训和教育依托快捷交通设施的高标准的幕张会展中心以及相关配套吸引大型会展会议活动，推动了区域经济的快速发展11-8展览大厅，516米长，112.5米宽，54000平米展览面积29-11展览大厅，1

18、92米长，18000平米展览面积3活动大厅，3098平米，能够容纳9000个座位，可举办音乐会和体育赛事4国际会议大厅，可容纳1600人的会议或者2000人的集会，包括集会大厅、国际会议厅以及中小会议室幕张王子酒店，1992，50层180米高，1001间房客房新幕张酒店，1993年，418间客房幕张春天酒店，1990，260间客房幕张绿塔酒店，1991年，205间客房弗兰克酒店，1991年，236间客房曼哈顿酒店，1991年，130间客房幕张会展中心位于商务研发区的核心位置，占地21公顷，提供6000个展位，是亚洲最大会展中心。该会展中心举办东京的大型展览以及重大国际会议体育赛事，每年的游客量

19、在650万左右，而在2019年游客超过8700万同时，幕张新都心拥有六家酒店，能提供2250间客房，总建面超过15万平米，为区域商务以及会展提供充足商务休憩空间区域商业与大型特色城市公园以及体育设施结合布置，构建了集购物、休闲、娱乐以及文化交流为一体的体验式购物环境，成为东京都市圈周边著名的商业购物中心图中粉红色区域以京叶高速铁路幕张站为核心，聚集了幕张所有的大型商业、文化以及娱乐设施，成为吸引游客和当地居民的著名游览地区域内大型购物中心包括：家乐福超级购物中心、messe娱乐mall以及幕张奥特莱斯购物花园走廊；特色商业包括plena风情商业街以及特色餐饮街娱乐设施包括幕张海滨公园以及日本园

20、林公园，为购物游客提供散步和休闲的好去处琦玉新都心是东京都市圈规划中重要的商务中心城市之一琦玉县面积3767平方公里，人口706万，是与首都东京北部相邻的内陆县。2000年5月，一个横跨浦和、与野和大宫三市的未来型城市“崎玉新都心”建成，国家18个行政机构搬迁至此，崎玉县作为首都圈的一个部分正在不断发展。琦玉新都心项目是东京第五次首都圈基本规划的重点建设项目之一，项目区离东京30分钟车程。该计划目的在于建立一个内陆区域性的交通枢纽城市，分担东京都市圈核心城市功能琦玉新都心有着便捷的交通条件，新都心地铁站的建成使项目与东京及其他城市之间建立更紧密的联系崎玉县的整个辖区都处于距离东京100公里的范

21、围内。崎玉县内铁路有高崎线、东北线、崎京线、私人铁路公司的东武线（伊势崎、东上）、西武（新宿、池袋），将崎玉县与东京市中心联结起来。 琦玉新都心站位于城市的正中心。此外，共有12条铁路干线交汇于附近的Omiya车站周边，并且JR锜京和京滨东北线两条线也都处于新都心可以步行到达的范围内。联接Toda的Bijogi区和琦玉Miura区的都市高速公路通过地下隧道经过琦玉新都心。车辆可以从超级体育场的东西两个出入口进入。 琦玉新都心充分利用交通节点，发展行政商务办公以及商业设施，成为辐射周边区域的行政、商业中心类别面积（ha）所占比例（）公共施設用地道路12.325.9交通广场0.51.1公园广场1.

22、73.6水路0.10.1总计14.630.7宅地商业商务用地32.368.2鉄道用地0.20.4高速道路用地0.30.7总计32.869.3合计47.4100.0项目目的：充分利用交通联接点这一地理特征，对城市基础设施进行完善，充实会议功能、完善信息发送能力，形成极具魅力、具有丰富文化氛围的城市中心的功能定位区域规划面积：47.4公顷就业人口：约5.7万人（约1200人/公顷）总投入：935亿日元琦玉新都心的办公职能以区域行政办公为主，聚集了东京分散的国家行政办公以及琦玉县行政中枢管理机构琦玉新都心处于关东平原的中心，是东京向日本的其他地区转移财富和功能的交叉口，承载着许多国家政府机构、商业金

23、融业以及文化产业等功能的转移。最主要的就是承载东京的行政办公职能的转移，目前已有国家18个行政机构搬迁至此。国家政府办公塔楼已经成为了首都的一部分功能向琦玉新都心转移的一个象征行政办公区邮政厅大楼运输中心大楼 医疗保险大楼水资源机构关东地方环境事务所区域东部的商业区与琦玉超级体育馆连接，成为集购物、体育休闲以及娱乐为一体的商业中心琦玉超级体育馆是一座综合场馆，能举办摔跤、橄榄球、篮球等多种比赛，能容纳两万名观众。设备极其现代化，地面移动时可以增加2000个座位。馆内设有约翰列农博物馆。地下停车场为立体式停车场，能停放290辆车。体育馆距离地铁站很近，徒步即可到达。从新宿、涩谷、上野等地区乘坐地

24、铁只需要30分钟左右的时间，即可抵达琦玉超级体育馆所在的琦玉新都心站。商业文化中心分布在琦玉的东部地区，拥有能够举办国内和国际会议的多功能会议中心, 小型展厅、酒店及其他商业设施. 商业文化中心音乐厅通信楼展览馆博物馆产学交流基地宴会会议厅大都市外城商务区核心功能构成商务办公功能商务交流功能商业文化娱乐功能企业总部研发中心城市中心区办公后台会议中心展示展览中心酒店/公寓商场/购物中心博物馆等文化设施公园等娱乐设施依据成功的国际商务新都心，我们来重新审视西高新的发展商务交流功能会议中心展示展览中心酒店/公寓二次创业CBD核心板块具备商务交流功能高新区创业产业基地和长安大学城功能形成具备研发、生产

25、和技术创新能力，成为高新的核心经济增长动力商务办公功能企业总部研发中心城市中心区办公后台两带四区七园规划示意图创业研发软件新城生物医药先进制造业出口加工长安通信产业园万亿高新技术产业带长安大学城西高新缺乏大规模商业娱乐功能为核心的活力居住区商业文化娱乐功能商场/购物中心博物馆等文化设施公园等娱乐设施未来本区域将成为承担西高新重要活力中心的商业娱乐居住中心高山流水和城紫薇田园都市和记黄埔逸翠园金泰假日花城商业红星美凯龙本案规划用地西高新商业带项目发展战略方向3基于区域发展方向，本项目物业发展机会如何？项目战略发展方向研究1、商业物业发展战略方向2、商务物业发展战略方向3、住宅物业发展战略方向全长

26、4公里的高新路、5公里的科技路，这一T字型的商业街穿越了高新区腹地，成为高新区最重要的商业增长极。科技路商业体量达100万，功能齐备、配套完善的大型商场、超市、宾馆酒店、娱乐餐饮、金融保险等是这一区域发展的核心力量。世纪金花科技路路新高金鹰、奥斯卡影城香格里拉华润万家高尔夫俱乐部目前高新区内只有世纪金花、金鹰为核心的“T字型”商圈，高新区商业的主要增长极易初莲花国力仁和高新路、科技路组成的“T字型”增长极高新路、科技路形成的“T字型”的商圈是目前大高新区商业经济的唯一增长极市政规划引导下，新CBD区域发展，以绿地中央广场为代表的新商业中心正在逐步形成，承接商业格局由单核到多核的裂变高新二次创业

27、板块 新CBD绿地世纪城都市之门唐 延 路丈八北路高新商圈绕城高速核心新核新核新核新核单核发展多核发展商群形成单核发展阶段：高新路、科技路是高新区唯一的商业核心，承载高新区主要的市场需求。多核发展阶段：以“管委会-都市之门”为中心，2km2范围的CBD中央商务区，新的城市商圈正在形成。高新商业目前处于由单核向多核的过度。商圈群体形成阶段：城市交通发展，区域成熟，将串联商圈形成商群， 辐射效应加大。以绿地中央广场国际购物中心等项目商业为代表的新城市级商业中心与本项目所在区域被绕城高速分隔开金泰假日花城项目规划设计了开放式街区、临街多彩商业、八万平米BLOCK-MALL商业集群。金泰假日花城绿地中

28、央广场与泰国正大集团联手打造国际级购物中心正大国际购物中心。带动高新二次创业板块商业发展的强力引擎。绿地中央广场高山流水和城项目以都市综合体为主题，产品形态涵盖了城市级商业中心、都市文化广场等多种形态。高山流水和城金泰.假日花城高山流水.和城绿地中央广场高科尚都高新水晶岛绕城高速是否会影响城市级商业中心商业氛围辐射到本项目所在区域？一线城市商业发展经验表明城市主干道对商圈向主干道外辐射存在一定阻碍影响商业定理：人流停驻量决定商业价值大小。成熟商圈新兴商圈NO人流量小商圈人流量小，商业经营困难成熟商圈没落商圈NO无人流量商业规模逐渐缩小，人流量更小，逐渐没落。城市主干道阻碍成熟商圈客流向周边扩散

29、成熟商圈具备强大的客流吸引力，使周边商圈经营难度增加根据高新区三期规划的土地出让情况和西安市基础设施的配套情况，高新区的规划建设分别向两个方向发展：一是依托丈八北路向西发展，一是沿西万公路向西南发展。根据西安高新区二次创业总体规划，规划居住用地总面积为1299.36公顷，居住人口为50万人，人均居住用地指标为26平方米/人。 市政规划引导、产业支撑下，在未来10年内，高新产业园区域内人口将突破50万人高新一期高新二期电子园高新新区新型工业园产业园区日渐成熟，区域内将集聚大量产业人口，未来的消费需求将急剧增长两带四区七园规划示意图创业研发软件新城生物医药先进制造业出口加工先进制造业长安通信产业园

30、万亿高新技术产业带万亿高新服务产业带创意产业园区商务区金融商务区总部经济聚集区万亿高新技术产业带人口年龄结构产业园扩区规划25-32产业园规划扩区产业园初始人口高科技产业园人口增长的时间变化曲线人口增长随着高新二次板块产业园区的规划，区域内将集聚大量产业人口，将带来消费需求的大量增长。产业园未来大量的居住供地和新产业集群导致区域人口结构变化，规划商业无法满足的新增人口商业需求，将大量外溢，商业布局势在必行。绿地世纪城逸翠园紫薇田园都市都市之门樱花广场本案郭杜公园万科城建设中的CLD长安区大量的居住供地及大学城的成熟，导致区域人口及居住结构变化，区域内潜在巨大的消费需求建设中的CLD郭杜居住区长

31、安区政府总投资为47450万元，总建筑面积197539,建设周期为20192019年。郭杜地区的生活配套设施目前较为低端，不够完善，居民生活不便利。 西部大学城潜在的消费需求西部大学城距市中心直线距离15-20公里。长安区建设分校区的20多个院校，每个学校按4000人计算，开课后的学生总数可达8万多人，这大约是长安区总人口的十分之一，这些学生目前仍属于消费群体 。逸翠园紫薇田园都市本案郭杜公园万科城竹园阳光嘉苑雅居乐花园区域内商业形象低端，缺乏集中式商业，区域市场存在巨大的集中式商业机会紫薇田园都市、雅居乐花园、竹园阳光嘉苑以社区商业为主。万科城有13万平米、逸翠园有6万平米的集中式商业。现状

32、商业形象低端，布局凌乱、运营管理不规范，区域内的商业以满足居民日常消费为主，还未形成中高档的消费中心及品质化的商业氛围 ，商业配套无法满足区域升级。本项目周边商业形象低端，区域内以社区商业为主；现有的商业不能满足未来区域的商业需求，区域市场存在巨大的集中式商业机会；樱花广场商业级别市级中心商业区区域性商业区社区性商业邻里性商业规模（平米）30万以上3.6-18万 9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上居

33、住人口5000以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺目前区域内商业级别属于邻里性商业，根据区域内商业结构及人口规模的变化，片区有成长为区域性商业区的潜力商业模型划分西安市内区域级商业规模集中在10-20万平米城市级商业项目：兴正元国际广场和民乐园万达商业广场，商业规模在20万平米以上；区域级商业项目：立丰国际购物广场、雁塔文化新天地、李家村万达广场，商业规模在1020万平米间；旅游/文化商业项目：大唐不夜城、大唐西市

34、为政府主导开发的大规模商业项目，主要目标客户群为游客，商业规模为西安之首。李家村万达商业广场：17.77万平米立丰国际购物广场：10万平米大唐西市：128万平米雁塔文化新天地：15万平米大唐不夜城：65万平米民乐园万达商业广场：19万平米兴正元国际广场：25万平米利用哈夫雷利模型计算项目的有效辐射范围消费人群数量，约为39万人哈夫雷利模型法建立在万有引力定律原理的基础上，用距离因素和人口因素测算商业规模；世联对哈夫雷利模型进行衍化分析，利用距离因素、人口因素及渗透系数来计算项目周边的有效辐射人口数量。哈夫雷利模型法Z = f ( R1XI, R2X2, R3X3 )其中，Z是项目周边有效辐射人

35、口数量。 R1：一级辐射圈渗透系数，0.8； R2：二级辐射圈渗透系数，0.5； R3：三级辐射圈渗透系数，0.2； X1、X2、X3分别为一级、二级、三级辐射圈的人口数量，分别为15万人、30万人、60万人。项目周边的有效辐射人群约为39万人一级辐射圈：10-15万二级辐射圈：25-30万三级辐射圈：50-70万利用哈夫雷利模型计算，本项目的商业体量应控制在813万平米哈夫雷利模型法人均商业面积Y = f ( ZM ) Z：是项目周边的有效辐射人口数量； M：人均商业面积（国际标准值为0.70.91平米/人）； Y：区域内的商业总体量。哈夫雷利模型坪效Y = f ( ZS，P ) Z：是项目

36、周边的有效辐射人口数量； S：人均社零总额，取值1.6万元 P：坪效，取值1.88万元/平米 Y：区域内的商业总体量。项目商业体量为：815万平米项目商业体量为：13万平米西安市各商业项目坪效百货09年销售额(亿元) 面积 (平米)坪效(元/平 )百盛（总）101033049680 解放路民生116500016923 钟楼民生2.2240009167 电子城民生0.45160002813 西大街金花121300092308 开元2210300021359 金鹰国际1036029 27755 合计67.6536033318774据有关统计，2009年西安市人均社会消费品零售总额为16000元市调

37、抄街数据显示：区域内已有的商业面积约为20万平米。商业物业机会总结产业园区日渐成熟，区域内将集聚大量产业人口，未来的消费需求将急剧增长长安区大量居住供地及大学城成熟，区域人口及居住结构变化，区域内潜在巨大的消费需求区域内商业级别属于邻里性商业，根据区域内商业结构及人口规模的变化，片区有成长为区域性商业区的潜力利用哈夫雷利模型计算，本项目的商业体量应控制在813万平米本项目区域内有做大型集中商业的机会，体量大概在8-13万平米之间项目战略发展方向研究1、商业物业发展战略方向2、商务物业发展战略方向3、住宅物业发展战略方向项目可打造以周边需求为市场的区域级商业中心，商业规模为8-13万平米。从高新

38、区规划看出，以绕城高速为界形成明确的功能区，绕城高速以北、西三环以东的区域是金融商务区，绕城高速以南以制造业产业园区两带四区七园示意图创业园区软件新区先进制造业制造业创新产业金融商务通讯产业园区金融商务集中在绕城高速以北、西三环以东区域，并形成了三个核心商务板块，分别是高新核心CBD板块、唐延路板块、二次创业CBD板块。 绕城高速以南的规划主要是以制造业、先进制造业等第二产业为主，以产业园区的形式表现。西港国际金融商务区和产业园区将分别对本项目所在区域商务办公氛围产生何种影响？我们从一线城市的发展判断商务物业发展方向。区域内进驻企业以第三产业服务型企业为主，商务氛围浓厚，写字楼需求旺盛CBD:

39、毗邻使馆区，地理条件优越，北京商务中心区,涉及范围为朝阳区内，北起朝阳北路及朝阳路,南抵通惠河,东起西大望路,西至东大桥路,规划总用地面积约3.99平方公里的区域,原规划总建筑面积控制在1000万平方米内(改为800万），现有建筑规模约700万平方米通过长安街及其延长线，各环路和高速路共同构成纵横交错的地面道路，加上地铁复八线，形成较为完整的立体交通体系，并拟规划建立区域内部公交循环系统商务氛围地理位置交通状况商务氛围浓厚：国贸、京广、嘉里、汉威、航华科贸等众多写字楼内汇集了摩托罗拉、惠普、福特、三星、巴黎银行、瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构 进驻企业特点按照行业划分, 第三产业是租户

40、的主流,其中信息科技、咨询和贸易行业更是整个甲级写字楼市场的中坚力量,他们租用了超过50%的面积。将以金融、咨询、中介、会展、旅游六大行业为重点快速发展，尽快形成内部产业集群现代服务业与现代制造业融合发展，产业链条延伸，推动产业布局北京CBD地区将开发环渤海地区五六战略，构筑跨国供应链管理的高端平台商务旅游和会展行业发展，将逐步完善现代配套服务体系制造型企业如摩托罗拉等逐步迁出CBD区域产业发展趋势北京区域内进驻企业以工业制造企业为主，以厂房办公为主，产业结构决定了商务氛围较差亦庄亦庄区域工业产业功能突出，现在已经在高新技术产业、设备制造业以及都市工业三大行业形成初步聚集和发展；园区外向性特征

41、明显，外资企业是投资、工业总产值以及出口的主要来源园区产业特点商业生活配套设施分布分散，档次参差不齐，主要以满足附近居民生活需要为主，尚未形成城市商业生活中心；区域居住与产业发展互动不强 商务氛围亦庄规划范围内的商务办公设施规模较小，以服务于产业的金融机构和政府职能机关为主商业氛围 亦庄园区发展趋势亦庄新城处于企业社区联合体工业园向技术产业城市的转变过程中，居住、商贸、教育、休闲娱乐等活动的集聚将会使园区成为一个新城地理位置交通状况对外交通：以京津城际铁路、亦庄枢纽站以及京津第二通道建设为契机加强与天津的联系对内交通：距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。交通便利

42、，距国贸开车20分钟。 亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。北京亦庄产业园产业园区为本项目区域带来的商务氛围有限，写字楼实现价值度相对较低金融商务区发展方向分析：高新区第三产业现状决定了它处于金融商务发展的第一阶段，未来写字楼需求大从国际经验看，商务办公区规模扩大在第一阶段是公司集聚，总就业增长，第二阶段是国际性公司数量增长，导致进一步引入高层次就业人口，第三阶段往往出现人均就业面积的再扩大。如东京，80年代初期办公面积增加的50用于安置新的公司和人员，80中期办公面积增加的80却用于提高人均办公面积。目前，欧美商务办公核心区人均就业建筑面积为20.6平方米，日本人均

43、就业面积在15平方米金融商务区对第三产业的发展要求较高，而西安市第三产业主要由科教文卫、批发零售、房地产为主，对商务写字楼贡献较大的金融保险、物流等产业所占的比例较小。目前西安处于商务办公发展的第一阶段即公司聚集，但是国际性有影响力的企业如全球500强的聚集程度仍然较低，需要长时间的培育。 西安处于金融商务发展的第一阶段高新区的写字楼从上世纪90年代开始已经经历了十余年的时间，仅仅2019-2019年，西安市场写字楼累计竣工量就达到了189.88万，占到2020年写字楼需求的一半左右。结合未来土地供应量及写字楼发展速度。 我们依据2020年西安市的人口及第三产业就业率可以估算2020年写字楼需

44、求面积为508万平方米： 870万人*50%*60%*13%*1平方米/人 508万平方米。 其中预计到2020年，西安主城区人口将达到870万（西安市总体规划2020年），50%为西安市的就业率（西安市总体规划2020年），60%为西安市第三产业的比重（西安市总体规划2020年），13%为集中商务区占第三产业的比重（纽约70年代末水平） 西安处于金融商务发展的第一阶段西高新金融商务区主要规划的绕城以北，依据规划本项目商务价值相对较弱高新核心CBD区高新枫尚一品美道望庭国际财富中心二期汇鑫IBC旺座国际城唐沣国际广场银河新坐标旺座现代城CLASS橡树街区西部国际广场西港国际大厦郎臣大厦洛克大厦

45、数字大厦汇金国际SOHO同盟都市之门核心CBD板块二次创业CBD板块唐延路板块未来土地集中供应区中央商务区根据西高新的发展规划，区域内写字楼市场大致可分为三大板块：核心CBD板块：区域发展成熟度高，写字楼项目林立，随着停车和交通问题的凸显，区域发展潜力较弱；唐延路板块：区域高速发展板块，在售写字楼项目众多，产品设计和配套均达到较高的水平；二次创业CBD板块：区域写字楼项目飞速发展期，在售项目数量少，区域配套成熟度低，但潜在供应庞大，区域发展潜力大。金融商务区发展趋势为向北、向西，本项目不处于核心CBD规划范围案例借鉴：大规模领导者项目具备改变区域发展方向的质素北京华贸中心2019年，华贸中心启

46、动时位于东三环外城乡结合部，距离CBD核心区2.3公里，周边形象破旧，配套低端华贸故宫CBD核心区2.3公里东二环东三环东长安街东四环华贸中心启动时，地块处于城乡结合部的北京老热电厂区；周边环境差，随处可见热电厂旧厂房，周边生活配套低端；华贸中心区位信息：位置：华贸中心位于建国路与大望路十字东北角，东三环外；距离CBD核心区2.3公里；道路：东四环、建国路、大望路、东三环等城市主干道；地铁：地铁1号线大望路站距项目约1200米，步行10分钟；大望路建国路华贸中心启动概况：废弃热电厂房环境状况2009年，政府正式承认华贸为CBD核心区，开始启动CBD东扩计划华贸区域现状：功能：高端商业配套、高端

47、商务办公认知：已经成为CBD区域新的核心高端消费场所，以及大型跨国集团入驻的商务功能中心东四环东三环西大望路CBDCBD东扩长安街广渠路东二环09年，政府规划东扩计划正式启动国贸区域现状：功能：高端商业配套、高端商务办公、高端娱乐会所认知：CBD老核心，经历16年发展，配套档次相对落后，正在被新中心取代华贸中心的建成成功扩大了北京CBD的核心范围华贸对区域发展产生如此之大的影响，该项目具体做了哪些关键动作呢？大胆高端定位突破市场常规中高档住宅+商业配套的习惯思维，不仅成就项目自身的成功，且影响区域发展方向东二环东三环东长安街CBD核心区“华贸中心的竣工，标志着CBD东部外围商圈的初步成型；同时

48、，随着全球第3000家JW万豪酒店和第57家丽思卡尔顿酒店的落成，以及德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、巴西航空公司等60多家跨国公司的入驻，华贸中心的商务服务功能、产业促进功能、环境提升功能和外围辐射功能将日益显现，势必提升CBD的核心竞争力、朝阳的区域国际化水平和北京的城市发展活力。” 北京市朝阳区委书记陈刚华贸中心启动时，由于地块处于城乡结合部的北京老热电厂区，大部分市场研究结果都倾向于做一个住宅加商业配套的中档产品定位。 启动前定位方向：发展商北京国华置业立足长远，着眼于城市快速发展的背景和要求，最终决定突破市场形成的习惯性思维，大胆抉择，做高端定位，聘请国际一流团队规划出代表城市建

49、设最高境界的建筑综合体。调整后定位方向：华贸中心前瞻性定位，使其成为影响CBD区域发展方向的领导者东四环 定位为 构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心北京华贸中心集写字楼、商业、公寓、酒店为一体的百万平米城市综合体项目东长安街东三环东四环写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米裙楼面积： 地下一层至地上三层，面积22000平方米5A智能写字楼3座高达百米以上的集办公自动

50、化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。北京华贸中心三座5A级写字楼打造国际一体化的商务交流平台国际商业区总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。16万平米超大规模的水世界商城超过百米临街的金融商务中心酒吧文化广场国际商业区集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。北京华贸中心20万平米国际商业区，分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业形态北京华贸

51、中心20万平米国际公寓采用围合式设计，拥有社区感，形成差异化项目名称均价（元/平方米）华贸中心18000金地国际12500蓝堡国际13800万达广场14000由于华贸的综合体物业形象，使得其公寓部分比周边档次相近的项目高出30%左右的价格。公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区。数据来源：2019年市调数据五星级酒店引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌-超豪华酒店里兹卡尔顿(The Ritz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marr

52、iott）。北京华贸中心巨资引进两家极负盛名的超豪华国际五星级酒店，树立项目高端形象体育中心占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。展示中心电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地。北京华贸中心展示中心、体育中心集合了部分社会职能北京华贸中心成功原因分析超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导；体育中心、展示中心提升社会形象。华贸中心案例启示1、高端定位，对区域产生

53、持续规模影响2、充分利用自身超大规模，形成建筑聚集作用3、利用5A级写字楼和5星级酒店，树立项目高端形象4、利用大规模商业汇集人流，聚集人气高端形象，强势引导，形成区域领导者，实现CBD核心区域的南扩项目战略发展方向研究1、商业物业发展战略方向2、商务物业发展战略方向3、住宅物业发展战略方向区域写字楼市场机会小，产品价值实现度低，不建议项目做写字楼物业。项目可打造以周边需求为市场的区域级商业中心，商业规模为8-13万平米。中高端客户研究：白领精英、中高层管理人员、周边研究所人员、高校教师等中高端客户为主项目名称客户构成绿地世纪城以高新工作的客户为主，部分投资客及城南客户，投资客能占20%。主要

54、是首次置业的年轻人，改善型的中高端客户高科尚都高新客户占50%，城南及全市均有，年龄主要集中在30-50岁，有精英白领、中高层管理人员、还有部分政府客户缤纷南郡主要是高新区的年轻白领、私企业主，及周边居民，高新客户占70%逸翠园高新和城南的客户能占60%，主力客户为40-50的改善型客户，20-30岁的刚需首置客户占20%，投资客占20%海棠别馆高新工作企业白领，以27-30岁的年轻人为主，占70%，基本都是首次置业竹园阳光嘉苑中兴、华为工作的年轻人和来自全市看重教育配套的客户，多为首次置业，占70%融侨馨苑以周边科研院所单位职工购买为主，此外还有中兴、华为等公司员工，外地客户，多为二次置业的

55、人员，年龄在40以上 金泰假日花城自住型为主，多为在高新工作的25-45岁的人，像华为、中兴及城南的研究所晶城秀府周边研究所、高校及高新工作的人，多为二次置业，年龄大多在30岁以上裕昌太阳城以自住为主，多为20-30岁在高新工作的年轻人，首次置业刚需产品，部分投资客荣禾城市理想高新及周边城南电子城客户，占70%，主要为自住购房，投资占15%左右。客户年龄主要集中在25-40岁高新客户客户来源：高新核心区及二次创业区白领精英、私营业主、企业中高层管理人员、政府工作人员等置业目的：刚需首置及居住改善城南客户客户来源：研究院所单位工作人员、石油大学等高校老师、电子城私营业主等置业目的：以改善需求为主

56、全市及其他客户来源：主要是投资客置业目的：看重区域升值潜力，获取投资收益。项目区域内目标客户主要来来自高新区，所占比例达到50%-70%。 高新企事业精英白领地缘感强烈的周边工作人员、追求社区品质、总价敏感，具有羊群效应使用者Occupant曾在西安上大学的外地人为主主要区域电子城商圈、高新核心区家庭经济收入15-30万/年年龄25-35宗旨Object选择离工作地较近的社区，注意交通成本的控制寻找家庭的归属感安全感首次置业对环境和品质都有要求目标驱动Objective对现状的不满和困惑经济实力的增强改变层次低、品位低的强烈愿望得到周边人的认同社会潮流和结婚压力组织Organization范围

57、较小：父母、同事及亲朋好友运作方式Operation主动猎取相关信息，决策受外界其他因素的影响很大时机Occasion区域的认同充分的产品实物展现满意附加值，高性价比通路Outlet网络营销构建，多媒体广告的运用1Keywords :区域内首次置业，自住，对价格敏感 企业中层管理者首次改善型为主，注重产品附加值，注重生活品质，看重社区周边的配套资源使用者Occupant高新区企事业单位的中层管理人为主，家庭人口以34口为主，有一定的经济实力家庭经济收入15-20万/年年龄30-40宗旨Object选择离工作地较近的规模型社区寻找社区和圈层感首次改善对环境和品质都有较高要求目标驱动Objecti

58、ve事业处于上升期，经济实力的增强改变生活氛围和品质强烈愿望，主动追求高品质的生活对老居住区不满，换一个居住环境组织Organization有一定的自主性，会考虑父母、同事、好友的意见运作方式Operation对居住品质，园林有一定的要求，重视地段和周边的生活配套时机Occasion区域的认同充分的产品实物、品质生活社区的展现看重项目后期的升值潜力通路Outlet网络营销构建，多媒体广告的运用2Keywords :首次改善置业，看重品质、自住 高新区科研院所研究员追求生活改善、重视社区品质展示、具有投资意识、看重地段价值，具有意见领袖气质使用者Occupant电子城科研院所的研究人员From

59、618，603，204，39所他们有较高的自主性，较高的文化和较高的收入他们有广阔的见识宗旨Object想要更大的房子，提高生活品质资产的保值和升值为子女置业目标驱动Objective家庭扩容，需要居住产品的升级想要更大的房子，提高生活品质，享受生活具备丰富的知识和长远的眼光，投资地产子女工作，结婚，为其购置婚房组织Organization自主性较强，由自己做出决定运作方式Operation十分看重产品的品质：小区的园林，户型的舒适度，物业服务和小区的配套重视小区的区位和周边环境对品牌有一定的重视时机Occasion区位认同产品品质和舒适度的认同品牌认同通路Outlet售楼处的展示报刊杂志，户

60、外等广告媒体Keywords :生活舒适度，项目区位，产品品质，自住或投资3 高校教师追求生活改善、关注子女教育，追求城市核心地段，具有投资意识，有影响力4使用者Occupant本地人为主文理学院、石油大学、西安美术学院、欧亚学院及长安大学城经济能力家庭年收入在20万元以上宗旨Object强调品质感和社区氛围主要为了改善生活质量熟悉周边环境看重周围资源闲置资金的稳健投资目标驱动Objective树立高尚职业形象改善居住环境，关注地段价值具有投资意识关注子女教育组织Organization范围大：配偶、子女、父母、同事及亲朋好友运作方式Operation价值点的自我匹配， 决策受外界其他因素的影