兴泰鄂市项目终期汇报

1、兴泰鄂尔多斯市项目1品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇报告框架图案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发户型配比建议价格建议经济测算-方案比选分期开发策略附：案例借鉴市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型品质原则：新奢适主义华府，保证户型舒适度内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性市场原则：以鄂市现有项目价格为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原则：作为经济测算的依据投资估算； 收益预测 ；静态盈利能力分析； 操作建议；对经济测算的推荐方案进行分期开发策略分析最终确

2、定方案和方案的深化方向(讨论)2工作进度原方案3新方案 1新方案 24整体定位回顾新奢适主义华府新奢适主义对坡地资源利用的“奢侈”，真正的坡地建筑对景观园林打造的“奢侈”，真正的与自然同居对产品品质要求的“奢侈”，对“奢适”生活的追求项目主题定位5整体定位回顾新奢适主义华府华府产品概念，对本项目高贵品质的定义人群概念，对追求高品质生活的人群的定义项目主题定位6整体定位回顾坡地利用本项目的坡地资源打造出真正的坡地建筑，将成为本项目区别与其他项目的一大特色。坡地建筑本身也有利于产品空间多样化的打造，提升项目品质。自然顺自然，强调对自然景观资源的利用与顺承，并强调项目对市政公园的开放性。造自然，强化

3、项目的景观园林打造，突出一种“与自然同居”的生活理念。坡地自然尊崇1237整体定位回顾尊崇项目品质感，本项目的总体定位必然是打造一个高端、高品质社区，全面超越市场现有产品，提升企业的品牌认知。产品价值感，从产品角度考虑，注重价值感的打造，特别是项目的产品细节上，更要注重体现产品的档次感。主人尊贵感，从消费者使用角度出发，提升业主的尊贵感，以提高客户在购买过程中的“身份认知感”和“心理满足感”。坡地自然尊崇1238整体定位小结:品质定位:新奢适主义华府地块条件优越,适合高档物业打造鄂市高端消费群聚集,产品升级需要真正的高品质产品高品质物业利于企业品牌形象塑造理念定位:坡地 自然 尊崇区域内面临竞

4、争,需强化自身的差异化竞争优势借助地块自身优势,强化对坡地、景观资源的利用迎合高端消费心理，强调产品的尊崇感和身份认知感9品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇案名建议案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发10案名建议案名响亮：便于传播与记忆强调品质：新奢适主义华府差异化优势：坡地 自然 尊崇延展性：顺应项目分期开发11案名建议查尔斯顿（小镇）注解:查尔斯顿小镇为美国富豪的聚居地，也是风光旖旎的度假圣地。 “查尔斯顿小镇”作为案名，有足够的异域感和档次感，且为美国小镇，与本项目的美式风格定

5、位相匹配。“查尔斯顿小镇”具有很强的可营销性，以“空运美式小镇”为理念，进行大尺度的营销推广，与竞争项目拉开档次。12案名建议悠瑞卡泉（山城）注解:悠瑞卡泉是美国著名山城，曾是养生圣地，现为旅游观光的小城。 “悠瑞卡泉”作为案名，也同样有较强的异域感和档次感，也可以用“空运美式小城”作为本项目极具特色和冲击力的营销理念。悠瑞卡泉作为一个山城，可以与本项目的山地特色更好地对接。13案名建议兴泰御都别墅区： 御景山庄洋房区： 御景花园小高区： 御景华府14案名建议兴泰观山墅别墅区： 半山绿岛洋房区： 伴山花园小高区： 畔山府邸15案名建议青山美墅 (青春山美墅馆)注解:青：取“绿”、“亲近自然”之

6、意青山：背靠“青春山”美：园林的美，产品的美，生活品质的美墅：首开别墅,整个项目以“墅”为基调,拉升整体品质感16案名建议君兰逸墅注解: 君： 取其“尊贵”之意 兰： 取其“高雅”之意 逸： 取其“奢侈”之意 墅： 取其“品质”之感17品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇户型配比建议案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发户型配比建议市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型品质取向：新奢适主义华府，保证户型舒适度内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性18户型配比建议市场吸纳原则以鄂市热

7、销户型作为本项目的主力户型品质取向原则:新奢适主义华府本项目整体定位中高端,户型较对偏大,舒适型户型为主分期开发权衡户型配比应综合考虑分期开发的市场可实现性。小高层集中在后期放量,且规模较大,必须拉大户型区间,以降低销售压力和风险。19产品类型户型面积区间（）主力户型面积（）建议楼王1000以上 1000结合地形景观，确保品质独栋350-500400-450（70%）与具体地形相结合双拼300-400300-350（70%）独栋化双拼，保证品质联排200-300250-300（70%）控制总量多层120-180120-170（80%）层层退台，面积跨度较大小高层 80-180 80-100（4

8、0%）110-140（40%）拉大户型区间户型配比建议20户型配比建议楼王鄂市现有市场唯一具有楼王的项目为铁西区的康和丽舍，面积均在1000平米以上，且销售业绩较好。充足的户型面积也是真正实现楼王品质的前提。楼王是本项目最高品质的体现，在保证面积的同时，还应注重品质的打造，全面超越康和丽舍的品质，这一点在项目入市时期很有可能成为本项目一个重要的销售说辞。产品类型户型面积区间（）主力户型面积（）建议楼王1000以上 1000结合地形景观，确保品质21户型配比建议楼王22户型配比建议楼王23户型配比建议别墅市场供应项目名称康和丽舍大名公馆鼎晟富丽园产品类型独栋、多层独栋、双拼、联排、叠拼叠拼面积区

9、间（平方米）独栋300-1904200-1000202-284主力面积（平方米）独栋480、780双拼300-400220-26024户型配比建议独楼建议户型区间350-500，其中70%户型控制在400-450 。400-450 的主力区间在确保品质感的同时，而又不会超出市场对总价的承受能力。独栋面积不得低于350，坚决秉弃300左右的小独栋产品。独栋产品受地形和规划布局的影响较大，可根据具体的规划情况，设置少量突破500的高品质独栋，但最大不应高于800。25户型配比建议双拼建议户型区间300-400 ，其中70%的户型控制在300-350 。尽量保证双拼的品质趋向于独栋产品，所以其主力户

10、型区间必须要与独栋的350-800 的区间拉开一定的差距，建议双拼的主力户型控制在350 以下。为保证双拼的品质，建议尽量不要出现小于300 的户型。26户型配比建议联排建议户型区间200-300 ，其中70%的户型控制在250-300 。200以下的联排品质太差，与项目整体定位不符，考虑到错开双拼300-400的区间，联排的户型区间建议在200-300建议70%的户型为品质相对较高的250-300 。虽然与双拼的300-350 的主力户型区间相衔接,但考虑到联排产品与双拼品质相差较大，因此从整体品质和总价上，这两种产品还是能够拉开一个档次梯度的。27户型配比建议二居室三居室四居室901651

11、40190115户型面积（平米）东胜老城区项目 铁西区项目 康巴什项目户型面积区间多层市场供应：80-200,主力户型110-18028户型配比建议多层花园洋房建议户型区间120-180 ，其中80%的户型控制在120-170 。根据项目的整体定位，花园洋房的户型相对偏大。花园洋房户户退台的产品设计，使得每层户型面积都有差异，因此主力户型区间跨度较大。其产品设计的关键在于挖掘出花园洋房每层户型的亮点，户型区间跨度较大则不构成真正的问题。另外，180 的上限户型与200 的联排下限户型构成了很好的产品梯次。29户型配比建议：花园洋房30户型配比建议：花园洋房31户型配比建议：花园洋房32户型配比

12、建议：花园洋房33户型配比建议：花园洋房34户型配比建议小高层市场供应与吸纳35小高层建议户型区间80-180 ，其中80-100,110-140各占40%考虑到小高层的集中大规模开发，建议尽可能地拉大户型区间，取80-180，以期涵盖所有市场需求。考虑到小高层的开发周期，目标客户群档次降低，市场覆盖面扩大，建议将相对经济的80-100和相对舒适的110-140 的市场主力需求作为本项目小高层的主力户型，各占40%左右。剩下20%的150-180 户型来满足未来的高端需求。建议将小高层可能的户型面积区间都在二期进行少量安插，以便根据其市场反馈,更准确地探测小高层的面积需求，更灵活地调整三期小高

13、层的户型配比。户型配比建议36小高层通透性，强化采光空间动静、污洁分区明确明厨明卫主人优先，主卧概念明确户型配比建议37小高层适当异型创新 增大产品亮点户型配比建议38品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇价格建议案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发户型配比建议价格建议市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型品质原则：新奢适主义华府，保证户型舒适度内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性市场原则：以鄂市现有项目价格为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原则：作为经济测算的

14、依据39价格建议市场参考原则：市场现有价格体系是本项目价格体系的基础高端定位原则:新奢适主义华府项目品质定位中高端,价格体系也应与之相适当,取市场较高水平财务保守原则：经济测算要求价格上应相对保守，主要体现在后期产品的价格有较大的拉升空间，而本价格体系并未体现。40价格建议别墅市场现有供应，康和丽舍均价5910-6880元平米别墅是本项目的品质标签，定价原则上不能低于康和丽舍。定位于均价6500元平米左右。本项目的双拼要强化其品质，但价格和总价上又要与独栋拉开差距，均价5000元平米左右。联排档次最低，均价4000元平米左右。41项目名称区位开发商产品类型价格阳光小区东胜老城兴宇地产多层229

15、8-2988元平米磐恒小区东胜老城磐恒地产多层、高层 3200-3480元平米天骄小区东胜老城福泰、天泰地产小高层、多层3090元平米康和丽舍铁西区万正集团别墅，多层多层3426-3626元平米满世尚城铁西区满世地产多层，小高层3000元平米今典花园铁西区金山地产多层2900元平米康城邦城地产多层90-1802900元平米揽胜苑兴泰地产多层90-1702700元平米价格建议多层:典型项目价格42价格建议多层市场现有供应，品质相对较好的多层均在3000元以上，而康和丽舍的多层均价已经到3500元平米。康巴什新区的均价也已逼近3000元平米。本项目的多层为花园洋房，品质大大超出一般多层；另本项目的

16、多层主要集中在别墅后开发，从时间和区域上都可与别墅形成良好的品质互动。价格定位于3500元平米。43价格建议小高层市场上最有参考价格的小高层项目是亿利城市华庭，其实现销售均价是3300元平米，现在在售的二期高层均价已经超过3600元平米。小高层整体规模较大，且在鄂市还尚有一定的认知过程，本项目价格保守定位于3500元平米。但基于本项目的小高层为后期开发，房地产市场整体价位会有较大的提升，后期实现均价完全有望突破4000元平米。44价格建议物业类型销售价格(元/M2)独栋/大别墅6500双拼5000联排4000 花园洋房3500小高层3500-4000注：本价格为定位价格，相对保守，主要为下面的

17、经济策算提供依据。并非销售价格体系，在现实销售中，根据市场反应，有较灵活的拉升空间。45品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇静态财务分析案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发户型配比建议价格建议市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型品质原则：新奢适主义华府，保证户型舒适度内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性市场原则：以鄂市现有项目价格为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原则：作为经济测算的依据经济测算-方案比选投资估算； 收益预测 ；静态盈利能力分析； 操作建议；

18、46基本数据主要技术经济指标物业类型方案一方案二原方案建筑面积(万M2)建筑面积(万M2)建筑面积(万M2)小高层12.55 12.55 13.23 花园洋房10.69 0.69 7.86 花园洋房24.12 4.12 0花园洋房31.22 00联排0.63 0.63 0.54 双拼0.53 0.83 0.72 独栋/大别墅1.19 1.51 0.18 学校/幼儿园1.32 1.32 1.21 会所0.26 0.26 0.30 物业管理0.10 0.10 0.10 商业1.41 1.41 1.38 地下部分-销售建筑面积20.92 20.32 22.53 建筑总面积24.01 23.41 25

19、.52 47基本数据成本取费及依据序号成本项目说明1土地成本依据甲方提供数据，采用46万元/亩，总用地面积按255200平方米计算，并考虑3%的土地契税2前期费用根据经验数据和甲方提供数据，取建筑安装费用的6%，并整体控制在60-80元之间（前期费用包括勘察费、设计费、可研及咨询费、监理费、各项证照手续费等）3建安费用根据经验数据取值,参考甲方提供数据3.1花园洋房住宅1000元/平方米3.2小高层住宅1350元/平方米3.3联排1000元/平方米3.4双拼1150元/平方米3.5叠拼1150元/平方米3.6独栋/大别墅1200元/平方米3.7商业1600元/平方米4城市基础设施配套按甲方提供

20、数据,40元/建筑平方米5市政及室外工程260元/平方米（按地上建筑面积计算，包括红线内各类管线、市政增容碰接费用、人防、道路建设、园林绿化、围墙大门、垃圾站等）6管理费用2,3,4,5项的和*2.5%7不可预见费2,3,4,5,6项的和*5%8销售费用销售费用按照销售收入的3%计算9财务费用假定开发成本的30%为借款额，还款周期为2年，利息及融资成本综合取7%10其他说明根据本次分析目的和方法,财务指标采用所得税前指标,土地增值税为累进税率,在方案比选阶段暂不考虑土地增值税;在选定方案的盈利分析中考虑增值税.48基本数据销售价格(市场保守估计价格)物业类型销售价格(保守估计价格)销售价格(正

21、常实现价格)(元/M2)(元/M2)小高层35004000花园洋房35003500联排4000 4000 双拼50005000叠拼38003800独栋/大别墅6500650049投资收益估算-方案一单位:除注明外,均为元/平方米50投资收益估算-方案二单位:除注明外,均为元/平方米51投资收益估算-原方案单位:除注明外,均为元/平方米52投资收益分析三个方案规模差异不大，总投资金额在6.5亿元-6.8亿元之间,以目前谨慎估计的销售价格来计算,销售收入在7.8亿元左右;在销售价格不变的情况下,三个方案相比,方案一和方案二表现更优;如果考虑到产品品质的因素,以及方案二更符合产品定位和甲方企业战略,

22、那么方案二的优势更加明显。建议以方案二为基础深化和优化设计。项目方案一方案二原方案投资总额(万元)654596464267929销售收入(万元)778937717879894税前利润(万元)811182527532投资利润率(%)12.4%12.8%11.1%53投资收益估算-方案二(考虑土地增值税)单位:除注明外,均为元/平方米54投资收益估算-方案二(考虑土地增值税)序号成本项目合计(万元)1成本合计64831 2销售收入83453 3两税一费及交易印花税4632 4土地增值额2668 5土地增值税800 6税前利润13190 7成本利润率(税前)20.35%从上表可以看出，在按照市场正常

23、预测价格和土地增值税重新计算后，方案二的成本费用合计为64831万元，土地增值税为800万元，所得税前利润为13190万元，成本利润率为20.35%。55投资收益估算-方案二(考虑土地增值税)销售价格变化率销售收入（万元）税前利润（万元）成本利润率（%）10%9179818532 28.5%5%8762515861 24.4%08345313190 20.4%-5%7928010175 15.7%-10%751076359 9.9%从敏感性分析可以看出，相对于建筑安装成本，财务指标对销售价格更加敏感。如果销售价格比预计价格低10%的话，成本利润率为9.9%。由于本项目小高层的规模相对较大，价格

24、对收益的影响也比较大，所以保证品质确保价格不滑落，是本项目的操作重点之一；建筑安装成本估计比较谨慎，因此在正常情况下，不会上涨过大。但是要特别注意，地下面积对成本会产生较大影响，在深化设计中，要特别留意；结合前面的盈利指标，我们认为本项目盈利能力较好，具有一定的抗风险能力，整体表现可行。敏感性分析建筑安装成本变化率税前利润（万元）成本利润率（%）10%10460 15.3%5%12049 18.1%013190 20.4%-5%14332 22.7%-10%15473 25.2%56项目操作建议对于住宅产品来说，地下室资金投入大，其地下建筑面积对财务指标影响很大,甲方应特别关注。财务费用受开发

25、计划影响很大，要控制整个开发周期；如果土地费用投入力度大，则首期规模不宜过小，否则会因为回款太慢而增加财务费用；建议一期和二期之间的时间间隔不要太长，而二期和三期之间可以根据当时的市场情况适当拉长时间间隔；由于后期小高层项目规模较大，对整体利润贡献较大，所以为了保证其价格，在首发项目建设中要注意工程质量和产品品质，以为后期项目的价格拉升打好基础；成本控制对本项目来讲是非常关键的环节。对于规划方案、建筑材料、施工组织等各个环节要进行仔细的研究和优化，以提高本项目的经济效益；57品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇分期开发策略案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合

26、差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发户型配比建议价格建议市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型品质原则：新奢适主义华府，保证户型舒适度内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性市场原则：以鄂市现有项目价格为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原则：作为经济测算的依据经济测算-方案比选投资估算； 收益预测 ；静态盈利能力分析； 操作建议；分期开发策略对经济测算的推荐方案进行分期开发策略分析最终确定方案和和方案深化方向(讨论)58分期开发策略一期物业类型楼王独栋双拼联排少量花园洋房目标客户群新方案 2鄂尔多斯市矿主/私营企业主现东胜区大型企业/

27、行政机关高层领导一期59分期开发策略一期开发建议基于项目的高品质定位，建议一期高形象入市，通过纯别墅社区的打造，树立整个项目的品质调性。一期的价格实现是后期产品价格实现的基础，因此一期的营销，要特别注重对价格的支撑。一期的入市形象是整个项目品质和价值支撑的前提，基于此，从产品打造到营销推广上，都要强调产品的品质、园林的营造、别墅的风情，必要时通过样板间的精装来张显品质。新方案2的别墅社区品质更高，规模更大，从分期开发的角度考虑，新方案2更利于市场对产品的认可和销售价格的实现。60分期开发策略二期物业类型多层小高层目标客户群新方案 2鄂尔多斯市矿主矿区人员/私营企业主现东胜区大型企业/行政机关管

28、理层二期61分期开发策略二期开发建议一般项目后期是在前期消化到70%以上再开，但本项目一期量较小，为减缓财务压力，建议提前开盘二期。在开发过程中，强调一、二期物业类型的差异，以规避提前开二期对一期销售的影响。在开发过程中，强调一、二期产品品质的连动，以更好地实现二期价格的支撑。二期开发时机：一期品质营造到位，被市场所认可。62分期开发策略三期物业类型小高层目标客户群新方案 2康巴什新区未来入住居民三期63分期开发策略三期开发建议三期的小高层，规模较大，其销售价格的实现对项目整体利润影响较大。考虑到三期开发较迟，开发时机上有较大的余地，应通过市场灵活掌控。三期的产品和前两期有较大区别，开发和营销

29、过程中，在注重对前期品质和价格的承接的同时，还应注重自身较强的城市感的这一产品属性。随着康巴什新区的开发和城市功能的完善，以居住为置业目的比重也将加大，这一点恰好与小高层自身的城市感属性相吻合。64分期开发小结:新方案2更易形成品质认知和价格实现新方案 1新方案 265品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇案例借鉴案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发户型配比建议价格建议市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型品质原则：新奢适主义华府，保证户型舒适度内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现

30、性市场原则：以鄂市现有项目价格为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原则：作为经济测算的依据经济测算-方案比选投资估算； 收益预测 ；静态盈利能力分析； 操作建议；分期开发策略对经济测算的推荐方案进行分期开发策略分析最终确定方案和和方案深化方向(讨论)附：案例借鉴66香山81号院基本信息建筑类型：联排别墅规模：占地2.4万，建筑面积1.5万，共40套容积率：0.6绿化率：43%户型面积：300-460平米，主力户型339-400平米私家庭院面积：60-600平米每栋户数：5户、6户建筑风格：北美草原别墅风格地形特点：山地建筑，北高南低，最大落差30米设计特点：通过与建筑结合的围墙，提升私密感；入户门采用曲折的设计，全部朝西，避免门与窗的对视配套：会所规划图67香山81号院采用入户门朝西的设计，可以提高客户的私密性，规避对视感利用自然的地势，屋内空间错落感的设计入户门68香山81号院本项目在坡地的处理上多采用勒脚的处理方式利用自然的地势，对停车库的处理方式69香山81号院通过外立面模糊分户