住宅项目类似案例成功规律研究ppt课件

1、与本工程类似案例胜利规律研讨案例选择规范案例称号案例自创点2.自在香山1.中邦moho 非住宅用地性质经过开发以居住或弹性功能为主的物业实现销售工程销售情况良好功能构成配套设备产品设计营销推行3.创智坊中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产工程，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体工程根本信息区位：上海浦东金桥出口加工区南区 规模：占地92588平方米物业方式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容积率：0.6户型： 300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米商务别墅区商务会所中邦置业集团投资开发;世界著名建筑设计事务所美国Phili

2、pJohnson设计公司规划设计 案例中邦moho中邦MOHO顺应上海大力促动创意产业的开展的趋势，其开展方向以及定位是成为南金桥地域的企业会所 开场时也没有思索到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得思索这些也没有意义，我们只需从功能上支撑办公和居住需求就可以了例如户型中用玻璃墙实现弹性，至于最后哪种多，纯属市场引导行为。 -中邦moho销售经理回答关于工程初始功能定位问题区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。规模：规划面积20平方公里中心产业：已构成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。入住企业：43

3、7家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。房地产：加工区良好的开展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升中邦MOHO案例中邦moho中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，构成错层的百变空间自然石材：简约与质感繁重和轻质脆弱与坚实动感玻璃：根本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80都是玻璃，促使空间更显温馨自在 用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得华美堂皇。用透光玻璃装饰的室内过道窗，显显露淡淡的纤细柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑颜色斑斓，较高的

4、反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。 案例中邦moho空间设计上利用几何学中周长一样正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求注重生活空间的利用，并且附送大量面积发明“立方-城概念出发点：利用几何学中周长一样正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间户型设计上，采用裂层设计，田字构造，自在组合发明出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。案例中邦moho商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，经过完善的配套设备、配套效力和平

5、安系统，大大提升商务接待、餐饮、文娱功能的品味和档次规模：6500平方米根本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时髦、文化 的酒店式会所配套设备：网络视频会议厅多媒体影视厅商务套房室内游泳池健身中心中西式餐厅钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套效力：企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 效力平安系统：门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 案例中邦moho建筑用料上非常讲究，电力、通讯、有线电视、布线等根底资源配套齐备且质量很高供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW建材配套亮点通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以运用有线电视系统：采用双向传输技术，全频段

6、860M双向传输系统 综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可 宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统外墙：玻璃幕墙、自然石材幕墙案例中邦moho销售结果显示：价钱优势和完善的配套成为中邦moho实现100%销售的两个根本支柱，另外，跟风效应也是在销售中值得留意的一个要素房价、销售情况时间效果图效果图解析：4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右。8月份房价下调至6500元，情况开场好转，且销售速度呈加速上扬趋势，2个月曾经销售了整体的75%左右10月份价钱上升至7600元，消化尾盘效果缘由分析开盘初期，客户得知工业用地属性，猜

7、到取地本钱不高，以为开发商获利太大，心里不平衡，便以工业用地性质按揭贷款问题，水电费较高等理由以为价钱应该下降，所以那段时间销售效果不好。调价后，开场销售速度较缓，后面随着配套设备完善和跟风效果凸显，销售速度呈现加速上扬趋势最终销售结果实现当年100%完全销售 -中邦moho销售经理分析销售情况的缘由案例中邦moho功能比例：中邦moho客户主要是附近的一些高科技企业，主体功能实践是办公居住混合，但从开发商角度最重要的是提供功能支撑 中邦moho功能比例图单纯办公与单纯居住所占比例均不大，且单纯办公比例大于单纯居住比例。办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位中邦moho销售经理做

8、客户解析角度内容客户属性绝大多数都是单位买，个人买的很少客户来源主要是附近的一些高科技企业，规模大小都有客户对项目定位小的企业一般把这里当作总部，较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所过夜人群老板或市场部经理陪同客户商务活动后就住在这里了；公司白领加班较晚，就直接睡在这里了案例中邦moho 中邦moho案例自创总结角度背景说明中邦moho做法规划报批工业用地实现办公、居住功能物业，规划报批难度大，必须有政策扶持，所以规划报批必须存在有利于政府或区域发展的“说法”。顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，在产品设计和产品组合上都颇有创新 以投资数百万修缮清代历史建筑“陶家宅”为依

9、托，荣获联合国科教文组织亚太地区老建筑保护奖，并正在申报上海市文物保护单位 。初始定位加工区特定的背景决定我们要重点研究区内企业的需求情况，而不是更大的范围来进行初始定位加工区内办公需求、居住具有均有，而且还有二者的混合需求园区特殊的背景，看不出未来居住功能和办公功能哪种升值潜力更大，有一定的系统性风险项目在外立面、户型设计上均考虑满足办公、居住的双重需求，从而降低项目系统性风险产品设计外力面上要区分于传统的住宅和办公楼，且要实现办公、居住功能的弹性转换利用“立方城”概念，创造出屋顶花园、小进深阳台、大面积露台，阳光室。采用“跨越”策略，实现每个单元的最佳朝向户型采用裂层设计，田字结构，运用“

10、玻璃墙”做隔断，实现户型弹性，满足各类客户的不同面积需要基础设施高质量的基础设施有利于提升项目的价值，增强项目吸引力供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可 综合配套综合配套是实现高质量办公功能、居住功能的重要因素，必须给与重视通过建造网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧等配套设施和企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 等配套服务以及门禁系统、收银系统、多媒体视

11、听系统、身份识别系统 等安全系统提升客户尊贵感价格工业用地取地成本低，价格不宜过高，则竞争优势会凸显开始价格较高，销售情况不好；价格降低后，销售效果转好销售节奏工业用地做办公、居住型物业，市场现存情况不多，所以客户容易观望，跟风效应较为明显。降价后销售节奏开始较缓，后期跟风效应“凸显”案例中邦moho北京自在香山，50年产权的低密度办公物业，目前曾经跻身于北京高档别墅第一梯队工程根本信息区位：北京西四环，海淀区旱河路与闵庄路交叉口西北角规模：占地面积20万，总建筑面积约12.8万土地运用年限：50年物业方式：低密度办公楼，含独栋、联排、叠拼，约300套用地性质：工业用地，产权50年容积率：一期

12、容积率0.67绿化覆盖率：30%户型：一期户型270-350，二期户型面积260-2000层高：3.2米，部分挑高5.6米售价：均价30000元/，与周边别墅价钱相差无几设计：由非常建筑、TOSHIKOMORIARCHITECT,RAHUL MEHROTRA ASSOCIATES等世界知名建筑设计公司担纲设计案例自在香山产品战略建筑设计：以干净利落的线条，塑造工程公建化立体觉得；玻璃幕墙、现代建筑构件在工程中充分表达自在香山讲究纯真的建筑空间和体量。建筑方式纯真，部分处置干净利落，整体线条清楚。在规整的构造体系中，经过蒙太奇的真假凹凸安排，赋予建筑以明显的雕塑风格。自在香山外表资料采用大地色系

13、搭配极富手工触感的面砖，以绿色的自然景物烘托，力求建筑本身与周边环境的调和关系。案例自在香山产品战略建筑设计：以柔和落地窗、半真假的露台空间以及虚的私家与公共园林，打造温馨居住环境案例自在香山产品战略户型设计：“形随机能的设计概念，发明功能弹性格局，一期户型以270-350为主，并经过大量的赠送来满足居住需求填土花园户型设计：大开间、方正、南北通透户型易分割和组合，具备弹性地下室首层设计，到达双重花园效果赠送面积：地下室全赠送，面积到达110左右双露台内凹阳台花园案例自在香山产品战略户型设计：四个越界，将远处的山景、近处的自然造景和绿景，广纳绿色，发明宜人环境露台：从露台上环顾四方，远观颐和园

14、佛香阁、玉泉山的玉峰塔、香山的香炉峰、八大处的五处和七处等名景。双首层，超高运用率：地形高低落差规划，首层化地下室、采光通风，引景入内。双花园，放大领域：围合式建筑方式组团，最大程度引入自然造景和绿意，发明出圈属领域的精装共享花园与专属花园双重绿地。大开间、多面采景采光：大面宽、三面采光、视野开阔，拥有南北通透空间，大度广纳香山景致。案例自在香山配套：星级式酒店会所高端配套，将“办公、社交、商务、休闲、生活五合一完美共融自在香山售楼部位于旱河路与闵庄路交叉口，工程入口处。此建筑物早期作为自在香山的售楼部，未来将作为自在香山园区星级式酒店会所配套对外开放，对外声称未来将打造使馆级的Club。案例

15、自在香山营销推行：频繁的推行活动，努力淡化工程商务写字楼的用地性质，树立工程高端别墅的笼统举行的一系列活动：笼统树立活动：举行“2021年资本市场政策解读及投融资情势对话沙龙与搜房网、大中华别墅网结合举行“聚焦西山、解读西山的别墅沙龙“京西何夕高端住宅引领西部宜居生活论坛。楼盘促销活动：5月园林绽放之际欧美同窗会会员莅临选购均有惊喜优惠6月1日-6月20日举行“引荐成交厚礼、双套双礼多惊喜大型酬宾活动客户联谊会，樱桃采摘乐活动进展抽奖。销售员引导：2003年以后国家就不批低密度用地了。而我们公司的这块地是在2004年拿的，开发商只能采用这种方法来建别墅。案例自在香山销售结果：一期06年年底开盘

16、，销售率83.2%，回笼资金约5.2亿元；二期08年初开盘，由于户型偏大，价钱较高，目前销售率为11.7%均价（元/）总价（万元/）面积区间销售套数月均销售套数销售率一期17000495-595270-350104套10套83.6%二期31000930-1550300-5008套1套11.7%效果缘由分析一期整体销售还是不错的，市场口碑也很好。以个人名义购买的客户占总成交客户的50%以上。二期户型较大，价钱也几乎为一期的2倍，导致总价过高。同时工程必需采用一次性付款的方式，缩减了客户群。国家出台的宏观调控政策也影响了工程的销售进展。 -北京自在香山销售人员访谈一二期销售情况对比案例自在香山区位

17、 ：上海市杨浦区，离市中心40分钟车程。规模 ：占地84万平方米，总建筑面积超越100万平方米 开发主体：由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发 周边情况：周边办公全部是租用，且无在售新楼盘土地性质：综合用地，50年产权上海创智天地集创业，生活，交流，休闲文娱于一体，是众多企业激发灵感火花，补充知识能量的创意产业园高科技研发中心住宅、办公、零售、休闲、文娱设备 集于一体智能化办公楼及各种商业效力设备 各类休闲体育设备创智坊创智天地科技园创智天地广场物业类型建筑面积租售创智天地科技园纯甲级办公8万平方米出租创智天地广场办公、商铺10万平方米出租创智坊弹性办公、住宅、商铺50万平方米2万出租，其余全

18、部出售产业园功能比办公：住宅：弹性物业：商业=25%：36%：36%：3%案例创智坊创智坊为创智天地一期物业，是由不同国际巨匠设计的创意杰作，除纯住宅外，可商可住办公物业是其一大亮点 位置：紧邻大学区规模：建筑面积50万平方米容积率：2.4功能比例：办公：住宅=50%：50% 售价：办公物业2.1万元/平方米，住宅2.3万元/平方米，从开盘到如今，价钱变化不大物业管理费：办公2.95元/平方米.月，住宅2.35元/平方米.月销售情况：已推出12万平方米，一期于2006年10月开盘，现只剩一套157平米的住宅和20套办公物业物业类型：多层、小高层精装修、现房销售办公住宅案例创智坊外立面：创智坊全

19、为多层和小高层物业，经过颜色腾跃，线条明快的外立面风格，彰显公建笼统材质：瓷砖和涂料电梯：2部奥的斯 大堂：4.5米层高，20平米左右，档次普通空调：分体式空调硬件设备弹性办公物业档次普通，经过艳丽、腾跃的外立面突出工程的笼统，提高工程质量感案例创智坊户型设计：户型方正，南北通透，打造厨房、卫生间等弹性功能并赠送空中花园，房型设计将居住与办公合为一体办公区间卫生间会议室空中花园厨房卧室可改成客厅可改成餐厅空中花园赠送阳台燃气灶、厨房、饭厅居住设备：松下燃气灶，能率热水器、吸油烟机，整套厨房星盆，坐便器、台盆，西门子洗衣机、冰箱办公设备：日立空调，实木地板等，电梯等候厅墙面有镜面装饰，过道及走廊

20、均为冷色玻化石，每户装有可视呼叫系统案例创智坊户型设计：创智坊办公物业面积区间较小，为loft产品方式，部分楼层设有跃层挑高客厅，4.8米层高面积区间：70-206平方米案例创智坊完善配套：创智天地内部拥有特征商业街和江湾体育中心两大配套，未来还将有会所和五星级酒店方式面积&面积区间 销售方式 客户 以特征商业街的方式出现，分布在办公楼底层和大学路沿线商业面积共20000多平米，面积区间为20-200平米，可以自在组合只租不售，租金为150-200元/平米，根据地段、面积区间来调理价钱，普通租约为3年进程 大约1.4万为餐饮，另外5000-6000平米为零售业态，面向社区效力，餐饮和零售分开一

21、期曾经开场营业了主要是餐饮，剩下的在装修特征商业街，沿路分布，主要为餐饮和零售业态，只租不售江湾体育中心：“远东第一体育场可包容40000人，内有体育馆、游泳馆、室外球场区、足球场四大部分，曾经举行过众多世界级体育盛会及大型演唱会，在国内享有盛名，08年刚进展修缮重新开张。创智天地拥有体育中心的运用权，内部人员享用7折优惠，享用便利的休闲健身享用会所正在建立：7000平米会所正在建立，估计明年底建成，专对小区业主开放，内有健身和游泳等功能五星级酒店待建：规划有五星级酒店，估计两年内建立在建和未建配套享有盛名的综合性场馆，重新装修开放，一站式休闲健身案例创智坊营销：创智坊在宣传上以住宅产品为主，办公物业强调loft概念，并将创意的主题贯穿于整个推售节拍中，充分展现了产业园的创意气氛2006年10月4日创智坊1A区样板房浩大公开 2006.10.4-2006.10.7 创意嘉年华闪亮登场 高炮上模特手捧笔记本2006年11月4日 创智坊1A区公开出卖 ，推出133套，住宅办公各占一半2007年11月4日 创智坊2A区公开出卖，推出106套，开盘当日销售率即超越90 2007年12月8日 创智坊1B开盘 ，办公56% ，住宅44%