建筑工程经济与管理教案-课件

1、建筑工程经济与管理 绪论内容研究建筑工程技术经济与建筑企业管理的基本理论、基本知识、基本方法。建筑工程：各类建筑和构筑物的土建、供热通风与空调、电气照明、给水排水工程等。技术：运用科学原理对自然进行控制与变革的方法和手段，包括各种劳动工具和劳动手段。经济：（1）生产关系；（2）社会生产和再生产；（3）节约。技术与经济为达到一定的经济目的或需要，必须采用一定的技术；任何一种技术，必须消耗一定的人力、物力、财力和时间。用经济的观点分析评价技术工作，也研究技术工作的经济效果问题。技术先进、经济合理。管理人类组织社会与生产活动的基本手段，对社会与生产活动的计划、规划、组织、指挥、监督、执行、控制、调节

2、、激励，并引向预定的目标。是一种特定形态的生产力。质量、进度、计划管理项目管理 以建筑工程项目为对象，以最优的实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，以承包合同为纽带，按照项目建设的内在规律和程序对工程项目建设进行有效的计划、组织、协调和控制的系统管理行为。建筑经济学的含义建筑活动是一种物质生产活动,同时也表现为经济活动 建筑活动耗费巨大，重视建筑经济效益迫在眉睫 建筑经济学，属于部门经济学，是研究建筑经济运动规律的科学建筑经济学的研究对象建筑经济学的研究对象：建筑业的经济活动 建筑经济学应当以定性和定量结合的方式，描述建筑经济的运动过程，并揭示建筑产品的生产、分配、流通和消费的各个环节及

3、其相互关系 建筑经济学应当注重对建筑经济运行和发展客观经济规律进行概括和总结，并揭示其固有的经济规律 建筑产品1、建筑产品，是指建筑业向社会提供的具有一定功能、可供人类使用的最终产品，是经过勘察设计、建筑施工、构配件制作和设备安装等一系列劳动而最终形成的。2、建筑产品分类 房屋建筑 构筑物 线路、管道和设备的安装工程 建筑产品和建筑工程项目：二者从概念上加以严格区分，是出于不同学科研究对象的需要，是人为规定的。而实际上，二者往往表现为一个连续的过程，不能截然分开，这两个概念可能同时依附于一个工程实体。工程建设项目（也叫“建设单位” ）指具有一个设计任务书和总体设计，经济上实行独立核算，管理上具

4、有独立组织形式的工程建设项目。一个建设项目往往由一个或几个单项工程组成。建筑工程项目包括：工程建设项目、单项工程、单位工程、分部工程、分项工程 建筑产品3、建筑产品的特征 固定性 多样性（固定性单件性多样性） 形体庞大 价值巨大 用途局限性用途与环境适应 社会性社会综合因素影响、比如日照、给水排水4、建筑产品的经济属性 建筑产品的资本和资产功能经济属性的核心建筑产品5、建筑产品的使用寿命 建筑产品建成之后到报废或拆除之前这段时间：称为建筑产品的使用寿命，或称为使用年限、耐用寿命等。 技术寿命：是指建筑产品由于技术方面的原因而报废时的使用寿命，主要表现在结构破坏、构造损坏、功能退化或丧失等，使建

5、筑产品不能再继续使用，这些因素与建筑产品的无六性质有关，也常称为物理寿命技术寿命表示建筑产品实际达到的或建成后可能达到的使用寿命设计使用寿命表示的建筑产品建造之前的预期使用寿命 经济寿命：是指建筑产品由于经济方面原因而报废时的使用寿命。原因建筑产品本身，使用收入小于使用支出；社会原因：拓宽道路而拆除建筑物 法定使用寿命 ：政府通过法律的形式对折旧年限加以统一规定或作出一定限制，称为法定使用寿命或法定使用年限。建筑产品这类固定资产的折旧年限。建筑产品6、建筑产品的价值人们判断某一物品有无价值，常是从物品的有用性来考虑的。（与政治经济学的定义不矛盾） 使用价值：是指建筑产品直接用于满足某种需求所表

6、现出来的价值。 交换价值：是指建筑产品用于交换其他产品所表现出来的价值。取决于建筑产品所需要的必要劳动时间。 收益价值：指建筑产品通过一系列价值转换过程所得到的收益的价值。建筑产品7、建筑产品的价格 生产价格：是指新建建筑产品的价格。 流通价格 ：是指建成后乃至使用过的建筑产品在流通时所表现出来的价格。 建筑产品价格的构成：形成价格的各个要素 建筑产品成本：直接费（直接工程费、措施费）、间接费（规费、企业管理费） 销售费用发生少，可计入产品成本中的企业管理费 利润计划利润 税金综合税金建筑产品8、建筑产品的流通 建筑产品流通的一般特点：区域性、分解性、反复性、流通费用的不明确性 建筑产品的流通

7、形式：与生产并行；出售、租赁、使用 建筑产品的流通是权益流通，而不是实物的流通 9、建筑产品的消费特点 长期性 普遍性 多层次性 公共性 在消费结构中比例增大建筑生产1、建筑生产特征 在很大程度上是有建筑产品的特征所决定 单件性 流动性 不均衡性 周期长 为订货生产先有客户后生产 外部约束多建筑生产2、建筑生产的要素 劳动对象 建筑材料：原材料、构配件土地：关键在于区位 劳动资料，又称为劳动手段 设备、工具、容器、检验手段以及厂房、生产用房屋等设施劳动力：人的劳动能力 长期工少，短期工多，建筑工人的流失性大 技术工少，普通工多 老年工人少，中青年工人多 女性工人少，男性工人多建筑生产3、建筑生

8、产活动 建筑设计 勘察是建筑设计第一步工作：踏勘、初勘、详勘 两阶段设计、三阶段设计 设计方案论证 建筑施工 现场的建筑安装活动 工厂化的建筑构配件生产比如预制水泥版 其他的辅助生产 施工阶段：施工准备、施工生产、竣工验收、保修 维修：是建筑产品生产在流通领域和消费领域中的延续，是建筑生产活动的一种特殊表现形式，它所耗费的物化劳动和活劳动形成了建筑产品的追加价值与建筑生产活动有关的机构1、业主泛指建筑产品的预订者 业主除了必须为预定建筑产品的生产提供资金外，还必须拥有建筑基地的所有权和使用权，并获得在此建筑基地上建造预订的建筑产品的许可 业主的类型 政府以社会效益为主的公共建筑，国防、教育工程

9、等 企业生产需要，生产资料（办公楼） 个人处于消费需要，住宅 业主与用户的区别 用户与所有者相一致：居民住宅 建筑产品拥护与所有者不一致：公共设施，如：步行街 业主作为投资兴建一个建筑产品，关键任务是筹措建设 资金与建筑生产活动有关的机构2、设计机构从事工程设计活动的各类设计院所的统称 设计机构类型 建筑设计机构以土建为主的综合性设计机构，如工业建筑设计院、民用建筑设计院、城市规划设计院、市政工程设计院、交通设计院等 专业设计机构指中央部属和地方局属的设计院，如冶金工业设计院、石油工业设计院、煤炭工业设计院、水利电力工业设计院等，这类设计多以工艺设计为主 设计机构最主要的生产要素是人设计师 设

10、计收费设计机构也是生产单位，我国是按设计额度对应的固定收费基价计算，现实中往往是谈判而定。与建筑生产活动有关的机构3、施工机构从事建筑产品施工生产和经营的、独立的、具有法人性质的经济组织的统称，习惯称为：建筑企业、施工企业、建筑安装企业、建筑施工企业 建筑企业规模建筑企业生产或经营的规模 多数国家是以职工人数为划分建筑企业规模的指标 将建筑业总产值和生产用固定资产总额作为建筑企业规模的划分标准 建筑企业规模化分为大型、中型、小型三类 大中小型建筑企业各有优缺点与建筑生产活动有关的机构4、咨询机构（2）工程咨询业务范围八方面 规划咨询； 编制项目建议书； 编制可项目可行性研究报告、项目申请报告、

11、资金申请报告； 评估咨询； 工程设计； 招标代理；工程监理、设备监理；工程项目管理 与建筑生产活动有关的机构4、咨询机构 咨询行业特点 知识密集性 综合性 相对独立性 实践性 单件性建筑市场1、建筑市场 建筑市场概念 狭义建筑市场：指以建筑产品为交换内容的场所 广义建筑市场：是指建筑产品供求关系的总和 建筑市场是由建筑产品、建筑生产活动、与建筑生产活动有关的机构组成的空间。 建筑市场的特点 没有商业中介人，由建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动 交换关系的确立在产品生产之前 交换过程很长 具有显著的区域性 竞争较为激烈 生产者和需求者均有风险概论第二节 基本建设与建筑业一、基本建设固定资产

12、：社会再生产过程中，能够在较长时间内为生产和生活等各方面服务的物资资料。 两个条件：使用年限；单位价值。基本建设：建筑、购置、安装固定资产的活动以及与此相联系的其他工作。按建设项目用途分 生产性建设 非生产性建设按建设项目性质分 新建（新增固定资产超过原有三倍） 扩建 改建（原有设备、工艺技术改造） 恢复 迁建按建设项目工作内容分 土建工程 设备、工具、器具的购置 设备安装 其他基本建设（土地征购、拆迁补偿；职工培训等）土建工程是土木工程和建筑工程的总称，是指使用建筑材料和施工设备完成一切和水、土、文化有关的基础建设的计划、建造和维修的生产活动和工程技术。现时一般的土建工程项目包括：房屋、道路

13、、水务、渠务、防洪工程及交通等。 土木工程是建造各类设施的统称。它既指所应用的材料、设备和所进行的勘测、设计、施工、保养维修等技术活动；也指工程建设的对象，即建造在地上或地下、陆上或水中 ，直接或间接为人类生活、生产、军事、科研服务的各种工程设施，例如房屋、道路、铁路、运输管道、隧道、桥梁、运河、堤坝、港口、电站、飞机场、海洋平台、给水和排水以及防护工程等。二、建筑业（GB/T4754-2002 国民经济行业分类）1、房屋和土木工程建筑业 房屋工程建筑；土木工程建筑；铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑；水利和港口工程建筑；工矿工程建筑；架线和管道工程建筑；其它土木工程建筑。2、建筑安装业3、建筑装

14、饰业4、其它建筑业 工程准备、施工设备服务等三、基本建设程序 基本建设项目从酝酿、规划、决策、设计、施工到建成投产所经历的全过程中各项工作的开展程序。1、编审项目建议书：轮廓设想和立项先导2、可行性研究：技术、经济、环保、外部协作条件等3、编审设计任务书：进一步落实技术、经济指标可靠性，建设条件等4、编审设计文件：建设规模；产品方案；工程标准；建设地址；总投资初步设计技术设计施工图设计总概算修正总概算施工图预算5、施工建设：施工准备；生产准备6、竣工验收：固定资产移交决算主管部门或地方组织；大型项目国家计委组织四、建筑产品的特点1、空间上的固定性：基础的地基；土地的一部分2、多样性：功能；地形

15、、地质，水文，气象；施工工艺、施工组织3、体积庞大五、建筑产品生产的技术经济特点1、生产的单件性：用途；材料、结构、艺术形式不断发展2、生产的流动性：产品固定；严格的施工顺序；生产者及工具流动3、生产过程具有综合性：生产过程复杂，协作单位多4、受气候等条件影响大：露天操作；影响因素多：设计变更、资金、物资供应5、生产过程不可间断：合理组织，统筹安排；时间不间断，空间不脱节6、生产周期长：大量占用人、财、物；资金时间价值绪论第三节，建筑产品及其生产的技术经济特点1、建筑产品，是指建筑业向社会提供的具有一定功能、可供人类使用的最终产品，是经过勘察设计、建筑施工、构配件制作和设备安装等一系列劳动而最

16、终形成的。2、建筑产品分类 房屋建筑 构筑物 线路、管道和设备的安装工程 建筑产品和建筑工程项目：二者从概念上加以严格区分，是出于不同学科研究对象的需要，是人为规定的。而实际上，二者往往表现为一个连续的过程，不能截然分开，这两个概念可能同时依附于一个工程实体。工程建设项目（也叫“建设单位” ）指具有一个设计任务书和总体设计，经济上实行独立核算，管理上具有独立组织形式的工程建设项目。一个建设项目往往由一个或几个单项工程组成。建筑工程项目包括：工程建设项目、单项工程、单位工程、分部工程、分项工程 建筑经营与管理现代化的主要内容转换机制，建立现代建筑企业制度实行工程建设承包制，推行项目法施工培育规范

17、化的建筑市场改革现行建筑产品价格体制，实现建筑产品商品化实行质量管理和质量保证标准，建立和完善建筑企业质量体系推进多元化和集团化发展，加强建筑业和房地产结合开拓国际建筑市场，加快建筑业与国际惯例接轨加强企业的法制建设第二章 资金时间价值和等值的计算第一节 基本概念资金的价值随时间推移而变化。（1）通货膨胀；（2）承担风险；（3）货币增值：投资，储蓄。一、利息与利率（一）含义利息是因为占用资金而支付的费用，I；利率是在规定的时间内所支付的利息和本金之比，i。（二）单利和复利1、单利仅按本金计算利息，不把先期计息周期中的利息累加到本金中去。利息总额与借贷时间成正比。P为本金，F为本利和，n为计息期

18、数。2、复利在计息期内每一计息期计算一次利息，并把这一期的本利和作为下一次计算利息的本金。符号规定：i每一计息期利率，一般为年利率；n计息期数，一般为年；P现值（本金），发生在计息期期初；F未来值（终值），发生在计息期期末；A年金，每一计息期期末等额支出或收入额；G等差额，各期支出或收入均匀递增或递减时，相邻两期支出或收入的差额。二、现金流量图项目（方案）在寿命期内实际发生的现金流入或流出序列。1、水平线表示项目的寿命周期（时间坐标），时间可用计息期数或具体日期标记。2、垂直箭线表示现金流量大小，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，流量大小与线长成比例。3、对同一笔资金，借贷双方现金流

19、量相反。注意：各项资金的支出或收入都发生在计息期初或期末。第二节 复利计算计息公式一、一次支付利息公式借款在贷款期终时一次还清。1、一次支付复利因子已知P,i,n 求FF=P(1+i）n(1+i）n为一次支付复利因子，可表示为F/P,i,n即： F=P(1+i）n P F/P,i,n2、一次支付现值因子已知F,i,n 求PP = F/ (1+i）n =F P/F,i,n1/(1+i）n为一次支付现值因子，表示为P /F,i,n二、等额多次支付利息公式等额多次支付是指诸如在某年一次存入银行一笔资金,而在今后几年里每年年末从银行提取等额的资金(年金),并且最后一次要求把本利全部提取完；或者今后几年

20、里每年存入银行等额的资金，在最后一次存入那年的年末，全部提取出来的形式。1、等额多次支付复利公式已知A,i,n 求F2、等额多次支付偿债基金因子 是指为在未来偿还债务F而预先准备的年金已知F,i,n 求A3、等额多次支付现值因子已知A,i,n 求P4、等额多次支付资金回收因子已知P,i,n 求A三、等差支付利息公式资金支付每年是不等的，如设备维修费逐年增加。等差值G可以为负值。四、等值的计算等值就是建立一种等式关系，看看未来的一笔收入等于现在的多少资金等值，在考虑资金时间价值后，不同时点上数额不等的资金在一定利率条件下具有相等的价值。 多个现金流量比较时，各方案资金支出或收入形式、发生的时间、

21、数值各不相同，将各方案现金流量折算到某一规定的时间，在价值相等的前提下进行比较，称为等值的计算。1、等值以规定的利率为前提；2、几个资金支付形式在某一时刻等值，则在同一利率情况下，这些资金流在任何时刻等值。第三节 名义利率和实际利率若利率为年利率，实际计息期小于一年，这种年利率称为名义利率。名义利率忽略了时间的因素，没有计算利息的利息。若名义利率为r,一年中计息c次，每期利率为r/c则F=P(1+i)n=P(1+r/c)c实际利率为i=(F-P)/P=(1+r/c)c-1c=1时，名义利率r实际利率ic1时，名义利率r利率；行业平均投资效果系数T00， NPV大者为优其中Ft：第n年净现金流量

22、；t：净现金流量发生的年份的序号；i：基准收益率；n:使用年限。（三）净现值率（NPVR) 对比的两个方案投资额不同时，NPV只表示赢利总额，不能说明投资的利用效果 NPVR为项目净现值与总投资现值之比，考虑投资的利用效率。IP,投资现值；It,第t年投资额；m：建设期年数。（四）内部收益率法（IRR,Internal Rate of Return)IRR是使项目在寿命周期内一系列收入和支出的现金流量净现值等于零的利率。 项目至计算期末正好将期末投资的资金全部收回，是项目对贷款利率的最大承担能力，反映项目自身的赢利能力； 高次方程，试算法； 先求出使NPV略大于零时的i，再求出使NPV略小于零

23、时的i，线性内插。优点：不需要预先知道最小目标收益率。（五）投资增额的评价1、求投资增额2、评价；按基准收益率计算现金流量差额的净现值大于零，而且其内部收益率也大于基准收益率，则表明投资多的方案在经济上可行，既比投资少的方案优3、与基本收益率比较（六）净年值（NAV，Net Annual Value)各方案计算期不同时，NPV以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流量等值换算而成的等额年金。NAV=NPVA/P,I,n单个计算NAV0；多个计算NAV 大者为优；（七）动态投资回收期法若项目P，A已知，给定投资收益率，则其等价的基准回收期为T0；第二节 建设项目经济评价不确定性分析预测的数据存在

24、不确定性因素，未来情况不断发生变化。计算分析不确定性因素的假想变动对技术经济效果评价的影响程度，预测项目可能承担的风波，确保项目在财务、经济上的可靠性。一、盈亏平衡分析研究项目投产后产量、成本、销售收入的变化对项目盈亏的影响。线性盈亏平衡分析模型盈亏平衡点（BEP，Break Even Point)生产单一产品年产量Q，单位产量售价P，年固定成本F；单位可变成本V；年销售收入：PQ年总成本：FVQ年利润：年销售收入年总成本PQ-(F+VQ)计算可得若QC为年设计产量，则生产能力赢利率为：保本点销售收入：BEP反映项目对市场变化的适应能力和抗风险能力；Q0越低，项目投产后赢利的可能性越大，一般Q

25、0/QC70%，项目较安全。多项目评价，可按此思路比较。二、敏感性分析 分析和预测由于客观原因（政治形式、通货膨胀、市场需求等）的影响，使建设项目的主要因素变量（投资、生产成本、销售价格、产量、建设工期、生产能力利用率等）发生变化，导致项目经济效果评价的主要指标（NPV、IRR等）发生变动。 在诸多不确定性因素中，找出敏感因素，并确定其对经济效果的影响程度，以便采取对策。主要步骤：1、确定敏感性分析的经济效果评价指标（NPV、IRR等）；2、选择不确定性因素（产量、价格、成本、投资、工期等）；3、分析不确定性因素对经济效果评价指标的影响程度；方法：按预先指定的变化幅度改变某一变量因素，其他因素

26、不变，求评价指标的变化率；选择使评价指标变化率较大的因素作为敏感因素。4、绘制敏感性分析图纵坐标：评价指标；横坐标：不确定因素变化率（）；画出各种不确定因素的变化线；与横坐标相交角度最大的曲线为敏感因素变化线；应标出财务基准收益率；某因素对内部收益率的影响线与财务基准收益率的交点为该因素变化的最大幅度（极限变化）；发生极限变化的可能性大，则项目风险大。三、风险分析投资风险：投资遭受损失的可能性（数额大、周转慢、变现能力差）1、商业风险：经济发展不平衡，经济不景气2、财务风险：资金短缺，流动不畅；3、购置力风险：通货膨胀、材料涨价；4、流通性风险：商品流通受阻；5、利率风险：涉外项目；6、管理风

27、险7、其他风险：战争、政局、政府审批；材料设备供应；地基条件变化；气候等自然灾害风险分类：（1）市场风险（系统性风险）：由社会、产业状况产生，无法对其施加影响，但可以通过市场调查、了解市场信息、预测、采取应对措施；（2）个别风险（非系统性风险）：采用多样化投资组合分散或减少风险。风险分析内容：根据各种变量的概率分布，推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小，也称概率分析。方法：monte carlo模拟法；解析法（不确定性因素变化、风险对项目的影响）以净现值期望值计算为例：P351、列出各种欲考虑的不确定性因素，几种因素相互独立；2、设想各不确定性因素可能发生的情况（数值发生变化情况）；3、分

28、析各种可能发生情况产生的可能性大小（概率）；4、分别求各情况下的净现值；5、求净现值期望值及净现值大于/等于零的累计概率；6、作出项目承担风险能力的判断。累计概率大，风险小。第三节 建设项目的可行性研究一、概念Feasibility study：项目投资决策前技术经济论证工作，为拟建项目提供是否可以建设，怎样建设、何时建设的依据。技术、经济、财务回答：1、为什么建；2、资源、市场需求；规模；3、项目地点；4、技术方案选择；5、配套的外部条件；6、建设时间，投资额；7、资金筹措及保障措施；8、经济效益及社会效果。目标：最小消耗最大经济效果新建、扩建大中型项目，外资项目必须进行。二、作用：1、项目

29、的投资决策，编制设计任务书的依据；2、申请贷款、筹资；3、申请建设执照；4、与建设项目有关部门签订合同；5、设计、建设；6、环保部门审查三、步骤1、筹划准备；2、调查研究初步可行性研究；3、优化、方案选择；4、详细研究：技术、经济、财务；不确定性分析5、编制报告书；6、资金筹措。四、报告内容：1、总论：（1）背景：必要性、经济意义、项目名称、主办单位；（2）研究工作依据、范围、结果概要；2、需求预测、拟建规模：（1）国内外需求预测；（2）国内外现有生产能力；（3）销售收入、成本、价格估算，竞争力，进入国际市场的前景、措施；（4）拟建规模，生产能力，产品方案，发展方向。3、资源、原材料、燃料及公

30、用设施情况：（1）资源、原材料、年需要量、品种、单价、来源；（2）公用设施数量、供应方式、条件；4、建设条件，选址：（1）地理位置，气象、水文、地质、地形、社会经济现状；（2）交通、运输、水、电、气现状、发展趋势；（3）地点比较，选择。5、项目设计方案：（1）单项工程构成，技术来源，生产方法；工艺，设备选型；引进技术、设备来源、国别；设备国内外支付；（2）总体设计：建筑物、构筑物，土建工程量；（3）公用辅助设施，交通运输方式。6、环境保护：现状、影响情况、三废处理方案7、企业组织、劳动定员、人员培训8、进度情况9、投资估算，资金筹措（1）主体、配套工程；（2）流动资金；（3）来源、还款方式。1

31、0、社会经济效果评价（1）获利性分析：现金流量，静态、动态分析（2）不确定性分析从微观、宏观等角度分析11、结论与建议总体评价；存在问题，改进建议；限制条件，如何整改等。市场调查：前提技术方案及建设条件：基础财务分析：核心例p40第四章，建筑工程技术经济分析建设按建筑设计和施工两阶段实施设计：决定建什么；施工：决定怎么建评价特点：1.对象不同，设计方案，及施工方案， 施工方案不一定用于该工程 2.立场不同，设计以投资者，施工以建筑企业 3.时段不同，设计对全寿命期评价，一般考虑时间价值；施工只对施工期短期可不考虑时间价值第一节，设计与施工方案技术经济分析概述一，分析的目的 选择合理的技术形式

32、通过一系列技术经济分析，选出最佳方案 通过对方案的分析，不断完善方案 通过分析积累经验，提高设计和分析能力二，分析的基本要求 1，以国家建设总方针为总标准，注意方案的经济效果，尽可能使经济，适用，美观统一2.应对项目从设计，施工，管理等方面全面，综合分析3.分析时灵活运用定性分析和定量分析4.作分析结论时结合目前效果与长期效果。局部效果与宏观效果5.注意方案可比性，功能上可比，消耗上可比，价格上可比，时间上可比三，设计与施工方案技术分析的步骤1.根据项目要求，列出各种可行的技术方案2.拟定各种方案的技术经济指标收集有关资料3.对各指标进行具体计算4.进行技术经济分析，得出结论四.设计与施工技术

33、经济分析的主要方法1.多指标评价法2.单指标评价法 评分法全寿命费用法，第二节，建筑设计方案技术经济分析一，设计方案技术经济指标的分类， 1.按指标范围：综合指标、局部指标 2.按指标的表现形态：实物指标、货币指标 3.按指标应用：建设指标、使用指标 4.按指标的性质：定性指标、定量指标二，居住建筑设计方案的技术经济分析， （一）指标体系 1.建筑面积。外墙外边线所围面积和，包括居住面积，辅助面积，公共面积，结构面积， 2.有效面积，使用面积， 有效面积=建筑面积-结构面积或 有效面积=建筑面积/有效面积折算系数 有效面积折算系数=3.工程造价，不包括室外工程，附属工程，又可分为0线以上造价，

34、土建全部造价，水电暖卫设备造价等4施工工期5.主要材米耗用量6.劳动耗用量7.一次性投资8.建筑自重9.能源耗用10工业废料利用11.房屋经济使用费12土地占用另外1.居住用地系数=居住用地面积/小区占地总面积 2.公共建筑系数=公共建筑用地面积/小区占地总面积 3.人均用地指标/人=总居住建筑用地面积/小区居民总人口 4.绿化用地系数%=绿化用地面积/小区占地总面积 5.居住建筑面积毛密度（万/ha）=居住建筑面积/居住区总用地面积 6.居住建筑面积净密度（万/ha）=居住建筑面积/居住区居民用地 7.居住建筑净密度%=居住建筑占地面积/居住用地 8.居住面积净密度%=居住建筑总居住面积/居

35、住用地 9.居住建筑工程造价（元/ ）=居住建筑总投资/居住建筑总面积 10.平面系数%=居住面积/建筑面积 11.辅助面积系数%=辅助面积/居住面积 12结构面积系数%=结构面积/建筑面积 13墙体面积系数%=墙体面积/建筑面积（二）提高居住建筑设计方案技术经济效果的途径 1.合理确定房间的长宽，平面布局合理 外墙周长系数=建筑物外墙周长（米）/建筑面积（平方米） 2.合理确定单元组成，户型和居住面积，平面系数要过到50%以上 平面系数= 辅助面积系数= 一般辅助面积系数为25%左右 结构面积系数= 砖混结构，一般为19%，外砖内模体系为16%配式大板为14%，框架轻板为11%3.合理确定层

36、数与层高4.合理选择结构方案三，工业建筑设计方案的技术经济分析（一）指标体系， 工程造价， 建设工期， 主要建筑物及构筑物的主要实物工程量 建筑面积 建设阶段主要材料消耗指标， 建设阶段劳动力耗用指标 厂区用地指标 住宅用地指标（二）提高的途径 合理布局总平面，合理设计厂房平面，选择适当的柱网，正确选择层高与层数。采取适当的结构形式降低造价，发展联合厂房 第三节，施工方案的技术经济分析一，意义及内容影响建设成本，质量，内容包括，施工组织方案和施工工艺方案及新结构，新材料的技术经济分析二，施工方案的技术经济分析一般程序 1.明确方案分析的任务及范围 2.拟定多个备选方案，以传统方案为比对依据 3

37、.确定技术经济指标体系 4.指标的计算 5.方案的分析，评价与选择三，指标体系，（一）工艺方案的评价指标 1.技术性指标，反映技术特征或适用条件，砼总量，构件总量，构件最大尺寸，安装高度，模板型号数量 2.经济性指标工程施工成本，主要专用机械需要量主要资金需要量 3.效果指标，工程效果指标，工期经济效果指标，成本降低率，材料节约率 4.其它指标，（二）施工组织方案的评价指标 1.技术性指标，占地面积技术工作，工程质量保证体系施工均衡性， 计划期高峰工程量主要工种工程施工不均衡系数= 计划期平均工程量 计划期高峰材料，资源耗用量主要材料，资源消耗不均衡系数= 计划期平均材料，资源耗用量 计划期高

38、峰劳动消耗量 劳动消耗的不均衡系数= 计划期平均劳动消耗量2.经济性指标，施工单位固定资产和流动资金占用量工程成本，包括直接人工费，机械设备使用费，管理费主要专用设备需要量主要材料资源用量三大材料（钢材，水泥，木材）的节约量劳动生产率3.效果指标，工程总工期4.其它指标， 机械施工完成工作量 机械化施工程度= 100% 总工作量 预制加工完成的工作量 工厂化施工程度=100% 总工作量 全部临时工程投资 临时工程投资比例 =100% 建筑安装工程总投资第五章，建筑工程定额和预算建筑业是国民经济中一个独立的生产部门。 建筑施工过程：建筑工人利用劳动手段对劳动对象进行工作的过程，即消耗一定数量的人

39、工、材料和机械生成产品的过程。 预算：对建筑产品在施工之前进行预先计价定额：在正常施工条件下，为完成单位合格产品所规定的消耗标准。（人、材、机）建筑工程定额与预算：使用定额对建筑产品进行计价。第五章，建筑工程定额和预算第一节，建筑工程定额和单位估价表 一，定额的概念：1 定义：在合理的劳动组织和合理的使用材料和机械的前提下，完成单位合格产品所消耗的资源数量标准。2 定额水平：定额中数量标准的多少称为定额水平，是一定时期生产力的反映与劳动生产率的高低成反比，与资源消耗量的多少成比有平均先进水平和社会平均水平。第一节，建筑工程定额和单位估价表建筑工程定额 指在一定的社会生产力发展水平条件下，在正常

40、的施工条件和合理的劳动组织，合理的使用材料及机械的条件下，完成单位合格产品所规定的资源消耗标准。（共 5 个方面的含义）建筑工程定额的性质（特点） 1 定额的科学性（遵循规律，科学方法确定各项消耗量标准）。2 定额的法令性（经国家颁布，必须严格遵守和执行，不得随意更改）。3 定额的群众性（工人，技术，定额人员三结合，来于群众，为广大职工所掌握）。4 定额的稳定性和财效性（ 5-10 年）。 建筑工程定额的作用 1 编计划组织管理施工的依据。 2 确定工程造价的依据。3 企业加强管理，贯彻按劳分配的原则。4 总结先进生产力的手段。二，建筑工程定额的分类1 按生产要素分：劳动消耗定额（时间定额，产

41、量定额）、材料消耗定额和机械台班消耗定额。 2 按用途分：施工、预算、概算、工期、概算指标等。3 按费用性质分：直接费定额、间接费定额、其他费用定额等。 4 按主编单位和执行范围分：全国统一、主管部门、地方、企业等。5 按专业分类：建筑工程、安装工程、仿古及园林工程、公路工程、铁路工程、井巷工程、市政工程、装饰工程定额等。 建筑工程基础定额 建筑工程基础定额是完成规定计量单位分项工程计价的人工、材料、施工机械台班消耗量标准，是在现有的社会正常的生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，全国所有建筑施工企业生产一定计量单位合格产品对所需人工、材料、机械台班消耗，最根本最起码应达到的标准。

42、基础定额的主要内容：总说明、章说明、定额项目表和附录 我国目前颁布了几种全国性通用预算定额 1. 全国统一安装工程预算定额（共 16 分册）。2. 全国统一建筑工程基础定额 GJD-101-95 。3. 全国统一市政，仿古及园林工程预算定额。4. 全国统一房屋修缮工程预算定额（ 5 类 11 册）。5. 全国统一施工机械台班费用定额（ 1998 版） 施工定额 1 定义：是直接用于施工管理中的定额，它是在正常的施工条件下，以施工工序过程为标 定对象而规定的完成单位合格产品所需消耗的人工材料和机械台班的数量标准。2 组成：劳动定额，材料消耗定额和机械台班使用定额。3 作用：编制预算定额的基础，编

43、制施工预算的依据，企业内部管理的依据。一 、劳动定额 1 定义：是施工企业内部使用的定额，按规定在正常施工条件下，某工种某等级的工人或工人小组，在合理的劳动组织和合理使用材料的前提下，按照规定的操作工序，生产单位合格产品所需要的时间（时间定额）。时间定额 =1/ 产量定额。（工日=1/每工产量）产量定额=1/工日2 劳动定额的编制：（课外阅读，编制依据，过程，方法等）。二、材料消耗定额 1 定义：指在节约与合理使用材料的条件下，生产单位合格产品所必须消耗的一定规格的 建筑材料，半成品或配件的数量标准。2 组成：材料消耗量：材料净用量 + 材料损耗量。材料净用量：不计废料和损耗的前提下，直接构成

44、工程实体的用量。材料损耗量：不可避免的施工废料和施工操作损耗。损耗率 = 材料损耗量 / 材料消耗量 *100% 。材料消耗量 = 材料净用量 / （ 1- 损耗率）净用量 * （ 1+ 损耗率）。3 周转性材料消耗量的确定周转性材料是指在施工过程中多次使用，周转的工具性材料，在施工中不是一次消耗量，而是多次使用，逐渐消耗，并在使用中不断补充(1) 材料一次使用量：为完成定额单位合格产品，周转材料在不重复使用条件下的 一次性用量。（以模板为例）一次使用量 = （每10M3 混凝土和模板接触面积 * 每 M2 接触面积模板用量）/1- 模板制作（安装）损耗率 (2) 材料周转次数：周转性材料从第

45、一次使用起，可以重复使用的次数。(3) 补损量：指周转使用一次后，由于损坏而需补充的数量。补损率（周转损耗率） = 平均每次损耗量 / 一次使用量 *100%(4) 材料周转使用量：周转性材料在周转使用和补损条件下，每周转使用一次平均所需材料数量周转使用量 =1+ （周转使用次数 -1 ） * 补损率 / 周转次数 * 一次使用量(5) 材料回收量：指在一定周转次数下，每周转使用一次平均可以回收材料的数量回收量 = 一次使用量 * （ 1- 补损率） / 周转次数(6) 材料摊销量：周转性材料在重复使用条件下，应分摊到每一计量单位结构构件的材料消耗量。摊销量 = 周转使用量 - 回收量(7)

46、预制构件模板，损耗小，不考虑补损情况，按多次使用平均分摊的方法摊销。摊销量 = 一次使用量 / 周转次数 三 、机械台班消耗定额的表现形式 1 机械时间定额：指在合理劳动组织与合理使用机械的条件下，完成单位合格产品所 必须消耗的工作时间（台班，台时）。2 机械产量定额：指在合理劳动组织与合理使用机械的条件下，某种机械在各台班时间内，所必须完成合格产品的数量。机械时间定额 =1/ 机械产量定额3. 机械和人工共同工作时的人工定额由于机械必须由工人小组配合，完成单位合格产品的时间定额为：单位产品时间（人工）定额（工日） = 小组成员工日总数 / 台班产量建筑中常用的定额手册有1.施工定额2.预算定

47、额：工程内容，定额表，附注 定额表内容有，人工消耗定额，原材料成品半成品消耗定额，施工机械消耗定额，3.概算定额4.概算指标 三，单位估价表它是用表格形式确定定额计量单位建筑安装分项工程直接费用的文件。 单位估价表是以建筑安装工程预算定额规定的人工、材料及施工机械消耗量指标为依据，以货币形式表示预算定额中每一分项工程单位预算价值的计算表格。它是根据国家现行的建筑安装工程预算定额，结合各地区工资标准，材料预算价格、机械台班预算价值编制的，所以又叫某时期某地区单位估价表。单位估价表具有地区性和时间性，是地区编制施工图预算确定工程直接费的基础资料。 它是一个地区或一个城市范围内，根据全国(或地区)统

48、一的预算定额或综合定额、地区建筑安装工人日工资标准，材料预算价格和施工机械台班预算价格，即用货币形式金额数(元)表达一个子目的单价，是预算定额在该地区的具体表现形式，是用货币形式将预算定额的单位产品价格表现出来，即预算单价。用公式表达为: 每一定额项目单价(该项目工、料、机消耗指标X相应预算价格) 定额项目人工费+定额项目材料费+定额项目机械费其中 人工费(定额工日数X平均等级的日工资标准) 材料费(定额材料数量X相应的材料预算价格) 施工机械费(定额台班使用量X相应机械台班费) 由此可见编制单位估价表的主要依据为相应预算定额，地区的人工日工资标准，材料预算价格和施工机械台班费。二、单位估价表

49、与预算定额的关系 预算定额是编制单位估价表的主要依据。单位估价表主要来源于预算定额的人工、材料消耗量和施工机械台班使用量。有了上述“三个量”和工资单价、材料预算单价及施工机械台班单价，就能编出预算定额单价、即分项工程预算价格。确切地说，预算定额只列人工、材料消耗量和施工机械台班使用数量，没有单价金额，不列预算价格，预算定额套上单价才能出现预算价格。 全国或地区统一的预算定额，如果套用某一地区的建筑安装工人日工资单价、材料和施工机械台班单价，就形成了某地区的单位估价表。换句话说，如果预算定额已经套上当地的人工、材料和机械台班单价，名叫定额，实际上已经成为这个地区的单位估价表。第二节，建设预算的组

50、成及作用一，建设项目的划分1.建设项目，具有计划任务书，及总体设计，经济下独立核算，行政上独立组织的基本建设单位2.单项工程，指有独立设计文件，建成后能独立发挥效益或生产设计规定产品的车间（联合企业的分厂）、生产线或独立工程等。3单位工程。是单项工程中具有独立施工条件的工程，是单项工程的组成部分。通常按照不同性质的工程内容，根据组织施工和编制工程预算的要求，将一个单项工程划分为若干个单位工程。4分部工程。是单位工程的组成部分，是按建筑安装工程的结构、部位或工序划分的，一般房屋建筑可分为土方工程、打桩工程、砖石工程、混凝土工程、装饰工程等。5分项工程。是对分部工程的再分解，指在分部工程中能用较简

51、单的施工过程生产出来，并能适当计量和估价的基本构造。一般是按不同的施工方法，不同的材料，不同的规划划分的，如砖石工程就可以分解成砖基础、砖内墙、砖外墙等分项工程。 分部、分项工程是编制施工预算，制定检查施工作业计划，核算工、料费的依据，也是计算施工产值和投资完成额的基础。二，建设预算的组成及编制程序（一），建设项目总预算书 第一部分，工程费用项目 1.主要生产项目和辅助生产项目 2.公用设施工程项目 3. 生活，福利，文化，教育及服务性项目第二部分：其他工程和费用项目 1.土地征用费 2.建筑场地原有各种建筑物，构筑物，坟墓迁移补偿，青苗补偿费 3.建设单位管理费 4.联合试车费 5.建设单位

52、职工培训费（二）单项工程综合预算书（三）单位工程预算书（四）其他工程和费用预算书 第三节，建筑工程预算费用的组成一，直接费， 1.人工费 2.材料费 3.施工机械台班费二，其它直接费 1.夜间施工增加费 2.冬雨季节增加费 3.流动施工津贴三，间接费 1.施工管理费 2.临时设施费 3.远途工程增加费， 4.劳保基金 四，主要材料价差五，预算外费用包干费。编制预算时不可预见而施工中需要支付的其它工程费。六，各项独立费。安装中发生的费用，需要单独计算的费用，如机构迁移费七，计划利润第四节，单位工程施工图预算的编制一，施工图预算的作用 1.确定工程预算造价的人工，材料的消耗量 2.签定工程施工合同

53、的依据 3.办理工程拨款和结算的依据 4.编制各项计划和统计工作的依据 5.进行经济核算，考核工程成本的依据二，施工图预算编制的依据 1.审批后的施工图纸及设计说明书 2.主管部分颁发适用于本地区的预算定额，单位估算表，及汇总表 3.施工组织设计或施工方案 4.间接费及其他费用定额 5.成品半成品预算价格 6.国家或主管部门颁发的有关文件，三，施工图预算编制程序和方法（一）熟悉并掌握预算定额的内容（二）熟悉施工图纸的施工组织设计及了解施工现场情况。（三）计算工程量：注意问题 1.计算中径一致 2.计量单位一致 3.计算精确度 4.计算顺序，按顺时针方向计算。按先横后竖，先左后右顺序，按轴线编号

54、计算，按施工图中构件编号顺序计算（四）编制预算表，某一分项工程的预算价格=（该分项工程的工程量）（该分项工程的预算单价）单位工程人工，材料及机械费=（各分项工程的预算价值）（五）计算其他各项费用确定单位工程预算造价，技术经济指标（六）工料分析 第六节，工程结算与竣工决算一，工程结算：工程结算是指施工企业按照承包合同和已完工程量向建设单位（业主）办理工程价清算的经济文件。工程建设周期长，耗用资金数大，为使建筑安装企业在施工中耗用的资金及时得到补偿，需要对工程价款进行中间结算（进度款结算）、年终结算，全部工程竣工验收后应进行竣工结算。（一）工程价款结算 （二）年终结算（三）竣工结算是指一个建设项目

55、或单项工程、单位工程全部竣工，发承包双方根据现场施工记录，设计变更通知书，现场变更鉴定，定额预算单价等资料，进行合同价款的增减或调整计算。竣工结算应按照合同有关条款和价款结算办法的有关规定进行，合同通用条款中有关条款的内容与价款 结算办法的有关规定有出入的，以价款结算办法的规定为准。 工程竣工结算的依据主要有以下几个方面： （1）建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）； （2）施工合同； （3）工程竣工图纸及资料； （4）双方确认的工程量； （5）双方确认追加（减）的工程价款； （6）双方确认的索赔、现场签证事项及价款； （7）投标文件； （8）招标文件； （9）其他依据。 1

56、.竣工结算书编制的依据 工程竣工报告与工程竣工验收单工程施工合同或施工协议书施工图预算或成交价格及增减预算书设计变更通知书和现场施工变更记录本地区现行的预算定额，基本建设材料预算价格，费用标准脑膜关规定其它有关费用2.竣工结算的基本步骤 收集，整理，分析原始资料工程对照，核实变动情况计算调整，更改部分的工程量套单价，计算工程的直接费，包括：原施工图预算的直接费、按调增部分的工程量套单价计算增加的直接费、按调减部分工程量套单价计算减少的直接费竣工结算总价计算（四）备料款和进度款的收取与抵扣二，竣工决算：是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件。 竣工决算的内：容竣工决算的内容应包括

57、从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用。竣 工决算的内容包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析等四个部分。其中竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表又合称为竣工财务决算，它是竣工决算的核心内容 竣工决算的编制依据竣工决算的编制依据 主要有： （1）经批准的可行性研究报告及其投资估算书； （2）经批准的初步设计或扩大初步设计及其概算书或修正概算书； （3）经批准的施工图设计及其施工图预算书； （4）设计交底或图纸会审会议纪要； （5）招投标的标底、承包合同、工程结算资料； （6）施工记录或施工签证单及其他施工发生的费用记录； （7）竣工图及各种竣工验收资料； （8

58、）历年基建资料、财务决算及批复文件； （9）设备、材料等调价文件和调价记录； （10）有关财务核算制度、办法和其他有关资料、文件等。 竣工决算应该注意的问题 ：1.资金来源中的资本金与资本公积金的区别。资本金是项目投资者按照规定，筹集并投入项目的非负债资金，竣工后形成该项目（企业）在工商行政管理部分登记的注册资金； 资本公积金是指投资者对该项目实际投入的资金超过其应投入的资本金的差额，项目竣工后这部分资金形成项目（企业）的资本公积金。 2.项目资本金与借入资金的区别。如前所述，资本金是非负债资金，属于项目的自有资金；而借入资金，无论是基建借款、投资借款，还是发行债券等，都属于项目的负债资金。这

59、是两者根本性的区别。 3.资金占用中的交付使用资产与库存器材的区别。交付使用资产是指项目竣工后，交付使用的各项新增资产的价值；而库存器材是指没有用在项目建设过程中的、剩余的工器具及材料等，属于项目的节余，不形成新增资产。 第六章 建筑工程招投标与工程承包合同1招标与投标的基本概念 招标与投标是一种商品交易方式。虽然交易成本较高，但具有很强的竞争性。 建设工程招标是业主就拟建工程项目发出要约邀请，并对应邀提起要约参与竞争的承包商进行审查、评选，并择优作出承诺，从而确定工程项目建设承包人的活动。 建设工程投标是承包商针对业主的要约邀请，以明确的价格、期限、质量等具体条件，向业主发出要约，通过竞争获

60、得经营业务的活动。 招标与投标是一种市场行为，是在招投标法等法律法规的规范下的法律行为。2建设工程招标的范围和规模标准 建设工程招标的范围 1）必须实行招标发包的建设工程项目。总投资或单项合同估算价在限额以上的下列建设工程项目的勘察、设计、施工、监理和物资采购，都必须实行招标发包： 大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。 全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。 使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目。 法律和行政法规规定的其他项目。2）可以不进行招标的建设工程项目。可以不进行招标，即可以直接发包。 涉及国家安全和国家秘密的工程项目。 抢险救灾或者属于利用扶贫资金