2015.06.16---银泰中心个案简析

1、银泰中心个案简析开发背景：银泰置地隶属于中国银泰投资有限公司下，是以综合性商业地产开发与经营为主营业务的大型地产开发集团。中国银泰投资有限公司是一家以商业零售、地产开发与经营、矿产资源、智能物流、投资与金融六大业务为主的多元化国际性产业投资集团，始创于1997年，总部设于中国北京。 银泰置地(集团)有限公司以综合性商业地产开发与经营为主营业务，拥有大型商业综合体开发管理的完整产业链。目前银泰置地在全国20多个城市，布局30余个项目，开发总量达1000多万平方米。项目分布于北京、上海、杭州、宁波、合肥、成都、哈尔滨等城市。荣获2013中国商业地产公司品牌价值Top10。成都银泰中心是银泰置地在成

2、都开发的第三个项目，也是在全国开发的第三个银泰中心。银泰的产品系分为三种，最高端为银泰中心，其次为银泰城，再者为银泰匯。银泰中心定位一线城市或省会城市高端、奢华的地标性城市综合体。项目基础信息3开发商 成都银城置业有限公司项目地址高新区锦泰路28号占地面积7万平方米建筑面积72万平方米总户数住宅480户，公寓337户梯户比住宅3梯2户、公寓4梯15户主力户型80-200物业类型公寓、写字楼、商业、住宅装修状况精装（公寓、住宅），8000元/容积率2.40绿化率15%物业费公寓：11.8元/月；住宅：7元/月；写字楼：26元/月物业管理仲量联行交房时间2016年5月车位只能泊车系统，车位比：住宅

3、1：3，商业1:2项目规划：总占地105亩，总建面72万方，定位为顶级城市综合体，规划有住宅、公寓、酒店、写字楼、商业5大高端物业形态。1#2#3#4#5#6#酒店：33-51F为自持酒店，引进华尔道夫酒店公寓：10-31F为精装公寓，产品面积76-251住宅：4-46F为精装住宅，产品面积266-600写字楼：9-42F为甲级写字楼，标准层面积2800集中商业：-1-8F为自持商业，打造高端银泰百货区域分析：城市发展核心，交通快捷发达，配套高端齐全，顶级圈层生活氛围浓厚。成都银泰中心位于“成都中轴线”天府大道上，天府大道是成都市一条南北走向交通大动脉，在其两侧，天府广场，天府国际金融中心，未

4、来的成都艺术中心等成都标志性建筑林立，属于成都未来最繁华的政务、商务、金融、科技、时尚和生活中心，显赫地位不言而喻。建筑特色：地标级建筑高度，个性化建筑形态，标识型建筑立面，特殊化建筑用材。地标高度：酒店塔楼高达212米，为目前天府大道上最高建筑。个性形态：商业裙楼借用“蚌含珍珠”的造型，以石材、玻璃幕墙、LED灯带、金属板等时尚又易于维护的高档材料，塑造出简洁、高贵、持久而不会随潮流改变的外立面形象，完美的契合了顶级购物中心的豪华与优雅。标识立面：建筑风格紧扣现代意味和时代特征，同时结合成都的文化特色，将 “蜀绣”这一本地文化元素在玻璃幕墙上进行运用。同时，为成都首个全玻璃幕墙外立面住宅。特

5、殊用材：住宅为采用高端公建才使用的框架柱内配置型钢框剪结构体系，结构强度远超一般住宅建筑标准。物业形态(1/5)酒店：希尔顿酒店集团旗下的顶级酒店品牌，华尔道夫酒店，为目前中国第3家，西部地区第1家。1#楼33-51F为自持物业，总体量约2.7万。引进世界知名酒店集团希尔顿旗下的顶级酒店品牌华尔道夫酒店，号称总统行宫。成都银泰中心的华尔道夫是继上海、北京之后中国第三家华尔道夫酒店，也将是中国中西部地区首家华尔道夫酒店。建成后的成都华尔道夫酒店将配有300间客房，预计于2016年开业。check in 设在顶层，充分利用超高层建筑独享的壮观城市视野资源。华尔道夫酒店物业形态(2/5)集中商业：引

6、入开发商自身高端商业，银泰百货，总体量约19万，地下1层地上8层，将打造成国际一线高端精品购物中心。 4#裙楼-1-8F为集中商业，总体量约19万，融汇国际一线品牌和国际顶尖时尚生活理念，打造集商业、休闲、健康、美食及娱乐为一体的商业中心。预计将引入20家国际一线奢侈品品牌及设计师品牌，例如Cartier、 Gucci、 Dolce&Gabbana、ErmenegildoZegna、GiorgioArmani、Hermes等一线奢侈品大牌，成为成都一线奢侈品品牌数量最多的顶级时尚坐标。预计2015年年底开业。银泰百货物业形态(3/5)写字楼：两栋超甲级精装写字楼，总体量约16万，标准层面积28

7、00，一栋销售，一栋自持。2#楼和3#楼的9-42F为超甲级精装写字楼，2#销售，3#自持。标准层面积2800，4.2米超高层高空间，20部电梯。配置国际尖端智能化系统，采用节能环保变风量VAV空调系统、离子化空气净化器和变频恒温新风对流系统。写字楼整层起售，预计2014年年底至2015年年初入市。 物业服务由仲量联行直接进行运营管理。超甲级写字楼(销售)超甲级写字楼(自持)2#3#物业形态(4/5)公寓：格调阔景公寓-华悦居，总体量约3万，装修标准与华尔道夫酒店一致，且可享受酒店一体化的高端配套。1#楼的10-31层为华悦居，总体量约3万；10-20层为低区，5梯17户；22-31层为高区，

8、5梯15户。产品为76-251的精装标间至三居室，层高3.5米。由纽约华尔道夫酒店御用室内设计美国CHAMPALIMAUD 的大师进行室内精装设计，精装风格和标准与华尔道夫酒店一致，并含家具家电。由物业服务由仲量联行直接运营管理，物业费用11.8元/.月。华悦居(公寓)物业形态(5/5)住宅：两栋精装峰境官邸-华悦府，总体量约11万，3梯2户大平层，南北朝向布局，室内精装设计由国际知名设计事务所CCD打造。住宅5#楼、6#楼4-46F为华悦府，总体量约11万。266-394的精装套三和套四，层高3.5米，3梯2户，另有600的顶跃产品。由国际品牌酒店室内设计的香港郑中设计事务所（CCD）设计，

9、荣获过“2012年全球酒店设计业百大”奖项的第三位。首家采用声学顾问民用建筑，实现外部降噪、楼板隔声、分户墙隔音、排水隔音、室内吸音功能，实现高端物业室内静谧私享居住环境。由物业服务由仲量联行直接运营管理，物业费用8元/.月。物业形态(5/5)住宅：住宅以精装交付，风格为采用法式设计理念的现代简约风格，满足高端人群居住享受需求，精装标准为10000元/。物业形态(5/5)住宅：配置顶级总裁会所，提供现代豪华的设施以及细致入微的服务，满足现代高端人士的娱乐、休闲、社交等多种生活需求。会所位于住宅5#楼和6#楼的3F，设置有棋牌室、娱乐室、台球室、图书馆、咖啡吧、多功能厅、休息区、儿童戏水池及玩耍

10、区等多种高端功能空间。合作团队：聘请13家国际知名团队，进行开发合作。建筑设计美国凯里森设计师事务所凯里森作为全球知名的建筑设计事务所在世界各地提供专业化的设计服务，包括商业综合体、购物中心、商店、办公、住宅和酒店设计，具有20年来在中国市场积累的设计经验。酒店和公寓室内设计及餐饮和健身中心设CHAMPALIMAUDCHAMPALIMAUD 是一家提供全套室内设计和室内规划服务的公司，擅长风格鲜明的酒店设计，以客户的目标和期望以及每栋建筑的文化背景、历史和地理位置为出发点，业已竣工的项目包括对当代创新建筑设计实施复古式修复以及兴建众多新建筑。酒店运营华尔道夫酒店希尔顿全球是国际最具知名度的酒店

11、管理公司之一，其下品牌分布于全球88个国家，拥有逾3,800 家酒店。华尔道夫酒店系列是希尔顿全球的最顶级奢华品牌，每家酒店皆秉承华尔道夫所独有的品牌传承，将拥有极具意义的建筑特色、独一无二的装潢及原创艺术品，历史性或地标性建筑地位、及至尊誉满的产品与服务完美的融为一体。商业平面设计英国贝诺BENOY 建筑设计公司Benoy是一家倍受青睐和曾获殊荣的建筑公司，该公司始建于1947年。其设计遍布世界各个角落。拥有350 名员工和三个分公司，分别位于英国，香港和阿布达哈比。Benoy在设计上尽可能的将国际潮流与本土风格融洽的相结合，以达到张扬个性的设计理念景观设计艾奕康环境规划设计（上海）有限公司

12、北京分公司AECOM集团客户遍及130 多个国家。AECOM 的一体化专业团队拥有创新才能和顶尖技术，具备全球服务能力和本土智识。AECOM 规划+ 设计在亚州已累积超过十年的经验，重视专业的连横，在城市设计、经济规划a 和生态保育专业的强大支持下，引领着区域内景观专业的可持续发展。合作团队：合作范围包括建筑设计、景观设计、精装设计、形象设计、运营服务、施工服务等。住宅5# 楼室内设计公司香港郑中设计事务所CCD是一家具备国际化、全国性、跨区域、多项目系列施工综合实力的大型专业装饰设计工程公司。与洲际（IHG）、喜达屋（Starwood）、万豪（MarriottInternational）、凯

13、悦（Global Hyatt）、雅高（Accor）、豪生（Howard&Johnson）等国际知名酒店管理集团均有深度合作关系。品牌识别及应用系统设计陈幼坚设计公司陈幼坚曾赢得本地及海外设计奖项五百多个，包括美国COMMUNICATIONARTS优异奖、NEW YORK ART DIRECTORS CLUB AWARD等。其公司在1996 年被美国纽约GRAPHIS 杂志选为该年度世界十大设计公司之一。他的海报及腕表设计没美国三藩市现代美术博物馆纳为永久收藏品。物业公司仲量联行仲量联行（纽约证交所交易代码：JLL）是专于房地产领域的专业服务企业。公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为

14、客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾21亿平方英尺。高层结构深化设计顾问约翰马丁结构工程设计集团约翰马丁结构工程设计集团(JAMA) 创建于1953年，JAMA已成为美国最大的结构工程设计公司之一。拥有500多名持有结构，土木执照的工程师，其分公司遍及全美。JAMA 的国际部从一九七八年进入中国进行设计，第一个代表作就是同北京建筑设计院合作设计的北京昆仑饭店。机电顾问柏诚（亚洲）有限公司柏诚是一间有一百年以上历史的顾问工程公司，总部设于美国纽约，全球共有九千多员工分布于世界各国二百五十个办事处，更被美国工程杂志E

15、ngineering NewsRecord 从1989至2000年连续12年选为名列前茅的交通运输顾问声学顾问声美华有限公司国际著名的视听/多媒体、通讯，声学及安保系统顾问公司。专业于建筑声学，机械噪音和震动分析和控制，以及机构力学和环境声学评估。早年已名列各五星级酒店认可视听及声学顾问，为各项目提供国际级视听光及声学设计。建筑公司中国建筑中国最大的建筑企业集团和最大的国际承包商，在国内外建设完成了众多重大工程项目。高层与超高层建筑设计与建造技术领域居国内领先地位。名称面积户型套数占比A1394四室两厅两厨四卫8225%A2266三室两厅两厨三卫8225%A3289三室两厅两厨三卫8225%A

16、4371四室两厅两厨四卫8225%住宅住宅共328套，共两栋；底部两层为商业，第三层为私享会所；共6部电梯（每栋）住宅销售情况：优点：（1）入户处设有玄关，保障私密性；（2）视野开阔，采光、观景效果理想；（3）功能齐备。A4户型（371），四室两厅两厨四卫缺点：（1）异形，空间率用率降低；（2）开放式厨房，不利于空气清新；（3）室内多出开门，较显杂乱。A1户型（394），四室两厅两厨四卫住宅户型展示：优点：（1）入户处设有玄关，保障私密性；（2）视野开阔，采光、观景效果理想；（3）功能齐备。A3（289）户型，三室两厅两厨两卫缺点：（1）异形，空间率用率降低；（2）采光效果较差；（3）室内多出

17、开门，较显杂乱。二、户型特点A3（263）户型，三室两厅两厨两卫住宅户型展示：上半年银泰中心价格呈稳步上升状态，整体均价：28,956元/，同时随6#开盘，项目去化情况也是逐月好转，截至上周，6月已成交2套。【量价走势】-住宅就目前监控情况来看，除5月份进行一次补货外，截至目前项目再无新货补充，月均去化5套，预计去化市长50个月。【库存情况】-住宅目前项目库存面积85,890.74，其中5月份补货面积53,013.21。【库存情况】-住宅上半年，项目266（套三）及387（套四）房源去化情况较为理想，分别为8、9套；其他户型283、365去化一般。【成交去存】-住宅上半年项目共计去化面积937

18、9.93。【成交去存】-住宅户型面积套数占比套一 121-1297322%套二161-2128425%套三249-251103%标间77-8517050%公寓公寓共337套。公寓与华尔道夫酒店位于同一栋大楼，1031层为公寓，3352层为华尔道夫酒店。公寓大堂挑高6米，标准层高3.5m。共5部电梯，其中包括1部消防电梯。公寓情况：优点：（1）开间6米，居住空间舒适（2）采光面较大，观景效果理想缺点：（1）开放式厨房，不利于空气清新。（2）公摊大，赠送低。C户型，76-86，标准间优点：（1）开间6米，居住空间舒适，采光面较大，观景效果理想缺点：（1）空间率用率低；（2）开放式厨房，不利于空气清

19、新（3）公摊大，赠送低。B户型，120-129，一室一厅一卫公寓户型展示：优点：（1）大面积转角落地窗，增加观景效果和对外视野空间；（2）两个独立卫生间，方便使用。缺点：（1）户型整体为异形房源，风水不佳；（2）开放式厨房，不利于空气清新，（3）入户过道狭长，空间浪费。（4）公摊大，赠送低。F户型，249-251，三室两厅三卫公寓户型展示：【市场情况】-公寓公寓1-5月受价格（35000元/）及房源情况（余量较少且多处于抵押状态）影响，项目基本无成交本月价格调整，同事借6号楼新推销售气氛，整体去化约12套（125-250），目前均价29000元/，库存余量约181套。面积段成交均价6月去化存量

20、76-8628100159120-12829310446162-17130013523211交客户来访区域以成都本地为主，占比25%；其次为省外湖北、北京两地，各占17%；达川地区占比15%，江苏占比11%。【成交区域】成交客户年龄分布较为平均，其中以56-60岁及41-45岁年龄区间为主，分别占比21%、20%，此外36-40岁年龄段成交客户占比最少。【成交年龄】成交户型面积段主要在301-500区间，占比61%，250-300占比39%，501以上面积段没有成交。【成交面积】成交客户中，不论楼层高低，均为商业贷款，无一次性及其他方式付款。【付款方式】【推售情况】5

21、月份，项目推出6#，户型面积段285-674，其中285（套三三卫）、 362（套四四卫）户型各74套，575、674户型各3套，588、661户型各1套，同时500（跃层）以上户型位于43F往上楼层。5月项目推售6#，共计156套住宅房源。2015年01月2015年12月月份01月02月03月04月05月06月主题-03月13日（软文）：把脉未来中心04月16日（硬广）：成都银泰中心；04月20日（硬广）：张一鸣为成都商报读者而来；04月22日（硬广）：（4月28日）沈国军为成都商报读者而来；04月22日（硬广）：华悦府 鼎级商务华宅 260-680中央公园景观府邸；04月23日（硬广）：总统行宫 中国第三方华尔道夫酒店落子成都银泰中心；04月24日（硬广）：华悦府 鼎级商务华宅 260-680中央公园景观府邸；04月28日（硬广）：总统行宫 中国第三方华尔道夫酒店落子成都银泰中心2016年开业；华悦府鼎级