房地产开发企业的纳税风险控制与税收筹划（ppt297）

1、筹划魔方：在变化中寻找筹划空间房地产开发企业经营过程中的 纳税风险管控与税收筹划1第一部分 控制纳税风险是房地产开发企业管理税收的第一目标一、房地产开发企业主要纳税风险类型与案例案例一：案例二案例三（一）偷税的法律风险（二） 违反税法规定少缴纳税款的法律风险二、房地产开发企业纳税风险成因1、税收政策变动与税收稽查专业化是引发纳税风险外在因素2、企业缺乏内控流程是引发涉税风险的内在因素三、寻求专业机构合作，聘请税务顾问是降低涉税风险有效途径一、税收筹划的两大前提（一）企业适用税收政策的多样性是税收筹划第一个前提（二）企业业务性质不同，所适应的税收政策不同，是企业进行税收筹划第二个前提第二部 追求

2、最优纳税是企业管理税收第二目标二、税收筹划“两大学说” 税收筹划具有较强的专业性，有着较为复杂的操作程序，但同时，它也是有规律的。总结几年来成功的筹划案例，我认为税收筹划的个案基本上都遵循“变量引进”和“因素分析”两大规律。（一）税收筹划的“变量引进学说” 所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。 税收筹划的变量大体可以分为五类 1、纳税人的注册地点 2、纳税人的性质或组织形式 3、纳税人选择的行业 4、企业

3、资产、设备是否是国产产品 5、企业选用什么样的从业人员（二）税收筹划的“因素分析学说” 因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。 影响税收筹划的“五大因素”特定税收政策因素 税收优惠政策因素 税制要素计算公式中的内嵌因素 组织形式因素 （三）税收筹划“两大学说”的互相转换 变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因

4、素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。三、企业进行税收筹划的现状（一）把偷税误认为是税收筹划（二）简单对号入座式运用税收优惠政策是税收筹划的主要方式（三）企业在税收的盲区是当前税收筹划主要障碍第三部分：房地产开发企业纳税风险全程控制解码图与纳税风险管控一 研发背景和研发思想二 十大节点的纳税风险管控（一）公司设立阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（二）土地取得阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（三）规划立项阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（四）开发建设阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（五）项目销售阶段纳税风险管控案

5、例一案例二案例三（六）项目清算阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（七）项目清算阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（八）企业退出阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（九）企业融资阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（十）日常费用支出阶段纳税风险管控案例一案例二案例三第四部分 房地产开发企业核心税种的税收政策分析与筹划税收实体法适用房地产开发企业的税种(包括费 共计12个)中国税制体系流转税行为税类财产税类非税征收所得税资源税类特定目的税类文化建设费房产税车船税教育费附加地方教育费附加企业所得税个人所得税资源税城镇土地使用税城市维护建设税耕地占用税土地增值税增值税营业税消费税关税契税印花税车辆购置税营

6、 业 税房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析一、营业税的含义与特点 营业税的含义：营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。 营业税的特点： 1、一般以营业额全额为计税依据 2、按行业设计税目税率 3、计算简便，便于征管二、营业税暂行条例及实施细则修订后的主要变化1、对境内应税劳务进行重新界定；2、混合销售的重新界定；3、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定；4、调整耐水地点的表述方式；5、扩大视同营业税应税行为人范围；6、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人发生时间7、补充了价外费用包含的项目；8、增加了营业额有关扣除

7、项目所需凭证的规定三、房地产企业营业税的主要问题及筹划思路1、有关预收（包括定金、订金、意向金、合同保证金）等相关收入征税问题2、有关代收款的征税问题3、垫资从事土地一级开发的税收问题4、有关合作建房中心税收问题5、有关“甲供材”中税收运用问题6、有自建行为的税收问题7、有关股权转让的运用税收问题土地增值税土地增值税清算实务第一章 土地增值税清算相关背景资料一、土地增值税清算背景1.1 187号文的影响国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc国税发2006187号2006年12月28日签发187号文件，2007年1月16日税务总局网上公布1月17日沪深两市地产股全

8、线下跌。截至闭市，共有62家地产股下跌，26家跌停。其中，被称为地产龙头股的万科A自2000年以来，首度遭遇跌停；保利地产、招商地产、金地等地产领头羊几近全线跌停。上海房地产分类指数下挫9.3%。1月17日晚，万科等多家房企连夜对事件影响做出评估，并于次日发布“澄清”公告。万科在公告中称，由于已对土地增值税预留了高达3亿元的准备金，未来盈利预期不受影响。类似表态性公告还包括了招商地产、金融街、阳光股份、深长城、泛海建设等上市公司。 亚泰集团的公告18日，面对清算征收土地增值税的巨大影响，国税总局在官方网站发布名为土地增值税并非新税种的主题文章，强调：征税办法在各地早已执行，且按照相关条例，土地

9、增值税并非对所有转让项目征收而且有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担。 187号文中引起各房地产公司过度反映的清算条件及时间要求各大媒体报纸1 陈则明 （上海社科学院房地产业研究中心学术部主任博士）. 理性看待土地增值税N. 新京报, 2007. 2土地增值税下月开征N. 建筑时报, 2007. 3 本报记者 刘大毅. 土地增值税剑指地产热N. 辽宁日报, 2007. 4 记者 朱桂芳. 土地增值税下月起开征N. 南方日报, 2007. 5 时寒冰. 土地增值税清算岂能儿戏N. 上海证券报, 2007. 6 本报记者王欣 通讯员张尔翠. 下月起清算房企土地增值税N. 深圳特区

10、报, 2007. 新浪网“土地增值税清算”专题搜狐网“土地增值税清算”专题电视 土地增值税清算出台新规开发商成本压力增大2007-01-17中央二套-经济频道 全球资讯榜 土地增值税清算：房地产税收调控趋紧2007-01-17中央一套-综合频道 晚间新闻 土地增值税征管不会增加企业和购房人负担2007-01-20中央一套-综合频道 新闻30分媒体关注的要点对股市的影响 电视.doc对房价的影响清算土地增值税 专题.htm1.2税收政策对房地产市场的调控房地产市场降温稳定房价财税200675号 财政部 国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知.doc 个人转让住宅营业税问题 国税发2006

11、31号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知.doc 房地产企业不得享受新办企业优惠财税200621号财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知.doc 取消房地产企业土地（房产）投资的免税优惠财税2006162号财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知.doc 将房地产销售印花税率由0.03%提高到0.05%国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc 房地产开发企业要进行土地增值税清算二、土地增值税清算的进程2.1 山雨欲来 风声鹤唳(2007.1.17-2007.4.8)媒体炒作房地产企业人人自危 等待细则的出台1月

12、22日南方报业21世纪报道上海地产商欲串联上书各种避税方案分散收入精装修普通住房优惠2.2雷声隆隆 雨点淅沥(2007.4.9-2008.7.4)各地细则陆续出台北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知.doc吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc辽宁省地方税务局关于印发辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知.doc清算过程中问题重重、争议连连（如何分开核算、财务费用扣除）实际操作很难（不主动清算又怎样）各地政策差异很大 （分摊方法、核定率）开发商与政府的关系2.3 迷雾重重 进退两难(2008.7.5-2

13、009.5.11)房市低蘼全国工商联房地产商会于7月5日将房地产调控政策调整建议上报至全国工商联，与此同时，中国房地产业协会已就房地产政策调整提出一些建议，将上报有关部门作为决策参考。”救市”一词开始在媒体出现经济危机税收政策可能调整10月10日，国家税务总局有关人士承认了土地增值税政策改革正在调研，但是称上述9月底会议仅为国家税务总局调整土地增值税政策的调研活动，与国家刺激经济政策无关。开发商代表们表示，各地都出现了开发商不买地、退地，拿地以后不开工等现象，长期下去，会给地方房地产市场带来重大影响。 希望土地增值税能调整现行的“预征”制度，将其变为事后清算。 2.4 统一思想,重拳出击 (2

14、009.5.12- )国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知.doc国税发200991号 重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。青岛市地税局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知.doc 明确了土地增值税清算过程中遇到的十八个问题江苏省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知.doc 加强管理、提高核定征收率， 普通住宅1%-4% 非普通住宅2%-8%，不能分开核算从高适用2%-8%国家税务总局关于开展第二批大型企业集团税收自查工作的通知.doc 国家税务总局稽查8大房企 万科华远等榜上有名 苏地税函2009240号江苏省地方税务局

15、关于土地增值税核定征收率的批复.doc 一、擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的； 二、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。 一律按8%的核定征收率核定征收土地增值税：粤地税发2009148号转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知.doc抓住当前房地产市场渐趋回暖的有利时机 积极推动土地增值税清算工作的开展 第二章 土地增值税清算基础知识一、计算原理1、应纳税额=增值额*税率2、增值额=收入-扣除项目金额3、增值额=收入-（土地成本+开发成本+开发费用+税金+加计扣除）土地增值额计算简图.doc4、开发成本=土地征用及拆

16、迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公用配套设施费+开发间接费5、开发费用=财务费用+其他费用（销售费用、财务费用）6、加计扣除=（土地成本+开发成本）*20%7、增值率=增值额/扣除项目金额8、税率档次级 距税率速算扣除系数税额计算公式1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额*30%2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额 *40%-扣除项目金额*5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额*50%-扣除项目金额*15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额*60%-扣除项目金额*35%二

17、、特点1、宏观调控作用大于财政收入职能2007年税收收入统计.htm2008年税收收入统计.htm2、计算复杂（涉及环节多、内容多、规定多）3、税率高（最低档30%，对开发商利润影响大）4、政策“不清”、强烈的地方特色（各地不统一、有待进一步明确）5、行业特点突出（涉及行业知识多）6、对会计知识要求高（成本核算、成本与费用的区分）第三章 土地增值税清算政策准备一、国家法规1、暂行条例、实施细则、48号文（基本规定、税种要件）2、187号文、91号文 （清算的直接依据）3、其他法规：财税200621号二、地方法规1、青岛市地方税务局关于房地产开发企业进行土地增值税清算申报的通告.doc2、青岛市

18、地方税务局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知.doc3、青地税发200939号关于进一步加强土地增值税清算工作的通知.doc4、青岛市地税局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知.doc5、青地税发2008141号转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知.doc三、鉴证准则土地增值税清算鉴证业务准则.doc第四章土地增值税清算实务一、前期工作（一）查看清算条件1、税法规定：符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续： （一） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二） 整体转让

19、未竣工决算房地产开发项目的；（三） 直接转让土地使用权的。 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （一） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二） 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三） 纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的；（四） 省税务机关规定的其他情况。青岛市地方税务局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知.doc“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？

20、答：房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？答：该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）总可售建筑面积85%。青岛市地税局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知.doc 符合本办法第六条规定的开

21、发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合本办法第七条规定的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具税务事项通知书，开发企业应在收到税务事项通知书之日起四十五日内，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款 青岛市地方税务局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知.doc（二）确认清算对象1、税法规定： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。青岛市地方税务局关于印发青岛

22、市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知.doc2、实务操作：a.收集五证（土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证）核对对清算项目名称b.取得开发项目图纸、效果图等与工程施工许可证、销售许可证核对确认分期情况3、难点问题：规划证分未两期，但企业实际开发分三期，如何处理（三）确认建筑面积和产品1、税法规定：房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。青岛市地方税务

23、局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知.doc2、实务处理：a.取得房产局测绘大队测核的销售面积分层分户表与销售统计表相核对，与工程规划许可证相核对，确定建筑面积c、统计普通住宅与非普通住宅面积3、普通住宅的二个标准a.容积率在1.0以上b.面积在120平米（含）以下 普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。 青岛市地税局关于印发房地

24、产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知.doc 沈地税发200872号沈阳新普通住房价格界定标准确定.doc4、难点问题：a.规划证是公寓，但企业实际按住宅销售b.地下车库、仓房等无产权房是否参与清算国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复.docc.仓房是按普通标准住宅还是非普通标准住宅普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.docd.整个项目容积率1.0,包括别墅洋房网点高层住宅.但高层住宅容积率超过1.0,高层住宅可否享受普通住宅?（四）工程结算情况1、税

25、法规定：扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（187号文）2、实务处理a.取得或编制付款进度与发票统计表b.按明细账逐笔核对发票3、重点提示：a.清算企业核算基础决定了工作量的大小与清算风险。b.合法有效凭证的“质”与“量”直接决定清算结果。4、难点问题：何为合法有效凭证沈地税发200865号关于明确土地增值税有关政策问题的通知.doc（五）组织清算材料（1） 土地增值税纳税申报表（一）及其相关附表，包括加盖印鉴的纸质报表和相应的EXCEL格式的电子报表；（2） 项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证

26、明；（3） 取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同；（4） 银行贷款合同及贷款利息结算通知单；（5） 项目工程建设合同及其价款结算（书）单；（6）商品房预售许可证、房产权属准予登记通知（证明）、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料；（7） 无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；（8） 预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法有效凭证；（9） 主管税务机关要求报送的其他资料。 上述第（二）至（九）项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后原件退回。委托税务师事务所进行土

27、地增值税税款清算的，除本条第（一）项资料外，其他资料作为土地增值税清算税款鉴证报告的附件，一并报送主管税务机关，不需重复报送。二、清算项目审核（一）收入确认1、税法规定纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。中华人民共和国土地增值税暂行条例.doc第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.doc非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法

28、和顺序确认1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc 187号文 按照国家税务总局的有关规定，开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：（1） 所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；（2） 对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；（3） 国家税务总局的其他规定

29、。青地税发2008100号 青岛市地方税务局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知.doc2、实务操作取得或编制销售收入项目汇总表、收入项目明细表（台帐）与分层分户测绘表、预售许可证相核对、销售发票统计表、销售合同统计表a.核对面积（可售面积、已售面积、未售面积）b.核对金额（普通住宅、非普通住宅）c.核对户数、核对合同d.收入形式（货币、非货币）e.核对发票3、难点问题a.非货币交易的处理b.拆迁还建的处理 以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，其在视同销售时其转让收入应当如何定价？应当如何计入扣除？ 答：房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆

30、迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开具发票；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。 青地税函200947号 青岛市地税局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知.doc c.何为价格偏低（打折促销、尾盘销售） 第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同

31、所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知.doc开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1） 按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定。（2） 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。（3） 由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。青地税发2008100号 青岛市地方税务局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清

32、算管理暂行办法的通知.doc（二）取得土地使用权支付的金额1、税法规定取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.doc2、实务操作a.取得土地使用证土地出让合同土地出让金发票取得支付证明（银行转账凭据）取得契税缴税凭证取得用地规划许可证b.将以上资料与账簿、凭证相核对c.在不同项目之间计算分摊3、难点问题：a.同一地块，分项、分期开发的土地成本分摊问题。按建筑面积？按占地面积？按售价比例？按基准地价比例系数?b.普通住宅与非普通住宅土地成本分摊问题，同上？房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通

33、住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。 青地税发2008100号 青岛市地方税务局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知.doc 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、销售的，分期清算土地使用权扣除项目，可选择按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。 深圳市

34、地方税务局土地增值税征管工作规程 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。 辽宁省地方税务局关于印发辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知.doc 关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题 对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其发生的资金费用按照下列原则分摊：(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有

35、关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。(二)纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知.doc 按商业用地与住宅用地土地出让金基准地价（政府定期调整公布）系数分摊价格不同使用年限不同调整规划商业比例要补交土地出让金售价不同 各种分摊方法不同会造成清算结果大相径庭,是最重要的土地增值税税收筹划技术（三）土地征用及拆迁补偿费1、税法规定土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

36、.doc2、实务操作a.取得或编制拆迁补偿明细表（统计表）单位的拆迁补偿发票、合同、支付凭证个人的拆迁补偿协议、身份证号信息、支款凭证b.将以上资料与账簿、凭证相核对3、难点问题a.发票问题 老项目无发票、事业单位无发票4、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题(一)根据“187号文”第四条第(一)项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议

37、确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据“187号文”第四条第(一)项规定，企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知.doc（四）前期工程费1、税法规定前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.doc2、实务处理按明细账核对扣除凭证（发票）、支付凭证、必要合同3、难点问题平整场地、隐蔽工程等业务的真实性票据

38、的合规性（汽油票、个人收据）（五）建筑安装工程费1、税法规定建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.doc2、实务处理a.取得或编制施工合同付款进度统计表b.取得工程决算书c.以上资料与合同、账簿、支付凭证相核对3、难点问题a.发票的统计核对（企业核算不规范、统计基础工作不好）b.甲供材问题（材料发票、建安发票、代扣代缴营业税票、材料成本重复计算）c.普通住宅与非普通住宅成本分摊问题（何为分开核算、按合同约定分、按决算书分）d.工程值的真实性各项预提(或应付)费用不得扣除。 （六）基础设施费1、税法

39、规定基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.doc2、实务操作a.取得或编制基础设施费明细表b.取得工程决算书c.以上资料与合同、账簿、支付凭证相核对3、难点问题a.政府代收费用 对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，如代收费用计入房价中且向购买方一并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票，可计入扣除项目金额予以扣除，但按规定不作为加计百分之二十扣除的基数。如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按规定不得开具销售不动产统

40、一发票，也不得计入扣除项目金额。 青地税发2008100号 青岛市地方税务局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知.docb.景观、绿化、道路等零星工程支出的真实性c.分项、分期开发的成本分摊问题（七）公共配套设施费1、税法规定 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.doc 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体

41、业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 187号文 房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售，其收入应视为转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？ 答：根据有关房地产法规，公共配套设施原则上不得对外销售，而应属于全体业主共有，因而其开发建设成本应当计入扣除。若房地产开发企业将公共配套设施对外销售，其转让收入计入非普通住宅转让收入，扣除项目按办法第二十条规定确认。 出具土地增值税清算结论后，房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售、转为

42、自用，区分情况按办法第三十四条、第三十七条规定处理。 房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用，应当确认转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？ 答：房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，其房地产所有权未发生转移，不属于土地增值税视同销售的范围，因而不应确认转让收入。但是，对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。 青地税函200947号 青岛市地税局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知.doc2、实务操作a.取得或编制公共配套设施明细表b.取得用地规划许可证、工程规划许可证c.取得分层分户测绘表d.取得工

43、程据决算书e.取得不能转让或无偿移交政府的证明材料f.将以上资料与合同、账簿、发票、支付凭证相核对3、难点问题a.公共配套设施的产权归属问题，如何界定归属全体业主b. 利用人防设施改建的地下车库、车位、仓库等收入确认问题，成本列支问题 根据中华人民共和国房产暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例和中华人民共和国印花税暂行条例及其有关规定，对拥有地下车位产权的单位和个人征收房产税，对于出售地下车位使用权的，由于其权属未发生转移，因而，不应对其征收土地增值税，应按租赁合同征收印花税。辽地税函【2007】104号.doc 房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根

44、据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。 利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租

45、赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。 青地税函200947号 青岛市地税局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知.doc c.项目间成本分摊问题（八）开发间接费用1、税法规定开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.doc2、实务操作a.取得或编制开发间接费明细表（账）b.逐笔核对支付凭证、支付内容、发票c.调整应属于开发费用的内容3、报告格式4、难点问题1、严格区分应计入开发费用的项目2、开发间接费用中能否列支业务招待费、外

46、地差旅费、咨询费3、利息应该单独计算扣除(九)开发费用1、税法规定 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.doc

47、对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 财税字1995048号财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc 根据土地增值税的立法原则，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。因此，如果人民银行没有规定贷款利息的上浮幅度，可按规定扣除。 沈地税发200865号关于明确土地增值税有关政策问题的通知.doc2、实务操作a.取得借款合同b.取得或编制利息支付明细表（账）c.取得利息支付凭证d.将以上资料与账簿、凭证核对相符e.测算是否超过按商业银行同类同期贷款利率 f.检查其他费用票据的合规性3、难点问题a.金融机构的范围b.集团统借统还的借款

48、利息能否扣除c.如何在项目之间分摊（包括普通住宅与非普通住宅）d.未发生利息，开发费用如何扣除 关于财务费用中利息支出扣除问题：(一)房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用按实施细则第七条(一)(二)项规定计算的金额之和的5%计算扣除。广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知.doc 房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？未发生借款利息支出可以扣除吗？ 答：房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的

49、，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。 房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？ 答：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分

50、摊给集团内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。假设:某项目收入10000万，土地及开发成本7000万，管理费用、销售费用1000万1、无利息支出可以扣除的开发费用=7000万*5%=350万2、向其他企业拆解资金10万，列支支付的付利息1万。可以扣除的开发费用=7000*10%=700万（十）税金1、税法规定 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 中华人民共和

51、国营业税暂行条例实施细则.doc 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。 财税字1995048号财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc 第十八条开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六条 （一）、（二）项规定计算的金额之

52、和的百分之五计算扣除。 凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。 开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本并予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。青地税发2008100号 青岛市地方税务局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知.doc 房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分

53、营业税税金可否计入扣除？答：这种情况多出现于通知清算的房地产开发项目，虽然缴纳的这部分营业税金及附加取得了合法扣除凭证，但由于该部分预售房产尚未最终完成销售，因而该部分可售面积的预售收入并未计入土地增值税转让收入，扣除项目金额中也不包括这部分面积的扣除项目，因而根据收入与扣除配比的原则，该部分面积所对应的已缴营业税税金不得计入本次清算扣除。青地税发200939号关于进一步加强土地增值税清算工作的通知.doc2、实务操作a.取得纳税申报表b.抽查税金缴款票据c.与收入测算复核申报扣除税金计算的准确性3.难点问题(十一）加计扣除20%按（土地成本+开发成本）*20%计算是退税（普通住宅）的唯一解释

54、第五章 其他疑难问题1、十年以前的项目是否清算，如何清算2、挡光补偿能否计入开发成本，在土地增值税清算时扣除。 3、在开发项目地块之外的某相邻建筑、道路、广场、绿化等影响项目环境，开发公司为了提高项目质量，对这些地块之外的相邻建筑进行了改造。 问：其改造费用能否作为项目开发成本，在土地增值税清算时扣除。4、纳税人并非发票鉴定专家，在不知情的情况下善意取得了假发票计入成本。问：清算时能否参照增值税的规定，限期纠正，在换取或到税务机关代开合法发票后，予以扣除？第六章 清算应对策略1.主动与被动有利则主动 无利则被动有利:商业比例小的住宅项目整体利润低的项目普通住宅多的项目一般会退税,只有清算才能退

55、税无利:商业项目商业比例大的住宅项目2.核定与查实核定条件开发企业有下列情形之一的，税务机关可按规定实行核定征收方式：（1） 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2） 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3） 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4） 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算申报手续，经税务机关责令限期清算申报，逾期仍不清算申报的；（5） 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 核定土地增值税税额的公式如下： 应纳土地增值税税额=转让房地产收入总额核定征收率 核定征收率按照规定的征收率执行

56、。核定率青岛房地产开发项目土地增值税分类核定征收率明细表.doc3.清算策略建立在测算的基础上第七章模拟清算的必要性1、自行摸底 (知己知彼百战百胜)2、为清算准备资料 （正式清算时节省工作）3、积极补救 （票据、会计处理）4、储备人脉 （为以后做铺垫）5、多角度考虑问题(防备中介或为回避风险损害企业利益)6、积极筹划 争取利益契 税房地产开发企业城镇土地使用税契税税收筹划与案例分析一 契税的原理(一 ) 契税的概念 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。(二 ) 契税的特点1、属于财产转移税2、由财产承受人纳税(三 ) 契税的作用1、广辟财源

57、，增加地方财政收入2、保护合法产权，避免产权纠纷二、征税对象（一）国有土地使用权出让（二）土地使用权的转让（三）房屋买卖1、以房产抵债或实物交换房屋2、以房产作投资或股权转让3、买房拆料或翻建新房，应照章征收契税（四）房屋赠与（五）房屋交换1、以土地、房屋权属作价投资、入股；2、以土地、房屋权属抵债；3、以获奖方式承受土地、房屋权属；4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。（六）承受国有土地使用权支付的土地出让金三 主要调整承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。国税函2005436号2005国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土

58、地使用权征收契税的批复.doc对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。 财税200824号2008财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知.doc： 自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。 财税2008137号2008财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知.doc： 国家税务总局关于企业改制重组若干契

59、税政策的通知 财税2008175号2008财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知.doc： 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划拨用地的，不属于财税2008175号文件规定的免税范围，对承受方应征收契税。 国税发200989号2009国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知.doc：四 难点问题分析1.我是军区干休所的离休干部遗属，请问我们购买的现住干休所公有住房还需要缴纳契税吗？2.购新房的同时出售一套住房缴纳契税有无优惠？3.在办理房屋契税的过程中，地税局的评估高于成交价，开具正规发票时，是按成交价开发票，有什么问题吗？4.以房地产对外进行

60、投资是否涉及契税问题？5.出让金减免契税需全额缴吗？6.房产所在地是一个区，而公司注册地在另一个区(即同城不同区)，房产转让的契税在哪个地点缴纳？7.自有房产投入本人经营企业可免契税吗？8.购房人与被拆迁人或出售已购公有住房人不一致时如何办理契税减免税政策？9.社会力量办学承受的土地房屋用于教学是否纳契税？10.以项目换土地承受土地使用权是否征收契税？11.我是一家房地产公司会计，2001政府同意把一块约400亩海域的土地出让给我公司填海开发房地产。由于2002年国家出台文件规定商业用地不能以协议方式出让，致使我公司在完成海域回填后，不能办理土地证。政府又按我们投入的成本加上赔偿回收，重新招标