《房地产经营管理》word版

1、房地产经营管理课程论文题目 我国的房地产中介服务姓名 潘秀菲班级 统计101 学号201025151学院 经贸学院题目 我国的房地产中介服务摘要：文章从我国房地产中介服务发展迅速而相关的监管体系却并不完善的现状出发, 阐述了我国房地产中介的发展状况, 在此基础上探析了发展中存在的各种问题, 并从政府和企业关于诚信、法律体系建设方面提出了相应的解决对策。继而根据上述的内容预测我国的房地产中介服务的发展前景。关键词：发展现状、存在的问题，相关对策及建议，发展前景。正文：一 我国房地产中介服务发展的现状 1 房地产中介作为房地产业的分支, 是随着房地产业的快速发展而兴起和发展开来的。由于房地产具有价

2、值量大、使用期长和办理交易复杂等特点, 相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助, 所以自1998 年首家房产中介公司深圳国际房地产咨询股份有限公司成立起, 我国的房地产中介伴随着房地产行业的欣欣向荣迅速发展起来。十多年来我国房地产中介发展快速, 在活跃房地产市场、促进房改深化、满足城市居民购房需求等方面都起着不可替代的作用。2 尽管我国房地产中介发展快速, 但相于国外已有百年发展历史的房地产中介, 我国的房地产中介还属于新兴行业。而在房地产中介快速发展的同时, 与之相配套的监管法规体系建设滞后。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问

3、题。（1）从业人员整体素质低下, 职业道德有待加强由于房地产中介是个涉及面较广、综合性较强的产业, 因此对从业人员要求很高。我国人事部、建设部早在2001 年12 月份就发布了房地产经纪人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪人执业资格考试实施办法, 以此来提高房地产中介从业人员的专业素质水平和规范房地产经纪领域秩序。但从我国房地产中介从业人员的现状来看, 还是有相当一部分从业人员学历不高, 且不具备专业化技能的。而职业素质和职业道德更是当前房地产中介从业人员整体欠缺而又急需加强的。（2）行业监管不力, 法律法规不健全当前我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中, 立法层次较低, 高级

4、别的法规还相当匮乏。例如, 目前各地主管部门对于房地产中介行业的管理, 主要是依据建设部2001 年修订的部门规章城市房地产中介服务管理办法, 而各省市的房地产中介方面的地方法规大多是参照此规章而制定。与国外同类法律法规相比,城市房地产中介服务管理办法不但立法层次低,而且规定较为笼统,缺乏可操作性。如城市房地产中介服务管理办法中对房地产中介机构的设立并无执业许可的特别规定, 仅要求向工商行政管理部门申请设立登记; 再如城市房地产中介服务管理办法中提及过失赔偿责任, 但对责任的具体界定没有明确规定, 从而无法有效保障客户的利益; 同时,城市房地产中介服务管理办法中对于存量房交易过程中的资金流通、

5、资金监管等问题都没有明确的规定。（3）经营不规范, 违规现象严重 缺乏诚信在一个成熟的房地产市场, 房地产中介的角色主要是在二手房市场进行交易撮合, 并以房屋交易后的佣金收入和服务费作为唯一收益来源。而在我国, 房地产中介可以经营房产经纪、房产咨询、价格评估、投资开发预测等诸多专业领域, 更有房地产中介同时还经营与房地产业务无关的其他业务活动。目前在我国的房地产中介行业, 存在着诸如各家房地产中介收费标准不一、有的甚至没有收费明细, 行业内没有统一规定必须签订的合同文本, 相当一部分房地产中介管理体制不健全等不规范现象。（4）盲目入市, 竞争力不高我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居

6、多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题, 因此保证不了应有的服务, 也根本无力与相对规范的大型中介企业相竞争。在房地产二手交易市场繁荣时期, 这些中介企业尚能依靠收取房屋交易代理佣金维持生计, 而一旦成交量缩减, 小规模的中介就入不敷出难以生存。因此, 2008 年出现关门或转行的房地产中介大多数是中小房地产中介, 就毫不为奇了。而即便是一些大型房地产中介, 在经营过程中也

7、存在着对市场预期过高、盲目扩张的现象。二 .针对房地产中介服务过程中问题的相关对策及建议（1）提高行业准入门槛, 壮大企业规模, 树立行业精品由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。在市场中竞争力不高的小规模中介企业可以选择吸收行业外资本或与行业中龙头企业合作的方式, 以增强其竞争力和抗风险性; 龙头企业也可以通过兼并中小型中介企业的方式实现扩张以减少直接新增门店带来的风险或通过强强联合组建一流企业, 并通过各种手段塑造服务品牌,

8、 加大宣传力度, 准确把握市场进行开拓, 重在提升服务质量而非盲目扩张, 最终以高水平服务、高专业素质、良好职业素养树立行业精品, 成为房地产中介的领头羊。（2）搞好诚信服务,树立品牌意识诚信是房地产中介服务业的立业之本,生存资源,倡导诚实守信的职业道德,培养从业人员的自豪感和荣誉感,增强职业责任感,塑造良好的职业形象,提高行业的公信度,通过自我约束机制,加上行业监管,将一些不诚信经营的中介机构淘汰出局。目前的房地产中介服务市场机构林立,竞争激烈,然而有实力、抗风险强的可谓是寥寥无几,这就要求我们要把一些“规模大、机制新、效益好、信誉度高、实力强”的公司做大作强,树立品牌意识,建品牌公司,搞品

9、牌服务,创品牌效应,增强竞争力,在以后的国际竞争中处于强有力的地位。（3）财务管理信息化建设必须统筹规划、分步实施财务管理信息系统是整个企业管理信息系统的核心子系统。加快财务管理信息化建设不仅要对建立财务管理信息系统进行规划, 而且必须对整个企业管理信息系统进行整体规划。从企业基础信息化做起, 按照先易后难、分步实施的原则, 按照财务、物资、生产管理的顺序分阶段推进。否则, 在没有总体规划的前提下, 孤立地建立起各自的子系统, 对最终实现企业管理信息化必然会造成极大的投资风险。广大财务人员熟练掌握严格按规程操作, 是充分发挥系统功能的关键。任何工作都需要人来完成, 从广义上讲财务人员是一个企业

10、财务系统的重要组成部分, 规范操作熟练掌握是保证系统运行顺畅, 实现系统高效能的重要前提。加强培训, 提高广大财务人员的素质, 使其尽快掌握系统操作技能、主动适应工作方式的转变, 是财务管理信息化建设的主要任务之一。特别是建立一套与财务管理信息化相适应的工作翩度和激励机制显得尤为重要, 只有切实抓好这方面的工作。财务信息化建设任务才能最终完成。三 房地产中介的发展前景 1 作为一个新生的行业，我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大。改革开放以来，我国年均GDP增速达到9.8%,大大高于全球增速，也高于其它新兴市场国家。1990至2008年，我国城镇居民人均可支配收入复合增长率达到8.2%，这

11、一增长每年给房地产市场带来了巨量的有效需求，此外，经济繁荣也来了商业地产供求两旺。受08年金融危机的影响，我国GDP一度出现快速下滑，但目前已经止稳回升，同时世界银行预测中国将成为全球最早复苏的经济体。据有关研究表明，当人均GDP在3000-4000美元时，房地产行业将快速增长，08年我国人均GDP为刚好超过3000美元，房地产行业将迎来快速发展。2 随着科技的进步和经济的发展，房地产中介的行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地位日渐提高。随着市场专业化程度的不断提高，主流开发商纷纷将非核心业务外包，万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理

12、销售。虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%;在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介代理的新增商品房的市场份额约10%-30%，由此可见，房地产中介服务行业未来业务具有广阔的空间。总之, 推进财务管理信息化, 建立起一个规范、高效、先进的财务管理信息网络系统, 对所有企业来说, 都是一项全新的工作。虽然有些企业起步较早,也积累了不少经验, 但是任务还很艰巨, 有大量的具体工作要做。如此浩繁的工程, 伤筋动骨, 牵涉方方面面, 必须由“一把手”重视, 上下齐心协力。企业经营者在观念上要先行一步, 真正从参与国际竞争的战略高度来认识自己的企业, 领导好自己的企业, 支持企业信息化建设。参考文献：1宋向东.目前房地产中介业存在的问题及思考J.住宅产业,2006,(6):7778.2王海英, 白铁苓. 关于规范房地产中介行为的思考J.黑龙江科技信息,2009,(8):78.3史晓林.浅谈房