十五期间济南市城区土地价格调查和地价监测工作总结课件

1、“十五”期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结山东师范大学阎弘文 副教授2006年4月汇报内容城市基本情况土地价格调查与地价监测情况主要技术说明主要成果及应用存在的问题与建议第一部分 城市基本情况 一、济南市社会经济状况 “十五”期间，济南市国民经济保持快速协调健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长14.2%，固定资产投资年均增长20.4%；城市居民人均可支配收入年均增长10.3%。 2005年，人均生产总值3900美元，城市居民人均可支配收入1.23万元；城市居民人均住房使用面积19.8平方米。东拓、西进、南控、北跨、中疏二、城市建设格局第二部分 城区土地价格调查与地价监测情况 一

2、、基准地价完成情况 （一）适时更新城区基准地价 2001年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。2003年7月，济南市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。 2004年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于2004年3月由济南市人民政府公布实施。 表2-1 济南市城区国有土地级别基准地价表 元/平方米土地级别12345678910商业用地381527501926161314001150900805700610住宅用地2810188013501020820735660605工业用

3、地205514801056725594409338 （二）及时制定城乡结合部基准地价标准 2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过渡期控制性地价标准。 （三）完善基准地价系数修正体系制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途）完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表编制城区基准地价应用技术手册二、地价动态监测情况（一）更新地价区段表2-2 济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表合计商业用地原始区段263332222224商业用地更新区段465555466147住宅用地原始区段2233232219住宅用地更新区段2453232223工业用地

4、原始区段022222212工业用地更新区段123443421（二）更新地价监测点 （三）数据采集 1、部门数据（国土、房管、统计、城建、物价） 土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁) 房地产交易统计数据（商品房、二手房） 统计数据 计算参数依据 2、市场数据采集（强调数据的口径与内涵） 网站数据 房屋中介机构数据 报刊数据 房展会数据 实地访谈数据宏观调控条件下地价监测把握的三个层次宏观层面-市区土地市场分析、房地产市场分析、相关经济指标的协调性分析（地价调控）中观层面-城区基准地价实施情况分析微观方面-城区地价动态监测点数据分析第三部分 主要技术说明一、宏观层面 （一）以GIS技术为

5、支撑，加强土地市场数据库建设 1、土地评估电子档案 2、土地市场交易信息电子档案 将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起，以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进行综合研究。（二）市区土地市场分析 土地供应总量分析 土地供应方式分析 土地供应用途结构分析 土地供应区域分析 土地供求关系分析 土地资产收益状况分析 土地交易价格分析 土地供应对房地产价格的影响作用分析.（三）市区房地产市场分析商品住房市场分析住宅二手房市场分析商品住宅销售户型分析城市居民住宅消费分析房地产价格构成分析住宅租售比分析城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析（四）房地产市场的协调性分析二、中观层面

6、土地级别（2003）123456基准地价（2003.1.1）381527501926161314001150交易地价标准化均值（2005.12.31）42312732199019791600135705交易标准价与2003年基准地价比%11199103123114118将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。 表3-1 2005年济南市城区商业用地交易地价分析表 表3-2 2005年济南市城区住宅用地交易地价分析表土地级别（2003）12345 基准地价（2003.1.1）2810188013501020820交易地价标准化均值（2005.12.31）2791189512471

7、09670805交易价与2003年基准地价比%991019210786表3-3 2005年济南市城区工业用地级别地价分析表土地级别（2003）1234567基准地价（2003.1.1）205514801056725594409338交易地价标准化值（2005.12.31）20051309101475960640736605交易价与2003年基准地价比%988896105102100108（三）微观层面土地级别（2003）123456监测地价值（2005.12.31）419730252215180715401265地价增长率%（2005/2004）3.02.53.83.03.02.5地价监测点评

8、估1、各用途级别地价变化情况表3-4 2005年济南市城区商业用地监测地价分析表图 3-1 2005年济南市城区商业用地级别地价增长率空间分布3D图2004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D图（多层）2004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D图（小高层）表3-5 2005年济南市城区住宅用地监测地价分析表土地级别（2003）123456监测地价值（2005.12.31）2725200315371258954834地价增长率%（2005/2004）0.21.33.24.32.92.3图 3-2 2005年济南市城区住宅用地级别地价增长率空间分布3D图表

9、3-6 2005年济南市城区工业用地监测地价分析表土地级别（2003）1234567监测地价值（2005.12.31）200514501056740600409345地价增长率%（2005/2004）-1.5-1.5-0.60.60.81.01.22、综合地价变化情况表3-7 2005年济南城区地价监测指标测算结果表用地类别综合 商业用途居住用途工业用途平均地价（元平方米）136418141450827地价变化率（）1.72.92.6-0.3第四部分 主要成果与应用一、主要成果 济南市城区土地级别与基准地价更新成果 济南市城乡接合部（东西区）基准地价评估成果 济南市城区基准地价应用技术手册 济

10、南市城区地价动态监测分析成果 济南市区土地市场动态分析成果二、成果应用表5-1 2005年济南市城区商业用地地价监测结果应用分析表土地级别（2003）123456基准地价（2003.1.1）381527501926161314001150监测地价值（2005.12.31）41973025221518071540126505监测价与2003年基准地价比%（不含东西区）110110115112(115)110(120)110(115)注：括号数据为沿街延伸级别值表5-2 2005年济南市城区住宅用地监测地价应用分析表土地级别（2003）123456基准地价（2003.1.1）28101880135

11、01020820735监测地价值（2005.12.31）272520031537125895483405监测价与2003年基准地价比%（含东西区）9710711412311611305监测价与03年基准地价比%（不含东西区）97107114110110103表5-3 2005年济南市城区工业用地监测地价应用分析表土地级别（2003）1234567基准地价（2003.1.1）205514801056725594409338监测地价值（2005.12.31）20051450105674060040934505监测价与2003年基准地价比%（含东西区）9898100102101100102图5-1

12、2003-2006年1季度济南市区住宅市场交易价格变动图 济南市区房地产市场宏观调控效果分析第五部分 存在的问题与建议一、存在的问题 （一）基础工作滞后（地籍数据覆盖面小） （二）区段地价监测点分布不均匀（虚拟） （三）经费不足（无配套经费） 图5-1 济南市城区地籍数据与城区基准地价范围对照图 1、土地用途有效面积测算 2、城区拆迁引起的地价监测点变化监测点新编号级别区段土地使用者经度纬度变更监测点现状结论370100A02G0032g003济南服装七厂498916.034062407.2路拓宽近10米，占用部分，现为绿地超市停车权属变更 用途改变 地块分割拟删除370100A02G0052

13、g003汽总橡胶密封件厂498326.914060887中国重汽集团房地产开发公司权属变更 用途改变拟删除370100A04G0194g008山东省济南文化用品总公司495588.64060294.9槐荫区房管局文苑花园权属变更 用途改变拟删除370100A02G0082g003济南市汽车修制造厂498328.764057455.9六栋宿舍楼，5栋已转让维持原状 用途改变 权属变更拟删除370100A04G0024g008济南金利得经贸公司494603.534061125.6已搬迁拟删除370100A04G0034g009济南市槐荫汽车运输二队494880.544054809.3济南志诚规划建设总公司权属变更 用途改变拟删除370100A07G0017g020济南槐荫德源实业总公司491487.034063007.7变为龙腾小区权属变更 用途改变拟删除370100A06G0016g015济南市鲁味斋美食有限责任公司493926.354062921临粟山路1栋楼作商用维持原状 用途变更拟删除370100A06G0026g017山东省交通厅物资工业公司502227.664065370变更为小商品