房地产企业破产制度的完善(共8页)

1、 房地产企业破产制度(zhd)的完善从购房人权益保障(bozhng)视角来看 人民(rnmn)论坛 （2013年第17期）刘天利【摘要】伴随政府宏观调控政策的加紧实施，大批中小型房地产企业相继陷入困境。基于今日中国房地产市场的宏观背景，文章以中小型房地产企业破产问题作为主线，从保障消费者根本权益的视角出发，深入研究了我国现行房地产企业破产制度在保障消费者权益方面的内在缺陷，在此基础上，提出了针对性的政策建议。【关键词】购房人权益房地产企业破产制度缺陷政策建议最近两年，中国房产市场遭逢前所未有的严厉宏观调控政策考验。力避房地产泡沫继续发酵，政府对房地产市场的调控政策逐步收紧，中国房地产市场新一轮

2、宏观调控的大幕已然开启。伴随中国经济高速发展，连续多年疯狂扩张的房地产市场，即将挥别其“镀金时代”，进入所谓的“白银时代”。据专家释义，“白银时代”是经济发展放缓，生产与消费渐趋理性的时代。这一时代的典型特征就是：竞争加剧，利润微薄，即有些学者口中的“微利时代”。对房地产开发商而言，资金是注入企业的“血液”，是其有机体生存发展的关键。资金链，作为维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条，意义重大。许多著名企业都是为资金链断裂所累，三九药业、巨人集团便在此列。对于资本密集型产业的代表房地产开发，资金链的畅通更为重要。要保障其资金链的安全，除了必须做到保证主链的资金充足之外，还需要具备相当

3、的融资能力。房地产企业所应具有的融资能力有着不同于一般企业的特点。除了利用政府、银行进行融资，在每个循环后要有增值，实现企业经营目标外，消费者在房地产开发过程中的不同阶段，其所分期预先支付的购房款也是重要的融资来源。就此意义而言，影响房地产企业资金链安全的主要因素就至少包含了以上提到的国家货币政策和房地产销售额，对于资金实力不慎雄厚的中小型房地产企业更是如此，其对应的企业经营账目一般表现就是应收账款与存货。首先，国家货币政策的风吹草动都会波及房地产企业自身资金链的安全。从目前来看，不管是第三次连任央行行长的周小川对谨慎性货币政策的坚持，还是央行近期以来不断释放出的货币政策延续中性偏紧的信号，都

4、表明了当前的宏观政策形势不容乐观。加之2013年更趋加强的房地产限购政策，使得房地产市场(shchng)销售业绩极不理想。这大大降低了企业的资金周转率，使得其延续发展步履维艰。2012年8月9日陕西日报相关报道称，陕西省近两年内有共计694家房地产企业被踢出了房地产市场。另根据其他不完全统计：仅2011年一年北京市就有共计477家房地产企业先后被注销，江西省在两年内也有近600家房地产企被注销了相关资质，同时，四川省仅2011年上半年就有共计423家房地产企业被注销仔细分析，不难发现，随着国家宏观经济政策的调整不可避免地导致了大批房地产企业消亡与重组现象的发生。本文重点关注房地产企业破产制度如

5、何保障购房人权益的问题，进而展开相关论述。房地产企业破产的特征分析本文所称的房地产企业，又称房地产开发企业，是指依法设立并以营利为目的，从事房地产开发、经营活动的企业法人。本文所说房地产企业破产(p chn)是指房地产企业不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力，依法清理债权债务的活动。房地产企业与其他一般企业法人的破产相比具有特殊性。第一，破产所涉及的债权人主体范围广，包括但不仅限于购房人、工程承包人、材料供应商、向开发商提供贷款的金融机构等等。第二，破产企业资产主要(zhyo)包括已经建成或正在建的商品房、土地使用权等不动产及其他相关权益。债权人一般必须通过把上述不动产

6、及其相关权益变现的方式来实现破产债权。第三，破产涉及法律关系相对复杂，且有时会相互交织。具体来说，包括企业与购房人、购房人与按揭银行间等多种关系；同时也包括施工企业、材料供应商与开发商，开发商与员工间的关系等；还包括银行与开发商间的关系等。第四，破产所造成的负面影响一般较大。由于房地产业属于国民经济的支柱产业，同时房地产企业破产所涉及的债权人数量大、行业多，因而其破产影响范围广，且可能对我国金融乃至经济安全造成不利影响。第五，破产可能导致正在建设的大量房地产项目出现烂尾工程，不仅会损害城市发展的形象，同时也会造成对社会资源的浪费。本文认为，房地产企业破产的特殊性要求在处理房地产企业破产时需要慎

7、之又慎。但由于我国现行的法律体系并未对房地产企业破产与相关立法(l f)适用的衔接进行明确阐释，所以常常导致购房人权益保障体系不够明晰。现有房地产企业破产相关(xinggun)立法解读房地产企业破产中购房人权益保障法律规范的归纳、整理。目前，我国立法涉及购房人权益保障的相关法律有很多，具体包括合同法、物权法、企业破产法等基本法律，以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释）、关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（以下简称批复）、关于审理企业破产案件若干问题的规定（以下简称规定）等司法解释。从上述立法的总体内容来说，首先，若仍在商品房买卖合同有效期内，在房

8、地产企业破产后，购房人可请求破产管理人或通过参加人民法院主持的破产程序来保障自身权利。对于购房人已付清购房款的，则所购房屋(fngw)被排除在破产财产之外，购房人可要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请进行变更房屋登记。对于购房人尚未付清购房款的，具体分为以下情况。第一，若房屋已交付使用，但尚未办理产权证或产权过户手续的，则不属于(shy)破产财产。破产管理人应在破产程序外，依约履行合同义务，无权随意终止房屋买卖合同；但购房人未能如约付款的，破产人可解除合同或要求购房人承担相应的违约责任。第二，若房屋未交付使用，同时购房人未付清价款也未占有房屋的，则购房人能否取得房屋所有权取决于

9、破产管理人是否继续履行合同。若破产管理人认为履行合同无益，选择不继续履行的，则购房人可依法参与破产程序来维护自身的合法权益。另外，依上述批复的规定，若购房人已交付大部分房款的，则破产后，购房人可先于破产企业工程承包人享受优先(yuxin)受偿权、银行抵押权及依法享有其他普通债权优先清偿的权利。若购房人尚未交付全部或者大部分房款的，则破产后，购房人受偿权后于破产企业工程承包人的优先受偿权和银行抵押权，与其他普通债权人同顺位接受赔偿。其次，如果购房人与开发商所签订商品房买卖合同缺乏生效要件，导致合同不生效或无效的，则在房地产企业破产后，购房人只能主张合同无效，通过不当得利请求权向破产企业提出主张，

10、这种请求权并不优先于破产企业房地产项目工程承包人的优先受偿权、银行抵押权，因而购房人应当与破产企业的其他普通债权同时接受补偿。现行法律规范的冲突与缺陷。其一，房地产企业破产时，企业破产法实际仅就企业破产共性问题做了原则性规定，并不涉及具体行业企业破产的个性问题。目前，我国房地产企业破产中购房人权利保障法律条文基本散见于不同性质或位阶的规范性文件中，没有形成体系，尤其是司法解释在法律效力层级中的地位尚未得以明确，造成了规范间条文衔接上的相互冲突。例如，最高人民法院规定明确指出，购房人尚未付清购房款，房屋尚未交付，且破产管理人决定终止合同的，购房人只能以普通债权人的身份参与破产程序；而批复中则规定

11、，若购房人已交付大部分购房款的，在破产后，购房人可优先于破产企业房地产项目工程承包人享有优先受偿权、银行抵押权及其他普通债权而优先清偿的权利。这就造成了购房人依据上述司法解释可同时享有优先权或不享有优先权的现实矛盾。其二，法律未能明确在商品房买卖合同有效并满足特定条件时，赋予购房人优先权的法理依据。依批复规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权应当优先于抵押权和其他债权，当购房人交付购买房屋的全部或者大部分款项后，项目承包人就该房屋享有的工程价款优先受偿权并且不得与之对抗。但在实践的过程中，该规定仍然有两个问题需要明确

12、：第一，承包人工程价款受偿权是法定优先权，优于抵押权和其他债权，但上述条文规定的购买人优先于承包人工程价款受偿权的这一优先权法律依据何在。权利法定是法律原则，最高人民法院的司法解释并非法律，只不过是人民法院适用法律规范的法律解释，因而此种解释是否已经超越了法律规定的本意(bny)目前尚需明确。第二，该司法解释以是否交付大部分款项作为购房人享有优先受偿权的适用标准也是缺乏相关法律支持的。一般来说，依据有效的商品房买卖合同，购房人就应平等地享有法律所赋予的各项权利，而仅以是否支付房款作为是否享有优先权的唯一标准实在是有失公允。其三，即便司法解释赋予购房人享受优先受偿权，同时也需要相关制度来监督和保

13、障其权利的实现。否则购房人最终实现受偿权的风险仍是不可避免的。在房地产企业破产过程中，破产企业的主要资产通常是在建或已建成的商品房等不动产及国有建设用地使用权等权利，购房人的受偿权也往往通过变现该不动产及相关权利来得以实现。司法实践中，应确定(qudng)购房人对该不动产所享有权利的性质，方能确定购房人以怎样一种身份和方式来参与破产程序。具体来说：购房人签订商品房买卖合同并有效后，其所享有的权利是债权还是物权对购房人权益的实现的影响是巨大的。如果该权利被确定为物权，房地产企业破产中的其他债权人均不得(bu de)对抗购房人房屋所有权（注意：即使购房人在银行办理了该房屋的按揭手续，银行对该房屋享

14、有的抵押权也不会优先于购房人权利）。如果该权利被确定为债权，那么购房人的权利将可能与普通债权同顺位最后才能受偿，因此若破产企业主要资产是已停工在建工程或正建设未建成商品房的，通过破产程序变现该在建工程在司法实践中难度较大，在此种情形下，购房人受偿权通过上述变现得到赔偿可能性是较小的；若破产企业的主要资产为已建成商品房或国有建设用地使用权的，则通过破产程序变现相对较容易，购房人得到赔偿的可能性也相对较大。完善现行(xinxng)房地产企业破产制度的建议现行法律规范对房地产企业破产中购房人权益实现有一些规定，但其不足仍会对购房人权利的实现产生阻碍，本文拟提出(t ch)些许粗浅建议，来完善现行的房

15、地产企业破产制度。第一，理顺现有法律规范，使房地产企业破产有体系化的制度保障，做到真正有法可依。我国目前房地产企业破产的规范尚未形成体系，对购房人权利实现存在诸多阻碍，因而通过理顺上述规范，明确其效力层级，切实解决好规范文件之间的冲突。1981年全国人大常委会通过的关于加强法律解释工作的决议规定，最高人民法院有权就审判工作中具体应用法律、法令的问题进行解释。若最高人民法院的解释有原则性分歧，最终由全国人代大常委员做出解释或决定。此后，最高人民法院在关于司法解释工作的规定中认为司法解释是具有法律效力的。直至2010年，中央政法委下发文件明确指出，司法解释是具有普遍效力的法律适用方面的文件，是审判

16、机关统一适用的办案依据。可见，上述文件都认可司法解释具有法律效力，但都没有廓清司法解释的法律位阶，目前来看，司法解释与宪法、法律相冲突的应当无效。权利法定原则确立了司法解释不能在宪法、法律之外创设新的权利，因而批复规定的交付全部或大部分房款的购房人，优先于工程价款受偿的权利是否为新的权利尚须获得立法明确。第二，明确商品房买卖合同签订、履行过程中网签、备案行为的法律效力，完善物权预登记行为的效力范围。一般来说，网签是在房地产企业取得合法销售资格，并与购房人签订商品房买卖合同之后，才到相关部门进行备案的。它是指房地产管理机关将此信息公布到网上，并提供给双方一个网签号，双方可通过(tnggu)确定的

17、网签号进行网上查询的过程。依据解释的相关规定，未取得商品房预售证的开发商与买受人订立的商品房预售合同，只要在起诉前取得了预售证明的，就可以被认定为该合同有效；同时，除及时补办网签手续使该合同生效外，该合同自始无效。可见，网签手续虽然在此成为合同的生效条件，但并不能使合同行为具有物权效力。备案是在商品房预售中，开发商应当在与购房人签订商品房预售合同之日起30日内，持该合同到县级以上土地及房屋管理部门办理备案登记手续。可见，备案行为虽具有一定的法律约束力，但并不具有任何物权效力。其与网签一样能够防止一房多卖，但应当注意：网签没有备案的法律效力，只能实现备案这样一种管理效果。办理好网签后如果要实现备

18、案的法律效力还必须要到当地的房屋登记机构办理备案登记手续。总之，不管是网签或是备案，其在房地产企业破产中并不能保证购房人对其所购房屋享有任何物权，这也就意味着购房人在这种条件下对所购买(gumi)房屋不享有所有权，也不能成为司法解释赋予购房人优先受偿权的法律依据。依据物权法规定的不动产物权预告登记制度，购房人可以在签订商品房买卖合同后申请预告登记，以保证该房屋未经其同意不会发生物权转移的法律效力，除非预告登记失效。可见，按照现行法律规定，购房人在将商品房买卖合同办理网签、备案手续后，还须办理不动产预登记方可对所购房屋享有物权权利，用以在企业破产后对抗其他债权人的权利。本文认为，可以将物权预登记行为与备案行为相衔接，扩大其效力