公司不动产运营实施细则

1、公司不动产运营实施细则为进一步规范公司不动产运营和管理，明确操作流程和 步骤，提升不动产资源利用效率和经济效益，优化不动产资源配置， 实现国有资产保值增值，依据集团公司中国不动产运营管理办 法和国家相关法律法规，以及本省不动产运营管理实际情况， 特制定中国江西省分公司不动产运营实施细则。现印发给你 们，请遵照执行。公司不动产运营实施细则第一章总则第一条 为进一步规范（以下简称“公司”）不动产管理 和运营，明确操作流程和步骤提升不动产资源利用效率和经济 效益，实现国有资产保值增值，依据集团公司中国不动产运营 管理办法和国家相关法律法规结合公司不动产管理运营具 体情况，制定本实施细则。第二条本细则

2、适用于中国江西省分公司本部和各地市分公司。第三条本细则所称不动产包括土地和房产等定着源中， 土地是指各单位通过行政划拨、有偿使用以及其他方式取得的具 有实物形态土地使用权或他项权利的土地；房产是指各单位通过 自建、购置以及其他方式取得，已转为固定资产的土地上的房屋 等建筑物及构筑物。第四条不动产运营管理基本原则（一）依法合规，有效控制风险原则;（二）分工协作，分级授权管理原则;（三）整合挖潜，发挥资源效益原则;（四）聚焦战略，优先支撑主业原则;（五）系统支撑，提升专业水平原则;（六）市场运作，创新合作运营原则。第二章部门职责分工第五条不动产运营管理部门包括归口管理部门、使用 管理部门和支撑部门

3、。第六条依据我省未单独设立资产运营部门的实际情况， 以及不动产管理和运营现状月确省分网络发展部为全省不动产 归口管理部门统筹全省不动产运营管理工作省分办公室为省 分本部不动产属地归口管理部I或责省分本部不动产运营管理 工作;市分办公室为市分不动产属地归口管理部I负责本部和 所辖区县不动产运营管理工作。省分网络发展部作为全省不动产归口管理部门，其主要职 责包括：（一）统筹全省土地、房产的管理和运营，对全省不动产 管理和运营进行相关指导、监督、检查、考核和审批；（二制定管理和运营相关制度流精营目标运营策略，建 立运营体系；（三）组织全省不动产属地归口管理部门开展不动产运营， 实现运营目标开展不动产

4、盘点和清查统计相关信息、完善权 属登记、不动产盘活、处置等工作；（四）参与权限范围的闲置不动产处置、合作开发等运营 方案审核及审批；督促属地归口管理部门开展闲置不动产出租、 处置等的相关招商工作；（五）会同相关部门，以不动产运营系统为主要工具，逐步 实现不动产资源精细化管理以及收租期等相关数据自动采集，断完善管理和运营相关功能，推动不动产运营管理向互联网转型;（六）承接全省和集团不动产运营指标。省市办公室分别作为省市属地不动产归口管理部门，其主 要职责包括：（一）统筹所属土地、房产的管理和运营，围绕运营目标开展不动产运营管理工作；（二）负责本地不动产的权属管理、日常使用、维修、出 租盘活负责不

5、动产日常维修计划和维修费用的编制和申报工作;（三）组织开展本地不动产盘点和清查、统计相关信息等工 作；（四）统筹规划各类闲置不动产利用，组织开展使用情况及 效能分析，规划资源盘活、腾退、整合、调配等工作，实现资源 优化配置和有效利用;（五）负责闲置不动产出租方案、出租协议、出租定价等起 草、审核、报批、签订出租协议，以及不动产出租的具体实施和 定闲置不动产处置合作开发等运营方案提交审批并组织实施;租金催缴；负责维修、亲健 购:、租入方案起直报批和实施；制（六）对不动产运营系统进行数据录入、更新和采集；（七）负责办理不动产证并对其进行保存或办理后交由公 司档案管理部门进行保存；（八）承接属地不动

6、产运营指标及相关考核任务。各属地不动产归口管理部门应设立不动产管理运营专 职岗位各单位应保持负责不产管理和运营的机构及人员相对稳定， 并将不动产管理和运营工作的分管领导及部门内的负责人员以附 件不动产运营管理人员信息表报省分不动产归口管理部门备 案，如有变化时须及时更新。第七条市场部门、运维部门、综合部门分别作为营业用房、 机房、办公用房的使用管理部门，在归口管理部门组织指导下， 协助进行本专业线不动产日常管理和运营。使用管理部门主要职责包括：（一）落实不动产管理责任制，对本专业线所使用的每项 土地、建筑、房间指定责任人，负责相关工作具体执行；（二）协助归口管理部门对本专业线不动产的日常使用、

7、 维护维修管理等工作，确保不动产处于良好状态；（三）协助开展本专业线不动产的清查盘点、信息统计、 权属变更等工作；（四）在归口管理部门组织指导下，对本专业线不动产进 行使用分析和规划明确资源盘活对象开展腾退、整合、调配、安全区隔等工作，使不动产具备盘活条件；（五）协助开展出租、转让等运营工作。第八条支撑部门主要包括财务部门、投资建设部门、 信息化部门、法律部门、物资采购管理部门等。第九条财务部门是不动产价值管理部门，主要职责：（一）根据不动产管理及运营需求优化科目设置；（二）负责不动产增减变动、运营收入和成本核算相关账 务处理；（三负责不动产评估备案，审核效益评估报告等相关工作;（四）协助归口

8、管理部门通过不动产运营系统对不动产资 产价值、运营收入和成本等财务数据自动采集。第十条 投资建设部门的主要职责：（一）负责与不动产相关的固定资产投资建设管理，保障 投资有交攵性；（二）根据网络发展、营业、办公等自用需求，组织进行 增量不动产的规划、建设，组织利用存量土地进行规划建设以 及对存量建筑进行固定资产投资相关的更新改造；（三）牵头办理不动产投资建设项目相关的权属证明。第十一条信息化部门的主要职责：（一）负责对接集团不动产运营系统迭代开发立项和评审 相关工作；（二）协助归口管理部门通过不动产运营系统自动采集不 动产管理和运营相关数据。第十二条法律部门的主要职责：（审核不动产管理与运营相关

9、合同，处理相关诉讼案件;（二）对不动产管理与运营相关事项提供法律审核与支撑；（三）协助归口管理部门通过不动产运营系统自动采集不 动产出租、租入、处置等合同信息。第十三条物资采购管理部门协助归口管理部门开展不 动产运营招商和招投标工作，参与不动产租入价格评估。第三章分级管理职责第十四条不动产运营实行省分公司、地市分公司二级管 理，省分公司和市分公司两级决策。第十五条省分公司负责全省不动产运营的综合管理， 主要职责：（一）依据国家和地方相关法规及集团不动产运营管理 办法，制定本省不动产运营管理实施细则；（二）负责与本省政府相关部门的联系和沟通，协调解决 相关问题；（三）制定运营目标、总体运营策略、

10、激励和考核政策；（四）建立不动产运营决策机制组织开展对权限范围内的 出租、处置等方案进行审批，明确不动产属地分公部门）不动 产运营的审批权限，按规定相关方案报集团公司审批或备案；（五）组织指导、监督检查、综合评价各地市分公司管理和运营工作；（六）负责组织对本省资源信息调查、统计，在不动产运 营系统中维护；（七）组建专业化的管理和运营团队，进行队伍建设。第十六条地市分公司负责本市及下属区县不动产的具 体管理和运营，主要职责：（一）落实省分公司的实施细则，设置管理和运营岗位，确保工作承接落地；（二）负责与本地区政府相关部门联系和沟通；（三）负责日常管理；（四）开展出租等运营工作；根据省分公司权限安

11、排，对 不动产出租、处置等方案进行审核决策按照规定将相关方案上 报省分公司审批或备案；（五）开展队伍建设和培训工作。第四章不动产日常管理第十七条属地归口管理部门按照属地化和权责利统 一原则，以不动产属地单位为主开展日常管理工作主要包括： 基础信息、权证、维修、腾退、闲置、支撑主业等管理工作。第十八条各单位应加强基础信息管理，及时、完整采 集核实相关信息后录入不动产运营系统并确保与财务、合同等 相关管理系统数据准确一致。第十九条各单位应依法对自有产权的不动产及时办理权属登记和变更持续完善权证手续使所属土地和房产权证真实清 晰、证物相符、完整反映房地资产现状。对承租其他单位或个人的不动产，要依法签

12、订租赁合同并 安善保管相关证明材料。第二十条各单位应加强对不动产的日常维护，组织编 制非生产性维修计划和费用预算，参与维修和费用申报。第二十一条各单位应对不动产按使用类型进行细分， 采取横向对标、核算办公用房成本等方式不断优化和完善不动 产占用标准，持续挖掘可对外出租经营、处置盘活的房产资源。 适度集中，不断提高办公用房使用效率严格执行相关规定降 低辅助用房占比加快机房腾退严格控制外单位用房优化用 房结构，优先腾退临街等优质地段的不动产整合调配，实现整 层整栋建筑和整块土地的对外经营。第二十二条拟盘活不动产应优先用于通信机房、营业厅， 支撑通信网络运行服务公司主营业务发展需要新建通信机房 和营

13、业厅应优先选择自有不动产。第五章不动产租赁管理第二十三条不动产租赁包括各单位作为出租人对外出 租和中国作为承租人对内租入的行为对拟出租的不动产应制 定招租方案，遵循先方案审批后实施招租的原则。由不动产属地归口管理部门牵头，组织财务、法律、采购、纪检等部门共 同参与，确定出租底价等关键条件，形成招租方案，根据租赁合同 预估金额，按照各单位分级授权的规定，将招租方案提交相应的 决策机构审议招租方案通过后，组织招租信息发布 招租开标确 定初步招租结果、提交需求单位决策机构审议通过后签订租赁合 同，最后将租赁合同报省分归口管理部门备案。对于招租不动产指标达到附件不动产运营审批权限表 上限需要省分审批的

14、属地归口管理部门还应将招租方案以工单 形式上报省分公司履行审批手续召租方案在上报省分公司前需 求单位应先行决策，省分公司将根据不动产运营审批权限表 限额提交相应的投资管理委员会或省分总办会审批或决策，履行三 重一大，审批程序。审批通过后属地归口管理部门方可按通过的 招租方案实施招租，并将租赁合同报省分归口管理部门备案。第二十四条 各单位在制定招租方案时，应综合考虑不 动产位置、面积、装修、租期等因素，依据专业机构评估或参 照周边同类不动产市场价格水平角定合理切实可行的出租底价 和招租方案既要防止低价围标风险也要兼顾招租效率同时， 结合当地经济发展、CPI指数、不动产市场波动行情等因素， 在出租

15、合同条款中规定合理的涨价机制，以确保出租效益最大 化。第二十五条如确因招租方案制定不合理导致两次招租 失败时属地归口管理部门应再次组织对不动产同期周边类似房 产出租行情进行实地调研本着实事求是的原则对招租方案做 出及时调整，但从招租方案编制起到确定招租结果，招租时长一般 不超过两个月。不动产出租流程和各环节审批时限详见附件不动 产对外出租审批流程图和审批时限。第二十六条属地归口管理部门应做好出租不动产台账 和跟踪，在不动产租期到期前一个月，应提前做好招租和续租 准备，房产退租之日起到下一次起租日的待出租间隔时间，一 般不得超过三个月否则将作为闲置房产处理在不动产运营系 统中将建筑使用状态调整为

16、闲置状态，并上报省分归口管理部 门备案。第二十七条出租可采用先租后腾等方式，确定承租方 后再根据招租协议约定在规定时间内完成腾退!量减少不动产 闲置时间。第二十八条出租期限的确定，要综合考虑不动产的位置、 用途、市场需求、预期租金变动趋势、承租方是否需要装修改造 等因素，原则上要限定在一年以上三年以内（含三年）。三年 以上的，需报省分公司按相关程序审议通过十年以上的还需 上报集团公司备案。第二十九条出租面积的确定，可以按照权证面积、设 计图纸或者现场测量等方式获取在合同签订时出租面积可以 采纳建筑面积或使用面积。第三十条不动产出租应坚持公开透明、集体决策的原则， 可采用张贴招租海报、在传统媒体

17、或新媒体发布招租公告、权交易机构挂牌等形式。根据需要，可委托具备资质的中介公司、出租代理公司、咨询公司等第三方机构实施。第三十一条各单位要在招租公告、协议等法律文件中明 确对承租方身份、经营范围等要求。不得将承租的不动产用于生产、 储存、经营危险物品或其他非法用途；承租方应有相应的履约能 力。不动产对外出租应遵循先款后用原则，应向承租方预收一定 比例的租金，特殊情况需由省分公司按相关程序决策。第三十二条 不动产出租应与承租方以书面形式订立出租合同。第三十三条不动产运营人员应按合同约定的时间及时收缴租金和保证金，按时发起实收款确认流程，并应每月与财务系统 对账，确保业务与财务数据一致。第三十四条

18、 承租方使用我公司水、电的，经运维部门 同意后加装电表计量，进行单独核算并保证通信安全生产要求， 主办单位应督促承租方按时缴纳水电费动产归口管理部门应 组织相关部门定期核查。第三十五条不动产出租到期续租或中途退租，应根据不 动产出租合同条款，及时办理续租或中途退租手续，及时结清物业、 水电、履约保证金等相关费用。第三十六条 不动产出租应签订安全协议，条款中应明 确约定安全、消防等责任义务不动产归口管理部门定期或不定期组织对出租不动产使用情况进行巡检，重点检查安全、消防、 不动产的使用状态、合同承租人与实际使用人是否一黜租用 途和合同是否一致、闲置不动产是否存在擅自出租等方面。第三十七条 在满足

19、主业发展需求的前提下，应逐步减少 非上市公司不动产出租给上市公司使用的规慵加对外出租面 积。第三十八条不动产对外出租不得影响企业形象与安全。属 于通信要害范围的不动产，应事先取得相关部门许可方可出租。 与非通信要害机房同楼的闲置房产，需与本地运维部门协商 后,可在满足消防、安防等安全生产标准的前提下进行出租。第三十九条 各单位要统筹安排不动产对外出租，优先 考虑整体对外出租局部出租应充分考虑将来整体对外出租盘活 及自用的需要。第四十条临街门面房产，特别是位于商圈和繁华地段 的自有门面房产，优先用于自有渠道或社会渠道。规范利用不动产开展业务合作等行为应根据地段租金公允 价格确定合理的合作方案，严

20、格按照收支两条线的原则规范账务 处理：对于新增的不动产合作业务，应与合作方分别签订房屋租 赁合同和业务合作协议，房屋租赁合同由不动产属地归口管理部 门按不动产对外出租程序负责签订照市场公允价格确定租金4 务合作协议由市场部门负责签订。对于已签协议的不动产合作业 务，市场部门按照合作协议定期提供考核结果，对未按约定完成 指标的由原协议签订部门负责及时收取租金，且协议到期后不再 续签此类合作协议。第四十一条 不动产出租原则上采取现状出租方式，由承租方负责装修改造。需要我方投资装修后再出租的，应纳入规划 项目库或维修费年度预算管理。第四十二条 对于腾退或退租的不动产，使用管理部门 应及时退回给不动产

21、属地归口管理部门做好登记动产属地归 口管理部门也应定期（一个月内至少1次）对不动产资源进 行清查盘点，对可盘活不动产尽快完成出租。第四十一条各单位要提高自有资源使用效率，严格控 制不动产租入鼓励自有资源替代租入资源对确需租入的不动 产，由租入需求部门发起，经审核确认自有资源无法满足后， 由需求部门根据专业需求进行选址。第六章不动产处置第四十二条不动产的处置可分为两大类：一是政府征收类， 如拆迁补偿、置换、收储等；二是自行处置类，如对外转让、置 换、合作开发等。第四十三条政府依法征收不动产时，各级不动产所属单 位是征收处置责任主体应以企业利益最大化为原则依据相关 法规政策积极与政府协商沟通彳征收

22、方案应做效益分析从市 场评估价值、地理位置、网络运行、生产经营、改造成本、不动 产保值增值等方面综合考虑提出合理补偿要求和争取最有利的 征收方案。对于置换的房产应是产权清晰结构安全，且使用年 限原则上不应长于被征收不动产使用年限。于运营中的不动产 被征收时，原则上。先建后拆、不得影响通信网络安全运行和正常 生产经营活动。（一）（二）（三）（四）第四十四条各单位应以优化资源配置、提升资产回报 率为目标，对于闲置时间长无法正常使用且符合下列条件之一 的，作为重点自行处置目标实行名单制管理限期完成处置： 存在较大保地风险的；闲置五年以上且无明确使用计划的； 产生税费等运营成本高于出租收益的；租售比低

23、于1:300且预期未来无法大幅升值的。（租售比：月租金/出售单价）第四十五条 不动产处置要符合国家相关法规、集团公 司相关规定以及。三重一大决策制度，严格遵照集团公司及省 分公司固定资产管理办法相关文件及流程开展工要通过内部公示等方式，主动接受监督。第四十六条所有自行处置类不动产，应从严把关，采 取一事一议原则处置方案均需通过省分总办会决策且在正式 上报省分公司前不动产属地单位须先行给出处置方案和明确意 见。不动产属地单位应按省分公司决策通过的处置方案开 展不动产处置工作，不动产处置应通过公开方式在当地产权交 易机构进行，最后将处置结果报省分不动产归口管理部门备案。 处置方案未通过省分公司决策

24、同意的相关单位不得擅自处置。第四十七条政府征收类项目均由省分公司决策，一事一 议。在上报省分公司前需求单位须先行给出征收方案和意见，省分上 会前省分财务、法律、网运、市场等相关业务部门需给出意见。各不动产属地单位须先就征收方案与当地政府征收管理部门积极沟通进行效益分析反复论证后形成较有利的征I攵方案，并 经本单位审核同意后，将征收方案、当地政府或主管部门出具的 征收文件、征收方案意见书或会议纪要等相关文件资料一并上报 省分公司。省分归口管理部门收到资料后，将组织征求省分相关 部门意见，需求单位按意见修改完善征收方案，再提交省分总办 会审议。在省分公司总办会决策同意后，不动产所属单位方可按决策通

25、过的征收方案开展不动产征收工作，最后将征收结果报省 分不动产归口管理部门备案。征收方案未通过省分公司决策通过 的相关单位不得撞与当地攵府征收管理部:签诩正收协议第四十八条不动产处置需求单位在按照决策通过的处置方案开展后续工作时应注意防范各类风险及时取得补偿收入和 换入资产，按规定做好财务处理产权变更登记等工作处置结 果需报集团公司的由省分公司不动产归口管理部门上报集团备 案。第四十九条不动产的置换应当遵循平等、互利、自愿的 原则，按照国家法律法规和公司固定资产置换相关规定，履行 相关程序，维护企业利益。第五十条对闲置不动产有合作开发价值的各需求单位 应按照法律和政策要求探索合作开发模式充分论证经济效益， 维护企业利益。考虑到合作开发目涉及权属、经济效益等问题， 相对复杂且风险性较大，因此，对合作开发类项目应谨慎开展， 从严把关，一事一议。所有合作开发类项目均需省分公司决策。已有明确的意向合作方，且有可实施合作开发方案的合作开 发类项目需求单位可将合作开发方案上报省分公司但在上报 前需求单位应给出明确意见。动产属地单位应按省分公司决策 通过的合作开发方案开展不动产合作开发后将开发结果报省 分不动产归口管理部门备案合作开发方案未通过省分公司决策