XXXX年泰州城市研究及可拓展项目简介

1、营销投资管理部 2010.10.25泰州城市研究及可拓展项目简介1第一章 城市价值解析城市概况宏观经济运行人口及城市化空间结构及规划2一、 城市概况泰州:位于中国最大城市群长三角区域、南京三小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，区位优势得天独厚 长江北岸滨江城市，位于世界第六大城市群长三角城市群中，东西承接上海、南京经济圈，南北连接苏南、苏北经济圈； 苏中入江达海的5条重要航道在此交汇，是沿海与长江“T”型产业带结合部 ； 以国家一类开放口岸泰州港为主体的内河港口群初具规模，万吨级以上泊位5个 ；3一、城市概况 水陆路交通枢纽地位，交通便捷，随着航空运输逐步完善，未来的立体交通体系将使得泰

2、州更快融入上海、苏南1.5小时都市经济圈，乃至全国各地 江阴大桥使长江天堑变通，是泰州与上海、苏南的快速通道； 328国道、宁通.高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路以及新长（新沂长兴）铁路、宁启（南京启东）铁路在泰州境内纵横交错； 在建泰州大桥、沪泰铁路、苏中机场（离泰州城区20公里）将使泰州更快的融入上海、苏南1.5小时都市经济圈，乃至全国各地。4一、城市概况 自然及水岸资源丰富、历史悠久、文化多元港口经济及旅游业具有较为广阔的发展空间5二、宏观经济运行 与周边城市相比，泰州经济呈现爆发式增长，人均GDP于09年突破4000美元大关 泰州GDP连续10年呈两位数增长，增速位

3、居江苏省前茅，人均可支配收入接近2万元大关。6二、宏观经济运行医药、船舶、机电、化工四大产业合力，助推城市升级蜕变未来泰州将突出产业发展特色，全力打造医药、机电、化工、船舶等四大产业基地。 海陵区（老城区）中国医药城（高新技术开发区）城南新城（市政府所在地）高港区7二、宏观经济运行固定资产投资增长迅速，经济拉动效应明显，推进泰州大跨越式发展8三、人口及城市化城市人口增长、城市化进程加快维持城市活力的原动力城市人口将大幅增长2012年，城市人口将达到90万人；2020年，达到120万人；2030年，达到150万人。城市化率显著提高到2012年，城市化率达到57%9四、空间结构及规划沿江大发展战略

4、-整体发展方向向南城市建设战略-整体向南向东发展城南：向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为了拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；在向南发展上以商务、教育、居住为主，适合居住；城中：区内配套设施相当成熟，主要承担商业、娱乐服务业和社会各项活动。未来主要围绕旧城改造来发展，其土地资源稀缺，且旧城改造难度大，发展速度较慢，空间较小。城东：向东发展目的主要是进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。城西和城北：区域内配套设施陈旧，非城市发展重点，以老的化工、机械产业为主，不适宜居住，发展潜力不

5、大。10四、空间结构及规划三条主线主导城市发展-工业/居住/教育11四、空间结构及规划新区主导发展支撑-高教园的整体打造12城市研究小结 城市具有良好的区位、交通及资源条件，发展潜力巨大； 城市经济已进入快速发展通道，人均GDP突破4000美元，产业结构不断调整，产业轮动给泰州经济注入活力； 居民生活水平大幅提升，人均可支配收入近2万元，消费水平和购买能力迅速提升； 城市人口总量不高，但随着城市化进程的加快，以及产业轮动的进一步展开，未来城市规划人口将会快速增速，特别是本案所处的城南新城区域内； 在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，城南新城将更加凸显其

6、区域价值和发展潜力。13第二章 泰州房地产市场分析14城市房地产市场分析 09年是泰州土地市场的转折点，呈现量价齐升的局面，必将导致后市激烈竞争，而单价的提升亦将推动商品房价格进一步上涨2004-2005年土地供应量较少且逐年降低，导致房产市场供小于求，房产价格增长速度快。2006年土地成交量出现井喷，主要是政府通过土地市场作为调控的手段。2007-2008年土地成交量明显下降，主要是由于2006年土地成交量激增，市场竞争激烈，同时受到2008年金融危机的影响，从而造成土地市场一片冷淡，成交下滑。2009年全年土地成交量接近2007和2008年两年的总量，比2008年翻了近三倍，土地成交活跃。

7、成交价格是2008年的近1.7倍。15城市房地产市场分析 09年房地产市场量价齐升，市场价格平稳上涨，市场供大于求的局面得到较大改善，但未来市场仍将呈现供大于求的局面2003-2006年市场出现了供需两旺的局面，房地产市场发展较快。2007-2008年逐渐出现了供大于求的局面，受到金融危机的影响，房地产市场处于低谷。2009年房地产市场迅速回暖，使整个市场的供求关系发生明显变化，供大于求的局面得到改善。2003-2007年泰州市房地产市场成交价格保持快速增长市场态势；2008年受金融危机影响，房地产市场成交价格微幅上调。2009年市场迅速回暖，房地产价格快速上涨。未来房地产价格仍将呈现上涨趋势

8、，但增幅将放缓。16城市房地产市场分析房地产市场板块分析城市房地产板块发展共分6大板块:城中/城南/城东/城西/城北/远郊板目前主城区房地产板块主要集中于城中/城东/城南三大板块城北停留在老城区阶段，交通混乱、城市化发展滞后。泰州人对其认同度较差。 城西老的工业区，发展较为滞后。城市化发展难度较大。交通、配套均不太完善。 城中依托其城中中心的优势，生活配套齐全。区域认同度较高，但土地稀缺，房价较高。 城东目前区域配套尚不完备。但交通便利，教育资源丰富。客户看好城东板块的教育资源。城南市政府所在地，交通便捷，环境较好。已形成几片大的居住社区。随着医药城的建设，其认同度将有所提升。17城市房地产市

9、场分析房地产市场发展特征及趋势迅速发展的经济为房地产市场提供了经济基础，但近期投资过热无疑为未来市场带来较大的风险。随着2009年大量土地放量，再加上2006-2008年的土地放量。整个房地产市场必将处于一种激烈竞争状态。在此形势下，要想做好一个项目的运作，更加要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。未来泰州市场将会以小高层、高层产品为主导，这就要求我们在产品特色、户型设计、建筑建材、智能化配套设施、售后服务等等方面做全、做足和做精，形成自身的差异化竞争优势。未来旧城改造所带来的大量的住房刚性需求，部分富裕人群对良好的社区规划，

10、健全的配套设施、先进的技术理念、优质的物业管理、优美的居住环境充满向往。这部分客源将是未来市场的主要目标客源。未来几年改善性消费需求持续释放， 110平米及以上的大面积户型仍将会受到消费者的关注；同时随着房价的持续走高，经济性、精致性的小面积紧凑户型将走俏市场；城中板块由于其自身的优势，将深受市场追捧，商业价值将愈加显现，但价格将逐渐成为其发展的主要抗性之一。城东板块由于与老城区绝对距离相对较近，特别是其紧靠大学城，且区域板块发展较早，区域内生活配套等设施相对较完善，其仍将是泰州房地产市场重点发展的热点区域。城南板块的城市框架已经拉开，各项配套设施逐渐完善，发展前景良好，升值潜力较大，城南板块

11、将成为泰州房产市场的重点发展区域。但是作为新城区，其自身配套设施缺乏，且与老城区绝对距离相对较远，客户对该区域的接受度还需进一步的引导，再加上近两年来以及未来两三年内，区域市场竞争个案众多，且体量较大，未来城南板块将是泰州房产市场竞争最激烈的战场之一。18第三章 可拓展项目简介19地块信息泰地储告201011号 20区域位置201011-6号201011-8号201011-2号201011-3号201011-5号21现场图片海陵区市貌：海陵区为泰州老城区，老城区商业氛围相对较浓厚，而市政府所在的城南新城则是以后城区的主要发展方向。22现场图片高港区市貌：高港区紧邻长江，是泰州港的所在区。城市建设相对海陵区差距不小，但地理位置更优，而泰州长江大桥的建设使该区域更能接受江南经济的辐射。23现场图片【2010】11-6号：地块西边有一个在建医院，南边100米左右为金鹰商场，该地块为商业住宅属性，其中商业必须引入一个大润发超市，区政府可能已经和大润发签订相关协议，地块现状未拆迁完，内定的可能较大。所属城北区域不是泰州的重点发展方向，区域前景不确定因素大。24现场图片【2010】11-8号：该地块位于泰州经济开发区，地块北面是拆迁安置房，周边工厂较多，区域属性较差，适合建中低端项目。该地块现状正在拆迁中，前身为一工厂。25现场图片【2010】11-2号：该地块位于高港区，是本