助理物业管理师1_第二章课件

1、第二章 物业费用管理 能够测算物业管理费用，能够组织、安排、指导物业管理费收取工作，能够对客户说明物业服务费用的确定依据。第二章 物业管理费用第一节物业服务费用测算一、物业服务费的定价形式物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。1.政府指导价2.市场调节价实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。二、

2、物业服务费的定价约定形式业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。1.包干制2.酬金制第一节物业服务费用测算酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式，也称实报实销加酬金制。三、物业服务费的测算物业服务费构成包括物业服务成本或者物业服务支出和物业管理企业的利润和法定税费或管理酬金。1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

3、1.物业服务费构成第一节物业服务费用测算2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3)物业管理区域清洁卫生费用。4)物业管理区域绿化养护费用。5)物业管理区域秩序维护费用。6)办公费用。7)物业管理企业固定资产折旧。8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9)经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第一节物业服务费用测算测算居住性物业服务费标准，一般把管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费

4、用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，物业管理企业的利润和法定税费或管理酬金分别测算，最后进行求和，得出所求物业服务费标准。(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费X12.居住性物业服务费的测算第一节物业服务费用测算X1Fi/S（i=1,2,3,4）(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用X2Fi/S（i=1,2,3,4,5）)公共照明系统电费和维修费。 公共照明系统电费。公共照明系统电费（W1T1+W2T2+WnT）30PE 维修费是一个估算的经验数值，一般按照当地的

5、工资水平费用和使用的零配件进货的价格来测算，单位为元/月。第一节物业服务费用测算 不可预见费是因物价上涨、银行利率调整等因素需要计算的费用，按上述费用的510计，单位为元/月。 更新储备金。更新储备金（MiIi）/（YiS12）（i=1,2,3n）)给排水设施的费用。给水泵主要包括生活水泵和消防蓄水池泵。 水泵电费。水泵电费给水泵电机电费消防泵电机电费排污泵电机电费。第一节物业服务费用测算 维修费一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件进货的价格来测算，单位为元/月。 不可预见费按上述费用的510计，单位为元/月。 更新储备金。更新储备金（MiIi）/（YiS12）（i=1,2,3n）)电梯费

6、用(元月)。 电梯电费。电梯电费（Wiai）2430PE（i=1,2,3n）第一节物业服务费用测算 维修费。分包给专业电梯维修公司时按分包合同计算，自行维修一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件进货的价格来测算，单位为元/月。 不可预见费按上述费用的510计，单位为元/月。 更新储备金。更新储备金（MiIi）/（YiS12）（i=1,2,3n） 年检费。按各地收费标准计费，按12个月分摊，单位为(3)物业管理区域清洁卫生费用X3Fi/S（i=1,2,3,4,5,6,7）第一节物业服务费用测算(4)物业管理区域绿化养护费用X4Fi/S（i=1,2,3,4,5）(5)物业管理区域秩序维护费用XF

7、i/S（i=1,2,3,4）(6)办公费用X6Fi/S（i=1,2,3,4,5,6）(7)物业管理企业固定资产折旧X7固定资产折旧费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通信设备、办公设备、工程维修设备等。(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用第一节物业服务费用测算X8Miri/（Si12）（i=1,2n）(9)利润和管理酬金或管理酬金费用X9上述八项费用是物业管理所需的实际支出或成本。实行包干制时：收益性物业服务费根据与业主利益直接相关还是与租户利益直接相关分为向业主和向租户收取两个部分。(1)等价交换的原则等价交换是价值规律的基本要求。3

8、.收益性物业服务费测算4.测算物业服务费的原则第一节物业服务费用测算(2)成本控制原则物业管理企业是具有管理财务预算和执行能力的企业组织。(3)差别原则差别原则是根据物业性质、特点和需求的不同，在测算方式、收费标准、收费项目等方面予以区别。(4)费用与服务水平相适应原则费用与服务水平相适应原则就是根据物业管理企业提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标准。第一节物业服务费用测算第二节物业服务费用收缴管理一、物业服务费的收缴管理物业服务费用收缴管理的法律依据主要有中华人民共和国价格法、物业管理条例、物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）以及物业服务收费明码标价规定（发改价检2

9、0041428号）等。1)物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。1.物业服务费用收缴管理的法律依据2.物业服务费用收缴管理的有关规定2)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。3)物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。4)纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。5)物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。第二节

10、物业服务费用收缴管理6)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。7)物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。8)物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。9)业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。第二节物业服务费用收缴管理10)实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。二、物业服

11、务费的收缴及追缴(1)送达物业服务收费通知单一般收益性物业收费通知单每月要及时送达业主(或用户)的手中，并由业主(或用户)签收。(2)首次追缴当发生费用拖欠情况时，应进行追缴。催款通知单也应由业主签收。1.物业服务费收缴及追缴程序第二节物业服务费用收缴管理(3)再次追缴如果首次追缴被拖欠，物业管理企业将在第三个月或季度第二次发催缴通知单，将此前两个月或季的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期七天内缴清。(4)按法律程序处理如果七天过后业主(或住户)经上门催缴仍然拒付，物业管理企业可根据管理制度以及相应的法律程序处理。物业管理企业对拖欠费用的业主（或住户）要区分不同的情况，采取不同措施。三、物

12、业服务收费中的相关问题2.区别性追讨第二节物业服务费用收缴管理1996年国家计委、建设部出台了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，有些地方也制定了相应的具体收费标准，使物业服务收费有法可依。物业服务收费管理办法明确规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。1.法规不够完善2.制定切实可行的物业服务收费标准3.转变消费观念第二节物业服务费用收缴管理我国物业管理制度是从福利制住房体制中分化、转变而来的，居民形成了只接受服务不付费或少付费的习惯。物业管理企业在财务管理制度方面也存在许多不足。四、物业服务收费的相关规定国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费