年二季度杭州房地产市场报告

1、05 年二季度杭州房地产市场陈诉一、都会经济生长牢固资产投资增幅大幅低落，今年将维持低速增长的态势。1-5 月， 全市全社会牢固资产投资累计完成 342.11 亿元， 比上年同期增长 5.6%，增幅同比回落 29.8 个百分点，较 1-4 月回落 0.6 个百分点， 其中， 限额以上投资完成 318.29 亿元， 增长 9.5%， 增幅同比回落 26.4 个百分点，较 1-4 月回落 1.9 个百分点。对外经济稳定增长1-6 月，我市进出口总额达 138.5 亿美元，比去年同期增长25.3 ，其中出口达 89.8 亿美元，同比增长 39.1 。1-5 月，我市批准项目数达 282 个；条约外资

2、金额达 9.1 亿美元；实际利用外资达 3.57 亿美元，比去年同期增长 4.1。由于投资和房地产市场回落，财务收入增幅低落。1-6 月，我市财务总收入达 253.93 亿元，比去年同期增长10.9 ，其中地方财务收入达 134.46 亿元，同比增长 18.6 ；地方财务支出 102.49 亿元，同比增长 25.4 。物价稳定，通胀威胁逐渐消除。1-6 月，市区居民消费代价指数为 102.0 。居民收入保持较快增长，消费支出快速增长。据市城调队对市区 600 户居民家庭的抽样观察显示，市区居民人均可支配收入为 7860 元，比去年同期增长均消费性支出 6055 元，增长 29.6%。1-5 月

3、份 14.2%；人大型零售业、超市营业额增长显著，市场活泼。今年以来，各大商场、超市开展了形式多样的促销运动，不停 扩大经营范围，拓展营销渠道，促使零售额快速增长。据对“杭州大厦”、“联华华商”等 12 家大型商场、超市统计显示： 1 5月份实现商品零售额 49.8 亿元，比上年同期增长 18.5%。增幅高于全市社会消费品总额 4.7 个百分点。二、都会建立和计划杭州地铁正式通过国务院批准， 2010 年 1 号线正式通车。6 月初，杭州市都会快速轨道交通建立计划通过了国务院审批。杭州地铁最早将在 2006 年底正式开建，并在海内率先引入同站台换乘的理念。凭据计划， 2010 年，地铁 1 号

4、线一、 二期工程和 2 号线一期工程将建成， 线路总长 82.2 公里， 至此，杭州轨道交通的网络骨架将开端形成。其中， 1 号线一期工程，九堡东至中兴路，线路长 22.4 公里； 1 号线二期工程，线路长 30 公里， 包罗三条路段， 其中， 九堡东向东延伸至下沙迎宾路，线路长 11.5 公里， 九堡东向北延伸至临平世纪大道， 线路长 11.8公里，中兴路向南延伸至萧山湘湖，线路长 6.7 公里； 2 号线一期工程，丰潭路至萧山向阳村，线路长杭州市都会快速轨道交通建立计划图29.8 公里。 远景线网计划三、房地产政策二手房生意业务小我私家 20%所得税开始重新浮出水面2004 年 1 月份杭

5、州开始试点二手房生意业务小我私家所得税，而 9 月份嘎然而止。今年 6 月份，小我私家所得税作为抑制房地产投机的一项举措，又开始浮出水面。 6 月 1 日，南京、青岛两都会宣布，开始实行新的二手房生意业务税收政策，对付小我私家转让居住未满 5 年的衡宇，除了按划定缴纳营业税外，还要征收 20%的小我私家收入所得税。 6 月 15 日，北京市地方税务局正式出台了 “对小我私家二手房生意业务强制收取 20小我私家所得税 ”的新政。随着试点都会的实施，效果突出，进一步导致市场 成交下滑。杭州楼市也可能面临所得税的开征问题。2005 年 6 月 28 日，杭州市政府宣布杭州市人民政府关于切 实稳定住房

6、代价增强住房保障事情的通知，要求认真贯彻中央 宏观调控的目标政策，凭据“总量根本平衡、结构根本公道、代 价根本稳定”的总体要求，围绕“稳订代价、增强保障”的目标， 接纳切实有效步伐，加大房地产市场调控力度，调解住房结构， 稳定住房代价，促进房地财产和房地产市场连续康健生长，确保 我市经济稳定运行和社会稳定。2005 年 6 月 28 日，杭州发表杭州市人民政府办公厅关于宣布杭州市普通住房尺度的通知通住宅尺度划定如下：（杭政办函 2005153 号），对普一、杭州市区（不包罗萧山、余杭区）普通住房尺度为：住宅 小区修建容积率在 1.0 以上、单套修建面积在 140 平方米以下、 实际成交代价低于

7、同级别土地上住房平均生意业务代价 1.44 倍 以下。由市政府于 2005 年 5 月 31 日前宣布。二、萧山、余杭区和各县（市）普通住房尺度为：住宅小区修 建容积率在 1.0 以上、单套修建面积在 120 平方米以下、实际成交代价低于同级别土地上住房平均生意业务代价 1.2 倍以下。其中单套修建面积和实际成交代价可在不凌驾上述尺度 20%的比例 内上浮。具体上浮比例由萧山、余杭区和各县（市）政府确定， 并于 2005 年 5 月 31 日前宣布，同时报市政府，省建立厅、财务 厅、地税局，市建委、财务局、地税局存案。2005 年 5 月 16 日， 杭州发表 杭州市区住宅区配套中小学 （幼儿

8、园）建立治理暂行步伐，对配套中小学建立提出了最新的划定。政策评价：今年 2 季度是政府宏观调控政策不停出台的时间， 陪同 3 月 17日利率调解开始，进入 4 月份，各项房地产政策不停出台，包罗税收、房贷、土地、经济适用房等各项政策在内的综合房地产调控政策体系根本形成。房地产紧缩政策，直接引发杭州房地市场全面下滑，进入张望和市场博弈期。从杭州市场反响看，政策效用已经全面凸现，今年杭州市场下滑不可制止。从政策走向看，地方紧缩政策出台可能性不大，而中央则有可能在政策协调上做出进一步的调解和摆设。四、房地产市场1. 总体市场供求状况2005年1-2 季度八大区域销售套数统计79478000单位：套6

9、0004000200002005年1季度30382005年2季度总体特征：市场成交不停下降，高价房难以为继，低价房保持热销，经济型户型产物受到市场追捧， 需求空间很大， 而大户型则难以销售。随着政府宏观调控的不停增强， 杭州房地产市场开始出现全面下滑。市场成交锐减，陷入低迷状态。从今年 1-2 季度住宅销售统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不停下降。今年 1 季度，杭州住宅市场继承去年高速增长的势头，成交保持旺盛的势头，八大区域总成交量为 7947 套。陪同 3 月份的房地产政策的不停出台， 杭州市场急转直下， 不停下滑。 2 季度， 总成交量仅仅为 3038 套， 并且出现月度下滑

10、的状况， 6 月份成交套数仅为 818 套， 日均成交套数不敷 28 套， 相比 1 月份 2879 套而言可谓冰火两重天。杭州市场张望气氛日益浓厚，开发商和消费者信心全面下跌，市场调研表明， 杭州开发商和消费者的市场信心均跌至 12 年以来的最低点，市场行情不容乐观。2005 年 3-6 月份八大区域住宅成交价格统计米/平元：位 单1000080006000400020000922690788534 74403月 4月 5月 6月从代价看，杭州房价已经开始松动，代价出现一定下跌。 6 月份的成交均价为 7440 元/ 平米，与最高价月份 3 月份 9226 元/平米相比，下跌 1786 元/

11、平米。市场需求连续低迷， 导致众多项目开始变相贬价， 如购房送车、实行 98 折甚至 92 折优惠等等，如最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供 200-300 元/ 平米的代价优惠。2 季度以来的房价下跌，体现为多个因素的配合作用，成交住宅代价结构的改变是一个非常重要的因素，纯粹意义的下跌幅度还不是很大。 八大区域成交均价呈门路式下调，但这并不完全意味着楼市整体房价下挫，而是因为相对付 3 月份， 4-6 月份成交房源以中低价为主。专业投资客淡出楼市，普通购房者张望，导致成交量下降，少数楼盘以不公然打折的方法调低售价，万元房成交趋缓。这些都导致成交价下降。别的，月度成交均价也存在一定偶然性。 如

12、 6 月份天元公寓和圆梦园二期共计成交了占所有成交房源的 38.4 ， 这两个项目成交均价分别为314 套，4383 元/平方米和 5459 元/平方米； 3 月份开盘的旅游水印城当月成交 了 332 套，成交均价为 9588 元/平方米。一定水平上讲，这三个 项目直接影响了当月成交价。3需求变革特点市场成交低迷，投机者开始淡出市场。经过 4 年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露。市场转向，需求结构中变革最大 的就是投机客群的急速退场，自住需求成为主流。从目前市场需求客群看，主要分为如下几类：杭州当地自住人群。他们目前组成杭州主要需求人群，从目前 在售多个项目购置工具看，目前的需求人群已经

13、以自住需求人群为主。 如今年 6 月 25 日开盘的顺发 佳境天城， 70% 都是杭州当地自住客。外地入杭定居人群。 这部门主要以浙江人为主， 由于进城思想、子女念书、业务需要、恒久投资等多种原因，富饶的浙江人纷纷 来杭置业，做恒久投资计划，而非短期投机。少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在 少量的投机者，等候在代价下跌的情况下伺机购入，但是他们已 经不是市场的主体。套 ：位 单40030020010003232005年4-6 月份杭州八大区域住宅成交套数统计349872431191347433152641601257510861184130191628826区 发 开 术技

14、 济 经 州 杭2005年4月2005年5月2005年6月区 湖 西区 干 江区 城 下区 城 上区 墅 拱区 江 滨滨江区：市场反响最为敏感滨江区是近年来杭州一手楼市最为活泼的区域之一，1912200城沙下其市场反响最为敏感，被人称为杭州楼市的晴雨表。六一新政对该区域的影响也较为明显。3 月份滨江成交盛况可用“猖獗”两字形容，成交量共计 590套， 均价也达历史新高的 7892 元/平方米。 当月， 区域内共有 17个项目有成交记载，其中 8 个项目成交量凌驾 20 套，水印城一个项目就成交了 226 套。今后几个月该区域成交量大幅下挫。 6 月成交 74 套房源，只有 3 月份 590 套

15、的 12.4%。 6 月份的第三周，全区域只有一个项目成交了 8 套房源。成交均价也从 3 月份的 7892 元/平方米，降至 7150 元/平方米。6 月滨江区有 4 个项目新开盘。据称，受宏观调控影响，锦绣江南花圃和春江时代花圃，推出时的开盘价比预期有所下调。不外市场反响似乎不是很热烈，截至 6 月 29 日零时，锦绣江南花圃预订 10 套，无成交记载；春江时代花圃 2 号和 3 号楼成交 14套，预订 7 套。江干区：购房者看重代价和交通高出都会市中心与城郊接合部的江干区楼市受政策影响比力大。 4 月和 5 月份成交量非常少，分别只有 29 套和 19 套；到了6 月份虽然成交了 130

16、 套房源，与 3 月份根本持平，但成交均价 为 5809 元/平方米，比 3 月份下跌了 3189 元/平方米。不外， 从 3 月和 6 月成交信息来看， 并不是说这个区域房价在 短时间内每平方米下跌了 3000 多元，上述成交均价具有一定偶 然性。3 月成交的房源中，位于文晖路上的天成嘉苑 4 号楼和 5 号楼占了 107 套，成交均价为 9012 元/平方米； 而 6 月份位于九堡的 圆梦园二期成交量达 117 套，成交均价为 5456 元/平方米。很明 显，这两个项目直接决定了该区域月度均价。对江干区今年来的走势观察发明，在当前形势下，该地区楼盘 的订价和区域配套成为普通购房者存眷重点。

17、如天成嘉苑离市中 心距离近，而圆梦园有地铁和德胜快速路东段等利好，订价也相 对理性，从而引发热销。下沙：新盘逆势热销区域内只有 5 个在售楼盘的下沙， 5 月、 6 月却大量逆势成交，成为宏观调控下杭州楼市一大亮点。5 月下沙成交 220 套房源， 6 月为 191 套。成交均价从 4 月份 的 6379 元/平方米下降至 6 月的 4457 元/平方米。今年以来下沙新推出的 3 个新项目均热销， 一度排行当月八大区域楼盘成交量首位。 单个项目直接决定了该区域月度成交价： 2月和 3 月是十六街区商城，共成交了 376 套； 4 月和 5 月是福雷德广场，成交了 324 套； 6 月是天元公寓

18、，成交 175 套。从下沙新开盘热销可以看出， 代价因素直接决定了杭州普通购房者的选择。如天元公寓成交价为 4383 元/平方米，大大低于 6月新开的其他十几个项目。而相对余杭某些区域，下沙有较为成熟的配套和便利的交通等利好。上城区：代价走势较平稳作为都会中心区域，上城区绝大部门房源售价凌驾万元，并且 户型普遍偏大。尽管地段好，房价有支撑，该区域照旧在这轮宏观调控中受到一定影响。 6 月份该区域成交均价有所下跌，多个高等房源一个月内无成交记载。统计显示， 6 月份上城区成交均价为 11317 元/平方米，比上 月的 11808 元/平方米，下跌了 419 元/平方米。今年 2-6 月，上城区代

19、价走势比力平稳，经过 3 月份一波行情后，成交均价维持在 11000 元/平方米左右。从成交量来看， 3 月和 5 月到达岑岭， 分别为 158 套和 160 套。3 月份受市场利好消息动员，大量高价房成交，该区有 6 个高价楼盘成交量凌驾 10 套，其中钱江时代和金都华府分别到达 45 套和 40 套。到了 6 月份，全区只成交了 75 套。拱墅区：个体楼盘代价上涨拱墅区在杭州一手楼市比重向来很小， 除了 5 月份因为拱宸新苑大量成交，成交量达 152 套外，其余各月在 30 至 70 套之间。成交均价也变革不是很大，在 9000 元/平方米上下浮动。从单个楼盘调检察，今年以来区域内的锦昌文

20、华代价上涨比力明显。该项目一期 3 月份的成交均价为 8883 元/平方米， 到 6 月份推出二 期时，成交均价到达 10265 元/ 平方米，涨幅达 13.6% 。截至 6月 29 日零时，锦昌文华苑二期成交了 25 套。下城区：成交行情颠簸较大下城区跨地区较广，市中心地带和城北的成交单价相差数千 元。因为每个时间段成交房源差别，导致区域均价起伏较大。5 月份下城区成交均价达 11724 元/平方米，到达今年以来最高点， 而 6 月份却突然降到最低点， 成交均价为 9342 元/平方米，比上月下跌了 2382 元/平方米。这主要由于 5 月份成交房源不多， 受中山花圃二期等高价房影响明显；而

21、 6 月份受政策影响，位于城北的水印康庭和华府丽景故里等中间价位房源受到青睐。 该区域 6 月成交量由 5 月的 61套上升到 108 套，上述两个项目占了 98 套。从 2 月份以来的走势看， 下城区代价和成交量颠簸较大。 和其他区域一样， 3 月份有过一波大量成交和房价上涨。当月成交量 达 407 套，均价从 9723 元/平方米，上升到 10120 元/平方米。西湖区：代价变革幅度大西湖区与下城区情况类似， 由于成交房源少， 地理跨度也较大，导致代价变革幅度大，区域均价受单个项目影响明显。 5 月该区域成交均价为 12063 元/平方米， 6 月大幅下挫了 3881 元/平方 米，只有

22、8182 元/平方米。距离市中心较远的天河西苑和广宇 西城年华左右着该区域的6 月成交价。两个项目共计成交 成交价的崇文公寓、丁香公寓，85 套，占了 96.7% 。而决定 3 月6 月分别只成交 1 套和 2 套。5土地市场2005 年 2 季度杭州成交土地统计阐发表面积 ( 平方米） 单元土地面积区域上城区下城区西湖区江干区拱墅区块数31521住宅14490189231726667541商业89360007223均价（元 / 平方米）17822.173204.288099.6613207.80滨江区杭州经济技能开发区1186406166530010878.873319.52共计 14 16

23、159 10527.74陪同房地产市场下滑，土地市场开始冷却，开发商购置土地的热情也随之大大削减。 2 季度以来，杭州土地市场拍卖行情看淡，开发商普遍出现谨慎购地的状况。土地拍卖场所不愠不火，成交代价往往仅略高于拍卖底价。 6 月份成交的 26、 27 和 28 号地块均是如此，成交代价均略高于拍卖底价。以前企业掉臂代价，抢购土地的情况不复存在。从成交代价变革看，杭州土地成交代价已经出现下降。例如杭州一块拥有无敌江景的地块成交楼面积仅为 2890 元/平米，而以往同一区域的土地楼盘代价均不低于 4000 元/ 平米。从 2 季度统计看，共有 14 块土地出售，总面积为，其中住宅土地面积为平方米

24、，占 96.18%，商业土地面积为 16159 平方米，占 3.82%。从漫衍看，主要会合于西湖区、滨江区和江干区三个区域；从代价看， 整体单元土地面积成交均价为元 / 平方米， 其中上城区、西湖区、拱墅区和滨江区成交均价在 10000 元以上，而其它区域则低许多。容 积 率地块编号杭政储出200528号地块杭政储出200527号地块杭政储出200526号地块杭政储出200525号2005 年 2 季度杭州 8 大区域土地成交统计出让面中标单地块坐落积用途元下城区石桥镇，东至计划门路、南至华丰路、西至华中路、北至计划门路上城区，东至吴山路，南至解放路，西至保存地块，北至邮电路上城区， 南至通道

25、，西至通道，北至清江路，东至通道西湖区三墩镇蒋家角，东至新世纪花苑、南至新世纪花苑、西至新世纪花2222214490 M4784 M9702 M8936 M3403 M住宅用地住宅用地住宅用地商业金融用地住宅用地昆明精达仪表制造有限公司杭州上城区资产经营有限公司浙江中钱置业有限公司恒生投资开发团体有限公司中标代价4643万16400万15231-万元2839万杭政储出200524号杭政储出200523号杭政储出200522号苑、北至环镇北路西湖区，东至西溪河、省委党校经济房，南至文一路，西至教工路、北至余杭塘河江干区九堡镇八堡村 （计划 R21-08-B地块），东至计划兴安路，南至计划一号路，

26、西至杭政储出 200522 号地块，北至计划九乔路江干区九堡镇八堡村 （计划 R21-08-A地块），东至杭政储出 200523 号地块，南至计划一号路，西至计划胜稼路，北至计划九乔路2住宅64228 M用地浙江金都房产团体有限公司233961 M238705M杭州中兴房地住宅 29809产开发 用地 万元有限公司浙江名城房地住宅 29048产开发 用地 万元有限公司杭州经济技能开发区5528万元2杭政储出200521号杭政储出200520号杭政储出200514号杭政储出200513号西湖区转塘镇，东至计划向山路，南至计划方家横路，西至杭政储出200520 号地块，北至计划斗门路西湖区转塘镇，

27、东至杭政储出200521 号地块，南至计划方家横路， 西至计划绿地，北至计划斗门路住宅233514M 用地住宅229823M用地浙江红石房地30953产开发 万元有限公司浙江红石房地27544产开发 万元有限公司住宅 浙江工16653 M用地 商大学西湖区，东至转塘计划 D13 地块、南2至镇计划 D11地58263 M住宅浙江金2块、 西至镇计划 D8用地纬房产地块，北至 320 国道杭政储出20056号杭政储出20057号杭政储出20058号滨江区，东至春晓路，南至江汉路，西至江晖路，北至滨怡路拱墅区， 东至门路，南至台州路，西至金华路，北至门路上城区，东至四宜路，南至清波街，西至府前街，

28、北至河坊街住宅286406M用地富润控股让7541M227223M总面积25980M其中出2住宅用地商业、办公用地住宅用地2浙江正中房地产浙江多2 亿数置业4二手房市场二手房挂牌激增，成交继承萎缩。从 2 季度整体市场情况看， 张望气氛日益浓厚， 成交量不停萎缩。新政后二季度块牌猛增，如杭州金风易居 5 月份日新增挂牌量呈到达 300 多套。 4、 5 月份挂牌量较大，二手房市场出现“喷井”现象，希望 6 月 1 日营业税开征前将手上衡宇出售， 6 月份有所下降。市场成交则一直维持职位。 成，比五月份下降 41.08% 。杭州地铁的现实利好并未对6 月份成交量仅相当于 5 月份的 66 月楼市

29、产生大的打击， 购房者显得冷静而理性，尤其是对二手房市场根本上没产生大的影响。许 多小型中介面临倒闭的境地，品牌中介也适当控制了门店扩张的步调。二手房价首次大跌房地产宏观调控组合步伐对房价的调控效应正逐渐显现， 陪同投机客离场、投资客收手，房价快速上涨的势头得到有效停止， 杭城二手房均价形成理性回归的走势。杭州市经济信息中心监测结果显示， 运作了 6 年的杭城二手房代价指数（从 1999 年 7 月开始）首次出现了较大幅度的下跌， 6月份比上月低落了 8.96 点 （每平方米房价下跌 210 元） ， 而以往代价指数下降的最高幅度也只有 5 点。从样本代价来看，买卖双方的心态已明显产生分化，

30、这将直接影响下面几个月的代价走势，预计 7 月份成交均价仍将出现一定的跌幅， 5 成以上板块均价下跌杭州市经济信息中心监测结果显示，在8 月份将有所和缓。9 个板块中 , 有 5 个板块本月二手房均价环比出现了差别水平的下跌，其中上月代价上 扬的 3 个板块本月都出现了较大幅度的下降。5 月份，朝晖一带、市中心、城西文教区以 3.06%、 6.84% 和3.25% 的涨幅成为仅有的 3 个领涨区块，本月却以 13.83%、10.51% 和 6.69% 的跌幅位列代价跌幅前三甲。另外，大关德胜三 塘板块和城东景芳采荷区块继承了上月的下跌趋势，只是跌幅体现温和，环比分别下降了 2.22% 和 4.

31、26% 。而另外 4 个板块则是经过上月的下跌，本月才出现了差别幅度的反弹，其中滨四再起望江门一带为涨幅最大的区块，环比上涨了 12.96% 。高价位次新房成交黯淡在成交结构中，大户型、高价位住房成交比例明显下降，6 月份 120 平方米以上的房源占总成交量的比重， 由 5 月份的 19.41 猛地下滑到 8.2 ； 总价 100 万元以上的房源也由 18.56 快速淘汰到 4.92 ；而成交房源平均房龄也由上月的 10 年变为 11 年，房龄 5 年以内的成交房源由 5 月份的 27.06 低落到 23.48 。 阐 发认为，次新房、大户型、高总价房源的成交黯淡，一方面是因为房源持有者不愿舍

32、弃既得利益，另一方面则是由于新建商品房纷纷接纳“低开”战略，订价下调，部门购房者热情转移。附件一： 2005 年 7、 8 月份预开楼盘统计万16400附件二： 2005 年 1-2 季度杭州土地成交统计地块编号杭政储出200528号地块杭政储出200527号地块杭政储出200526号地块地块坐落下城区石桥镇， 东至计划门路、 南至华丰路、 西至华中路、 北至计划门路上城区， 东至吴山路，南至解放路，西至保存地块， 北至邮电路上城区，南至通道， 西至通道， 北至清江路， 东至通出让面积1449047849702M28936M2容中标 中标代用途 积单元 价率昆明精达住宅 仪表 4643用地 制造有限公司杭州上城区资住宅产经用地 万营有限公司住宅浙江15231用地中钱-万元商业置业杭政储出200525号杭政储出200524号杭政储出200523号道西湖区三墩镇蒋家角， 东至新世纪花苑、 南至新世纪花苑、 西至新世纪花苑、 北至环镇北路西湖区， 东至西溪河、 省委党校经济房，南至文一路，西至教工路、 北至余杭塘河江干区九堡镇八堡村（计划R21-08-B 地块） ，东至计划兴安路，南至计划一号路，西至杭政储出200522 号地块， 北至计划九乔金融用地住宅3403M2用地住宅 64228M2用地住宅 33