银行抵质押品存续期价值评估培训材料课件

1、银行抵质押品存续期价值评估培训材料第一部分 概 论第二部分 流动资产评估第三部分 收费权类押品评估评估第五部分 资源类押品评估评估第六部分 常见问题解析目 录第四部分 股权类押品评估评估 第一部分 概 论1概论评估基本要素评估对象评估基准日价值类型评估目的与质押合同标的内涵一致。权益类质押的对象；土地受益权的对象。明确评估基准日确定原则及作用。不同的基准日结果不同；不能以一个基准日的结果代替其他基准日结果。确定合理的价值类型。土地使用权的价值定义过程监控和清算价值类型。在抵质押存续期间进行抵质押物的价值动态监控评估，防范信贷风险押品存续期动态评估与专业机构评估的区别存续押品评估操作程序 确定抵

2、质押物类型选取合适评估的方法获取评估信息资料及评估参数测算、汇总评估结果并进行分析撰写评估报告进行风险控制与管理专业书籍、网站可以查到部分参数向中介机构咨询获取相关信息现场勘察资料清单和抵质押物调查表测算表及汇总表(带计算公式)评估报告参考格式现场勘察获取 专业书籍网站查询向中介机构咨询其他参考资料获取其他参考资料资产评估的基本方法 基本方法成本法收益法市场法资产评估方法适用条件市场法成本法收益法 评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。 一般应按照市场法、收益法和成本法的顺序进行选择。资产评估方法基本概念 第二部

3、分 流动资产评估2常见作为银行押品的流动资产类别：序号押品名称定 义1、现金一般指质押专项账户中由质押方存入的现金。2、银行存单出质人所有的银行签发的未到期的本外币定期储蓄存单。3、票据一般是指商业上由出票人签发，无条件约定自己或要求他人支付一定金额，可流通转让的有价证券，持有人具有一定权利的凭证。4、股票出质人持有的某上市公司若干股股票（权）作为标的质押。5、可转让基金份额这里专指证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金，具有收益性、流通性和价格波动性等特点6、存货指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。流动资产

4、评估方法要点现 金定义：现金一般指质押专项账户中由质押方存入的现金。评估方法：以评估基准日账户中现金净额作为评估值；外币按基准日人民银行公布的外汇牌价中间价换算作人民币。银行存单定义：出质人所有的银行签发的未到期的本外币定期储蓄存单评估方法： 根据质押合同的规定，质押标的不包含利息的，以存单本金作为评估值；质押标的包含利息的，以存单本金加计起息日至评估基准日的利息之和作为评估值。外币存单需按评估基准日人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算为人民币。注意：以民生银行存单作质押的，贷款到期日可以超过存单到期日，但借款人必须书面承诺贷款期间定期存单到期后自动转存。流动资产评估方法要点票据定义：一般是

5、指商业上由出票人签发，无条件约定自己或要求他人支付一定金额，可流通转让的有价证券，持有人具有一定权利的凭证。 根据票据法，票据分为汇票、支票及本票。评估方法：票据按票面金额确定为评估值。注意：一般不应以本行承兑的票据向本行申请质押； 以票据提供的质押担保，担保期限不得超出票据权利行使期限。股票定义：股票是股份有限公司发给股东的所有权凭证，是股东借以取得股东权的一种有价证券。评估方法：股票具有流通性和价格波动性和风险性的特点，一般分为可上市交易流通股票和不可上市交易流通股票。上市交易流通股：以评估基准日前30个工作日的平均收盘价确定评估值；非上市交易的股票（限售股）：当持股比例较小时按长期投资的

6、账面价值确定，否则按被投资企业基准日净资产乘以持股。流动资产评估方法要点可转让基金份额定义：这里作为押品的基金专指证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金，具有收益性、流通性和价格波动性等特点。 根据票据法，票据分为汇票、支票及本票。评估方法：上市交易基金：评估基准日前30个工作日的平均收盘价确定评估值。非上市交易的基金：当基金比例较小时按长期投资的账面价值确定，否则按被投资基金公司基准日净资产乘以持股比例确定。流动资产评估方法要点存货定义：存货是一个会计上的概念，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。分类：根

7、据物权法第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押。 其中第(四)项中的 原材料、半成品、产品 ，第(五)项中的正在建造的建筑物、船舶、航空器等属于可用于抵押的存货范畴。流动资产评估方法要点存货的评估方法存货的评估一般主要为两方面工作：(一)存货的盘点核实：无论是生产线上的存货还是库存的存货，均具有流动性的特点，故存货数量和质量的核实盘点成为存货评估中重要的问题。存货的核实应注意以下方面：1.以抵押合同的形式明确存货的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权；明确存货流动管理，明确如何保证抵押物数量及质量；2.对评估基准日实际存货进行盘点核实，与合同约定的各项信息与进行对比；3.盘

8、点的方式检查抵押企业的存货管理制度，一般制度齐全、管理严格的企业可信度较高。存货的盘点，一般根据存货的特点采取多种形式：价值量大且个体容易清点的一般采用全面逐项清点的方式；价值量小、数量巨大的存货可以采取抽查盘点的方式；数量多、类别杂的存货可先对存货管理进行内部控制测试，充分采用估计等间接方法来测定其存货量。盘点结果中应对存货数量、质量、状况等统计制表，作为评估的依据。盘点中严防企业财务舞弊，虚构存货。流动资产评估方法要点存货的评估方法(二)存货的价值评估由于具有同质性特点的存货一般在市场上均有销售，故一般采用市场法进行评估。1.原材料：采用该类原材料的市场价格进行评估，如果抵押企业原材料周转

9、快，账面值能够反映基准日该类原材料的市场价格，可以用账面值作为评估值；注意同类原材料采用最低的市场价值。2.半成品：如果抵押企业的半成品账面价值可以反映基准日市场价值，可以以账面值加计相应的利润作为评估值。如果账面值不能反映半成品基准日市场价值，可以采用约当产量法，即以完工后的产成品市场价格乘以完工程度确定评估值。3.产成品：如果抵押企业本身的销售为正常销售，不存在关联交易及其他不合理定价，可直接引用抵押企业基准日的销售价格确定其价格；如果抵押的产成品难以取得市场公允价格，可根据市场上同类商品市场价格确定为存货价格，如果参照物与被评估对象不完全相同应考虑相应的调整。注意同类产成品应采用最低的市

10、场价值作为评估值。 流动资产评估方法要点存货的评估方法(三)注意事项由于存货尚处于销售和待销售阶段，故对于机器设备来说可以不考虑运杂费、安装调试费、其他费用、资金成本等；本节内容所讲的存货均不考虑销售阶段费用及税金；由于存货具有较强的流动性，对存货类抵押物的实物管理和跟踪监控是比较重要的工作；部分特殊存货的数量难以确定，如农业和牧、渔业等存货，应采用合理的盘点方法确定其数量及质量标准。 第三部分 收费权类押品评估评估3其他收费权售电收费权燃气收费权电信网络收费权自来水收费权公路收费权供热收费权收费权的分类收费权类押品评估方法要点 收费权的区别其他收费权的固定资产归法人实体所有，而公路收费权路产

11、归国家所有其他收费权公路收费权收费权类押品评估方法要点（续）一、收费权的概念 收费权的特点比较公路收费权投资额度与经营权或收费权价值不一致性；固定资产使用寿命与收费权期限的不一致性；所有权与经营权（收费权）分离；公路收费权有偿转让收费经营期末无固定资产、土地使用权余值。其他收费权投资额度与收费权价值具有一致性 ；固定资产使用寿命与收费权期限的不一致性；所有权与收费经权不可分离 ；目前无偿授于有资格的法人实体收费经营期末有资产余值。投资规模大、使用周期长，投资回收期较长；管理的特殊性；较强的政策性；收费权类押品评估方法要点权利类无形资产 与有形资产相区别 政府授权或契约 与其他无形资产如专利、商

12、标及采探矿权相区别 具有预期收益，表现在未来经济利益将会流入企业，成本能可靠地计量与其他行政权相区别 最好为独立的经营性实体 与事业行政实体相区别收费权类押品评估方法要点作为质押物的特征法律或政策特征 不违背我国现行的有关法律法规及规定 所有者（持有者）对外独立承担法律责任技术经济特征 能够独立存在（不能够独立存在的如商誉） 能够在市场流通（不能市场流通的如行政权） 具有市场认可的价值（无形资产的价值体现在超额利润，国家授权的特许经营权体现在垄断利润） 依附于有形资产现状法律法规规范不完善 担保法中未作明确规定 未指定明确的登记机构 未制定有关技术准则或指南、指导意见 对流通性有一定限制条件市

13、政公用事业特许经营管理办法收费权类押品评估方法要点 基本概念：指通过估算被评估资产未来预期收益折算成现值求和，借以确定被评估资产价值的一种评估方法收益法 基本参数：收入、成本费用、预测期、折现率 基本计算公式:收费权类押品评估方法要点收费权质押比例K：收费权质押比例指质押给银行的权益比例，此比例取自出质人与质权人签定的质押合同中获取。净现金流Ri=息前税前利润(1-所得税率)+折旧及摊销-资本性支出 注：本讲义中所指息前利润是指银行贷款的息前，其他行贷款的息后，见修订说明的有关部分。 基本计算公式:公路收费权的预测期：预测期限为非永续，即政府批复的收费期。其他收费权的预测期：预测期采用永续年期

14、。对于永续的预测期，在实际操作过程中，往往将企业未来现金流的预测分为两个阶段，即明确的预测期和明确的预测期之后的预测期，其中对明确的预测期的确定，要考虑行业产品的周期性，即明确的预测期至少要涵盖一个完整的行业周期。在以往的评估惯例中，明确的预测期至少为5年。本指标体系的测算表中为了计算公式设置的方便，将明确的预测期算到5年，实际操作中应结合实际情况，预测期至少要涵盖一个完整的行业周期(即本行业企业生产经营达到稳定的时期)，明确的预测期之后的预测按等额年金确定。 收费权类押品评估方法要点收费权类评估需要确定的参数及表格，如下表：收入 车辆通行费收入=（各类车流量收费标准） 以OD调查资料作为预测

15、的基本依据以专业性地理信息系统软件TransCAD作为应用开发软件，进而完成交通量分析工作“四阶段”法 参照其历史运营车流量情况，找出其变化规律，合理推测出车流量 分析当地社会经济现状及发展、周边公路建设情况及规划、人口的增长变化、汽车价格变化、汽车销售数量及其发展趋势、承载交通流能力 历史数据分析法 车流量的预测 公路收费权类押品评估方法要点 直接引用交通顾问出具的车流量预测结果直接引用法收入车流量高速公路能够适应的年平均日交通量公路收费权类押品评估方法要点收入收费标准收费公路管理条例第十五条 车辆通行费的收费标准，应当依照价格法律、行政法规的规定进行听证，并按照下列程序审查批准： （一）政

16、府还贷公路的收费标准，由省、自治区、直辖市人民政府交通主管部门会同同级价格主管部门、财政部门审核后，报本级人民政府审查批准。 （二）经营性公路的收费标准，由省、自治区、直辖市人民政府交通主管部门会同同级价格主管部门审核后，报本级人民政府审查批准。 第十六条 车辆通行费的收费标准，应当根据公路的技术等级、投资总额、当地物价指数、偿还贷款或者有偿集资款的期限和收回投资的期限以及交通量等因素计算确定。 公路收费权类押品评估方法要点收入收费标准各级公路通用的车辆折算系数中型汽车公路收费权类押品评估方法要点各级公路通用的车辆折算系数小客车公路收费权类押品评估方法要点收入收费标准公路收费权类押品评估方法要

17、点 成本根据企业前几年历史资料剔除不合理因素，并结合车辆通行变化和发展情况，综合分析做出合理预测。对于尚未通行道路，可以参照同一地区同等级公路的统计情况，并考虑两者的区别作出预测年份0养护费用税金 营业税金及附加 营业税城建税 教育费附加 公路收费权类押品评估方法要点费用管理费用可根据公路经营企业以前年度会计报表中的管理费用的合理比例预测；对于未通车的公路或经营者为事业单位的情况，可根据管理费用归集项目自行归集。 公路收费权类押品评估方法要点费用 财务费用 包括应当作为期间费用的利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的手续费等财务费用的预测主要根据企业的实际发生情况进行预测所得

18、税根据国家的相关规定计算应交纳的所得税税收优惠应考虑 公路收费权类押品评估方法要点公路收费权类押品评估方法要点收费权期限收费还贷公路经营性公路最长不得超过15年中西部公路不超过20年最长不得超过25年中西部公路不超过30年预测期限公路收费权类押品评估方法要点注意事项公路收费权评估中收费标准不应随意调整车流量一般不能超过最大允许车流量公路收费权收费期满后不应有余值回收收费期限不能超过国家规定的最高收费年限其他收费权类押品评估方法要点收费权质押比例K：收费权质押比例指质押给银行的权益比例，此比例取自出质人与质权人签定的质押合同中获取。净现金流Ri=息前税前利润(1-所得税率)+折旧及摊销-资本性支

19、出 注：本讲义中所指息前利润是指银行贷款的息前，其他行贷款的息后，见修订说明的有关部分。 基本计算公式:其他收费权的预测期：预测期采用永续年期。对于永续的预测期，在实际操作过程中，往往将企业未来现金流的预测分为两个阶段，即明确的预测期和明确的预测期之后的预测期，其中对明确的预测期的确定，要考虑行业产品的周期性，即明确的预测期至少要涵盖一个完整的行业周期。在以往的评估惯例中，明确的预测期至少为5年。本指标体系的测算表中为了计算公式设置的方便，将明确的预测期算到5年，实际操作中应结合实际情况，预测期至少要涵盖一个完整的行业周期(即本行业企业生产经营达到稳定的时期)，明确的预测期之后的预测按等额年金

20、确定。 其他收费权类押品评估方法要点外部环境的分析 行业发展特点（对资金、技术、资源等生产要素的依赖程度、行业发展历史及前景、行业进入和退出壁垒等）；天然资源状况（资源储量及可开发利用程度）；政策调控因素（税收、利率等财政或金融调控措施）；市场供求状况（上游供应商的供应能力、行业生产能力和市场客户需求能力等）；行业竞争情况（相关行业的竞争能力、行业内企业之间的竞争情况等）。 内部环境的分析 对企业财务状况、资产状况、生产状况、销售状况、人力资源状况、经营管理水平、技术水平等进行的分析。偿债能力指标（资产负债率、流动比率、速动比率、息前税前利润等）；营运能力指标（应收帐款周转率、存货周转次数、流

21、动资产周转率等）；盈利能力指标（销售净利率、净资产收益率、息前税前利润等）；不良资产及财务计提的损失准备金额及比重；闲置资产金额及比重、设备完好率；销售网点增长率；劳动生产率；各项财务报表数据的历史发展趋势（营运资金、固定资产、折旧和收入、成本、税费、利润等）。其他收费权类押品评估方法要点其他收费权类押品评估方法要点各类收费权收入的预测： 应在遵循国家现行的有关法律、法规和政策的前提下，充分对全国和当地经济发展现状、本收费权对应的行业市场现状进行调研和分析，结合收费企业个体特点,以本收费企业前几年的生产经营业绩(剔除不合理因素)和销售、经营合同或协议为基础，分析研究企业面临的市场环境和未来的发

22、展前景，并根据企业的发展规划和企业潜力，以及国家、行业或地方政府对收费标准的规定或批复等经过综合分析对收费收入作出预测。其他收费权类押品评估方法要点各类收费权主营业务成本的预测： 主营业务成本反映企业经营主要业务发生的实际成本。主要包括原材料、折旧、设备维护费用、人工费用等。 通过分析企业前几年的财务数据，剔除不合理因素，根据其变化趋势并结合企业现状及发展趋势预测确定。 无经营业绩的可参考同行业可比企业的有关成本数据资料。其他收费权类押品评估方法要点管理费用：是指企业为组织管理企业生产经营所发生的管理费用。可根据企业以前年度会计报表中的管理费用的合理比例预测；对于存在不合理管理费用，或与收费权

23、主营业务无关的管理费用，应予以剔除；对于相对于同行业可比企业相比，水平明显偏高或偏低的，应在充分分析原因的基础上进行调整；对于没有历史经营记录的企业，可根据管理费用归集项目自行归集，并参考同行业可比企业数据进行预测。财务费用：指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用。包括应当作为期间费用的利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。主要根据企业的实际发生情况进行预测。其他收费权类押品评估方法要点营业税金及附加：营业税金及附加主要包括营业税，城建税和教育费附加等，应根据国家有关法律、法规的规定计算。 营业税金及附加应缴增值税营业税金及附加费率 （增值税销项税增值税进项税）

24、营业税金及附加费率 （收入增值税率扣税成本增值税率） 营业税金及附加费率 （收入扣税成本） 增值税率 营业税金及附加费率 增值税率：17%、13%、0 营业税金及附加率：10%、其他减免税率 简化方法，可根据历史年度的税金与当年收入的比例进行简单测算，如果比例比较均衡，可根据预测收入的一定比例预测营业税金及附加。所得税： 自2008年开始根据中华人民共和国主席令2007年第63号中华人民共和国企业所得税法，按照25%的所得税率确定所得税。(享受优惠税收政策的按规定考虑)。其他收费权类押品评估方法要点资本性支出评估基准日在建工程形成固定资产必要的再支出；评估基准日后为维持现有规模而必须的资本性支

25、出。必要的技术更新或可预见的扩大规模的资本性支出。应要考虑以下因素： A.一般情况下只企业为维持现有经营规模而必须发生的资本性支出，如设备的更新，房屋建(构)筑物的更新等，而不考虑难以预见的扩大规模资本性支出； B.资本性支出应与收入、成本（折旧）相配比； C.固定资产的折旧年限与其耐用年限有差异，如房屋建筑物的耐用年限一般在40-60年期间，发电设备的耐用年限一般在30年左右，资本性支出的发生应以其实际耐用年限为准，而不应简单以会计折旧年限为准。其他收费权类押品评估方法要点折现率：按照总行规定简化处理，即以评估基准日执行的贷款实际利率加2%的风险报酬率作为折现率。折旧、摊销：折旧、摊销的确定

26、一般根据企业现行的、按照国家有关规定确定的、经规定程序批准的折旧、摊销方法确定。其他收费权类押品评估方法要点预测期末资产的剩余价值 合同或有关法律法规有规定的从其规定预测年限为永续不应考虑期末剩余资产价值预测年限为非永续应考虑期末剩余资产价值 固定资产流动资产其他资产其他收费权类押品评估方法要点注意事项现金流中不计与收费权无关的收入、成本、费用等；营业外收入支出是由于营业以外的其他不确定性因素造成的损益，与收费权无直接关系，故在评估中不应计算；明确的预测期至少应涵盖一个完整的行业周期；注意资本性支出与折旧的关系。建设部二四年三月十九日颁布第126号令市政公用事业特许经营管理办法 “城市供水、供

27、气、供热、公共交通、污水处理、垃圾处理等行业，依法实施特许经营特许经营期限应当根据行业特点、规模、经营方式等因素确定，最长不得超过30年”。 第四部分 股权类押品评估评估4股权类押品评估方法要点 股权类押品评估方法要点股权类押品评估方法要点各种要素资产的评估原则如下： 存货、待摊费用、待处理流动资产净损失、长期投资、固定资产、固定资产清理、待处理固定资产净损失、无形资产、递延资产、预提费用等科目应作为评估重点。 其他流动资产部分：货币资金、短期投资:应收票据、应收帐款、其他应收款等基本以调整后帐面值作为评估值。负债部分：短期借款、应付票据、应付帐款、其他应付帐款、应付职工薪酬、长期借款等基本以

28、审计后帐面值作为评估值。 资产基础法 ：将构成企业的各种要素资产的评估值加总求得企业整体价值的方法 。股权类押品评估方法要点收益法：股东全部权益价值企业整体价值有息负债 经营性资产非经营性资产及其他资产价值 溢余资产价值有息负债有息债务：指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款，带息应付票据、一年内到期的长期借款、应付债券、长期借款等。溢余资产：溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。非经营性资产及其他资产价值：是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产，此类资产不产生利润，会增大资产规模，降低企业利润率。股权类押品评估方法要点经营性资产评估公式和模型 P：评估值

29、fi：i年的净现金流 r：折现率 n：预测期限 R：预测期末资产的剩余价值（无限年期的无期末余值）股权类押品评估方法要点收入成本（含折旧）营业费用管理费用财务费用所得税资本性支出营运资金增加额 预测期末资产剩余价值预测期限折现率主要参数营业税金及附加 第五部分 资源类押品评估评估5矿业权类押品评估方法要点一、概念矿业权，包括探矿权和采矿权。探矿权： 是指在依法取得的勘查许可证规定的范围内勘查矿产资源的权利。依法取得探矿权的自然人、法人或其他经济组织称为探矿权人。 分：预查、普查、详查、精查（勘探）四个阶段。采矿权： 是指在依法取得的采矿许可证规定的范围，开采矿产资源和获得所开采的矿产品的权利。

30、矿业权类押品评估方法要点二、矿业权常见评估方法（一）成本途径成本途径，是指基于贡献原则和重置成本的原理，以成本反映价值的技术路径。对有关、有效的勘查工作重置成本进行修正或调整，估算矿业权价值的一类评估方法。成本途径评估方法包括勘查成本效用法和地质要素评序法。1、勘查成本效用法勘查成本效用法，是指采用效用系数对地质勘查重置成本进行修正，估算探矿权价值的方法。 部分参数取值参见中国矿业权评估师协会矿业权评估参数确定指导意见2、地质要素法矿业权类押品评估方法要点 适用于投入少量地表或浅部地质工作的预查阶段的探矿权评估，或者经一定勘查工作后找矿前景仍不明朗的普查探矿权评估 基本参数：现金流入量 、现金

31、流出量 、净现金流量 、折现系数、 净现金流量现值 计算公式1:勘查成本效用法Cr 重置成本；Ui 各类地质勘查技术方法完成的实物工作量；Pi 各类地质勘查实物工作对应的现行价格和费用标准； 岩矿测试、其他地质工作（含综合研究及编写报告）、工地建筑等间接费用的分摊系数；F 效用系数； 计算公式2:矿业权类押品评估方法要点（二）收益途径收益途径，是基于预期收益原则和效用原则，通过计算待估矿业权所对应的矿产资源储量开发获得预期收益的现值，估算待估矿业权价值的技术路径。收益途径评估方法包括折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法五种。1、折现现金流量法

32、即DCF法（Discounted Cash Flow） 通常是将项目或资产在生命期内未来产生的现金流折现，计算出当前价值的一种方法. 矿业权评估中的折现现金流量法，是将矿业权所对应的矿产资源勘查、开发作为现金流量系统，将评估计算年限内各年的净现金流量，以与净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，作为矿业权评估价值。矿业权类押品评估方法要点 适用于拟建(新建)和在建矿山的采矿权评估，但上述矿山必须已具备由符合资质条件单位完成并经审批的矿产资源开发利用方案或(预)可行性研究报告或初步设计等资料 基本参数：现金流入量 、现金流出量 、净现金流量 、折现系数、 净现金流量现值 基本计算公式:折现现金流量法基本参数说明：现金流入量（）：销售收入回收、固定资产残（余）值、回收流动资金 现金流出量（）：后续勘查投资（指评估对象需补充地质勘