华新项目定价方案XXXX0827

1、上海华新项目定价方案目 录一、项目销售产品分析二、区域消费群体分析三、高层公寓定价分析四、公别墅定价分析五、小高层公寓定价分析六、项目产品销售汇总七、附件（竞品案例分析）一、项目销售产品分析注：1、以上数据指标根据最新方案制定,如有调整以最终批文件为准； 2、19000的精品酒店为自持物业。 3、表内面积根据不同时点、口径将有些微差异，此处不做调整。从周边热销案例客群分析得出，华新项目的目标客群定位如下：客群范围：青浦区华新镇及周边乡镇；闵行区华漕镇及周边乡镇；西长宁区（外环到中山公园、 74路公交沿线）公寓客群定位：年龄在20-30岁之间，普通职员为主。购房目的以首次置业（新上海人置业）和改

2、善置业（当地人）为主，面积需求为60-100间的中小户型为主；具较低房价、区域规划、交通便利是公寓客户考虑的最重要三个影响因素。别墅客群定位：年龄在40岁以上，私营业主、企业高管、高级公务员为主，购房目的以再次改善型为主，面积需求为200以上；产品品质和居住环境是客户考虑的最重要的二个影响因素。附件 ：二、区域消费群体分析三、公寓产品定价分析3.1 竞品分布万科尚源主力面积： 79-120 成交均价：12600元/ 装修标准： 1000元/逸皓华庭主力面积： 63-91 成交均价：9800元/绿地秋霞坊主力面积： 70-120 成交均价：13300元/新城金郡主力面积： 80-140 成交均价

3、：14000元/装修标准：1000元/新城尚上城主力面积： 79-130 成交均价：11500元/装修标准： 1000元/本案竞品选取依据：区位相近：经济、交通、人口等因素相近；产品相近：产品类型、户型、面积类似；数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月2012年6月底项目名称板块开盘时间主力面积（）成交均价（元/）装修标准（元/）现有存量（套）2011年销售套数2012年销售套数万科尚源重固板块2010-12-3179-14512600精装：100039547346逸皓华庭重固板块2011-04-2369-1209800毛坯268179114新城金郡嘉定新城板块

4、2010-01-380-14014000精装：10003763133绿地秋霞坊嘉定新城板块2010-12-1650-15013300毛坯14542672新城尚上城嘉定新城板块2011-07-2380-12011500精装：100018716230小结所选竞品项目具有一定的规划与品牌知名度，公寓主力面积主要分布在80-140；竞品公寓目前成交均价11000-13500元/，总价多分布在90-150万元之间，6月份成交均价基本不变，略有上涨；2012年华新项目竞品楼盘中，万科尚源有新推量，面积段79-138，共计330套，同时华新板块星尚湾名邸和西郊 半岛名苑预计年内开盘，对项目有较大冲击；万科尚

5、源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，装修标准约为1000元/。三、公寓产品定价分析3.2 竞品概况数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月2012年6月底注： 1、本评分办法中最高值代表项目邻近区域范内各因素所能实现的最佳状态； 2、万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，其毛坯价格按成交价扣除装修成本得出，其中万科尚源、新城尚上、城新城金郡 装修成本预计1000元/三、公寓产品定价分析3.3 定价分析表三、公寓产品定价分析3.4 定价分析图楼盘万科尚源 逸皓华庭 绿地秋霞坊 新城金郡 新城尚上城 本案分值766981807476成交均价（元/）11600980

6、0133001300010500？从总分值上看，本案价位应介于新城尚上城和新城金郡间，根据价格与分值间形成的线性关系，最终推导结果如下：（1）毛坯公寓的销售单价11115-11770元/ ，根据当前周边市场环境，建议销售均价11500元/，主力户型总价95-145万元；（2）考虑到周边精装公寓装修成本在1000元/，建议精装修公寓销售单价为13000元/，主力户型总价范围105-150万元。1111511770BA逸皓华庭新城尚上城万科尚源新城金郡绿地秋霞坊万科尚源主力面积： 170成交均价：22000元/逸皓华庭主力面积： 200-300成交均价：19500元/合生御廷主力面积： 180-2

7、20成交均价：23000元/绿地逸湾主力面积： 190-280成交均价：22500元/本案四、别墅产品定价分析4.1 竞品分布竞品选取依据：区位相近：经济、交通、人口等因素相近；产品相近：产品类型、户型、面积类似；数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月2012年6月底项目名称板块物业类型开盘时间主力面积（）销售均价（元/）装修标准（元/）存量（套）2011年成交套数2012年成交套数万科尚源重固板块联排2010-12-31150-20022000毛坯125254逸皓华庭重固板块联排2011-04-23206-29419500毛坯6550绿地逸湾华新板块双拼200

8、9-09-05196-28022500毛坯8720合生御廷赵巷板块联排2009-11-05150-25023000毛坯10261小结竞品项目一般具备一定品牌与规模，别墅主力面积在170-220之间,除绿地逸湾为双拼外，其余均为联排；竞品产品目前成交均价在19000-23000元/，总价在350-500万元之间，安亭瑞仕华庭别墅产品已推案，但目前尚 无成交，4月份别墅价格有小幅下降；2012年整体去化较慢，目前华新板块、重固板块别墅存量在300套左右，未来销售形势不容乐观。四、别墅产品定价分析4.2 竞品概况数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月2012年6月底影

9、响因素权重最高值各楼盘分值万科尚源逸皓华庭 绿地逸湾合生御廷本案区位8%855676公共交通7%766666生活配套8%866676楼盘规模8%866666产品组合8%8667+577户型设计15%151213121312户型面积10%1088788小区景观10%1087788产品附加值10%1088787物业管理8%887777企业品牌8%886777合计100%1008178838480实际成交均价（元/）22000195002250023000？楼盘地址重固镇重固镇华新镇赵巷镇华新注：1、本评分办法中最高值代表项目邻近区域范内各因素所能实现的最佳状态； 2、绿地逸湾别墅为双拼，故在其产品

10、组合一项上额外加5分； 3、产品附加值如花园、地库、露台等的赠送面积四、别墅产品定价分析4.4 定价分析表四、别墅产品定价分析4.4 定价分析图楼盘万科尚源 逸皓华庭 绿地逸湾 合生御廷 本案分值8178838480成交均价（元/）22000195002250023000？ 从总分值上看，本案价位应介于逸皓华庭和万科尚源之间，根据价格与分值间形成的线性关系，最终推导结果如下：本案联排别墅的销售单价20643-21430元/ ，根据当前周边市场环境，建议销售均价21000元/，主力户型总价约390万元；2064321430AB逸皓华庭万科尚源绿地逸湾合生御廷五、小高层公寓定价分析参考楼盘项目地点

11、高层公寓成交均价（元/）小高层公寓成交均价（元/）售价差（元/）富力桃园青浦新城12200140001800朗诗绿色街区嘉定南翔22500236601160项目周边无与本案小高层（9F、10F）类似的产品，扩大参考楼盘的区域范围后，仅有富力桃园、朗诗绿色街区有类似产品销售，成交数据如下：注：数据来自cric数据库，为历史成交数据小高层公寓与高层公寓相比，优势主要体现在景观和居住舒适度方面，参照目前市场上类似产品与高层间的价格差（1000-1800元/）及本案高层毛坯公寓的定价（11500元/），小高层公寓销价范围为12500-13300元/，建议均价定为13000元/，总价在96-117万元。

12、高层公寓高层公寓小高层公寓联排别墅项目总销金额产品类型 主力户型（）建筑面积（） 销售单价（元/）总销金额（亿元）E-3-2E-3-5 高层住宅（毛坯）80-12543312115006.08高层住宅（精装）70-11533994.15130004.42 小高层公寓（毛坯）75-9014197.2130001.85 联排别墅 18511135.7210002.34住宅底商-3391200000.68 E-3-6企业会所-9340175001.63 写字楼（loft）33 E-3-7商业别墅-12000165001.98 E-3-10商业街区-10000200002.0

13、0 公寓式酒店-4390085003.73 六、项目产品销售汇总七、附件（竞品案例分析）竞品万科尚源项目名称万科尚源项目地址上海市青浦区重固镇福泉山路199弄投资商万科地产物业管理单位上海万科物业管理有限公司建筑类型12层小高层公寓、3层联排别墅交付标准公寓精装：1000元/主力房型二房：292套，70-90三房：364套，90-120联排，68套，150-200复式：32套，100-150开盘时间2010-12-31入住时间2012-09-30技术经济指标占地面积11.6524建筑面积15.1481万规划户数1000户容积率1.3绿化率35%车位配比1:0.72项目介绍概况：截至2012年6

14、月底，共推出1018套公寓，成交893套，月均去化在56套左右，目前主售为80-90二房、三房，成交均价约12800元/月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)2012年06月5,8706312,88675,647,6002012年05月4,7595512,86061,202,7502012年04月2,6563012,97234,449,9102012年03月8,4819312,891109,336,0002012年02月7,0818212,33587,338,1802012年01月2,1562312,27526,462,4002011年12月11,42812412,296

15、140,520,6002011年11月17,06819712,128206,995,4002011年10月1,2091214,85217,954,5702011年09月2,7342614,99140,978,3802011年08月4,9374815,30175,546,3202011年07月10,0059815,071150,790,0002011年01月4,1864215,77666,040,140总计82,570893-1,093,262,250竞品万科尚源小结：共推出154套，已成交29套，月均去化在1.6套，目前成交均价约22000元/，总体销售一般。竞品万科尚源95，三室二厅一卫79

16、，二室二厅一卫竞品万科尚源85，三室二厅一卫119边户，三房二厅一卫119边户a，三房二厅一卫119边户b，三房二厅一卫项目名称逸皓华庭项目地址上海市青浦区重固大街518号投资商上海住宅科技/上海佳正华投资物业管理单位上海中环陆家嘴物业管理建筑类型12层小高层、3层联排交付标准毛坯主力房型一房：63；二房：90三房：120联排：206-294开盘时间2011-04-23入住时间2012-06-30技术经济指标占地面积4.3143万建筑面积5.3929万规划户数330户容积率1.25绿化率40%车位配比1:1项目介绍竞品逸皓华庭销售情况推案时间 推案量 () 套数主力户型2011-01-28 3

17、1,346 330 小高层公寓和联 排别墅，公寓64-121、联排别墅206-294，2011-12-1833,918301小高层和联排别墅，公寓249套，主力户型90-100二房；别墅52套，面积段206-294公寓：截至2012年6月底，共推出561套公寓，售出293套，当前成交均价降至9800元/，单月成交68套。别墅：销售情况较差，共推出70套，成交5套，成交均价19000-20000元/，2011年45月后无成交。竞品逸皓华庭公 寓别 墅项目名称新城尚上城项目地址嘉定安谐路9弄投资商江苏新城地产股份有限公司物业管理单位新城地产物业公司建筑类型11F高层住宅交付标准毛坯、精装（1000

18、元/）主力户型2房：80-88平小3房：91-93平3房：128-132平开盘时间2011-07-23入住时间2012年年底技术经济指标占地面积6.6万建筑面积16.7万规划户数640容积率1.97绿化率35%车位配比1：0.8项目介绍竞品新城尙上城销售情况推案时间 推案量套数物业类型主力户型2011-7-1961736640精装公寓毛坯公寓2房：80-88小3房：91-933房：128-1322011-12-1029072324精装公寓（精装标准1000元/）2房：80-1003房：90-100公寓：截止2012年6月底，共推精装和毛坯公寓964套，售出947套。 目前在售的主要为130 左

19、右的正三房，当前二三房成交均价约11500元/。新城尚上城后续即将推出45-55 、层高4.5m的SOHO产品竞品新城尙上城项目名称新城金郡项目地址上海市嘉定区临泽路89弄投资商江苏新城地产股份有限公司物业管理单位新城地产物业公司建筑类型多层、小高层、高层交付标准精装（1000元/）主力户型2房：70-903房：110-130开盘时间2010-01-30入住时间2012年年底技术经济指标占地面积30万建筑面积40万规划户数2000容积率1.8绿化率35%车位配比1：0.8项目介绍效果图竞品新城金郡销售情况推案时间 推案量套数物业类型主力户型2011-12-1729954312精装公寓（精装标准

20、1000元/）2房：80-902011-11-2625695286精装公寓（精装标准1000元/）2房：80-903房：110-1302011-03-2311508121精装公寓（精装标准1000元/2房：80-903房：130-140公寓：截止2012年6月3底，共推精装和毛坯公寓合计1944套，售出1909套，即将售罄。当前成交均价约14000元/竞品新城金郡项目名称秋霞坊项目地址嘉定双单路999弄投资商上海绿地集团有限公司物业管理单位长城物业公司建筑类型公寓、别墅、花园洋房交付标准毛坯、精装（售罄）主力户型1房：53（售罄）2房：70-809（售罄）2+1：90（售罄）2房：953+1花

21、园洋房：1383房：125-140联排：230-260开盘时间2010-12-16入住时间2012-01-01技术经济指标占地面积8.5万建筑面积22.8万规划户数1109户容积率1.75绿化率35%车位配比1:1.2项目介绍竞品秋霞坊销售情况推案时间 推案量套数物业类型主力户型2010-12-1638,073 467 公寓 1房：532房：70-802+1：902011-4-2332,988182花园洋房联排别墅3+1花园洋房：138联排：230-2602011-10-437,435312毛坯公寓2房：953房：125-140公寓：销售较好，截至2012年6月底，共推出891套，共售出768

22、套。其中，2010年年底推出的1房、2房和90 2+1，共312套，全部售罄；10月份推出的95 二房，共104套，全部售罄；目前主售130-140三房，成交均价约13300元/。别墅：截至2012年5月底共推出联排别墅70套，暂无成交，新房源延期推出竞品秋霞坊项目名称合生御廷项目地址青浦赵巷镇巷居路99弄投资商生创展集团有限公司物业管理单位广东康景物业服务有限公司上海分公司建筑类型8F小高层公寓、联排别墅、叠加别墅交付标准公寓：精装修（2500元/）别墅：精装修（4000元/）、毛坯主力户型2房：91-98联排别墅：260-300，精装别墅已售罄叠加别墅：140-170开盘时间2009-11

23、-05入住时间2011-12-01技术经济指标占地面积12.5万建筑面积9.6万规划户数500户容积率0.8绿化率40.5%车位配比1:1项目介绍竞品合生御廷销售情况推案时间 推案量套数物业类型销售报价主力户型2009-10-24 23317 114联排别墅15000-20000元/联排别墅：200-2502010-08-07 8575 46联排别墅23000-25000元/联排别墅：150-2002011-3-2628940236精装公寓联排别墅公寓：15000-16000元/别墅：总价450万-600万元2房：91-98联排别墅：260-300别墅：截止2012年4月30日，共推出236套

24、联排别墅，截至当前共售出136套，其中2011年之后仅售出8套，2012 年成交2套，当前成交均价约23000元/ 。竞品合生御廷销售情况绿地逸湾公寓产品已基本售罄，目前在售的为双拼别墅，主力户型面积192-282。去化较差，开盘至今仅售出9套，2011年1月份售出2套后，再无成交。目前售价约22500元/。别墅户型推案时间 推案量 () 套数主力户型2010-5-1 17,693 76196、231、280双拼别墅2009-7-304,450 20196、231、280双拼别墅竞品绿地逸湾（别墅）项目名称富力桃园项目地址青浦清河湾路389弄投资商富力地产物业管理单位广州天力物业发展有限公司建筑类型8F