X年福州福晟集团36号地块初步沟通报告ppt课件

1、1谨呈：福晟集团福晟集团36号地块初步沟通报告在福州豪宅的幅员上福晟不应缺席震撼晋级上市！每月免费更新，淘宝店铺：shop70308792.taobao2目录关于福晟本体认知市场透析关于竞争关于客户案例研讨开展方向3关于福晟12004年福晟集团进驻福州，福晟钱隆世家先声夺人2005年福晟钱隆天下、福晟钱隆首府再创辉煌2006年-2021年福晟钱隆御景等福晟钱隆系列楼盘竞相绽放2021年福晟又将为福州带来什么样的惊喜呢？我们将看到福晟成为 以里程碑式的作品标杆市场以领先的姿态成就城市主场都市生活加速度楼面地价10499元/别无退路，必需豪宅化离五一广场不到1公里我们在福州的长安街上【杰出】 【精

2、致】 【风格】 【艺术】城市中心 高尚居住区 精品商业 配套完善轨道交通 四通八达 目的前提：在控制风险的根底上，实现品牌、价钱、速度的最大化提升世联对目的的排序：品牌价钱速度目的分解速度：销售周期2年左右，年销售面积5万平米保证资金回笼，以及后续工程的滚动开发品牌：以明星型的里程碑作品，成就福晟7年巅峰力作提升工程品牌，进而提升企业品牌价钱：住宅2.3万元启动，商业街铺6万突破区域现有市场价钱体系，实现价值最大化9本体认知210南江滨板块为新兴的豪宅板块，均价1.6元/平米。正开发世欧上江城等高档住宅，以及中庚集团六一路东侧地块。东区板块作为城市开展的新城区，开发处于初级阶段，开发工程少，开

3、发程度不高。西区板块生活配套弱，以别墅大盘开发为主，代表工程大儒之家。金山板块规划为福州南部最集中的生活新区，近几年这里的楼盘不断开发落成，但生活配套缺乏，均价1万元/平米左右。随着福州“东扩南进西拓战略的实施，构成了东区板块、西区板块、南北滨江板块和金山板块。东扩西拓南进区域价值随着“东扩南进西拓的开展，并未构成新的城市中心，福州仍呈现以市区为中心的单核方式江滨板块为福州传统高档住宅开发的热点区域。价钱巩固，均价2万元/平米以上。本体分析11二环路三环路本工程城市中心板块福州房地产传统黄金板块，优越的地段与完善的生活配套是其永久不变的金字招牌，稀缺的土地供应必将拉动房价的上涨。本工程位于城市

4、中心区，拥有极好的区位优势。区域价值二环以内，城市中心，成熟生活片区，地块资源稀缺，区位优势明显本体分析12区域价值双地铁口物业，未来价值飙升本案本体分析地铁产生一种磁力效应，这种效应会吸引生活、商务、商业、文娱等设备向轨道站点集中，这种集中会刺激周边高强度的开发和经济的昌盛。 据统计，纽约、伦敦、东京以及香港、上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价钱平均高于同片区、同等素质物业30以上；并且，上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率高达100。 13区域价值借势世欧王庄，福州最大规模旧改工程，超高层大盘高端笼统直接拉升区域价值规模占地381.5亩,总建筑面积127万平米,其中商品房55万

5、平米,商业占15万平米,拆迁安置房56万平米产品超高层住宅，主要为120-200平米舒适型户型当前情况规划阶段中世欧王庄大规模的超高层住宅，进一步提升区域笼统，拉升区域价值本体分析14基础信息土地面积3.2万容积率3.0 总建筑面积9.6万建筑要求幼儿园0.32万集中式商业0.8万商务办公2.5万120以下住宅70%以上2021年9月竟得，楼面地价10499元/办公面积较大，此地写字楼气氛薄弱沿街商业，商业价值凸显未来只能以120以内中小户型为主地形不规那么，不利于规划排布建面9.6万城市小综合体, 120/70%，3.0高容积率完善配套、同时浪费部分土地价值本体分析中心问题：豪宅的高总价与中

6、小户型面积的处置思索中心问题中心问题一中小户型产品与高总价间的处置?中心问题二本区域无办公气氛，2.5万平米办公建面如何处置？16工程特征排他性优势客户价值城市中心区福晟品牌交通城市中心区城市配套未来视野城市资源双地铁口物业宜居环境双地铁口物业规划配套城市中心区双地铁口物业福晟品牌城市资源优势规划配套景观资源交通便利利用FAB模型梳理工程价值便利生活价值梳理城市中心+双地铁构成工程中心价值价值排序：城市中心区双地铁物业产品景观资源双地铁口物业17市场透析3住宅市场写字楼市场182021年月均销售44万2021年月均销售16.4万成交现状未来楼市受政策影响大，需把好开发节拍2021年月均销售下滑

7、50%2021年市场受国家政策影响，销售速度下降，并且客户构成发生改动，投资客比例下降，刚性需求逐渐成为主力关于市场-住宅19价钱趋势福州土地拍卖频现万元时代，髙地价将奠定未来市区市场全面豪宅化竞争地块位置片区规模(平米)楼面价容积率开发商上海新村台江区44.8万8665元/4.8万科王庄晋安区127.2万8653元/5世欧井大路市中心板块3.5万15040元/5.0冠城大通仓山区，南江滨路南侧，观海、观井路北侧江滨板块6.48万10521元/2.7鸿博集团仓山区，朝阳路北侧，六一南路东侧江滨板块9.25万11557元/2.5中庚房产排尾路江滨板块14.06万7242元/3.7亿力房地产上游新

8、村二里江滨板块3.6万7493元/2.4永兴 原福州锅炉厂市中心板块12.48万8805元/2.6融信房产本项目地块晋安区3.2万10499元/小于3.0福晟估计未来售价在18000元/以上居住用地：关于市场-住宅20价钱现状-福州豪宅价钱1.8-2.5万，城市豪宅价钱即将全面进入2.3万元以上行列300单价: 元/M2面积：M2120001400016000180002000022000240002600030000140220240180160200半岛国际恒力城万科金域榕郡阳光白金旱宫世茂天城世欧上江城总价500万总价350万总价区间主力面积区间公园道1号融侨观邸二期城市中心豪宅均价约2

9、.3万南江滨豪宅均价1.7万泰禾红树林城市豪宅江景豪宅关于市场-住宅21212021年在售工程待推工程钱隆金山8万，占地300亩、容积率0.42021年2021年建发琴亭湖工程总建约34万展览城工程占地303.06亩，总建约56.6万福州奥林匹克花园总建约85万泰禾红峪总建47.5万、占地323.94亩东方名城总用地659亩，总计8000多套，总容积率2.01融信大卫城占地286.88亩，总建19.2万平米万科金域榕郡总建筑面积37万平米2021年2021年泰禾红树林60万，容积率1.8华润橡树湾占地540亩、总建60万市场待推工程总量估计约550万，集中在旧城改造工程及东部新城和五四北板块中

10、庚帝国大苑总建6.8万世欧澜山总建16.5万万科上海新村工程总建约18万正荣王庄工程总建约55万林浦一、二期地块占地587亩，总建约98万原东南电化地块占地320亩，总建约70万未来供应估计在售高层于1-2年内消化终了，但待推工程总量庞大，且大部分受120平米/70%目的的要求，同期同质产品量大，竞争猛烈关于市场-住宅22福州三大商务区根本开发成型，提升空间有限，未来将向北江滨CBD及海峡金融街方向开展商务区五四路CBD东街口商务区五一广场商务区代表楼盘环球广场、置地广场、国贸广场、宜发大厦、东煌大厦等新都会财经广场、畅安大厦、宏扬新城、利达、东百大厦福日大厦、元洪大厦、金源广场、新都会花园广

11、场 客户特征大品牌公司为主，类型有电子、物流、金融、房地产等，如通用 、西门子、IBM 、惠普 、诺基亚 、摩托罗拉 、马士基 、联想 、开发银行等零售百货业、经销商、劳务、中介、贸易等，如东百集团、中小型成长型企业为主，如律师楼、咨询类、食品等，如龙旺、台福等租金及售价租金70-110元/月售价8000-15000元/平方米租金20-45元/月售价5000-10000元/平方米租金20-50元/月售价5000-11000元/平方米出租率95-100%，多数满租90-95%90-95%评价福州档次最高、形象最好、租金最高，开发成型；但硬件方面层高不够、停车位不足；依托东街口商圈，租金优势；交通

12、拥挤，硬件落后；地理位置优越，周围环境较好；大堂、电梯等硬件落后，软件管理未到位；五四路CBD东街口商务区五一广场 商务区五四路CBD东街口商务区五一广场商务区关于市场-写字楼23未来1-2年内写字楼集中供应：金融街区域内与北江滨商务区未来将有127万的供应量过度竞争，必然产生价钱相互牵制，销售速度下降地块位置时间占地面积（亩）建筑面积（m2）C1地块2010-7-814.1847，265C2地块2010-7-816.4654，850B1地块2010-6-1813.640，810B2地块2010-6-1812.1736，517D1地块2010-3-528.69124，319D2地块2010-3

13、-528.69124，319D3地块2010-3-515.1262，508D4地块2010-3-515.1262，08D5地块2009-12-2513.2452，950D6地块2009-12-2513.5554，192宗地2010-14号2010-6-1423.44125，000宗地2010-32号2010-9-228.23122，330宗地2010-33号2010-9-221.63122，544宗地2010-34号2010-9-219.34109，599宗地2010-35号2010-9-238.1131，000合计301.341270，373关于市场-写字楼24本工程偏离传统办公商务区，区域

14、内写字楼气氛淡薄地块所在的区域属于成熟的住宅居住圈，远离福州传统商务区，几乎无写字楼，办公气氛较淡，2.5万平办公建面如何销售？东街口商务区五四路CBD金融街城市综合体五一广场 商务区开展趋势本工程五四路CBD东街口商务区五一广场商务区闽江北岸CBD企业已有写字楼工程关于市场-写字楼25写字楼市场开展模型写字楼开展模型LOFT创意基地SOHO商住楼普通写字楼甲级5A传统方向功能模糊方向产业园：软件园，工业园精品特征方向25关于市场-写字楼26目前福州写字楼市场细分也已逐渐构成，LOFT作为创新型转换产品，具有竞争优势甲级五A写字楼普通写字楼商住楼LOFT创意产业园产业园loft写字楼万达SOH

15、O信和广场、恒力城、中庚青年广场、万达置地广场、环球广场、宁德大厦、花开富贵大厦、力宝天马大厦等福州软件园、工业园区关于市场-写字楼现状1：市场受政策影响较大，估计未来政策将继续收紧关于市场现状2：地价进入万元时代，髙地价将奠定市场全面豪宅化竞争现状3：未来供应量充足，并且同期同质产品量大，竞争猛烈全面豪宅化竞争时代，市场将面临产品创新竞争与政策考验现状4：写字楼未来供应量充足，竞争猛烈，LOFT作为其创新型转换产品，具有竞争优势28关于竞争429类型项目片区规模(平米)开发商中高端住宅保利地块晋安区66万保利世欧澜山晋安区16.5万世欧群升白马郡台江区13万群升福晟冠城项目晋安区3.2万福晟

16、建发琴亭湖项目五四北10.7万建发大儒世家鼓楼区15万仁文世纪金源地块仓山区98万世纪金源奥林匹克花园五四北95万三盛万科金域榕郡二期五四北38.3万万科城市型豪宅世欧王庄晋安区55万世欧万科上海新村台江区18万万科亿利排尾路项目江滨板块14.06万亿力房地产中庚仓山项目江滨板块9.25万中庚房产井大路项目核心区板块2.7万冠城大通永兴郦江江滨板块3.6万永兴鸿博项目江滨板块6.48万鸿博集团合计464.79万2021年土地出让情况来看未来市区供应不低于460万，竞争猛烈关于竞争30世欧王庄：福州最大规模旧改工程，紧邻本案，大盘高端笼统，势必成为最大竞争规模占地381.5亩,总建筑面积127万

17、平米,其中商品房55万平米,商业占15万平米,拆迁安置房56万平米建筑风格现代简约、公建的立面位置晋安长乐中路两侧，北临福马路，东至连江路，南靠国货东路 产品超高层住宅，主要为120-200平米舒适型户型项目特色超大体量、超炫的外立面、丰富的城市资源根据地块出让要求，王庄工程先启动安顿房，但开发周期较长，对本工程而言以快打慢才干争取竞争自动。产品上差别化产品创新针对战略竞争优势规模大盘、配套齐全品牌开发商关于竞争31保利工程：建面70万城市大盘, 120/70%，将以走量为主要目的的市区大盘规模总用地面积254352（381.53亩）， ，总建面积月70万 ，容积率3.3建筑风格-位置晋安区化

18、工路以北，连江路东侧，鹤林新区九期北区 产品以100以下户型为主项目特色城市大盘针对战略产品创新差别化营销体系户型面积控制合理大盘的快速走量要求，势必对市场的价钱走势和格局呵斥一定影响竞争优势保利品牌区域大盘，配套齐全关于竞争32万科上海新村：品牌开发商，城市正中心大盘，估计售价2.5万/平米规模总用地面积93359 ， ，总建面积448123 ，容积率4.8建筑风格-位置台江白马路以东，西洋路以南，荷塘路以西 产品规划建设9座28层42层住宅楼，据内部了解主力户型面积为100平方米140平方米。 项目特色城市核心区、紧邻万宝商圈、白马河公园、人文气息浓厚针对战略笼统定位、产品定位差别化竞争优

19、势全国知名品牌开发商城市正中心区域配套资源优越，紧邻万宝、东街商圈关于竞争关于竞争现状2：受120/70限制大盘添加，未来中小户型竞争加剧未来同期同质产品量大，直面竞争现状1：未来近460万平米存量面市，供应量大幅激增，竞争猛烈34关于客户535关于客户福州市区高端工程客户主要为：鼓楼、台江为主的福州市区客户、八县财富阶层一族项目产品形态客户构成恒力城高层鼓楼区客户占50%以上；八县占30%。多为私营业主、公务员世茂天城超高层台江、鼓楼客户占35%，八县客户占55%、多为企业主，主要看重世茂品牌与茶亭公园资源阳光白金瀚宫高层鼓楼客户占40%，八县客户占30%.还有部分省内县市客户正荣润城高层福

20、州市区与八县各占一半，以福州市区高级白领为主融侨观邸小高层，多层福清、长乐八县客户占55%、市区客户占30%，以企业主，公务员，银行管理层为主世欧上江城高层+别墅福州市区客户占60%，八县客户占30%，主要有政府官员、公务员，个体业主万科金域榕郡别墅+高层+超高层福州本地客户为主，高层市区较多，别墅客户非常高端，多为八县财富阶层，另有部分泉州等地的万科品牌追随者；万科房子很少做投资，主要为自住融侨国际公馆高层客户主要为鼓楼区居民；多为私营业主、公务员天澜高层、超高层福州本地客户为主，鼓楼区占比多，与其一直宣传的鼓楼概念有关，八县客群占少数，认为太远。融汇江山高层鼓楼区为主的财智、八县财富阶层3

21、6110-120平米面积段产品客群：高级白领，企事业高管等城市中坚力量一族项目产品形态客户构成中天金海岸领江十栋高层鼓楼区客户为主，多为企事业单位高层及公务员，以及平潭、长乐等八县的生意人阳光城新界 高层福州市区的客户、外地在福州工作的白领、八县客户、投资客均有七街十二府高层仓山区域客户占60%，多为师大的教师、鼓楼、台江投资客占20%，还有部分长乐、福清的客户融侨观邸小高层，多层福清、长乐八县客户占55%、市区客户占30%，以企业主，公务员，银行管理层为主世欧上江城高层福州市区客户占60%，八县客户占30%，客户主要有福州市区客户，政府官员、公务员，个体业主万科金域榕郡别墅+高层+超高层福州

22、市区客户为主，多为银行与企事业单位高管，部分八县客户以及泉州等地的万科品牌追随者；万科房子很少做投资，主要为自住万科金域华府 高层40%为仓山区；30%为八县，其中八县以长乐为主，福清平潭次之。30%为晋安、鼓楼、台江以及万科的品牌追随者。天澜高层、超高层福州本地客户为主，鼓楼区占比多，多数是高级白领，与其一直宣传的鼓楼概念有关，八县客群占少数。融汇江山高层鼓楼区为主的财智阶层关于客户37市中心110-120平米客群：市中心境节者、城市中坚、新贵一族福州市区高端工程客户鼓楼、台江为主的福州市区客户，八县财富阶层一族为辅区域客户为主，刚需一族、投资客，主要为城市白领，企事业管理阶层及八县生意人市

23、中心110-120平米客群市中心境节者新贵一族城市中坚关于客户城市中坚职业：市区企业中高层管理人员、生意人、中高级公务员年龄：30-40年收入：30-100万置业特征：他们习惯市中心的生活，追求便利性 ，注重生活的质量新贵一族职业：白领阶层或新兴富二代年龄：30-38年收入：30-60万置业特征：他们城市新贵，长期生活在市中心，希望在市中心有一私属空间，注重产品功能配套。 回归市中心客群 职业：医药业从业者、高级白领或生意人 年龄：35-45 年收入：50-100万 置业特征：他们希望在城市生活，但在初次置业的时候被迫郊区化，他们希望与家人一同享用市区的便利。110-120平米面积段客群38案

24、例研讨6本地豪宅视角全国豪宅视角39方式一：城市综合体+中心地段+品牌-世茂天城世茂天城 福州最高的住宅地标，超高层+纯大户建筑面积： 50万；容积率：7.6产品方式：超高层住宅，主力面积为200-250销售情况：尾盘，833套总价超500万，月均销售59套、年均18万均价：均价25000元/，价钱从08年12000上升到目前接近3万客户：客户以八县客户为主，市区以台江的客户居多、多为企业主，主要看重世茂品牌与茶亭公园资源福州城市豪宅开展方式豪宅开展中心驱动力:城市综合体配套：福州独一一个集超五星级酒店和5A写字楼、高档住宅区及休闲商业于一体的城市综合体工程，并有高端私人会所。中心地段：福州传

25、统城市中心，占据东街口商圈中心位置，傲立福州城市中央生活区，拥有完美生活得配套设备。40方式二：高质量、高科技打造+中心地段-阳光白金瀚宫 福州城市豪宅开展方式阳光白金瀚宫 位置：鼓楼区得贵路33号，五一路与津泰路交叉口 建筑面积： 7.8万容积率：3产品方式：4幢29-31层高层，住宅面积171-258销售情况：仅剩10层以下房源 均价：均价25000元/(全装修)客户：福州本地客户为主，鼓楼区较多，主要看重工程城市正轴的中心位置和科技智能化 东街口商圈五一商圈阳光白金瀚宫市行政中心区市商务中心区五一路津泰路东街豪宅开展中心驱动力:高质量打造+中心地段高质量、高科技打造：国际经典的ART D

26、ECO建筑风格，创新的空中别墅设计、超五星级奢华的入户大堂，50项国际领先的科学技术、资料设备，准确定制，细心雕筑，全面处理了现代居住的“阳光、空气、水、声环境难题。中心地段：占据东街口商圈、五一商圈的中心位置，傲立福州城市商务中心区、行政中心区、中央生活区的交汇点，拥有完美生活得配套设备。4041融侨观邸西山燕尾山金山大桥北滨江公园南滨江公园闽江洪山大桥金牛山公园方式三：强势资源拉动+高质量+好品牌-融侨观邸 福州江滨豪宅开展方式融侨观邸 环球稀缺资源位置：仓山区闽江大道117号 建筑面积： 17万容积率：2.2产品方式：16栋4-33层板式住宅主力面积：多层:79115，高层:131186

27、销售情况：目前2期在售，面积为150和170 均价：均价33000元/客户：主要有福清、长乐八县客户、市区企业主，公务员，银行管理层，看重闽江南岸的滨江风景线豪宅开展中心驱动力: 强势资源拉动工程位于闽江南岸的滨江风景线之上，西近洪山大桥、向东可接金山大桥，向北亲密接触南滨江公园的满目翠绿与闽江四季风景，西南侧燕尾山、西山二山苍翠山景推窗入室，江景、山景、公园景观在此一次收齐。高质量打造：温泉入户，立面仿石面砖与高级涂料的颜色搭配，大面积的广角窗，福州首屈一指的“完全人车分流。4142豪宅开展中心驱动力: 强势资源拉动位于福州南江滨，占据先天不可复制的城市一线江景优势，独揽最稀缺的闽江浩渺江景

28、，坐享悠悠港头河的清新秀美，南江滨公园、湿地公园在侧，双水岸风光无可比较。产品创新力摈弃传统奢华的繁复元素，将LOW-E中空玻璃幕墙大面积的运用于住宅立面，打造福州首家Window Wall 玻璃幕墙光哲学建筑。首个引入3G平台的社区，着力打造福建首个智能化社区 。方式四：强势资源拉动+高质量+创新-世欧上江城福州江滨豪宅开展方式世欧上江城 南江滨首席江景豪宅位置：福州市仓山区南江滨大道 建筑面积：27万容积率：2.8产品方式：现代高层主力面积：130-190销售情况：目前2#楼销售中，每次开盘销售率达50%以上均价：均价15000元/客户：主要公务员，政府官员，目前客户正向八县辐射，看重闽江

29、南岸的滨江风景线与东部新城未来开展潜力43方式一： 综合体+品牌方式三： 强势资源拉动+高质量+品牌方式二： 高质量+中心地段世茂天城融侨观邸阳光白金瀚宫品牌开发商品牌牵引，综合体强势配套营造一线江景等强势稀缺资源牵引城市中心区域，高质量住宅引领开展方式方式特征代表工程方式四： 强势资源拉动+产品创新世欧上江城一线江景等强势稀缺资源牵引、科技创新产品融侨观邸开展方式研讨福州城市豪宅开展方式福州城市豪宅众多，主要以四种方式拉动44功能转换型豪宅：青岛东海路9号以超高层地标建筑、精装修及尊贵的酒店效力奠定市中心豪宅笼统青岛市区繁华地段占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率：8.95

30、全国豪宅视野产品创新中心举措建筑地标：2栋50层塔楼及2层裙楼组成，山东最高的住宅楼，动感的“帆形外观切合“帆船之都 的意义户型：以三房170270平米为主，其中顶层为623的复式公寓，精装修，全套家电配置，智能家居 物业晋级：极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修规范的运用，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升45未来科技型豪宅：杭州金都城市芯宇科技精装，绿色大宅价值提升方式：高科智能、精装修实现工程高溢价杭州西湖区文一路118号占地/总建筑面积：约16万/23万平米适奢户型： 110平米两室两厅两卫中心举措建筑设计：5幢29-30层高层外观外型现代、新颖，运用了交叉、外型、斜切等要素户型

31、：精英户型，设计新颖独特，演绎“适奢生活哲学适奢科技质量大宅：结合杭州的环境气候特征等实践情况，集成了18项科技技术，表达出“节能环保、温馨生活、智能科技的特点，实现高效、节能、温馨的科技质量生活。全国豪宅视野产品创新46位置：北京朝阳区城市中心地段，朝阳公园南侧，东三环与四环之间规划建立用地约3.8万平米，总建筑面积13.2万平米，住宅面积约7.3万平米创新型豪宅：万科公园五号万科北京TOP系产品价值提升方式：全方位提升，地标性建筑、创新顶级产品线、科技元素的会聚中心举措建筑设计：双层环保立面，U型玻璃幕墙与宽幅石材，小户型及商业部分的立面采用现代风格，大户型那么采用新古典主义风格 园林规划

32、：双主题内庭，现代艺术主题院落户型：典型受“90/70限制工程，户型分为三种，零居57，一居87，三居220。将87一居和92一居拼合，推出迎合刚性需求的178三居户型产品功能创新：创新企业独栋，公园五号8号楼即万科五号公社，定位于“CBD独一公园办公独栋，拥有7800平米大体量，双层loft复式构造，室内层高5.7米附加值：酒店式公寓物管理念，提供入住、居家、商务、空房、房产管理等效力全国豪宅视野产品创新47立面创新型豪宅：春森此岸重庆：大气澎湃，富有国际感的建筑笼统迅速建立工程豪宅标签，代言城市界面经过城市多元空间的打造，重新定义重庆滨江生活开放性城市性多元化符号感非城市中心开展区域，从理

33、念以及质量附加实现价值突破，08年3月，高层1.3万元/平米，与同区域别墅价钱平齐帆船型的售楼中心48湾区艺术型豪宅：香港贝沙湾工程不断被公以为香港豪宅工程的先驱及典范以滨海资源和财富为根底，但又力求突破，领略生活的艺术Bel-Air no.8不但拥有高达170万尺的大型绿化环境，而60万尺的临海休憩公园更在咫尺大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特征水池配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变破费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致开展商将一艘6

34、0尺长的游艇放在示范单位旁，而未来Bel-Air no.8的住户，可凭住客会所的会员身分，租用这艘游艇Bel-Air no.8由知名建筑师Foster & Partner设计的，共有8座住宅大厦Bel-Air no.8 4幢双子式线性豪宅大楼，与周围的山海呼应，更让每个豪宅单位皆享有最正确景观、采光都以及空气流通量。此外，除了户户皆背山面海外，更设有宽阔露台配合花园平台上不同主题的池景及特征园林同时饱览三重优美景致全国豪宅视野生活方式49新都市豪宅：深圳华润幸福里依托城市价值，以概念包装、新颖的建筑立面和尊贵的效力颠覆“大即“豪传统理念位置：罗湖金融商务中心住宅占地1.4万米，总建面11万米，

35、住宅建面55万米含木棉酒店，商业建面4万平米，容积率7.76价值提升方式：以本身产品力以及地标级建筑笼统打造城市中心区地标笼统整合周边城市价值：工程依托城市顶级都市配套资源，华润中心集商务、购物、休闲、文娱等各种功能于一体建筑设计：采用典雅英伦建筑立面及超高层建筑形状，表达城市标签价值户型：特征多功能空间空中院馆，彰显温馨与尊享样板房：国际品牌高质量产品，五星级酒店般的细节展现，提升客户心思预期中心举措全国豪宅视野生活方式50嘉禾影城室内真冰场品牌店OLE超市REEL 女性百货万象城：深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心万象城：深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的购物中心

36、，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面，200多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、文娱、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，真正的一站式消费中心君悦酒店：美国凯悦酒店旗下的五星级商务酒店，大中华第五座。深圳独一的空中大堂万象城二期：具备国际水准的休闲文娱广场,一期的补充与延续幸福里：具备商务功能的城市资源型高尚住宅华润大厦：5A智能化甲级写字楼，进驻多家世界500强企业，国际知名金融机构、保险公司等，会聚各行业商务精英，深圳写字楼最高素质、品的代表幸福里幸福里：建面约11万平米，3栋49层住宅，定位为“以居住功能为主导，具备商务特征的城市资源型高尚住宅51建筑设计：采用典雅英伦

37、建筑立面及超高层建筑形状，表达城市标签价值以东京六本木为蓝本。整体设计取意苏格兰花呢格经典隽永的优雅风情。以简约的几何网格和线条，利用不同的材质，以时髦的砖红、典雅的洞石米白和简约的金属灰，发明出犹如“舞动的格子般典雅而又充溢活力的立面风格；采用典雅英伦建筑立面；幸福里园林景观典雅建筑立面3栋49层超高层52户型：特征多功能空间空中院馆，彰显温馨与尊享奢侈型两房：以最小的尺度换得最大的资源户 型 建筑面积（平米）套数套数比例2房2厅 90-95210273房2厅 140-14544057大平面3房2厅 180-1859212大平面4房2厅 240-245203Penthouse 470-480

38、61合 计768100空中院馆生活阳台140平米3+1房 奢华精装修 空中院馆可变多功能房设计适用性大增； 每户均有生活阳台以及观景阳台双阳台设计国际一线品牌装修规范幸福里53样板房展现：国际品牌高质量产品，五星级酒店般的细节展现，提升客户心思预期立体化多层次园林系统贝尔高林首席设计师主笔，园林作为华润中心二期的整体，住宅区的园林既与整个华润中心的顶级街区环境调和一致，又将商业与生活的环境巧妙区隔，烘托出幸福里浓郁的生活气味整个超五星级私家园林的打造，住宅区域整体抬高约1.5米，营造独立/幽静的居住环境，将繁华喧哗置于身后C L 3幸福里54创新全封锁式销售中心，精细化接待动线，将区域、品牌、

39、产品、概念融于一体，强化洗脑效果开盘销售率达85%以上均价达45000元/平米的高价钱，高于周边平均程度2倍左右树立市区楼王国际品牌笼统速度实现价钱实现品牌实现幸福里55总结：以本身产品力以及“幸福理念传送打造城市中心区地标笼统营销创新：以创新全封锁销售中心，精细化接待流程，对观赏者进展全面洗脑华润幸福里打造豪宅笼统的关键举措建筑设计：采用典雅英伦建筑立面及超高层建筑形状，表达城市标签价值户型：特征多功能空间空中院馆，彰显温馨与尊享样板房：国际品牌高质量产品，五星级酒店般的细节展现，提升客户心思预期整合周边城市价值：工程依托城市顶级都市配套资源，华润中心集商务、购物、休闲、文娱等各种功能于一体

40、幸福里56世联对全国乃至世界范围内城市豪宅案例进展研讨，总结出豪宅的5种中心驱动力方式功能转换东海路9号科技智能化金都城市芯宇、中枢西岸立面创新万科公园五号、春森此岸顶级配套私享历史人文生活方式资源私享产品创新中心驱动力上海华府天地杭州西湖8号公馆新都市生活示范幸福里富人生活示范波托菲诺湾区艺术香港.贝沙湾万科十七英里吉宝湾凯旋门Brickell KeyWilliam island代表案例：青岛东海路9号深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳红树西岸上海华府天地杭州西湖8号公馆深圳中信红树湾深圳波托菲诺香港贝沙湾深圳万科十七英里新加坡吉宝湾香港凯旋门美国Brickell Key美国William isl

41、and57经过案例的研讨，城市中心区中小规模工程打造高层豪宅笼统，实现价值最大化三大中心举措打造高层豪宅中心举措笼统产品经过概念、生活理念对工程进展笼统包装；建筑设计：国际知名公司量身打造，成为城市新地标；户型：多功能空间利用，并经过样板房或精装修加以引导，提升客户心思预期；商业：高档次商业定位，提升住宅笼统；园林规划：利用本身及周边资源，打造园林空间；软性会所、物业管理等附加值打造，彰显身份及标签，打造高尚社交空间整合城市资源，放大工程城市价值优势；案例总结自创点：独特生活理念、豪宅功能空间、软性效力关于区域福州仍呈现以市区为中心的单核方式，工程为城市中心区的双地铁物业，未来升值潜力大关于市

42、场未来同期同质的产品大量面市，竞争猛烈，工程应经过产品创新和差别化营销体系弱化竞争总结&启示关于客户充分捕捉客户具有市中心境节的盼望心思深度发掘中产阶级的喜好在产品上做创新总结&启示关于案例的启示以新颖的建筑设计树立工程高端笼统以高科技、高附加值彰显高端笼统以概念化的包装走差别化的竞争道路60开展方向7整体方向客户定位住宅物业办公物业商业物业61本区域无办公气氛，商业体量小，强化高端住宅居住意向，确立以城市豪宅为主的开展方向居住6.3万写字楼2.5万商业0.8万以内强化高端豪宅意向弱化写字楼，功能转换特征商业增添气质城市资源创新产品的高端住宅不是三者平均用力，都去打造最高端整体方向：打造一个新

43、贵人士聚集、交流的场所，时髦、国际、风格的独特气质都市感国际化城市意向精致标签打造福州长安街上的时髦地标城市资源 / 风格生活/ 豪宅标签浪漫/优雅/艺术气味社区休闲艺术广场、雕塑豪宅艺术住宅豪宅化，独特艺术气质，表达艺术时髦都市感商务个性化：LOFT，可商可住、魔方艺术空间个性空间国际LOFT公寓：居住、办公、休闲多功能65时髦活力时髦、活力、情境式休闲商业街区，奠定工程整体气质以时髦酒吧街、西餐厅、潮流品牌店、潮流装饰店、婚纱摄影店等、打造城市潮流生活地带66综合体物业三大开展战略城中央都市综合体新都市豪宅产品质量感提升 住宅豪宅艺术化立面个性化功能空间泛化商务空间个性化沿街面最大化时髦活力业态商业时髦活力化客户新贵一族配套高端化 67住宅豪宅艺术化68无论事业还是生活，永远追求 杰出 客户定位69他们追求 精致、便利、档次 的生活 客户定位70新贵一族，追求自在、独立、个性的生活他们主张追求自在独立年龄：30-35岁现状：与父母居住为主职业：新贵一族典型客户他们是新贵一族，有的还与父母同住，希望能在福州有个属于本人的精品住宅他们长期在