创新交易机制盘活存量土地利用

1、创新交易机制盘活存量土地利用【摘要】为快速盘活存量土地，充分发挥市场的积极性，武汉市创新土地转让交易机制，探索了以原土地使用权人为供应主体，通过委托交易方式，在土地有形市场公开出让，实现了土地资源要素流通和促进土地一、二级市场联动建设。【关键词】创新;交易机制;盘活;存量土地1、前言作为全国老工业基地的武汉，城市更新改造任务繁重，如何快速有效地促进城市建设和经济发展，是土地资产经营需要解决的重要问题之一，若仅依靠储备用地模式，对于负债较重、不适宜储备的用地，难以快速上市，土地资产盘活远远不够。为充分发挥市场积极性，武汉市创新土地转让交易机制，探索了以原土地使用权人为供应主体，将土地证载用途与当

2、前规划用途不一致的，交由政府设立的土地交易专门平台按照新规划条件公开转让，以招拍挂方式确定土地受让人，转让后按新用途予以登记，原土地使用权人按一定比例分享土地增值收益。2、委托交易模式的内涵及发展根据中华人民共和国土地管理法等法律、法规要求，在土地二级市场进行转让、出租、抵押交易的土地使用权，不得改变原土地用途;需依法改变土地权属和用途的，应重新办理土地变更登记手续，并补缴相应土地出让金，然后再按规定实施转让。即，通过先“一级市场出让”，后“二级市场转让”，以“两步走”的方式，才能将改变用途的土地进行转让。武汉市实施的委托交易模式，实质上是将上述“两步走”方式简并为“一步走”，即：在符合城市规

3、划要求的前提下，直接按照最终土地用途进行公开出让;项目竞得人缴纳的土地成交价款，一部分是按一定比例核定的政府土地收益，由竞得人直接向政府缴纳;一部分作为土地补偿价款，由竞得人支付给原土地使用权人。因此，委托交易模式一次性完成了“先变性、后转让”两个环节，紧密融合了“出让”和“转让”两种方式.。同时，还兼顾了各方利益，有力减少政府和企业的资金压力，实现了政府和企业的收益最大化，是符合市场发展要求的创新型交易模式。3、委托交易项目运行情况委托交易项目不仅是我市交易的重要类型，在全市土地资产运营中也发挥了较为重要的作用。经统计，自2004年我市土地有形市场成立以来，全市共成交委托交易项目331宗、面

4、积875公顷，规划建筑面积2399万平方米，成交总金额581亿元。其中，住宅类委托交易项目（含纯住宅及商住兼容类用地）共224宗、面积530公顷，规划建筑面积1438万平方米，成交总金额312亿元，实现政府收益158亿元。有效解决了企事业单位改制债务难题，有效补充了住房供给，有效更新了城市面貌，是我市社会经济快速发展的有力支撑。4、委托交易运行存在的问题一是缺少上位法律支撑。根据当前我国土地管理法等上位法律法规要求，转让土地不得改变土地用途;若需改变用途，则须由原土地使用权人重新办理土地出让手续（土地变性与改变用途）并补缴土地出让金，然后再按规定实施转让。而我市的委托交易将上述“两步走”简并为

5、“一步走”，虽历经四个阶段的制度完善，但始终缺少国家层面法律法规的明确支持。二是收益分配比例影响市场积极性。根据2016年我市出台的市人民政府关于进一步加强土地供应管理促进节约集约用地的意见规定，委托交易地块容积率超出3.5的，按照3.5以内部分土地成交价的50%与3.5以上部分土地成交价之和核定政府土地收益，打破了2016年以前全部按照土地成交价的50%核定政府土地收益的规则，使原土地使用人获利空间变小，影响了交易主体的积极性。三是存在权属不明的风险。在项目实际办理过程中，原用地单位通常不愿意在成交前解除、注销原土地权属证书，以防项目流拍，从而造成土地无主和经济损失。若不在成交前解除原土地I

6、t,则在土地正常成交后，又会存在“一地两卖”的隐患。因此，当原用地单位交地不及时或新竞得人补偿不到位时，存在土地权属不明的隐患。四是土地出让金收支管理不规范。在运用委托交易进行存量土地开发时，通常要求竞得人按一定比例支付原用地单位一定的补偿价款，由原用地单位直接用于清理自有财产、安置补偿、拆除地块内建（构）筑物、腾退场地等，以实现交地工作的快速到位。这与国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号）中的“收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排”的规定有不相容之处。5、优化委托交易模式的几点建议做好顶层设计，继续发挥委托交易制度优势

7、建议从国家层面出台相关支持性文件，打破政府储备作为垄断供地渠道的制度，鼓励地方政府结合当地实际，制定支持非房地产企业利用存量建设用地进行自主改造的政策，鼓励多主体供地。同时，对有意愿将自有存量建设用地，以委托交易方式建设为公共租赁房、人才住房和保障性住房的原土地使用权人，在土地收益分配、土地增值税核算等环节给予一定奖励空间，进一步发挥土地一、二级市场的联动作用以支持租购并举的住房体系建设，更好、更快地服务社会经济高质量发展。完善双轨交易制度，促进政府和市场形成合力对于政府重点项目、成片开发的新征地项目和旧城改造项目，建议继续坚持政府统征和收购储备，以促进城市规划落实，增强政府调控土地市场能力。

8、同时，充分发挥委托交易机动灵活和规范高效的特点，对于中小规模的存量宗地，或不宜储备的存量建设用地，可以采取委托交易方式直接入市，减少土地流转环节、提高土地供应效率。逐步完善并推广储备用地和交易用地并行的“双轨交易制度”，实现市场的规范化管理和创新性发展。优化土地增值收益分配机制，实现增值共享针对当前土地增值收益不均，市场积极性不高等问题，建议进一步完善激励机制，通过科学测算土地用途发生不同变化时的不同增值率，进而分类确定不同区域、不同用途变化的政府收益征收标准，鼓励原建设用地使用权人运用委托交易等市场化手段，在供给端“去库存”，在需求端“加杠杆”，实现存量土地开发的“利益共享”。完善项目土地出让金收支管理，加强联合监管建议进一步加强土地市场的联合监管，制定履约监察机制，督促委托交易类项目竞得人分期、分批足额支付除政府土地收益外的拆迁安置补偿等费用，保障原土地使用人权益。同时，加强与财政、税务等主管部门的协调配合，完善委托交易项目的土地出让金收入管理机制，在保障土地出让金及时收缴入库的前提下，研究制定符合当前市场发展实际的土地出让金收支制度，优化出让金流转程序，加快服务企业效能。参考文献：谢少波.关于盘活存量土地问题的再思考J.吉林农业，