物业经营管理培训文件

1、更多企业学院： 中小企业治理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层治理49套讲座+16388份资料中层治理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各时期职员培训学院77套讲座+ 324份资料职员治理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产治理学院52套讲座+ 13920份资料财务治理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料物业经营治理第一章 物业经营治理概述第一节：物业经营治理的概念1、物业经营治理：又称物业资产治理，是指为了满足业主的目标，综合利

2、用物业治理、设施治理、房地产资产治理、房地产组合投资治理的技术、手段和模式，以收益为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性治理服务。2、物业经营治理后的的治理对象通常为收益性物业。要紧包括：写字楼、零售商业物业、出租性不墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。这些收益性物业通常出租给租户使用，科获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和激发、够投资者进行商业高档次投资的要紧物质载体。3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员要紧依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越、优良、超过（重点字）乙级：良好、良好、达到（重点字）丙级：年限较长、不

3、能满足（重点字）4、零售商业物业分为6大类1）区域购物中心：规模巨大、10以上、商业服务半径200km2) 市级购物中心：3万以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为要紧租户。3）地区购物商场：13万之间、服务人口1030万、年营业额15亿元、中型百货公司4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店5、不墅：除独立式住宅外，其他均不具有不墅类产品的独有性 复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上6、物业经营治理服务的目标：从业主的角度动身，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值

4、以及以后进展潜力。物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者7、物业治理企业：治理型、专业型、综合型第二节：物业经营治理的层次与工作内容物业经营治理的内容与物业类型和业主持有物业的目的紧密相关，分为：物业治理、设施治理、房地产资产治理、房地产组合投资治理。其中前两个以运行治理为主，后两个以策略性治理为主物业经营治理中的战略性工作确定战略确定标准构建信息基础决策分析：投资决策两个因素：预期收益和风险水平进行资产组合：A: 资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险B: 假如两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险

5、的那个方案C: 在任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合D: 不要把鸡蛋放在一个篮子里E: 在合适的选择下，整体风险应该尽可能低 第二章 房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资房地产投资分为直接投资和间接投资直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关治理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资）间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资部直接参与房地产经营治理工作（包括：房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券）房地产投资的特性：位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的一个特性寿命周期长：自然寿命一般要比经济寿命长得多，

6、房地产的经济寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、一般住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年）适应性各异性政策阻碍性专业治理依靠性相互阻碍性房地产投资利相对较高的收益水平能够得到税收方面的好处易于获得金融机构的支持能抵消通货膨胀的阻碍提高投资者的资信等级房地产投资弊流淌性差投资数额巨大投注回收期较长需要专门是知识和经验第二节：房地产投资的风险房地产投资面临的系统风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险第三节：房地产投资的区位选择1、房地产投资的三要素:区位，区位，依旧区位阻碍写字楼项

7、目区位选择的因素与其他商业设施接近的程度周围土地利用情况和环境易接近性第三章 房地产投资的技术分析第一节：投资分析的差不多概念现金流量：在房地产投资分析中，某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入净现金流量：现金流出与现金流入之差有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入净运营收益=有效毛收入运营费用净运营收益的最大化时业主最关怀的问题，也是考察物业治理企业的物业治理工作成功与否的要紧方面第二节：现值与现值计算1、资金时刻价值的大小，取决于3方面的因素（投资利润率、通货膨胀率、分析因素）2、单利计息：Fn=P(1+i*n) 我国个人储蓄存款和国库券的利

8、息确实是单利计息，计息周期为“年”3、复利计息：Fn=P(1+ i )的n次方。我国房地产开发贷款和住房抵押按复利计息第三节：设备更新中经济分析1、设备更新的缘故：设备更新源于设备磨损，设备磨损时设备使用或闲置过程中发生的损耗，分为有形磨损、无形磨损、设备磨损的补偿2、设备更新特点:1）设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命2）设备更新分析只考虑以后发生的现金流量，更新旧设备会产生沉没成本。沉没成本=旧设备账面价值当前市场价值（残值）3） 只比较设备的费用4） 设备更新分析以费用年值法为主第四节：房地产投资财务评价指标1、房地产投资的收益或总回报，包括投资回报和投资回收2、房地产投资分析的目

9、的：考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力3、现金回报率：房地产置业投过程中，每年所获得的现金酬劳与投资者初始投入的权益资本的比率4、投资回报率：房地产置业投过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率5、偿债备付率：关于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2 6、资产负债率= 负债合计/资产合计*100% 房地产开发属于资金密集型经济获得，因此房地产开发公司的资产负债率一般较高第四章 收益性物业价值评估第一节：收益性物业的概念1、收益性物业价值的高低取决于3个因素：以后净收益的大小、获得净收益期限的长短、获得净收益的可靠性第二节：收益性物业价格的概念和特征1、物业价格是和平

10、地获得他人的物业所必须付出的价格货币额、商品或其他有价物2、物业价格形成条件：有用性、稀缺性、有效需求3、物业价格与一般物品共同之处：差不多上价格、都有波动、差不多上按质论价4、物业价格5个特征物业价格受区位阻碍专门大物业价格实质上是物业权益的价格物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金物业价格形成的时刻较长物业价格容易受交易者的个不因素的阻碍第三节：收益性物业价值和价格的种类物业的投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。物业的市场价值：该物业关于一个典型的投资者的价值市场价值是客观的、非个人的价值；投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值，某一时点，

11、市场价值是唯一的，二投资价值会因为投资者的不同而不同。评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的事假设前提投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价值，是其投资行为能够实现的差不多条件成交价格：在一笔物业交易中双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意同意，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物市场价格：某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果政府对价格管制或干预的程度来划分，讲房地产价格分为市场调节价、政府指导价、政府定价第四节：阻碍阻碍收益性物业价格的因素1、阻碍收益性物业价格的因素有哪些？人口因素（人口数量、人口素养、家庭人口规模

12、）居民收入因素物价因素利率因素：物业价格与利率负相关（利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格上升）汇率因素物业税收因素都市规划因素交通管制因素心理因素第五节：收益性物业估价的差不多方法物业估价产生了三大差不多方法：市场法、成本法、收益法市场法（市场比较法、比较法）：指是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。市场法使用的对象是具有交易性的物业：如开发商用地、一般商品住宅、高档公寓、不墅、写字楼、商铺、标准厂房。专门少发生交易的物业：如专门厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺院市场法估价4步骤：

13、搜集交易实例选取可比实例对可比实例成交价格进行处理求取比准价格。成本法：指现分不求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。只要是新近开发建设、能够假设重新开发建设或者打算开发建设的物业，都能够采纳成本法估价。成本法特不适用既无收益又专门少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用公益的物业。成本法估价4步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料测算重新构建价格测算折旧求取积算价格。投资利息：与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和治理费用的利息，不管来源是借贷资

14、金依旧自由资金都应计算利息。10、成本法的计算公式：物业价格=重新构建价格折旧11、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、经济折旧1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。2）功能折旧：建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。3）经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。12、收益法（收益资本法、收益还原法）：指预测估价对象的以后收益，然后利用酬劳率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，一求取估价对象客观合理价格或价值的方法。（收益法分为直接资本化法和酬劳资本化法）13、收益法以预期原理为基础，适用对象是有收益或有潜在收益的物业，但关于行

15、政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用14、收益法4步骤：搜集并验证与估价对象以后预期收益有关的数据资料预测估价对象的以后收益预测估价对象的以后收益（如净收益）求取酬劳率或资本化率选用适宜的收益法公式计算出收益价格第五章 房地产市场市场分析第二节：房地产市场的供求关系1、房地产需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线2、房地产供求曲线是一条由左向右倾斜的曲线第三节：房地产市场结构与市场指标1、按存量增量细分：分为一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）2、按交易形式细分：房地产买卖、租赁、抵押3、房地产

16、市场指标：供给指标、需求指标、市场交易指标、第四节：房地产市场的特性与功能1、市场供给的特点：缺乏弹性、具有非同质性、高度的垄断性2、市场需求的特点：广泛性、多样性、进行融资第五节：房地产市场分析1、宏观因素分析2、市场供求分析：供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析3、相关因素分析第六节：物业经营治理打算1、物业治理打算包括：年度打算（是一种运行打算，属于战术层次的打算）中短期打算（介于战术层次和策略层次之间）长期打算（策略层次打算，通常以物业的剩余使用寿命为限）2、编制物业经营治理打算的基础工作1）区域宏观市场环境分析2）房地产市场分析3）邻里分析4）物业现状分析5）业主目标3、物业

17、治理打算的要紧内容1）建筑物业治理打算2) 租赁打算3）财务收支打算4）物业运行绩效评估及业主沟通打算第六章 租赁治理第一节：物业租赁概述1、物业租赁（房屋租赁）：公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人出租人支付租金的行为。2、房屋租赁的特点：1）房屋租赁部转移房屋的所有权2）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人3、按房屋租赁期限划分：定期租赁（最常见的租赁形式）、自动延期租赁、意愿租赁 按租赁期限的长短：短期租赁（2年以内含2年）、中短期租赁（34年）、长期租赁（5年或5年以上） 按物业租金分类：毛租金、净租、百分比租金4、物业租金治理模式：包租转租模式、出租代理模式、托付治理模式第二节：租赁治理和租赁方案1、租赁治理的要紧工作内容：房屋空间交付、收取租金、租金调整、租户关系治理2、租赁方案与策略1）确定可出租面积和租赁方式2）编制租赁经营预算3）定位目标市场4）确定租金方案5）明确吸引租户的策略3、市场营销通常从四方面来