[房地产估价]旅馆房地产估价知识点汇总（共26页）

1、窗体顶端第四节旅馆房地产估价知识点一：旅馆房地产及其估价特点（一）旅馆房地产的分类1饭店、酒店、宾馆房地产及其特点产权式酒店由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。优点：对开发商而言，通过分单元出售酒店产权形式，可尽快收回投资，减轻投资风险；对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报；对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店三种类：一是时权酒店、二是住宅型酒店、三是投资型酒店。酒店式公寓提供“酒店式的服务、公寓式的管理”就是拥有独

2、立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。分时度假把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。2旅店、招待所及其特点一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自于床位收入。（二）旅馆房地产的估价4特点知识点二：影响旅馆房地产价格的3因素区位状况2方面1交通条件这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否

3、拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。2周围环境周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂。相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。实物状况2方面1设备设施和用具除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的重要因素。2经营管理 旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务

4、水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。权益状况知识点三：旅馆房地产估价方法的选用（一）收益法酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。（二）市场法由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。知识点四：旅馆房地产估

5、价的技术路线及难点处理（一）星级酒店不同功能用房收益的测算1客房客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。2商场商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用市场法获取。3餐饮餐饮有出租经营和自主经营。55554商务、会议商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。5娱乐、健身其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营

6、的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。（二）星级酒店净收益的求取由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。a.当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营

7、能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。b.当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。房地产抵押估价报告封面（略）目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）市镇路某酒店房地产抵押估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象本次评估物业为镇港口路某酒店整体房地产，该酒店原名为“大厦”，原权利人为公司，该公司从1992年开始投资兴建“大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。/后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于1999年12月2

8、3日取得该市建筑工程竣工验收证书。2002年9月30日通过转让方式正式取得产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于2005年9月6日及2006年6月1日取得该物业的国有土地使用证和房地产权证。至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。物业状况 表239序号估价对象权属证书建筑面积（）原建购价（元）房屋用途现状用途1某酒店粤房地证字第号281053262 000 000综合楼酒店产权状况 表240物业名称某酒店权利人名称甲公司土地用途商服土地使用权类型出让土地使用权性质国有国有土地使用证编号东府国用（2005）第号土地使用年限至2054年12月29日止产权登记日期2006年6月1日房屋

9、所有权来源自建房屋用途综合楼2006.6.211992【纠错1】估价对象缺区位状况说明。【纠错2】估价对象缺建筑物结构、设施设备、装修、总楼层、成新度、占地面积、有无他项权利等情况介绍。【纠错3】表2-40中土地使用年限终止日期与前边文字交代不符，前边文字交代从2005年9月6日取得国有土地使用证，综合出让年限为50年，终止日期应为2055年9月5日止。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2006年6月21日，此估价时点是估价对象实地查勘之日。【注意】抵押目的估价时点应假定为实地查勘之日，如果不是实地查勘之日，要说明理由。六、价值定义房地产抵押价值

10、：抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法先求取假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。1假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值本次估价的估价目的是对已建成的房地产即酒店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周边区域的调查

11、并分析有关资料后，根据估价对象酒店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级酒店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某酒店抵押价值评估的基本方法。同时，在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格

12、的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年净收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。成本法是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是估价对象价值的衡量标准，即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。2房地产估价师知悉的法定优先受偿款法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括1）发包人

13、拖欠承包人的建筑工程价款，2）已抵押担保的债权数额，3）应补地价，以及其他法定优先受偿款。本次估价对象估价师知悉的法定优先受偿款为预计转让税费。【纠错】预计转让税费不属于估价师知悉的法定优先受偿款。十、估价结果估价对象在估价时点的评估结果如下：市场价值：人民币220 064 656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款：人民币16 571 541元，大写金额：人民币壹仟陆佰伍拾柒万壹仟伍佰肆拾壹元整；抵押价值：人民币203 493 115元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。【纠错】估价结果无单价十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略

14、）十三、估价报告使用期限（略）十四、风险提示1估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。2估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。十五、变现能力分析房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现

15、金的可能性。【注意】此部分要结合估价理论p65、本书p25一起学习。表241通用性估价对象土地用途为综合用地，其建筑形式符合一般综合楼需要，故通用性较强独立使用性估价对象为某酒店整幢房地产，其使用及经营不受其他房地产的影响，故独立使用性较强可分割转让性根据合法用途和产权状况，估价对象可分割转让较弱，但作为酒店性房地产，对整体价值影响不大快速变现价值假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成变现能力在当前市场条

16、件下，酒店整体转让实例较少，但市场仍有一些酒店转让实例，本酒店装修标准为四星级，成新率较高，且独立性使用较强，预计本酒店变现能力较强清偿顺序在估价时点本次评估物业未设定任何抵押权，估价师知悉的法定优先受偿款仅为预计转让税费【纠错】转让税费不是法定优先受偿款。市镇港口路某酒店房地产抵押估价技术报告（节选）一、估价对象实物状况描述与分析该酒店占地面积3691，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105.32，酒店于2003年9月开始营业，并于2005年4月17日取得中国四星级饭店证书。该酒店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型酒店，目前已成为虎门镇标志性建筑物之一。该酒店自开业以来

17、经营收益稳定上升，年经营收入从2003年的2100余万元上升至2005年的1.38亿元。酒店各功能部分经营状况良好，客房入住率在市同档次酒店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，酒店平均房价在350元左右。通过市场调查，市同档次酒店平均价格在400450元左右，考虑到本酒店的规模及地域因素，我们认为本酒店的客房定价合理，有较强的市场竞争力，加之虎门为中国的服装之都，该镇商务型客户较多，我们预计本酒店的长期发展前景良好。酒店的功能分布情况如下：1层：接待大堂、佛罗伦萨西餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品店、停车场、发廊。该层大堂一侧约50出租经营工艺精品店，月租金为15 000元。停车场内部

18、分面积出租经营发廊，月租金为10 000元，停车场内351出租经营士多店，月租金为5 500元。西餐厅设有餐位80个。2层：整层作为海港中餐厅，设有25间不同大小的包房，总餐位数550个，该餐厅的人均消费在100150元之间。3层：该层为ktv俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房l7间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。该层的小商品店出租经营，月租金为9200元。4层：樱之恋康乐部（桑拿中心），该层设有日式按摩房67间，目前有57间正在营业，其余在装修中，预计8月

19、可以对外营业。根据介绍该桑拿房的平均消费在484元左右。5层、722层：全部为客房，共10种类型客房，客房总数为22l间。其中二十一层为行政楼层客房。6层：设有2个大型会议室，目前正在装修中，预计在今年8月可以营业。地下室：该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。该酒店基本装修情况如下：外墙：裙楼贴大理石；大堂：地面铺大理石，内墙面贴大理石，天花板为艺术吊顶；走廊：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花板为石膏板吊顶；客房：地面铺实木地板、部分铺地毯，内墙贴墙纸，天花板石膏板吊顶。酒店设施：中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等，室内及室外共配有100余个停车位。目前酒

20、店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。其中客房、商务、会议、健身为酒店自主经营项目，商场、饮食、娱乐、康体等为酒店出租经营项目。其基本情况如下：1层：酒店大堂、商场、美容美发室，营业面积约1050，其中商场和美容美发室为出租经营项目；另有一个50个车位的停车场。2层：整体出租，经营中餐（龙滕海鲜酒楼）和西餐，营业面积合计约1980。其中中餐大厅可同时容纳200人就餐，并有28个包房，每个包房可同时容纳15人就餐。西餐厅设有80个座位。3层：整体出租，经营歌舞厅，营业面积约1980。设有近20个各种中、小包间。4层：整体出租，经营桑拿洗浴，营业面积约1980。设有豪华房1

21、2间、贵宾房17间、豪华贵宾房6间。58层：酒店客房，营业面积约7920。设有各类套房146间，其中：标准单人房44间、豪华单人房15间、豪华双人房2l间、商务房40间、蜜月房7间、套房4间、豪华商务房3间、豪华蜜月房8间、行政套房3间、高级行政套房1间。9层：酒店会议中心、健身中心、网球场。共有3个会议室：大会议室可以容纳300人会议，中、小会议室可分别容纳80人、20人会议。10层：为酒店临时建筑（尚未办理产权证件），目前为酒店办公用房。【注意】单独估算酒店大堂部分价值无意义，后面不要计算酒店大堂的收益，因为因为酒店大堂是为其他部分服务的，价值已经包含在其他房地产组成部分中，所以再单独计算

22、就重复了。同理得出：10层办公用房是为整个酒店服务，收益含在其他组成部分中，所以不必单独计算。如果10层不作为办公用房，而是整体出租，就需要计算收益。【纠错】p142基本情况介绍和p141基本装修情况介绍前后不太一致。比如，前边说一层设西餐厅餐位80个，到了后面又成了二层设有西餐厅80个座位。前边介绍包房总共42间，又成了20个包间。二、估价对象权益状况描述与分析本次评估物业为虎门镇港口路某酒店整幢物业，该酒店原名为“大厦”，原权利人为，该公司从1992年开始投资兴建“大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于1999年12月23日取得该物业

23、的东莞市建筑工程竣工验收证书。2002年9月30日通过转让方式正式取得该物业的产权，转让价格为人民币6，200万元。甲公司分别于2005年9月6日及2006年6月1日取得该物业的国有土地使用证和房地产权证。至此，我司认为本次评估物业的产权清晰合法。三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值1收益法（1）酒店年经营收入的计算a客房部分收入根据市场调查，东莞市四星级以上酒店的客房价格平均折扣率一般在45%65%之间，客房入住率一般在50%80%之间【注意：这些是客

24、观成本】。根据本酒店管理人员介绍及企业提供的近三年会计报表，本酒店的折后房价约为350元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%60%之间，由于酒店配套齐全，位于虎门镇的中心区域，且客房定价合理，本酒店的年平均入住率在80%左右【注意：这些是实际成本】，属于东莞市酒店行业中的较高水平。在本次评估中，考虑到酒店成新率、档次等，我们最终取客房价格平均折扣率为60%，年均入住率为80%。【纠错】此处交代本酒店实际平均入住率在80%左右，但前边p141交代85%左右，前后交代不一致。客房部分年收益具体计算如下表：表242客房类型间数（间）收费（元/间天）房价折扣率折后价（元/间天）客房服务

25、费率（%）服务费（元/间天）日收入（元）高级房14453060%31810%3l50256豪华房1860060%36010%367128行政房1063060%37810%374150高级行政房1268060%40810%405376蜜月房1673060%43810%437696高级套房1778060%46810%468738行政套房298060%58810%58l292海逸套房1138060%82810%82910总统套房l388060%232810%2322560小计22188106日收入总计（元）88106平均入住率80%年收入总计（万元）257270注：年经营收益按每年365个经营日计算

26、，以后的计算均取365日。b中餐厅收入考虑到本酒店的中餐厅为海港城，该餐厅定位档次较高，人均消费一般在100150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我们取酒店中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元。中餐厅年收益计算见下表：表243项目收费（元/人）座位数上座率日收入（元/天）中餐130550120%85800日收入总计（元）85800年收入总计（万元）313170c西餐厅收入本酒店佛罗伦萨西餐厅的人均消费在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐厅年收益计算见下表：表244项目收费（元/人）座位数上座率日

27、收入（元/天）西餐12080200%19200日收入总计（元）19200年收入总计（万元）70080d桑拿收入根据酒店管理人员介绍，本酒店的日式按摩房平均消费在484元，这里我们按照市场平均价格450元计算，每日平均营业时间为12小时，一般为每双钟计费，平均开房率在350%左右。年收益计算见下表：表245客房类型收费（元/房间）间数（间）平均开房率日收入（元/天）日式按摩房45057350%89775日收入总计（元/天）89775年收入总计（万元）327679【纠错】正在装修的10间按摩房有潜在收益，也应计算在内，但表中只计算了正常营业的57间错误，应为67间。ektv俱乐部收入本酒店ktv俱

28、乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，年收益计算见下表：表246项目收费（元/间）间数（间）平均开房率日收入（元/天）包间25004290%94500日收入总计（元）94500年收入总计（万元）344925【纠错1】b项人均消费130元、c项上座率20%左右、e项平均开房率90%左右，取值都是实际收益错误，应选平均的客观收益。【纠错2】前边p141交代了商场、饮食、娱乐、康体为出租经营项目，但以上b项中餐厅

29、收入、c项西餐厅收入、d项桑拿收入、e项ktv俱乐部收入都没有按出租经营算，而是按了酒店自主经营算收益。f铺位出租收入由于本酒店仅有少量的铺位进行出租经营，且出租租金收益稳定，故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算，目前出租铺位共4个，其中包括一层工艺精品店、停车场内发廊及士多店、三层ktv俱乐部商品销售铺位，年收入合计为4764万元。 【纠错】应交代租约期几年，租约期内按合同价，租约期外按市场价。g会议中心收入目前本酒店会议中心正在装修中，预计今年8月可投入使用，考虑到从估价时点至预计投入经营日期间隔较短，对酒店长期收益价值影响不大，故本次评估按照正常营业计算其收益价值。根据酒店管理人员介

30、绍，本会议中心的定价为每天800l000元/间，根据市场调查，该定价合理，会议中心的平均使用率一般在50%左右，则会议中心的年收益计算如表247：表247会议室类型间数（间）收费（元/间天）平均使用率日收入（元）会议室2l00050%l000年收入总计（万元）3650h其他收入其他收入是指酒店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住酒店的客户，如大堂吧等设施，这里我们按客房收入10%计算。则年收入为25727万元。 【纠错】大堂不应该单独再算收益，另外其他是哪些部分，应详细列明其他是哪几部分以上8部分构成本酒店的全部收益，则本酒店年经营收入为：酒店年经营收入客房部分收入中餐厅收入西

31、餐厅收入桑拿收入ktv俱乐部收入铺位出租收入会议中心收入其他收入2572703131707008032767934492547643650257271347265（万元）（2）总营业支出a营业成本根据酒店财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等；饮料的原材料、调料、配料成本；餐馆等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星级酒店的营业成本占年经营收入的20%30%，根据酒店近三年会计报表，该项目占年经营收入的18%25%，属于行业正常水平，在此我们以经营收入的25%计取。则营业成本为336816万元。【纠错】不应按实际成本，而应按客观成本。b营业费用估算营业费用包括：工资、

32、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。四星级酒店一般的经营费用约为经营收入的25%30%左右，根据本酒店近三年会计报表，该项目占总收入的30%35%，考虑到在估价时不计建筑物折扣费用，我们在此取总经营收入的33%。则营业费用为444597万元。【纠错】ab选项的费率取值不应实际成本，而应按客观成本计算。c管理费用及财务费用估算管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费

33、、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。一般酒店的管理费用及财务费用占经营收入的8%10%，我们以经营收入的10%计取。则管理费用及财务费用合计为134726万元。d有关税费依照虎门镇交税标准，经营酒店物业每年缴纳的相关税费如下表：表248税项交税标准税率（占经营收入的比例）营业税营业额的5%5%城市维护建设税营业税的5%025%教育费附加营业税的3%015%印花税按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五贴花005%房产税原建购价的70%的12%084%城镇土地使用税虎门为5元/0314%堤围防护费按营业收入的千分之五计算缴纳05

34、0%文化事业建设费娱乐业按3%征收仅ktv属于娱乐业税费合计约为经营收入的7104%则有关税费为95704万元。本次评估酒店的年经营支出由以上4部分构成，合计为10 11844万元。（3）酒店房地产年净收益计算酒店年净收益为酒店年经营总收益扣除酒店年经营支出部分再扣除属于酒店行业带来的商业利润后的收益，根据市场调查，酒店旅游行业的平均利润率在9%15%之间，考虑到本酒店经营效益良好，我们取商业利润为11%，则本酒店属于房地产带来的年净收益为：房地产年净收益酒店年经营收益酒店年经营支出酒店商业利润13472651011844101184411%2241（万元）【纠错1】净收益计算还应扣除无形资产

35、和动产收益。（4）房地产的收益价值房地产年净收益为2241万元，土地剩余年期为485年。报酬率按目前银行一年期贷款利率及投资风险系数，并考虑到目前酒店经营收入随市场变化的不确定性等因素，我们确定房地产综合报酬率为9%，某酒店的建筑面积共计2810532，则房地产收益价值为：v（ay）1（1y）n22419%ll（19%）48524519（万元）则，酒店单位面积收益价值为：245191000028105328724（元/）根据评估经验，本酒店的收益单价取整为8700元/。2006.6.211992【纠错1】前边未交代土地使用期限届满无偿收回土地时，对地上建筑物残值是否给予补偿，所以此处没有考虑建

36、筑物残值给予补偿的价值。【纠错2】选取净收益每年不变有限期公式无理由。【纠错3】报酬率9%确定理由不充分。【纠错4】报酬率按银行一年期贷款利率错误，应按存款利率。（相关链接：成本法中的投资利息是按贷款利率）【纠错5】剩余年限48.5年没有说明理由。【纠错6】缺停车场收益的计算。2成本法（1）土地成本由于估价对象土地用途为综合楼，现状用途为酒店，遵循最有效利用原则，评估过程中土地用途以酒店用途为前提。考虑到市目前尚未公布基准地价，无法采用基准地价对土地进行估价，通过查询市土地交易信息网，2005年至2006年期间，镇几乎无酒店用地交易实例，但周边其他镇区范围内有酒店用地的交易实例，考虑到酒店用地

37、的特殊性，并参考市近几年来成交的酒店用地，各镇酒店用地的成交价格差异较小，因此我们通过其他镇区的交易实例进行相应修正以求取本宗酒店用地的土地成本。交易实例如下表：表249地块编号土地位置面积（）用途土地使用期限截止交易时间买方总成交价（万元）地面地价（元/）2006g009企石旧围村72735酒店2046年3月22日止（40年）2006322市钻石半岛酒店有限公司730010032005g043中堂东泊村33332酒店2045年6月22日止（40年）2005622市鸿富国际酒店有限公司333510002005g010石排福隆4291酒店2045年（40年）2005310王妙玲4701095【纠

38、错1】可比实例1、2面积太大，规模不相当，不具可比性。【纠错2】可比实例3成交时间在2005年3月10日，估价时点为06年6月21日，超出一年，不具可比性。【纠错3】三个可比实例都是商业用途40年期，估价对象为50年期综合用性，不具可比性。相关因素修正：考虑到上述成交实例均为近2年内成交的酒店用地，交易情况正常，考虑到东莞市近两年土地价格变动不大，且由于酒店用地的特殊性，近几年东莞市各地成交价格差异不大，因此我们对用地类型、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素不进行修正，仅对土地剩余使用年期进行修正。本宗地剩余使用年期为48年，土地报酬率取6%，则【补充土地估价中年期修正公式】y=1-1/(

39、1+r)m)/1-1/(1+r)nm为待估宗地使用年期，n为该用途土地法定最高出让年期土地年期修正系数11（16%）4811（16%）40104土地成本单价（1003104l0001041095104）31074（元/）土地成本l07436913964134（元）【纠错1】土地剩余年限前边交代是48.5年，这里又成了48年，前后交代不一致。【纠错2】土地报酬率6%无取值依据。【纠错3】计算公式中法定土地使用权出让年限为综合50年，不应为40年。【纠错4】最后求取比准价格为什么用简单算述平均法，没有给出理由。（2）建造成本建筑物的建造成本包括实地查勘设计和前期工程费、建筑工程费、安装工程费、公共

40、配套设施费。具体计算见估价计算表。（表2-50）（3）管理费用是用于管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员工资、差旅费等，一般为建造成本的3%6%，考虑到为四星级酒店，工程复杂，本次取5%。（4）资金利息包括土地取得成本、建造成本和管理费用的利息，利率取现行银行13年期贷款利率603%。【纠错】投资利息计算基数中应包含销售费用。（5）投资利润以当地房地产开发的一般水平为基础，并参考项目所在区域房地产营利水平具体情况确定。投资利润率一般为土地取得成本、建造成本和管理费用的10%25%，考虑到估价对象为酒店，本次取20%。【纠错】投资利润率计算基数中应包含销售费用。（6）税费为

41、开发商销售房地产应缴纳的税费，包括营业税（销售收入的5%）、城建税（销售收入的025%），教育费附加（销售收入的015%）和堤围防护费（销售收入的01%），为总投资的55%。【纠错1】缺少交易手续费和印花税的计算。【纠错2】销售税费的计算基数不对，应为估价对象重新购建价格v。（7）计提折旧按年限直线折旧法计算，其建筑物的寿命为经济寿命。【纠错】是按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧的，即60555年，前面应该交代一个前提：即应说明在建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回后建筑物是给予补偿的。如果不

42、给予补偿，就应该按土地使用年期算折旧。（8）评估测算结果重置成本法计算依据及计算过程详见下表：通过成本法评估测算，估价对象的评估单价为人民币5800元/，评估总值为人民币163 010 856元整。表250估价计算表（1）序号项目内容计算方法及说明建筑面积（）：2810532用地面积（）：369100建筑物经济寿命：55年建筑物已用年限：6年建筑年期：15年单价（元/）（1）土地成本按市场地价确定地面地价10743964134（2）建造成本（3）（4）（5）（6）27107616541720（3）前期工程费根据建设工程价格信息、市工程造价水平、同类物业预结算资料和拟估物业具体情况等综合确定60

43、1686319（4）建筑工程费11603260217141地基处理同（3）60168631942主体工程同（3）110030915852（5）安装工程费14304019060851给排水（含洁具，锅炉房管线）同（3）4001124212852喷淋、气体消防同（3）100281053253污水处理（含管线）同（3）3084316054空调工程同（3）300843l59655照明、防雷、动力、变配电同（3）5001405266056电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传同（3）100281053257燃气工程同（3）3084316058电梯同（3）300843159659洗衣房设备同（3）1002810532510厨房设备同（3）2005621064（6）公共配套设施费同（3）601686319（7）管理费用（2）（3%6%），本次取5%136380827l（8）资金利息（1）603%（2