物业设备维护与管理课件

1、物业设备维护与管理目 录273645消防系统排水系统通风空调系统供热系统供配电系统18物业提升设备给水系统物业设备维护与管理基础物业设备维护与管理基础物业设备设施概述建立物业设备设施管理组织机构制定物业设备设施管理制度及内容01物业设备设施是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。物业设备设施配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了物质基础与条件。物业设备管理是物业管理的重中之重。一、物业设备设施的概念01物业设备设施概述二、物业设备设施管理的目的及意义物业设施设备管理的意义(1)良好的

2、物业设备设施管理是物业管理工作的基础之一,能使物业设备设施正常发挥使用功能,并为业主及使用人创造一个安全、舒适、和谐的人居环境和办公环境。(2)良好的物业设备设施管理,可延长物业使用年限,提高物业价值与使用价值,使物业保值增值。(3)良好的物业设备设施管理,能为物业公司树立良好的企业形象,带来可观的经济效益,从而提高企业的市场竞争能力。物业设备设施管理的目的物业设备设施管理主要是指通过正确合理的使用、有效的养护、正常的维修,保证物业设备设施处于良好的工作状态,尽量避免其使用价值下降,在保证和提高各种设备设施功能的同时,最大限度地发挥其综合效益。1201物业设备设施概述设备的有效利用率设备的完好

3、率0102第一节公司法的概念、性质及适用01物业设备设施概述三、物业设备设施管理的目标01物业供电设备物业的弱电设备提升设备及电气照明系统电气工程系统燃气炉设备燃气计量设备燃气系统采暖设备空调设备通风设备暖通空调系统给水设备排水设备房屋卫生设备消防设备房屋热水供应设备给排水系统01物业设备设施概述四、物业设备设施的分类直线制模式矩阵制模式职能制模式物业设备设施管理组织机构是指管理组织的具体形式,组织机构的设置,规定了分工、协作、层次、跨度、岗位和编制。一般情况下,物业设备设施管理工作主要由物业服务企业的工程部来承担。物业设备设施管理组织机构类型主要有以下三种：02建立物业设备设施管理组织机构一

4、、工程部机构设置010203040506领班各专业技术主管工程部经理维修人员（技术工人）资料统计员管理员02建立物业设备设施管理组织机构二、物业设备管理人员的岗位职责设备的原始资料设备卡片及设备台帐设备技术登记簿设备系统资料03制定物业设备设施管理制度及内容一、物业设备基础资料的管理二、物业设备设施的运行使用管理设备安全管理(1)针对不同设备的特点,制定科学、严密且切实可行的操作规程。(2)对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的需持证上岗的工种,必须严格按规定要求持证上岗。(3)加强维护保养工作。设备操作人员应做到“正确使用,精心维护”,确保设备完好。(4)设备中的仪表(如压力表)、安全附

5、件(如安全阀)必须定期校验,确保灵敏可靠。(5)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则,即事故原因不明不放过、对事故责任人未处理不放过、事故后没采取改善措施不放过,以确保类似事故不再发生。运行使用管理的主要任务物业设备设施运行使用管理的主要任务是保证设备安全、正常地运行。其内容包括建立合理的运行制度和运行操作规程、安全操作规程,以及设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制等。各类设备应按其用途、种类不同分别制定相应的管理制度。1203制定物业设备设施管理制度及内容01020304物业设备设施的三级保养制度设备设施日常养护的巡视检查制定物业设备设施养护管理制度03制定物业设备设

6、施管理制度及内容三、物业设备设施的日常养护管理设备设施的预防性计划维修保养制度制定物业设备设施维修管理制度物业设备设施维修的分类02第一节公司法的概念、性质及适用0301巡检制分工负责制季度和年度安全检查制维修报告制度维修工程的审批制度制定物业设备设施管理制度及内容四、物业设备设施的维修管理零星维修工程中修工程大修工程更新和技术改造02给水系统小区给水设备检查及养护分析给水设备故障建立给水系统维护与管理制度居住区给水管道宜与道路中心线或与主要建筑物平行敷设。各系统管道应按从建筑物向道路和由浅至深的顺序安排,一般常用的管道顺序如下:通信电缆或电力电缆、燃气管道、污水管道、给水管道、热力管道、雨水

7、管道。当管道在建筑物单侧排列时,如图所示。给水管道与其他管道之间要求按规范要求，保持最小间距。01小区给水设备检查及养护一、小区给水系统的布置管道在建筑物单侧排列的布置阀门升压设备水龙头贮水设备水表01二、小区给水系统主要设备小区给水设备检查及养护室内给水管材应根据给水要求选用,有塑料管、金属管、复合管等。民用建筑中大多使用塑料管和镀锌钢管。01三、给水系统管材及连接方式小区给水设备检查及养护01四、给水系统的检查及养护部位巡查项目管道井检查内容巡查水表、阀门等装置,巡查管道及管道附件。良好状态完好的水表,其上的铅封应保持完好,指标运转灵活,当各用水点关闭时指标应不转动。如果发生转动,说明有漏

8、水点或水表出现故障,应及时查找漏水点或找相关部门校验水表。阀门部件齐全、启闭灵活、无锈蚀、无漏水即为良好状态。公共部位检查内容巡查水龙头、阀门、管道及连接附件等。良好状态水龙头开关灵活,无漏水、关闭不严,管道无堵塞、锈蚀、损坏等状况。水泵房检查内容巡查水泵房里水池、水泵、阀门、压力表等。良好状态水箱水位正常;浮球阀控制有效;水泵运行无异响,电机不过热;压力表铅封完好,指示正常等。给水系统的检查小区给水设备检查及养护01四、给水系统的检查及养护给水系统的养护项目养护内容水龙头1.保证完整如新,避免生锈。2.关闭时不可用力过大。避免对密封阀造成损伤,导致龙头关不严。3.水流变小要清理杂质。拧下水嘴

9、筛网罩,把杂质清洗后再小心装上。阀门1.运行中的阀门,各种阀件应齐全、完好。不允许在运行中的阀门上敲打、站人或支承重物。2.法兰和支架上的螺栓不可缺少,螺纹应完好无损,不允许有松动现象。3.手轮上的紧固螺母,如发现松动应及时拧紧,以免磨损连接处或丢失手轮和铭牌。手轮如有丢失,不允许用活扳手代替,应及时配齐。4.填料压盖不允许歪斜或无预紧间隙。5.对容易受到雨雪、灰尘、风沙等污物沾染的环境中的阀门,其阀杆要安装保护罩。6.阀门上的标识应保持完整、准确、清晰。阀门的铅封、盖帽、气动附件等应齐全完好。7.保温夹套应无凹陷、裂纹。给水管道1.管道要半年进行一次检查维修。2.明装管道应进行外观检查,看管

10、道表面有无锈蚀现象,检查时应用小手锤敲打管道,听其声音是否正常。3.对于敷设在潮湿房间的管道,如浴室、洗手间及厨房操作间的管道更应重点检查4.管道如有轻度脱皮锈蚀,可将脱皮清除干净,在管道外表面干燥的情况下,涂防锈漆两遍后再刷面漆两遍。如果管道锈蚀严重,可考虑更换新管道。水池1.室外水池(水箱)应全封闭,清洗口处应加盖并上锁,做好防止闲杂人员攀爬相关措施。2.及时清理水池(水箱)盖周边异物,及时发现异常情况(如动物脚印、粪便、粉末等)。3.加强对浮球阀、液位控制器的保养,确保水池(箱)液位正常。4.泄水口、排水渠道保持畅通。水泵1.每年对水泵进行一次大修保养,检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱

11、、轴承、叶轮和密封等的良好情况。2.每周检查轴承的润滑油油位情况,缺油时要及时添加。按泵使用说明书等相关文件更换轴承润滑脂。3.每天注意检查地脚螺栓和连接螺栓的螺母,必要时紧固松动的螺栓。4.每天检查轴封(盘根)是否漏水量过大(3060ml/h),随时进行调整和损坏更换。5.根据水泵的运行状况,定期进行解体清洗,发现有损坏的零部件要予以更换。6.每年对泵体刷一次油漆。7.水泵在停用期间应将泵内的水全部放掉。小区给水设备检查及养护123水类保修简单分析停水漏水检测漏水点管道修复水泵常见故障异常噪声水泵不能正常供水给水管道常见故障及维修方法02分析给水设备故障一、给水系统常见故障分析及维修方法装修

12、办理流程中的检查装修过程中的检查1202分析给水设备故障二、给水系统装修改造中的检查一般情况下,小区内的给水系统均采用自动控制系统来操作,按照系统实时要求调节供水的水压、水量,以达到节能、舒适的目标。水使用完毕,一般要进行一定处理后再排到市政管网中去。03建立给水系统维护与管理制度一、小区给水系统的运行原理小区给水系统运行原理水池、水泵和水箱联合供水方式（二次供水方式）高层简直分区供水方式变频恒温供水方式给水方式即建筑内部给水系统的供水方案,它是根据建筑物高度、性质、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。03二、常见小区给水方式建立给水系统维护与管理制度给水系统在运行中经常

13、会出现各种故障如漏水、停水、投毒等,都需要物业管理公司及时发现、及时处理,避免出现严重事故。物业管理公司应制定给水系统停水、跑水、投毒、断水时的应急预案,明确物业管理公司人员在处理中应尽的职责,加强物业管理人员在突发事件中灵活机动的配合及增强实战经验。当生活水系统事故处理完毕后,负责人填写紧急情况处理记录表,并向部门经理汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。03建立给水系统维护与管理制度三、小区生活水系统紧急处理程序水池（箱）及其管理与清洗气压给水设备的维护与保养水泵及其管理03建立给水系统维护与管理制度四、水泵房内常见设备的日常管理与养护03消防系统消火栓给水系统设备检查与养护自动喷水灭火系

14、统设备检查与养护消防器材检查与养护建立消防设备设施维护与管理制度室外消火栓室内消火栓1201消火栓给水系统检查与养护一、消火栓给水系统的分类010203040506消防水带消防水枪消火栓箱体消火栓消火栓按钮消防软管卷盘01二、消火栓给水系统的主要设备消火栓给水系统检查与养护消火栓设备123水源消防水池消防水箱01二、消火栓给水系统的主要设备消火栓给水系统检查与养护消防系统的供水稳压设备加压设备消防系统的稳压设备主要用于自动喷水灭火系统和消火栓给水系统的压力稳定,使系统水压始终处于要求压力状态,一旦喷头或消火栓出水,即能满足消防用水所需的水量和水压。加压设备多采用消防水泵,满足室内消火栓灭火系统

15、对水压和水量的要求。消防水泵房宜与其他水泵房合建,以便于管理。01二、消火栓给水系统的主要设备消火栓给水系统检查与养护水泵接合器是消防车或机动泵往室内消防管网供水的装置,一端由消防给水管网干管引出,另一端设于消防车易于接近的地方。01水泵接合器消火栓给水系统检查与养护(1)设有室内消火栓的建筑物,其每层(包括有可燃物的设备层),均应设置消火栓。(2)建筑物任何部位着火,应保证有两支水枪的充实水柱同时到达着火部位。(3)消火栓应设在建筑物内明显而便于灭火取用的地方,并有明显标志。消火栓栓口距室内地面高度为1.1m,其出口方向宜向下或与设置消火栓的墙面成90角。(4)消防电梯前室应设室内消火栓。(

16、5)冷库内的消火栓应设置在常温穿堂或楼梯间内,以防冻结损坏。(6)设有室内消火栓的建筑物,如为平屋顶时,宜在平屋顶上设置试验和检查用的消火栓。(7)同一建筑物内应采用同一规格消火栓、水枪、水带。每根水带的长度不宜超过25m。(8)对于高层工业建筑或水箱设置高度不能满足最不利点消火栓的水压及水量要求的,应在每个室内消火栓设置远距离启动消防水泵的按钮,并应有保护设施。01消火栓给水系统检查与养护三、室内消火栓的设置要求 (1)定期检查消火栓是否完好,有无生锈、漏水现象。(2)检查接口垫圈是否完整无缺。(3)消火栓阀杆上应加注润滑油。(4)定期进行放水检查,以确保火灾发生时能及时打开放水。(5)灭火

17、后,要把水带洗净晾干,按盘卷或折叠方式放入箱内,再把水枪卡在枪夹内,装好箱锁,换好玻璃,关好箱门。(6)要定期检查卷盘、水枪、水带是否有损坏,阀门、卷盘转动是否灵活,发现问题要及时处理。(7)定期检查消火栓箱门是否损坏,门锁是否开启灵活,拉环铅封是否损坏,水带盘转杆架是否完好,箱体是否锈死。发现问题要及时更换、修理。01四、室内消火栓给水系统主要设备的检查与养护消火栓给水系统检查与养护闭式系统开式系统02第一节公司法的概念、性质及适用0201湿式系统干式系统预作用系统简易自动喷水系统自动喷水灭火系统设备检查与养护一、自动喷水灭火系统的分类雨淋系统喷雾系统水幕系统开式自动喷水灭火系统雨淋自动喷水

18、灭火系统水幕系统喷雾系统闭式自动喷水灭火系统湿式自动喷水灭火系统干式喷水灭火系统预作用系统1202自动喷水灭火系统设备检查与养护二、自动喷水灭火系统的组成(1)水源的水量和水压。(2)消防泵动力。(3)报警阀各部件的工作状态。(4)自动充气装置的工作状态。喷头报警阀管路水源水流指示器02自动喷水灭火系统设备检查与养护三、自动喷水灭火系统的检查与养护（一）日常检查内容（二）季度或年度检查123按起内部所充灭火剂的不同泡沫灭火器干粉灭火器清水灭火器二氧化碳灭火器1211卤代烷灭火器手提式灭火器推车式灭火器按其驱动灭火剂的动力来源划分储气式储压式化学反应式灭火器按移动方式03消防器材检查与养护一、消

19、防灭火器分类03消防器材检查与养护一、消防灭火器灭火剂的适用范围灭火剂适用范围干粉适用于扑救易燃、可燃液体、气体及带电设备的初起火灾;也可扑救固体类物质的初起火灾。泡沫适用于扑救一般B类火灾,如油制品、油脂等火灾,也适用于扑救A类火灾,但不能扑救B类火灾中的水溶性可燃、易燃液体的火灾,如醇、酯、醚、酮等物质火灾;也不能扑救带电设备及C类和D类火灾。二氧化碳主要用于扑救贵重设备、档案资料、仪器仪表、600伏以下电气设备及油类的初起火灾。1211卤代烷主要适用于扑救易燃、可燃液体、气体及带电设备的初起火灾;扑救精密仪器、仪表、贵重的物资、珍贵文物、图书档案等的初起火灾;扑救飞机、船舶、车辆、油库、

20、宾馆等场所固体物质的表面初起火灾。设置在室外的灭火器应有保护措施。不应将干粉灭火器设置在潮湿或有强腐蚀性的地点,如必须设置,须有相应的保护措施。灭火器不得设置在超出其使用温度范围的地点。设置应稳固,其铭牌必须朝外。应将干粉灭火器设置在明显和便于取用的地点,且不得影响安全疏散。03一、消防灭火器干粉灭火器的设置要求消防器材检查与养护日常养护日常检查(1)经常对表面、喷粉管及保险销进行清洁整理。(2)定期对活动部位进行润滑保养。(3)定期对筒体进行适当的晃动,防止干粉结块。(4)当压力低于规定的范围或干粉严重结块时申请维修或更换。(5)干粉灭火器出厂充装灭火剂5年后须进行水压试验,以后每隔2年进行

21、一次。达到报废年限应及时申请更换。(1)检查压力是否在规定的范围内。(2)检查保险销有无锈蚀,转动是否灵活,铅封是否完好。(3)检查灭火器压把、阀体、顶针等金属件有无严重损坏、变形、锈蚀等。(4)检查喷粉管有无老化、蜘蛛网。(5)检查筒体有无变形,底部有无锈蚀,有无蜘蛛网。(6)检查干粉是否结块。(7)检查灭火器是否在有效使用期内。如手提式干粉灭火器(贮气瓶式)为8年。(8)检查铭牌标注的项目是否清楚齐全。03一、消防灭火器灭火器的日常检查与养护消防器材检查与养护(1)灭火时,可手提或肩扛灭火器快速奔赴火场,在距燃烧处5米左右,放下灭火器。如在室外,应选择在上风方向喷射。(2)将开启把上的保险

22、销拔下,然后一只手握住喷射软管前端喷嘴部,另一只手将开启压把压下,打开灭火器进行灭火。(3)应始终压下压把,不能放开,否则会中断喷射。(4)扑救可燃、易燃液体火灾时,应对准火焰腰部扫射,如果被扑救的液体火灾呈流淌燃烧时,应对准火焰根部由近而远并左右扫射,直至把火焰全部扑灭。如果可燃液体在容器内燃烧,使用者应对准火焰根部左右晃动扫射,使喷射出的干粉流覆盖整个容器开口表面;当火焰被赶出容器时,使用者仍应继续喷射,直至将火焰全部被扑灭。03一、消防灭火器手提式干粉灭火器的使用方法消防器材检查与养护安全疏散设置的种类安全疏散设施检查要点02第一节公司法的概念、性质及适用0301建筑物内的疏散通道安全出

23、口符合国家规定的消防安全疏散指示标志应急照明设施防火门防火卷帘机械排烟送风火灾事故广播设备火灾应急照明灯疏散指示标志二、消防的安全疏散设置消防器材检查与养护火灾自动报警系统是由触发器件(手动报警按钮和火灾探测器)、火灾报警装置、火灾警报装置以及具有其他辅助功能的装置组成的火灾报警系统。03三、火灾自动报警系统火灾自动报警系统组成示意图消防器材检查与养护火灾自动报警系统的基本形式区域报警系统(适用于二级保护对象)集中报警系统(适用于一、二级保护对象)控制中心报警系统(适用于特级、一级保护对象)。火灾自动报警系统的主要设备火灾探测器火灾报警装置火灾警报装置电源1203消防器材检查与养护火灾自动报警

24、系统巡查303消防器材检查与养护部位巡查项目报警探测巡查内容巡查探测器、手动报警按钮等设备。良好状态探测器无堵塞、无灰尘、无紧急维护警报。手动报警按钮牢固、完好,操作标志明显,且已清洁干净。控制部分巡查内容巡查区域控制器、报警控制柜等设备。良好状态区域报警控制器稳定、牢固、清洁干净。控制设备设绿色的主电源指示灯。在主电源的支持下工作时,该指示灯点亮。火灾自动报警控制柜标志完好,指示灯正常闪烁,显示设备完好,可显示重点部位模拟图或平面图,且已清洁干净。按钮、开关完好有效,无损伤。消防联动控制系统包括火灾应急照明与疏散标志、火灾报警装置、自动灭火系统、防排烟设施、电梯控制、消防电源控制、防火门及防

25、火卷帘控制等。它用于控制各种联动设备,在火灾自动报警系统发现火情后,自动启动各种设备,避免火势蔓延并及时灭火。控制方式多为集中控制,即在消防控制中心集中接收、显示报警信号,控制有关消防设备、设施,并接收、显示其反馈信号。03四、消防联动控制系统消防器材检查与养护打开消火栓阀门无水按下手动按钮，不能联动启动消防泵消火栓给水系统的常见故障与处理防火卷帘门不能上升下降防火卷帘门有上升无下降或有下降无上升在控制中心无法联动防火卷帘门防火卷帘门的故障与处理稳压装置频繁启动水流指示器在水流动作后不报信号喷头动作后或末端泄放装置打开,联动泵后管道前端无水联动信号发出,喷淋泵不动作自动喷水灭火系统的故障与处理

26、04建立消防设备设施维护与管理制度一、消防系统的常见故障与处理自动喷水灭火系统的维护管理制度明确责任确认要点安全疏散设施管理要求安全疏散设施的维护管理灭火器的维护管理制度消防栓给水系统的维护管理制度04二、消防系统的维护管理制度建立消防设备设施维护与管理制度04三、消防演习应急预案消防安全工作领导组织结构为确保所有业主的生命财产安全,确保各业主日常工作的顺利开展,防范消防安全事故的发生,力保消防安全事故发生时损失减少、危害降低,能快速、高效、合理有序地处置消防事故,物业公司应设置消防安全工作领导组织机构，建立相应的运行机制。1消防安全工作领导组织机构图建立消防设备设施维护与管理制度15消防演习

27、的目的制定演习步骤342消防演习的时间和地点保障器材消防演习参加人员042消防演习方案的内容建立消防设备设施维护与管理制度04排水系统排水系统设备检查及养护建立排水系统维护与管理制度010203040506通气管道排水管道卫生器具清通设备污水局部处理构筑物抽升设备01一、室内排水系统排水系统设备检查及养护内排水系统内排水系统一般由雨水斗、连接管、悬吊管、立管、排出管、埋地干管和附属构筑物几部分组成。降落到屋面上的雨水,沿屋面流入雨水斗,经连接管、悬吊管流入立管,再经排出管流入雨水检查井,或埋地干管排至室外雨水管道。民用高层建筑多采用这种系统。普通外排水系统普通外排水系统由檐沟和敷设在建筑物外墙

28、的立管组成,适用于普通住宅、一般的公共建筑和小型单跨厂房。1201排水系统设备检查及养护二、屋面雨水排水系统中水系统的定义中水系统的检查与养护02第一节公司法的概念、性质及适用0101建筑中水系统是将建筑或小区内使用后的生活污水、废水经适当处理后回用于建筑或小区作为杂用水的供水系统,它适用于严重缺水的城市和淡水资源缺乏的地区。水泵检查砂滤罐检查加药泵检查水位检查控制柜检查水质检查水量检查排污检查三、中水系统排水系统设备检查及养护日常养护排水系统的检查排水管道的养护排水设备的养护污水提升设备的养护01四、排水系统的检查及日常养护排水系统设备检查及养护检查部位检查时间检查内容化粪池每月1.化粪池外

29、盖无损坏、破碎的属正常。2.各楼一楼厕格内冲水后,无粪类溢出属正常。隔油池每三日一次隔油池油垢集聚超过一定程度,需要清理。检查井每月1.检查井的井盖有无损坏、丢失。2.检查井有无下陷。排水、雨水管道、雨水口每月1.外观检查雨水口的进水箅有无损坏、丢失。2.管道外有无溢流现象。经常检查排水检查井的井盖、井座,损坏的应及时修复或更换。经常检查排水管道,发现管道有破损和渗漏等现象,应及时修理。定期检查排水沟渠、检查井及雨水井,了解淤塞情况及水流流速、充满度等情况,并定期清除淤泥和杂物。雨季前后或暴雨后对排水明沟、雨水口等做一次详细检查,清理淤物、疏通管道。加强对入网污水的监督管理,严格实行排水许可制

30、度,禁止不达标的污水排入城市排水管网,应进行局部处理并在达标后才准许排入城市排水管网。02一、室外排水系统的维护与管理室外排水管道的维护管理建立排水系统维护与管理制度管道损坏漏水管道的堵塞02第一节公司法的概念、性质及适用0201明开挖法非开挖法竹劈疏通法管道疏通机水力清通绞车疏通法一、室外排水系统的维护与管理室外排水管道的故障与处理建立排水系统维护与管理制度定期检查、维护排水管道,铸铁管应每隔两年涂刷防腐油漆一次,以延长管道使用寿命,防止管道因腐蚀而产生渗、漏污水的现象。厕所、盥洗室、厨房等处是卫生器具和管道比较集中的地方,应作重点检查,随时注意有无异常。排水系统出现故障时应立即抢修,防止污

31、水、污物漫溢,污染环境。定期清理屋面雨水口、地漏以及建筑物周边的检查井、雨水井和化粪池等,防止堵塞。应注意检查水箱和盥洗设备的托架是否稳固,及时更换陈旧或已经到期的设备,防止发生重大事故。普及使用常识,禁止将破布、棉纱、废纸、硬块类等杂物倒入管道,防止排水系统堵塞;UPVC排水管道禁止排放温度大于80的污水,防止管道因热胀冷缩而被破坏。02一、室内排水系统的维护与管理室内排水管道的维护管理建立排水系统维护与管理制度卫生器具短管堵塞排水立管堵塞排出管及排水干管堵塞02一、室内排水系统的维护与管理室内排水系统堵塞的处理方法建立排水系统维护与管理制度排水横管堵塞05供热系统供热系统热源检查及养护热水

32、供热设备检查及养护其他供热设备管理检查及养护建立供热系统维护与管理制度在冬季,为使室内保持一定的温度,必须向室内供给一定的热量,这个热量即为供热热负荷,也是选择热源和散热器的依据。供热热负荷我国的室内空气质量标准(GB/T188832002)明确规定:冬季采暖温度1624,相对湿度30%60%,空气流速0.2m/s,新风量30m3/(h人)。采暖通风与空气调节设计规范对室内采暖设计温度做了明确的规定:设计采暖时,冬季室内计算温度应根据建筑物的用途确定,民用建筑的主要房间宜采用1624;辅助建筑及辅助用室的温度:浴室25,更衣室25,办公室及休息室18,食堂18,盥洗室及厕所12。采暖温度采暖期

33、即从采暖开始到结束的时间,有设计采暖期和实际采暖期之分。采暖期01供热系统热源检查及养护一、供热系统的基本概念按热媒种类分类热水供热系统蒸汽供热系统热风供热系统按供热范围分类集中供热系统局部供热系统1201二、供热系统分类供热系统热源检查及养护123换热器燃气壁挂炉其他相关设备自动排气罐、除污器、补偿器、计量、控制装置、补水定压设备01三、供热热源设备供热系统热源检查及养护(1)水由锅炉加热后温度升高称为供水,经供水管送至散热器;供水在散热器内放出热量后温度下降称为回水,放出的热量用于保持室内温度;回水经回水管由循环水泵加压送回锅炉,重新加热后输出;如此循环工作。(2)供、回水管道设置相应的坡

34、度,便于排气和泄水。(3)在系统的最高处设置集气罐,收集和排出空气。(4)在回水干管上连接循环水泵来提供循环动力。(5)在回水干管上连接膨胀水箱进行补水、定压。02一、机械循环热水供热系统工作原理热水供热设备检查及养护分户采暖热水供热系统高层分区供热系统1202二、常见民用建筑供热实例热水供热设备检查及养护123膨胀水箱散热器设备管道养护02三、热水供热系统相关设备热水供热设备检查及养护系统分类辐射采暖从热媒介质上分为水地暖和电地暖两大类。(1)水地暖用热水为热媒,舒适性、经济性更好,因此应用最广。采用集中供暖时,外部热源和管网与热水供热系统一致,只在户内敷设分集水器、地热盘管等进行供热;分户

35、独立地水暖的用户常用燃气炉作为独立热源,有条件的地区也可以利用自然能源,如地源热泵等。(2)电地暖又有发热电缆采暖和电热膜采暖、碳纤维电暖之分。定义及工作原理地热供暖系统多采用低温热水辐射采暖,是一种将加热管埋设于混凝土填充层中并可有效调节房间小气候的采暖方式。如今地面供暖被列为重点推广应用的建筑节能技术。它是让4060的低温热水在管内循环流动,加热整个地板,使地板表面温度上升至2025,然后通过辐射和部分对流方式向室内散热的一种供暖方式。1203其他供热设备管理检查及养护一、地热供暖系统基本知识03其他供热设备管理检查及养护二、水地暖系统的组成水地暖系统主要由热源设备、分集水器、水管、温控器

36、、多种阀门等组成，如图所示。预留设备敷设后压力试验操作及要求敷设过程根据户型图进行全面考虑和设计03三、水地暖系统铺装其他供热设备管理检查及养护分集水器阀门温控器及电热阀02第一节公司法的概念、性质及适用0301检查内容:是否有漏水、堵塞、关闭不严及生锈等情况。管理：水地暖系统上的阀门每个采暖季要活动一次。功能检查管理四、水地暖系统主要设备检查与管理其他供热设备管理检查及养护水地暖采暖一般24小时开启,除非家里长时间没人,否则一般不会完全关闭。一般水地暖在两年左右清洗一次,水地暖安装公司会提供前几年清洗维护,后期水地暖清洗可以找专业的水地暖公司。水地暖清洗的时间在供暖前、供暖中、供暖后均可。目

37、前对水地暖管道污垢,常用脉冲波物理清洗。这种水地暖清洗方法不需药剂,不拆卸水地暖管,清洗较彻底。清洗时的注意事项:(1)各连接部位一定要拧紧,防止泄漏。连接时一定要把管插到底,拆卸时一定要把卡环压到底。(2)排污端一定要插入下水道口内,防止排污时污染环境。(3)清洗时要时时注意数字电脑脉冲发生器上压力表的状态,脉冲工作时,压力表指针不能回位,说明系统有堵塞,要停止工作,分析原因。(4)脉冲发生器发现有气、水泄漏请停止工作,马上和公司联系进行维修或更换。(5)如遇到施工环境中有水源、排污点较远,配管长度不够,可自行配管连接。03五、水地暖系统清洗养护其他供热设备管理检查及养护04建立供热系统维护

38、与管理制度一、换热站工作原理由于城市集中供热管网的规模较大,一般利用城市热源供给的一次热能(蒸汽或高温热水)经过换热器间接换热成用户实际需要的低温热水,再通过用户系统的二次循环水泵加压后直接利用二次管道送往各类热用户。负责集中转换的就是换热站,其中连接热源与换热站的管网是一级管网,又称其为一次网;以热力站为起点,把热媒输配到各个热用户的热力引入口处的管网叫二级管网,又称其为二次网;热能由城市热源提供,用户只是每年需要向供热企业缴纳取暖费。04建立供热系统维护与管理制度二、换热站的管理制度换热站的运行好坏影响范围大,如不注意还会发生较大事故,因此应建立严格的管理制度,确保换热站运行正常、使用安全

39、。(1)换热站的管理制度要根据换热站的规模、设备及工作原理等进行设置。可设置以下制度:操作(监控)人员岗位责任制度、交接班制度、安全管理制度、巡回检查制度、主要设备操作规程、要害场所管理制度、要害场所防火管理规定。(2)各制度应由主要负责人根据站内设备及人员情况进行制定,尤其是设备操作规程要根据站内具体流程制定。系统控制目标补水泵控制要求循环泵控制要求一般供热公司会拥有几十个二级换热站,它们担负着一级管网和二级管网的热交换任务,换热站的运行状况直接影响供暖质量,影响人们的工作和生活。在二级换热站换热系统的自动控制系统的设计中,可以采用变频器来控制循环泵和补水泵的运行,来改善系统的调节品质和节能

40、效果,实现换热系统的自动控制。04三、换热站运行控制建立供热系统维护与管理制度06通风空调系统通风、防排烟设备检查及养护空调系统设备检查及养护分析通风、空调设备故障建立通风、空调设备维护管理制度机械通风自然通风机械通风是利用通风设备所造成的压力,迫使室内外空气进行交换的一种通风方式。它由通风机和送排风管道组成,还可与一些空气处理设备连接。自然通风是依靠室外风所造成的风压和室内外空气温度差所造成的热压来迫使空气进行流动的一种通风方式。自然通风不消耗电能,使用管理也比较简单,而且可以获得巨大的换气量,因此应优先采用这一种通风方式。01一、通风系统分类及主要设备分类通风、防排烟设备检查及养护0102

41、0304风口风机风管01一、通风系统分类及主要设备通风管道及设备风阀通风、防排烟设备检查及养护01二、住宅中央通风系统现代建筑的密闭性较好,而开窗通风存在一定弊端:通风量无法控制;城市噪声、烟尘、雾霾、废气、飞虫乘虚而入;另外,高层建筑上部开窗室外风压太大。中央通风系统利用通风设备实现有组织通风。其运行原理是:将室内污浊空气从各排风口排到室外,造成室内负压。室外清新空气从合理布置的进风口,在室内外压差的作用下经过滤进入室内,实行有组织通风。中央通风系统主要由主机、光控或湿控型排风口、窗式进风器和管路系统组成。通风、防排烟设备检查及养护只有排风机的中央通风系统设置送风机的中央通风系统1201通风

42、、防排烟设备检查及养护二、住宅中央通风系统01三、建筑的防排烟系统防、排烟的目的,是将火灾产生的大量烟气及时予以排除,以及阻止烟气向防烟分区以外扩散,以确保建筑物内人员的顺利疏散、安全避难和为消防队员创造有利的扑救条件。因此,防、排烟是进行安全疏散的必要手段。如果随着火势的猛烈扩大,火灾区域内温度达到280,人员疏散完毕或疏散无法进行时,排烟设备在其所属的防火分区内应部分停止运行,以防风助火势。高层建筑的防烟设施应分为机械加压送风的防烟设施和可开启外窗的自然排烟设施。通风、防排烟设备检查及养护机械送风防烟系统流程和机械排风排烟系统流程02一、中央空调系统的工作原理在机械通风系统上加设一些空气处

43、理设施,通过除尘系统净化空气,通过加热或冷却、加湿或减湿,控制空气的温度或湿度,通风系统就成为空气调节系统,简称空调系统。在大型物业中,空调的冷、热媒是集中供应的,因此称为集中式空调系统或中央空调系统。空调系统设备检查及养护中央空调系统的制冷工作原理中央空调系统的运行原理02第一节公司法的概念、性质及适用0201制冷剂循环冷却水循环冷冻水循环空气处理系统冷源空调系统热源空调系统一、中央空调系统的工作原理空调系统设备检查及养护冷水机组组合式空调机组风机盘管冷却塔水泵控制装置通风机管道系统02二、中央空调系统的主要设备设施空调系统设备检查及养护03分析通风、空调设备故障一、风机盘管的维修与保养风机

44、盘管是必须进行的日常巡视检查的项目以及进行定期保养的内容。这种巡视和检查最好每月一次。名称项目巡视检查内容维修内容周期空气过滤器观察过滤器表面脏污程度。用水洗净。1次/月冷热盘管观察翅片管表面的脏污情况。用水及药品进行清洗。2次/年弯管的腐蚀状况。送风机观察叶轮附着灰尘多少,检查噪声情况。叶轮的清理。2次/年滴水盘观察滴水盘是否有污物,观察排水功能是否良好。防尘网和水盘的清扫。2次/年管道保温材料是否良好,是否有因腐蚀而漏水的情况,检查自动阀的动作情况。发现问题随时处理。随时风机盘管的维修和保养内容01020304风道的维修与保养制冷机空调设备的管道维修与保养送风口的维修与保养03回风口的维修

45、与保养分析通风、空调设备故障二、送风口及风道的维修与保养03分析通风、空调设备故障三、空调系统常见故障及排除方法问题或故障现象故障原因排除方法风量不足或室内空气不新鲜风阀没开到位;新风门没有开到位。合理调节新风与回风阀的开度;适当开大新风门。风门打不开电动驱动器或驱动连杆损坏。修理或更换驱动器和驱动连杆。过滤器过滤效果不好或出现堵塞过滤器损坏或选型不合适;过滤器表面过脏。更换或重新选择过滤器;清洗过滤器。漏风法兰连接处不严密;其他连接处不严密。拧紧螺栓或更换橡胶垫;用玻璃胶或万能胶封堵。保温层脱离管壁黏结剂失效;保温钉从管壁上脱落。重新粘贴牢固:拆下保温棉,重新粘牢保温钉后再包保温棉。热交换器

46、效率低表面积灰过多,内部结垢;热交换器内部存有空气。清洗表面,用化学方法清除内部水垢;用手动方法排出内部空气。保温层受潮保温风管漏风;保温层或防潮层破损。先解决漏风问题,再更换保温层;受潮或含水部分全部更换。风阀转不动或不够灵活异物卡住;传动连杆接头生锈。除去异物;加煤油松动,并加润滑油。风阀关不严安装或使用后变形;风阀质量差。校正风阀或重新安装风阀;修理或更换风阀。03分析通风、空调设备故障四、风机盘管系统主要故障的分析与解决方法问题或故障原因分析解决方法风机旋转但风量较小或不出风送风挡位设置不当;过滤网积尘过多;盘管肋片间积尘过多;电压偏低;风机反转。调整到合适挡位;清洁;清洁;查明原因;

47、调换接线相序。吹出的风不够冷(热)温度挡位设置不当;盘管内有空气;供水温度异常;供水不足;盘管肋片氧化。调整到合适挡位;开盘管放气阀排出;检查冷热源;开大水阀或加大支管管径;更换盘管。关机后风扇电动机不停控制开关内触头粘连;控制线路短路。更换控制开关或修复触头;检查控制线路找到短路部位,修复。振动与噪声偏大风机轴承润滑不好或损坏;风机叶片积尘太多或损坏;风机叶轮与机壳摩擦;出风口与外接风管或送风口不是软连接;盘管和滴水盘与供回水管及排水管不是软连接;风机盘管在高速挡下运行;固定风机的连接件松动;送风口百叶松动;盘管内有空气。加润滑油或更换;清洁或更换;消除摩擦或更换风机;用软连接;用软连接;调

48、到中、低速挡;紧固;紧固;排除管内空气。排风机房二次冷冻泵及热交换器机房露天的加压送风机及排烟风机新机房及空调处理机（风柜）房空调系统主机房04建立通风、空调设备维护管理制度一、空调系统设备房的环境要求04二、空调系统的标识在空调设备地应有“主机房(冷冻站)”“二次热交换机房”“新风机房”“空调机房”“空调系统配电房(柜)”等功能标示牌。机房设备的主供电导线上应有分相标准(红色、黄色、绿色)的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌。冷冻(却)水管路系统必须在明显、关键位置设置水流方向和供水区域的标志(注)。冷冻(却)水管路系统管路控制阀必须悬挂包括

49、系统唯一编号和功能的标识牌(隶属系统、型号、功能等)及悬挂启闭状态标识牌。空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌。建立通风、空调设备维护管理制度04三、空调系统的管理要点(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。(2)建立规范完善的空调运行制度和维修养护制度并严格执行。(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。(4)定期清洗风机盘管,保持新风畅通,预防病毒在辖区内传播。(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修养护记录齐全,并归档保存。(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。(7)系统设备完好率在99%以上。建立通风、空调设备

50、维护管理制度06供配电系统电气照明设备检查及养护过电压与防雷设备检查及养护电气系统接地设备检查及养护建立供电系统维护与管理制度01一、照明供配电系统照明供配电系统由照明配电箱、照明线路、照明配电保护装置、灯具、开关及插座组成。照明配电箱:内部主要安装照明配电保护装置,将电流分配到各个照明回路。照明线路:将电流输送到灯具、插座等照明用电设备。照明配电保护装置:照明线路的保护主要有短路保护、过载保护和接地故障保护。电气照明设备检查及养护01（一）照明配电系统的一般要求居民住宅照明一般按楼层分相供电,并在各楼层设置控制开关;照明供电电压一般采用220V,若负荷电流超过30A,应采用220/380V电

51、源;引入各户的电源为220V单相电源,设置分户控制开关和计量电能表。道路照明和广场照明一般集中由一台变压器经专用配电线路供电;有条件的地方,也可以由附近的公用低压配电线路供电;应尽可能集中在一处用手动或自动控制。大型商场、剧院、体育场馆、医院及高层住宅等场所的照明应按一级负荷保证供电。重要场所应设置专门的事故照明供电线路,也可与应急电源系统的布置综合考虑。在触电危险较大的场所,所采用的局部照明,应采用36V及以下的安全电压。照明系统的每一单相回路,线路长度不宜超过30m,电流不宜超过16A,灯具为单独回路时数量不宜超过25个(大型的建筑物不超过25A,灯具数量不宜超过60个)。插座应单独设回路

52、,若插座与灯具混为一回路,插座的数量不宜超过5个。电气照明设备检查及养护接户线与进户线照明线路布置方式照明配电箱01（二）照明配电线路的布置电气照明设备检查及养护变配电所电力压器高压熔断器高压隔离开关高压负荷开关高压断路器高压开关柜自动开关低压熔断器热继电器01（三）照明供配电系统设备电气照明设备检查及养护热辐射光源气体放电光源02第一节公司法的概念、性质及适用0101荧光灯环形荧光灯节能荧光灯高压汞灯高压钠灯二、电照明器电气照明设备检查及养护按灯具安装方式分类吸顶灯嵌入顶棚式悬挂式壁灯台灯立灯（落地灯）按灯具配光特性分类直射照明型半直射照明型均匀漫射型间接照明和半间接照明型1201三、常用灯

53、具电气照明设备检查及养护主要设备检查101四、主要设备检查及养护电气照明设备检查及养护部位巡查项目电力变压器巡查内容巡查电力变压器外壳、温度计、瓷套管、呼吸器、油枕等。良好状态电力变压器外壳清洁、无杂物、四周无渗油、密封良好、无渗漏、温度均匀、无损坏;油温不能超过75;瓷套管无裂纹、无放电痕迹、无渗漏;呼吸器白色(指示剂蓝色)、无变形碎裂、破损,底部不积水、不结垢;油枕油色透明、油位正常无裂纹、无破损、无渗漏。低压开关柜巡查内容巡查低压开关柜及内部连接件等。良好状态无灰尘、污迹;仪表工作正常,电流电压在正常范围;工作状态符合运行要求;定位保险卡到位;连接良好,接头点无发热变色,铝盘转动正常。电

54、气照明系统的养护201电气照明设备检查及养护项目保养内容照明电气1.每日1次进行巡检,记录设备完好情况及运行状态,填写设备巡查记录表。2.建立工作日志制度,与设备相关的维护工作在日志中详细记录维护情况。3.建立交接班制度并严格执行。公共区域照明系统1.所有应急照明灯、疏散指示灯由各层应急柜集中控制,为长明灯,不得随意关断。2.地下室车库照明分回路由BA控制,按大楼管理要求分时段控制开启照明回路。3.大堂照明、标准层电梯厅照明分回路由BA控制,按大楼管理要求分时段控制开启。4.泛光照明由BA控制,根据公司要求和节假日规定分时段开启。5.卫生间照明由普通开关控制,根据大楼管理规定就地控制开启。6.

55、每月对开启的照明灯具进行巡检,发现不亮的照明灯具,及时更换。7.检查出口疏散指示灯玻璃面板有无划伤、破裂现象,发现故障及时修复,若所连回路均不亮,及时检查集中应急柜和相应回路。8.每月检查灯具是否安装牢固可靠,灯头接线端是否松头。9.每季度排出计划对所有灯具进行一次表面清洁、除尘,保持灯具光源照度。10.每月对照明配电箱作一次检查,清扫除尘。(1)检查箱内开关、接触器与电线的接触情况,螺丝有无松动,标识是否脱落。对所有开关进出线进行一次紧固、检查。(2)检查防火漏电报警。(3)测试箱内线间对地绝缘电阻值(必须大于0.5M)。雷电过电压内部过电压雷电过电压又称为大气过电压,它是由于电力系统内的设

56、备或建筑物遭受直接雷击或雷电感应而产生的过电压。由于引起这种过电压的能量源于外界,故又称为外部过电压。雷电过电压产生的雷电冲击波,其电压幅值可高达108V,其电流幅值可高达几十万安,因此对电力系统危害极大,必须采取有效措施加以防护。直击雷过电压、感应过电压、雷电波侵入内部过电压是由于电力系统内部电磁能量的转化或传递所引起的电压升高。运行经验证明,内部过电压一般不会超过系统正常运行时额定电压的33.5倍。内部过电压的问题一般可以依靠绝缘配合得到解决。02一、过电压和雷电的有关概念过电压与防雷设备检查及养护外部防雷装置内部防雷装置02第一节公司法的概念、性质及适用0201接闪器引下线接地装置避雷器

57、防雷等电位联结二、防雷装置过电压与防雷设备检查及养护防直击雷防感应雷防雷电流侵入防雷电跨步电压和接触电压02三、防雷措施过电压与防雷设备检查及养护主要设备检查102四、主要设备检查及养护过电压与防雷设备检查及养护部位巡查项目防雷接地部分巡查内容巡查接地引下线、接地装置等良好状态设备的接地引下线有无损伤、断裂、锈蚀,连接处是否接触良好。接地装置在引入建筑物的入口处要有明显的标志,明敷的接地引下线表面的涂漆标志是否完好。用导通法定期检查接地引下线的通断情况。定期测试接地电阻值是否合格。防雷接地设备的保养202过电压与防雷设备检查及养护项目保养内容避雷器1.阀型避雷器的瓷套有裂纹或密封不严时,应及时

58、更换;表面有轻微碰伤应进行泄露和工频耐压试验,合格后方可投入运行;FZ、FCD型内部并联电阻接触不良时,应及时更换。2.管型避雷器的内部有污物或昆虫堵塞时,应抽出棒型电极用特制探针清除;外部间隙电极有放电、烧伤痕迹的,应及时磨光或更换电极;管子漆层有裂纹、发黑和起皱纹,避雷器有损伤及动作三次以上,应及时更换;清扫检查后,按其产品技术标准的规定或设计规定调整外部间隙。3.避雷器动作记录器应完好,动作可靠。如内部烧黑烧毁,或接地引下线连接点处有烧痕、烧断等现象时,应对避雷器做电气特性试验或解体检查。4.避雷针和架构应除锈防腐。过电压保护1.建立日常保养、定期维护和大修理三级维护检修制度。2.日常保

59、养属经常性工作,由运行值班人负责,对设备进行经常性的保养和清扫灰尘。3.定期维护属阶段性工作,由维修人员负责,每年进行不少于1次的专业性检查、清扫、维修、测试。电气设备(包括电力电缆)预防性试验每年进行一次;继电保护装置的校验13年进行一次;接地装置和测接地电阻值的检查每年春季进行;避雷器每年进行检查和试验。4.大修理属恢复设备原有技术状态的检修工作,由专业检修人员负责。应符合下列规定:1)变压器大修周期应根据历年预防性试验结果经分析后确定。35kV及以上的,应在运行5年后大修一次,以后每隔510年大修一次;10kV及以下的,可每10年左右大修一次。制造商另有规定的按照制造商规定执行。2)配电

60、装置大修周期应根据开关存在的缺陷和实际运行条件确定。新投入运行的高压断路器应在运行一年后大修一次。以后,35kV及以上断路器宜每5年大修一次;310kV配电系统断路器宜每13年大修一次;310kV启动电机用断路器宜每年大修一次。故障掉闸3次或严重喷烟,均应解体检修。制造商规定的免维护设备,根据产品说明书进行维修。接地和接地装置电气设备的某部分与土壤之间作良好的电气连接,称为接地。与土壤直接接触的金属物体,称为接地体或接地极。专门为接地而装设的接地体,称为人工接地体。兼作接地体用的直接与大地接触的各种金属构件、金属管道及建筑物的钢筋混凝土基础等,称为自然接地体。连接接地体及设备接地部分的导线,称