第七章风险分析与决策ppt课件

1、第七章风险分析与决策第一节房地产投资项目不确定性分析第二节盈亏平衡分析第四节风险分析第三节敏感性分析第五节决策的概念与方法第六节房地产投资决策中的实物期权方法.第一节 房地产投资工程不确定性分析一、 房地产开发工程的主要不确定性要素掌握土地费用建筑安装工程费用租售价钱开发期与租售期容积率及有关设计参数资本化率贷款利率.二、房地产置业投资工程的主要不确定性要素掌握包括：购买价钱权益投资比率空置率运营费用三、不确定性要素的相互作用熟习.第二节 盈亏平衡分析掌握一、 盈亏平衡分析的根本原理盈亏平衡分析： 是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研讨投资工程产品本钱、产销量与盈利的平衡关系的方法。 盈利与

2、亏损之间普通至少有一个转机点，我们称这种转机点为盈亏平衡点B.EP，在这一点上，销售收入和总本钱费用相等，既不亏损也不盈利。 盈亏平衡分析就是要找出工程方案的盈亏平衡点。盈亏平衡分析的根本方法： 是建立本钱与产量、销售收入与销量之间的函数关系，经过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。.盈亏平衡分析：当产销量的变化不影响市场销售价钱和消费本钱时，本钱与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。 当市场上存在垄断竞争要素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价钱和消费本钱的变化，此时的本钱与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性

3、盈亏平衡分析。 线性盈亏平衡分析的根本公式是：年销售收入方程：SPQ年总本钱费用方程：C.C.t十C.vQ其中，S为销售收入，C.为总本钱，C.t为固定本钱，C.v为变动本钱，Q为产销量。当实现盈亏平衡时，有B.C.，即，由此可以推导出：盈亏平衡产量，盈亏平衡价钱，盈亏平衡单位产品变动本钱。当产销量超越平衡点数量Q*时，工程处于盈利区域； 当产销量小于平衡点数量Q*时，工程处于亏损区域。 .二、 房地产工程的盈亏平衡分析临界点分析：是分析计算一个或多个风险要素变化而使房地产工程到达允许的最低经济效益目的的极限值，以风险要素的临界值组合显示房地产工程的风险程度。 保本点分析：是分析计算一个或多个

4、风险要素变化而使房地产工程到达利润为零时的极限值，以风险要素的临界值组合显示房地产工程的风险程度。一最低租售价钱分析二最低租售数量分析三最高土地获得价钱四最高工程费用五最高购买价钱六最高运营费用比率七多要素零界店组合.三、 房地产工程盈亏平衡分析例如见课本. 第三节 敏感性分析 一、敏感性分析的概念 掌握敏感性分析： 是指从众多不确定性要素中找出对投资工程经济效益目的有重要影响的敏感性要素，并分析、测算其对工程经济效益目的的影响程度和敏感性程度，进而判别工程接受风险才干的一种不确定性分析方法。 敏感性分析的目的在于： 1找出影响工程经济效益变动的敏感性要素，分析敏感性要素变动的缘由，并为进一步

5、进展不确定性分析如概率分析提供根据； 2研讨不确定性要素变动如引起工程经济效益值变动的范围或极限值，分析判别工程承当风险的才干； 3比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值类似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。 .二、敏感性分析的步骤 掌握房地产工程敏感性分析主要包括以下几个步骤： 1确定用于敏感性分析的经济评价目的。2确定不确定性要素能够的变动范围。 3计算不确定性要素变动时，评价目的的相应变动值。 4经过评价目的的变动情况，找出较为敏感的不确定性要素，做出进一步的分析。 .三、单要素与多要素敏感性分析掌握 单要素敏感性分析 进展单要素敏感性分析时，首先假设各要素之间相互独立，然后每次只调

6、查一项可变参数的变化而其它参数坚持不变时，工程经济评价目的的变化情况。 多要素敏感性分析多要素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性要素同时发生变化时，对工程经济评价目的的影响。.四、敏感性分析的“三项预测值法了解 “三项预测值分析方法是多要素敏感性分析方法中的一种。“三项预测值的根本思绪是 对房地产开发工程中所涉及的变动要素，分别给出三个预测值估计值，即最乐观预测值、最能够预测值、最悲观预测值，根据各变动要素三个预测值的相互作用来分析、判别开发商利润受影响的情况。 各要素的三种预测值相互组合得出多种情况下的规范测算结果。. 第四节 风险分析 一、风险分析的界定 掌握在工程经济评价中采用的根

7、底数据如投资、本钱费用、租售价钱、开发周期等大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价目的及做出的决策具有很大程度的风险。为了给工程投资决策提供更可靠和全面的根据，在经济评价中除了要计算和分析根本方案的经济目的外，还需求进展不确定和风险分析，并提出躲避风险的对策。 不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险要素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能替代风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但思索了风险要素在未来变动的幅度，还思索了这种变动幅度在未来发生变动的能够性大小及对工程主要经济效益目的的影响。 .二、风险分析的普经过程和方法 了解三个阶段：风险辩识、风险

8、估计、风险评价。 .一风险辩识 常用方法：1. 专家调查法其中代表性的专家个人判别法、智暴法、德尔菲法、2.缺点树分析法、3.幕景分析法4.挑选监测诊断技术。 在房地产开发投资过程中所面临的风险，包括： 系统风险 非系统风险两类。.二风险估计与评价常用方法 常用的风险评价的方法有以下几种。 1.调查和专家打分法 2.解析方法 3.蒙特卡洛模拟法.三、概率分析的步骤与概率确定方法熟习一概率分析的步骤 概率分析的普通步骤为： 1列出需求进展概率分析的不确定性要素； 2选择概率分析运用的经济评价目的； 3分析确定每个不确定性要素发生的概率； 4计算在规定的概率条件下经济评价目的的累计概率，并确定临界

9、点发生的概率。 二概率确实定方法 概率分为客观概率和客观概率.四、概率分析中的期望值法 掌握一期望值法的步骤 采用期望值法进展概率分析，普通需求遵照以下步骤： 1.选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性要素。 2.按照穷举互斥原那么，确定各不确定性要素能够发生的形状或变化范围。 3.分别估算各不确定性要素每种情况下发生的概率。 4.分别计算各能够发生情况下的净现值。 5.计算各年净现值规范差、整个工程整个寿命期净现值的规范差或规范差系数。 6.计算净现值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大，工程所承当的风险就越小。 7.对以上分析结果作综合评价，阐明工程能否可行及承当风险

10、性大小。 .五、蒙特卡洛模拟法 了解见课本.第五节 决策的概念与方法一、决策的概念掌握一决策及其特征1.决策是为了大道一个预定的目的2.决策是在某种条件下寻求优化目的和到达优化目的的手段3.决策是在假设干个有价值的方案中选择一个座位行动方案4.预备实施的决策方案能够出现的集中后果是可以预测或估计的二决策的原那么与评价规范原那么：称心原那么、系统原那么、信息原那么、预测原那么、比较选优原那么和反响原那么规范：决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性.三决策实际古典决策实际行为决策实际二、决策的方法了解一确定型决策方法二风险型决策方法三不确定型决策方法三、房地产投资决策掌握一

11、房地产投资决策的任务阶段与步骤二房地产投资决策的类型三房地产投资决策中的投资战略与投资收益目的.第六节 房地产投资决策中的实物期权方法一、传统投资决策方法的局限性掌握1.忽视了投资工程中的柔性价值，2.忽视了投资时机的选择3.忽视了房地产工程的收益生长二、房地产投资决策的期权性质了解三、实物期权方法与房地产投资决策1.关于实物期权方法及适用范围2.实物期权方法投资决策的普经过程.3.房地产投资决策中常见的期权问题1确定合理的开发时机2决议能否放弃投资时机或工程3决议能否开发一些生长型工程四、实物期权方法的实践运用熟习见课本五、运用实物期权方法决策需求留意的问题了解1.留意实物期权方法与传统投资

12、决策方法的有机结合2.留意实物期权方法在运用过程中的一些假设条件3.留意实物期权方法本身存在的局限性.1.以下房地产投资工程不确定要素中，属于置业投资阶段的主要不确定性要素的是C 2021A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率2.在房地产投资工程的不确定性分析中，最高土地价钱分析属于(A )2021A.临界点分析 B期望值分析C.敏感性分析 D 概率分析3.运用实物期权方法进展房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产工程，可经过C 确定是甭进展投资。2021A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价C.生长型期权估价 D.柔性期权估价 本 章 真 题.4

13、.断定房地产投资风险要素发生的概率属于 B阶段的任务。2021 A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策5.房地产投资之所以具有期权性质，是由于房地产投资具有 C。2021 A可逆性和可延期性B可逆性和不可延期性C不可逆性和可延期性D不可逆性和不可延期性.6. 以下关于房地产置业投资不确定要素的表述中，正确的选项是(A)。(2021)A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.经过与物业效力企业签署长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承当的投资风险和风险报酬均添加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率7. 各投资方案净现值的期望值不同时

14、，以方案风险大小为投资方案比选的主要根据，此时应选择的判别目的是(D)。(2021)A.净现值B.净现值期望值C.净现值规范差D.净现值规范差系数.第八章房地产开发项目可行性研究第一节可行性研究概述第二节可行性研究的内容与步骤第四节房地产开发项目投资与收入估算第三节房地产开发项目策划与基础参数选择第五节房地产开发项目财务报表的编制第六节可行性研究报告的撰写.第一节 可行性研讨概述一、可行性研讨的含义和目的熟习可行性研讨： 是在投资决策前，对建立工程进展全面的技术经济分析、论证的科学方法。可行性研讨的根本目的： 是实现工程决策的科学化、民主化，减少或防止投资决策的失误，提高工程开发建立的经济、社

15、会和环境效益.二、可行性研讨的作用熟习一恳求工程核准的根据二工程投资决策的根据三筹集建立资金的根据四开发商与有关各部门签署协议、合同的根据五编制下阶段规划设计的根据三、可行性研讨的根据熟习四、可行性研讨的任务阶段熟习一投资时机研讨二初步可行性研讨三详细可行性研讨四工程评价与决策.第二节 可行性研讨的内容与步骤一、可行性研讨的内容熟习一工程概略二开发工程用地的现状调查三市场分析和建立规模确实定四规划设计方案的选择五资源供应条件分析六环境影响评价七工程开发组织机构和管理费用的研讨八开发建立方案的编制九工程经济及社会效益分析十结论及建议.二、可行性研讨的步骤了解一接受委托二调查研讨三方案选择和优化四

16、财务评价和综合评价五编制可行性研讨报告.第三节 房地产开发工程谋划与根底参数选择 一、房地产开发工程谋划熟习一区位分析与选择二开发内容和规模的分析与选择三开发时机的分析与选择四协作方式的分析与选择五融资方式与资金构造的分析与选择六产品运营方式的分析与选择.二、构造评价方案 掌握构造评价方案： 就是在工程谋划的根底上，构造出可供评价比较的详细开发运营方案。 开发工程能否分期进展以及如何分期、开发工程拟建立的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、协作方式与协作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需求在详细的评价方案中加以

17、明确。 .三、选择根底参数 掌握1时间类参数 开发活动的起始时间点，开发运营期、开发期、预备期、建立期、出卖期、出租运营期的起始时间点以及继续时间长度，经济评价任务的计算周期年、半年、季度或月，视工程开发运营期的长短和评价精度的要求，灵敏选择。 2融资相关参数 房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率通常为总投资的30，预售收入用于后续开发建立投资的比例。 3收益相关目的 出租率或空置率，运营本钱占毛租金收入比率。 4评价规范类目的 基准收益率、目的本钱利润率、目的投资利润率、目的投资报答率等目的。 .第四节 房地产开发工程投资与收入估算 掌握一、投资估算 房地产开发工程投资估算

18、的范围包括： 土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等.一、土地费用 开发工程土地费用： 是指为获得开发工程用地而发生的费用。主要有以下几种： 划拨或征用土地的征用拆迁费、 出让土地的出让地价款、 转让土地的转让费、 租用土地的租用费、 股东投资入股土地的投资折价。 .二勘察设计和前期工程费 前期工程费主要包括： 开发工程的前期规划、设计、可行性研讨、水文地质勘测以及“三通一平等土地开发工程费支出。 工程的规划、设计、可行性研讨所需的费用： 规划设计费为建安工程费的3左右， 可行性研讨费占工程总投资的13， 水文、地质勘探所需的费用可根据所需任务量结合

19、 有关收费规范估算，普通为设计概算的05左右。 “三通一平等土地开发费用： 地上原有建筑物、构筑物撤除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。.三房屋开发费1.建筑安装工程费 是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用构造、建筑、特殊装修工程费、设备采购费用和安装工程费用给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等等。 2.根底设备建立费 是指建筑物2米以外和工程红线范围内的各种管线、道路工程的建立费用。3.公共配套设备建立费 是指居住小区内为居民效力配套建立的各种非营利性的各种公共配套设备或公建立施的建立费用。1 单元估算法： 是指以根本建立单元的综合投资

20、乘以单元数得到工程或单项工程总投资的估算方法。.3工程量近似匡算法。 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算工程投资。 4概算目的法。 概算目的法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算目的计算整个工程费用。常运用的估算公式是：直接费每平方米造价目的建筑面积，主要资料耗费量每平方米资料耗费量目的建筑面积。四其他工程费五开发期间税费六管理费用七销售费用.八财务费用九不可预见费二、资金运用方案 房地产工程应根据能够的建立进度和将会发生的实践付款时间和金额，编制资金运用方案表。 在房地产工程可行性研讨阶段，可以年、半年、季度、月为

21、计算期单位，按期编制资金运用方案。.三、收入估算与资金筹措 一收入估算 估算房地产开发工程的收人，首先要制定真实可行的租售方案含销售、出租、自营等方案。租售方案的内容通常包括： 拟租售物业的类型、 时间和相应的数量， 租售价钱， 租售收入及收款方式。1.租售方案2.租售价钱3.租售收入房地产开发工程的租售收入等于 可租售面积的数量乘以单位租售价钱。4.收款方式.二资金筹措 房地产开发工程的资金来源通常有：资本金、预租售收入借贷资金.第五节 房地产开发工程财务报表的编制一、根本报表1、现金流量表1工程投资现金流量表2资本金现金流量表3投资者各方现金流量表2、财务方案现金流量表3、利润表4、资产负债表二、辅助报表三、财务报表的编制.第六节 可行性报告的撰写熟习一、工程可行性研讨报告的根本构成封面摘要目录正文附表附图.二、可行性研讨报告正文的协作要点1.工程总阐明2.工程概略3.投资环境研讨4.市场研讨5.工程地理环境和附近地域竞争性开展工程6.规划方案及建立条件7.建立方式及进度安排8.投资估算及资金筹措9.工程评价根底数据的预测和选定10工程经济效益评价11.风险与不确定性分析12.可行性研讨的结论.1.用于计算房地产开发工程全部投资动态经济评价目的的财务报表是C现金流量表。2021A.资本金 B.财务方案