中建某公司营销融资、垫资管理控制程序_secret

1、营销融资、垫资管理控制程序1、总 则1.1 为了适应日益激烈的市场竞争，扩大市场占有，现结合公司的实际情况，制定本管理控制程序。1.2 本程序所称垫资，是指因建筑市场竞争的不规范性，业主为克服资金困难、减少资金成本、或转嫁经营风险，通过各种形式提出先决条件，或竞争对手提出相应承诺，使承包商为保证工程中标或承揽在施的后续工程，所接受的直接或变相为工程垫付资金、承担资金风险的经营行为。2、融、垫资判断2.1 下列情况应认定为融、垫资：2.1.1 无工程预付款，以及工程进度款支付的时间在开工后或通常的结算期末30天以上；2.1.2 在某一分部或分项工程（工期在60天以上）完工以后，再办理结算或付款；

2、2.1.3 直接或通过第三方为业主提供贷款，以及按业主或发包方要求，到其指定的银行或机构办理定期存款；2.1.4 为业主或发包方贷款提供担保；2.1.5 影响公司资金周转或为业主承担资金风险的其他经济法律活动。2.2 上述融、垫资行为，以甲乙双方依规定程序签订协议，或在施工合同中有明确规定的为协议融、垫资；无任何有效协议或违反合同付款规定业主未付（或少付）工程预付款、进度款及其他款项的，为拖欠垫资。3、融、垫资的原则3.1 工程融、垫资必须符合规范、合理、安全、受益，有利于扩大市场占有，有利于推进工程总承包，总量控制，分级管理，权责明确的基本原则。3.2 下列工程经批准可以进行融、垫资：3.2

3、.1 由国有及商业银行出具履约保函或担保，或者国家投资的项目资金暂时不到位或暂时存在缺口；3.2.2 业主具有不低于融、垫资额度的易于变现或公司可以处置的资产做抵押；3.2.3 对公司进入新市场或扩大影响有战略性意义，同时可以转嫁或承受其风险；3.2.4 业主为上市公司或上市公司的控股公司；3.2.5 信誉良好、有雄厚优质资产的独立企业法人单位提供相应担保；长期稳定的合作伙伴，或在国内外有广泛影响的业主；3.2.6 信誉良好、习惯性的以垫资作为前提条件的有实力和规模的发展商。3.2.7 公司认为可以融、垫资的其他情况。3.3 下列工程不予融、垫资：3.3.1 未办妥建设或开工手续， 又无任何主

4、管部门的书面确认或认可；3.3.2 业主自用或自营，还垫资金不落实的房地产项目；3.3.3 国家法律或政策明令禁止或不鼓励的项目；3.3.4 亏损或负债经营，以及一贯（含同时在其他项目）依靠承包商垫资的业主所开发的项目；3.3.5 蓄意炒卖或可能引起经济、法律纠纷的项目；3.3.6 与公司有法律纠纷或以往信誉不佳的业主；3.3.7 公司认定的其他不可融、垫资的业主或项目。4、融、垫资总额比例控制原则4.1 每年初根据公司年度营销计划，发展规划，市场情况，以及公司现金流量预算情况，下达年度融、垫资总规模，提供给公司市场营销领导小组。4.2 融、垫资资金总额原则上项目阶段缺口垫资额不超过合同总额1

5、0-15%，融资额不超过项目合同总额20%。超过此总额及比例均属风险超负荷。4.3 融、垫资发生应以确保在建工程生产经营资金的需求，以及公司正常流动资金周转，并促进市场营销工作的开展为前提。5、融、垫资前期调研5.1项目跟踪人、市场经理及市场投标部5.1.1 项目业主概况：评价业主总体经营状况5.1.1.1 所有制形式，如属股份制，了解各股东名称、持股比例。5.1.1.2 经营范围，注册资金5.1.1.3公司业绩及目前经营情况。（附经会计师事务所审计的财务报告）5.1.2 项目具体情况：评价该项目前景5.1.2.1 由业主提供项目可行性研究报告，（总投资额、项目地点、项目类型）5.1.2.2

6、项目预计工期，开、竣工时间5.1.2.3 项目现进展阶段。5.1.3 项目资金状况5.1.3.1 项目总投资额5.1.3.2 业主已有资金总额、业主资金结构来源分析、实际到位资金额5.1.3.3 业主方项目筹资方案：项目出现资金缺口，业主弥补已有资金缺口的方法途径。5.1.4 业主方向我公司提出的融、垫资要求。5.1.4.1 融、垫资额5.1.4.2 融、垫资条件，包括时间、阶段、部位、方式以及偿付的方式、补偿办法等。5.1.5 通过业主的几项财务指标总结评价业主财务状况。此项由资金部进行评估。5.1.5.1 短期偿债能力，是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的程度保证，是衡量企业当前财务能

7、力，特别是流动资产变现能力的重要标志。衡量指标主要有：流动比率（一般2：1比较适合）、速动比率、现金比率。5.1.5.2 长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力。主要指标有：资产负债率（一般应低于70%）、产权比率、利息保障倍数（至少应大于1，比值越高，偿债能力越强）。5.1.5.3 获利能力指标：销售利润率、总资产报酬率、资本收益率、资本保值增值率。5.1.5.4 营运能力指标：应收帐款周转率、存货周转率。5.2 资金部5.2.1 通过金融机构了解业主资信、资金情况，已有贷款规模、或有负债情况。5.2.2 确认项目融资的担保方式5.2.2.1 抵押担保物不动产：土地、建筑物（不包括在建工程）

8、、有形动产：机器设备、原材料无形动产：合约权力、专利权等。以上各项必须经评估，确实具备抵押或质押资格。对于业主提出以待建工程作为抵押物的一律不予同意。5.2.2.2 第三方信用担保：可由与项目开发有直接利益关系的商业机构、工程公司、项目设备材料供应商等作为担保人，担保人应由我公司认可。5.2.2.3 银行出具的银行担保函可由银行开具我公司为受益人的到期还款保函，作为融、垫资的担保方式。5.3 项目风险分析（总部各部门综合）对商业风险作预测：从项目成本控制、预期工程利润、项目销售预期、金融政策变化、行业政策变化等方面进行。6、融、垫资决策6.1 总经理是公司营销融、垫资审批人，最终否决或批准营销

9、融、垫资的决策意见。 超出公司决策权限（1000万元）的，由总经理批准报集团公司批准。6.2 总经济师是营销融、垫资的主评审人，负责组织营销决策的评审、判断，并提出具体决策意见报总经理审批，对营销融、垫资的决策意见负第一责任。6.3 市场营销领导小组是营销融、垫资决策的评审机构。营销垫资评审应建立评审档案，具体由市场投标部负责，记录会议内容，保存小组成员评审意见和提交的评审资料。小组成员应提出具体意见，并就其决策意见和提议的评审资料负责，法律事务部对有关法律问题提出评审意见。6.4 市场投标部为营销融、垫资管理的日常办事机构，负责建立营销融、垫资的评审档案，并对未融、垫资的评审项目进行跟踪，对

10、营销融、垫资决策的进行总结分析。6.5 公司资金部是融、垫资管理的主管部门，接受公司总经理和分管领导的领导，负责组织有关融、垫资的调查论证、谈判签约、资金运作、核算监督，参与营销领导小组的垫资决策，或者根据营销领导小组要求提供咨询意见。并对已进行融、垫资的项目进行跟踪，对营销融、垫资决策的进行总结分析。6.6 工程总承包事业部是融、垫资决策的最终执行机构：融、垫资款项由公司向总承包事业部拨付，但总承包要负责垫资协议的履行，以及通过分包垫资减少公司资金占用等。因此应积极参与营销融、垫资决策，重点要建立相应的内部管理与信息传递制度，有关垫资的管理活动，如信息调查、对外谈判、情况反映、重要会议等均要

11、形成系统全面的书面材料，并做好资料的保管工作。6.7 分公司必需执行本办法，在总经理授权额度内自行控制，超出范围以外报公司审批。控股子公司可参照本办法制订相应的办法，经董事会审议通过后执行。7、融、垫资方式7.1 直接融、垫资7.1.1 通过以优惠价购买业主期房支付定金，完工后业主优先以市场价回购的方式，作为对业主的资金支持。7.1.2 直接与业主签定融、垫资协议7.1.3 在将签定的合同中，项目有无工程预付款，以及工程进度款支付时间在通常结算期后30天以上的，或在某一分部或分项工程完工以后再办理结算或付款的，或工程进度款按比例支付等条款的。7.1.4 以上几种方式主要用于如国家投资项目、带有

12、商业性质的公益项目、销售前景良好的房地产项目等。7.1.5 全额融、垫资由公司主管领导及有关部门专题研究决策。7.2 间接融、垫资利用公司在金融机构的关系帮助业主建立信贷关系，我公司在金融机构有良好的声誉,目前与建行、交行、华夏、招商、中信、商行等银行均建立了密切合作关系。我公司可为业主提供如下融资服务：7.2.1 在业主指定的银行开户并开展信贷业务。我公司保证在该行保持一定结算资金，或在该行开立定期存单作为对该行的支持，银行可以此资金作为对业主贷款的考核依据,由业主在该行申请贷款，我公司将以良好的资信协助业主办理贷款业务。7.2.2 公司已开户的银行，我公司可凭借在银行长期建立的信誉，以及已

13、有的贷款授信额度,协助业主以此项目进行贷款。我公司在该行保持一定资金余额,或开立定期存单,公司承接该项目后所有该工程的结算资金将在该行进行。7.2.3 由业主担保我公司贷款，贷款用于该业主项目。业主作为担保人需经银行认可。7.2.4 我公司担保业主贷款，贷款资金进行封闭使用，只用于我公司承接项目。由银行进行监管。7.2.5 以上几种方式主要适用于房地产开发项目，优先采用前两种方式。7.3 融资成本：公司提供融资帮助所承担的资金利息损失或其他费用应由业主方承担，如业主明确不承担的，经过公司营销工作主管领导批准后在承接项目后计入项目营销成本。8、权利与责任8.1 营销融、垫资必须采取协议形式，最大

14、限度降低垫资风险，维护公司利益。8.2 营销融、垫资协议由总经济师负责组织起草、谈判，报总经理审核批准后由资金部负责签署。8.3 市场投标部资金部、法律事务部是融、垫资协议起草、谈判的具体执行部门，对营销融、垫资协议负有直接工作责任，融、垫资方式涉及投资或房地产开发内容的，由资产投资部、房地产事业部参与，并就相关内容的谈判、协议内容及未来的执行负责 。8.4 融、垫资协议的签定应加强策划和二次公关，力争采取对我公司最有利的方式进行融、垫资，在控制风险的同时积极争取通过垫资获取更大的利益。8.4.1 基本条件：明确融、垫资额度、支付进度、垫资期限、回收计划、违约责任等。8.4.2 力争取得可靠的财产或股权抵押。8.4.3 房地产开发项目，可以考虑争取以销售的期房作为抵押。8.4.4 公建项目，可以考虑争取以其未来收益作抵押。8.4.5 缺少抵押或确有发展前景的项目可以考虑以投资参股方式垫资。8.4.6 考虑争取较为优惠的利息回报，变被动垫资为积极的资金运作。8.4.7 积极争取后续工程。 8.4.8 其它积极的融、垫资方式。8.5 融、垫资协议的履行8.5.1 融、垫资协议签定后资金部会同市场投标部、法