房地产经纪人协理培训——房地产经纪综合能力

1、房地产经纪人协理培训 房地产经纪综合能力 主讲：全国房地产行业培训中心李洪梅2018.10 1第一章:房地产经纪概述第二章：房地产和建筑第三章：房地产交易法律基础第四章: 房屋租赁第五章: 房屋买卖第六章：个人住房贷款第一章:房地产经纪概述第一节：房地产业和房地产经纪第二节：房地产经纪行业第三节：房地产经纪机构第四节：房地产经纪从业人员第五节：房地产经纪风险及防范4一、房地产经纪相关概念1.房地产经纪（经纪、房地产经纪）（1）经纪（居间、代理、行纪） 经纪是商品经济发展到一定阶段出现的促进商品经纪交易的中介服务活动。（2）房地产经纪（居间、代理）52.房地产经纪特点和重要性 房地产经纪服务主体

2、的具有特殊性 房地产经纪服务客体的具有多样性 房地产经纪服务内容的服务性 房地产经纪服务具有有偿性 3.房地产经纪分类 房地产居间 房地产代理 4.房地产经纪的发展6二、房地产经纪机构1.房地产经纪机构的设立 房地产经纪机构属于房地产中介服务机构，根据城市房地产管理法第58条规定，设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后方能营业。2.房地产经纪机构备案3.相关部门规章4.房地产经纪从业人员7附1：住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见 建房2016168号一、规范中介服务行为（一）规范中介机构承接业务。（二）加强房源信息尽职调查。（三）加

3、强房源信息发布管理。（四）规范中介服务价格行为。（五）规范中介机构与金融机构业务合作。（六）规范中介机构涉税服务。8附1：住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见建房2016168号二、完善行业管理制度（七）提供便捷的房源核验服务。（八）全面推行交易合同网签制度。（九）健全交易资金监管制度。（十）建立房屋成交价格和租金定期发布制度。三、加强中介市场监管（十一）严格落实中介机构备案制度。（十二）积极推行从业人员实名服务制度。（十三）加强行业信用管理。（十四）强化行业自律管理。（十五）建立多部门联动机制。（十六）强化行业监督检查。9附2.房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规

4、定第一章总则第一条 为加强房地产经纪专业人员队伍建设，提高房地产经纪专业人员素质，规范房地产经纪活动秩序，根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院机构改革和职能转变方案和国家职业资格证书制度有关规定，制定本规定。第二条 本规定适用于在房地产交易活动中，为促成房地产公平交易，从事存量房和新建商品房居间、代理等房地产经纪活动的专业人员。第三条 国家设立房地产经纪专业人员水平评价类职业资格制度，面向全社会提供房地产经纪专业人员能力水平评价服务，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。10第四条 房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。房地产经纪

5、人协理和房地产经纪人职业资格实行统一考试的评价方式。高级房地产经纪人职业资格评价的具体办法另行规定。第五条 通过房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试，取得相应级别职业资格证书的人员，表明其已具备从事房地产经纪专业相应级别专业岗位工作的职业能力和水平。第六条 人力资源社会保障部、住房城乡建设部共同负责房地产经纪专业人员职业资格制度的政策制定，并按职责分工对房地产经纪专业人员职业资格制度的实施进行指导、监督和检查。中国房地产估价师与房地产经纪人学会具体承担房地产经纪专业人员职业资格的评价与管理工作。第二章考试第七条 房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的

6、考试制度。原则上每年举行2次考试。（从2018年开始，4月和10月考两次）（北京、天津、上海、重庆、大连、武汉、广州、成都、杭州和石家庄）第八条 中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责房地产经纪专业人员职业资格评价的管理和实施工作，组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。第九条 人力资源社会保障部、住房城乡建设部指导中国房地产估价师与房地产经纪人学会确定房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准，并对其实施房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试工作进行监督、检查。12第十条 申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当

7、具备的基本条件:(一)遵守国家法律、法规和行业标准与规范;(二)秉承诚信、公平、公正的基本原则;(三)恪守职业道德。第十一条 申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，除具备本规定第十条的基本条件外，还必须具备中专或者高中及以上学历。第十二条 申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，除具备本规定第十条的基本条件外，还必须符合下列条件之一:(一)通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年;(二)取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年;(三)取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年;(四)取得双学士学位或研究生班毕业，工作满

8、3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年;(五)取得硕士学历(学位)，工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年;(六)取得博士学历(学位)。第十三条 房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源社会保障部、住房城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书(以下简称房地产经纪专业人员资格证书)。该证书在全国范围有效。第十四条 对以不正当手段取得房地产经纪专业人员资格证书的，按照国家专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定处理。14第三章职业能力第十五条 取得相应级别房地产经纪专业

9、人员资格证书的人员，应当遵守国家法律、法规及房地产经纪行业相关制度规则，坚持诚信、公平、公正的原则，保守商业秘密，保障委托人合法权益，恪守职业道德。第十六条 取得房地产经纪人协理职业资格证书的人员应当具备的职业能力:(一)了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定;(二)基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力;(三)独立完成房地产经纪业务的一般性工作;(四)在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务。15第十七条 取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力:(一)熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定;(二)熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作，处理解

10、决房地产经纪业务的疑难问题;(三)运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务;(四)指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。第十八条 取得相应级别房地产经纪专业人员资格证书的人员，应当按照国家专业技术人员继续教育及房地产经纪行业管理的有关规定，参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力。16第四章登记第十九条 房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。登记服务的具体工作由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责。第二十条 中国房地产估价师与房地产经纪人学会定期向社会公布房地产经纪专业人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，

11、并为用人单位提供取得房地产经纪专业人员资格证书的信息查询服务。第二十一条 取得房地产经纪专业人员资格证书的人员，应当自觉接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会的管理和社会公众的监督。其在工作中违反相关法律、法规、规章或者职业道德，造成不良影响的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会取消登记，并收回其职业资格证书。第二十二条 房地产经纪专业人员登记服务机构在登记服务工作中，应当严格遵守国家和本行业的各项管理规定以及学会章程。17第五章附则第二十三条 通过考试取得相应级别房地产经纪专业人员资格证书，且符合经纪专业人员职务试行条例中助理经纪师、经纪师任职条件的人员，用人单位可根据工作需要聘任相应级别

12、经纪专业职务。第二十四条 本规定施行前，依据原人事部、原建设部印发的房地产经纪人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪人执业资格考试实施办法(人发2001128号)要求，通过考试取得的房地产经纪人执业资格证书，与按照本规定要求取得的房地产经纪人职业资格证书效用等同。通过考试取得房地产经纪人协理资格证书效用不变。第二十五条 本规定自2015年7月1日起施行。185.房地产经纪专业人员登记2017年6月20日中国房地产估价师与房地产经纪人学会印发了房地产经纪专业人员职业证书登记服务办法并于2017年7月1日起施行。6.房地产经纪人的职业道德 房地产经纪职业道德指经纪业的职业道德规范，是房地产经纪人员就

13、这一职业活动所共同拥有的思想观念、情感、行为习惯的总称。从内容上主要有三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。职业良心：对执业活动的守法、诚实、守信职业责任感：房地产专业人员对自身责任及应尽义务的认识执业理念：是对场竞争、同行合作等问题的认识和看法7.房地产经纪业务风险风险:损失发生的不确定性 -损失 -不确定性风险识别的内容 -风险因素 -风险性质和风险后果 -识别方法及其效果20风险管理定义：管理是指对风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效处置风险以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。意义： -为公司提供稳定的经营环境 -保障经纪企业顺利实现经营目标 -促成决策的科学化、合理化2

14、1风险管理的目标（1）损失发生前的目标 -节约成本 -减少忧虑心理 （2）损失发生后的目标 -维持生存 -尽快恢复正常的经营秩序 -保证公司的持续发展22房地产经纪业务中的主要风险 信息欠缺引起的风险操作不规范引起的风险承诺不当引起的风险资金监管不当引起的风险产权纠纷引起的风险经纪业务对外合作的风险经纪人道德风险客户道德风险23（1）信息欠缺引起的风险 信息欠缺，是指房地产经纪公司或经纪人因客观条件的限制或一些主观上的原因，对房源的相关信息掌握不全面。 -房屋的质量 -产权 -许可证24 可能全面地掌握房源相关信息对于不清楚的地方，当客户询问时，要如实告知。（2）操作不规范引起的风险虚报成交价

15、1）高报：向有关部门报告成交价时，所报成交价高于实际成交价。 -客户为了争取到更大金额的贷款。 2）低报：向有关部门报告成交价时，所报成交价低于实际成交价。 -客户为了少交有关税费 3）乱收费 如咨询费-指导价4）伪造签名25一、放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。二、下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的，要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等；实行市场调节价的，房

16、地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。附3：国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知发改价格20141289号三、各房地产中介服务机构应按照价格法、房地产经纪管理办法等法律法规要求，公平竞争、合法经营，诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效服务；严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应

17、予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。四、各级价格主管部门要依法加强对房地产中介服务收费行为的监督管理，重点查处收费后不按约定义务履行服务职责，以及串通涨价、利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈等乱收费行为，规范房地产中介服务市场价格秩序。五、上述规定自2014年7月1日起执行。国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格1995971号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。 国家发展改革委 住房城乡建设部 2014年6月13日（3）承诺不当引起的风险 房源保管风险（钥匙）房地产经纪服务合同风险其他随意承诺风险29服务协议风险 经纪人小刘在与买

18、家胡小姐签订委托合同时，根据胡小姐的要求，在合同的附加条款里注明，保证在一个月内办妥过户手续，如未办妥，将取消该项交易。由于该套房屋业主的共有人不同意出售拖了一个月没有说服。因此胡小姐取消了该项交易。30(4)资金监管不当引起的风险 客户资金保管风险交易过程中资金流向监控风险客户资金代收代付风险31(5)产权纠纷引起的风险 产权瑕疵风险产权转移风险32产权瑕疵风险 -二手房是否即将拆迁 -是否已经抵押或涉案被查封 -产权共有人意见33产权瑕疵风险 房地产经纪人张某在为客户李小姐提供中介服务过程中，适逢星期六日不能到房管部门进行查证。仅凭业主一方面的陈述和业主出示的登记日期为六年前的房地产证，经

19、纪人就代买房向业主支付了2万元的定金。星期一到房管局查询时发现该物业出了抵押给银行外，还因业主债务被某法院查封了。当张某再联系业主时，业主杳无音讯。最后张某只得向李小姐偿付了2万元现金。34产权转移风险经济适用住房小产权房35经济适用住房管理办法 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款同，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购，购房人也可以按照政府所

20、定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分36小产权房从法律上讲，小产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”不具有商品房产权证的法律效力，不具有进行合法交易的资格，不是真正合法有效的产权证。37(6)经纪业务对外合作的风险银行按揭风险同行合作风险38(7)经纪人道德风险 - 将房源和客户资料外泄-利用 经纪公司房源与客源，私下促成双方交易，为自己赚取佣金-私自抬高房源售价，赚取其中“差价”-收大较大金额的服务佣金和订金后携款潜逃。39 X年x月,孙女士通过某中介公司购买了合江亭附近一处二手房,房屋手续刚办妥,孙女士就接到了数个

21、装修公司的“骚扰”电话，孙女士说，从购买房屋至今，近一个月时间，已经有十几家装修公司轮番“轰炸”了，最让人吃惊的是，这些公司对房子的面积、方向、楼层以及入住情况都了如指掌。 记者随便拨通了孙女士手机上一个装修公司的电话，装作即将装修的样子，在“了解”了该公司的价格后，记者问对方是如何知道这个手机号码时，对方马上警觉起来，随后敷衍道，我们公司具有很高信誉和资质，和多家开发企业和房屋中介都有合作。随即便挂断了电话。40中天置业事件2007年11月13日，位于深圳罗湖区的中天置业评估有限公司总部大门紧闭。总裁蒋飞携2600万元巨款神秘失踪。这是深圳有史以来第一次发生房地产中介老总级的人物失踪。41(

22、8)客户道德风险“飞单”或“跳单” -即买卖双方私下达成交易 - 防止措施看房前签订“看房委托协议”利用伪造证件诈骗 -假房产证、假身份证等 - 防止措施对房源产权证、产权人身份等进行确认对经纪人人身安全的威胁42经纪业务风险防范主动进行风险识别正确对待风险风险防范措施43第一、主动进行风险识别建立风险识别系统-投诉处理-应收款管理或坏账处理提高风险识别能力-树立风险防范意识-对可能发生的各类风险有所认识-业务操作流程要尽可能规范化44第二、正确对待风险原则： 不能过于保守 不能盲目乐观 合理承担风险“风险与收益对等”做法： 要合理承担风险 风险与收益对等45第三、有效防范风险 对外承诺标准化

23、（制定标准的对外承诺文本、展示标准化文本、规汇聚档案与印章管理）权限控制与分配门店责任人的培训建立检查稽核体系风险转移46第二章：房地产和建筑第一节：房地产概述第二节：房屋建筑分类和构造组成第三节：房地产识图第四节：房地产面积47一、房地产及建筑相关知识1.房地产相关概念：房地产是不动产，是土地以及建筑物和其他地上定着物。房地产是实物、权益和区位三者的结合。2.土地：是土地在地上的“边界”所围合区域。其理论上讲的更加广义。3.建筑物：4.房地产的特征不可移动性、独一无二性、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响易限制、难以变现、保值增值等二、建筑物的分类及构造组成1.房屋的分类（1）

24、根据建筑物使用性质分类分为民用建筑、工业建筑和农业建筑三类。其中民用建筑根据使用性能又分为剧中住建筑和公共建筑。（2）根据建筑物层数或高度的分类1-3层，4-6层，7-9层，10层及以上层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是楼或地面至上部楼板底面的垂直离。总层数是地上层数与地下层数之和（3）公共建筑及综合建筑：高度超过24米的为高层建筑，建筑高度：建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。（电梯机房等不计入建筑高度）无论是住宅还是公共建筑、综合建筑，建筑高度超过100米的均为超高层建筑二、建筑物的分类及构造组成（4）根据建筑物结构分类：建筑结构是建筑物中由承重构件（基础、墙体、

25、柱、梁、楼板、屋架等组成的体系）（5）根据建筑物施工方法分类（6）按建筑物设计使用年限分类2.房屋建筑物的构造组成地基和基础；墙体和柱；门和窗；地面、地板和梁；楼梯屋顶；三.图（后附图）建筑平面图、立面图、剖面图、房产图四.房地产面积五.房屋设备设施第三章：房地产交易法律基础第一节：民法第二节：合同法第三节：物权法53一、民法1、民法的辞源及其发展脉络2、民法的概念和调整对象3、民法的基本原则4、民事法律关系5、房地产经纪法律行为541、民法的辞源及其发展脉络 方法论在这部分内容的学习上，要注意历史分析方法的使用，抓住民法发展的主要历史脉络和这一脉络上的几个关键时间、人物和立法事件，并进一步从

26、中找出民法发展的规律民法是规范商品经济的基本法。 我国民法的框架体系56民法总则民法分则物权法债权法婚姻家庭法知识产权法合同法侵权责任法婚姻法继承法民法的调整对象、基本原则、民事法律关系、民事法律行为、代理、时效民 法2、民法的概念和调整对象 民法是调整平等主体（自然人、法人、其他社会组织）之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。 广义（实质意义上）的民法民法通则、合同法、物权法、侵权责任法、担保法、婚姻法、继承法、专利法、商标法等。 狭义（形式意义上）的民法以一定体例编撰并以民法命名的成文法典。2、民法的概念和调整对象 （1）平等主体之间的财产关系 财产关系又称为经济关系，是指人们在物质资

27、料的生产、分配、交换和消费过程中所形成的具有经济内容的社会关系。民法只调整横向财产关系。2、民法的概念和调整对象 1）从主体方面看，民法所调整的财产关系的主体在法律上处于平等地位，因此，主体的意思表示是自由（自愿）的。 2、民法的概念和调整对象民事主体对财产进行占有、使用、收益和处分而发生的社会关系（实现商品的使用价值）2）从内容方面看，民法所调整的财产关系主要包括 财产所有关系 和 财产流转关系 两大类。民事主体对财产进行交换而发生的社会关系（实现商品的交换价值） 与之相对，纵向财产关系主要是国家在进行宏观经济调控过程中发生的经济关系，主要包括市场主体规制关系、市场秩序规制关系、宏观调控关系

28、、劳动和社会保障关系四个方面。发生前提和追求结果实现方法2、民法的概念和调整对象 3）在利益实现方面，民法调整的财产关系主要体现等价有偿的基本要求。 由于民事主体法律地位平等且各自拥有各自的经济利益，因此，如果一方向对方转移了财产或者提供了劳务，就必然要求从对方取得相应的对价。 与之相对，纵向财产关系大多体现了国家的经济管理职能，因此有许多是具有无偿性质的。2、民法的概念和调整对象 （2）平等主体之间的人身关系 人身关系是指与人身不可分离、以特定精神利益为内容且不直接体现财产利益的社会关系。 2、民法的概念和调整对象 1）从内容分类方面看，民法调整的人身关系包括 人格关系（人） 和 身份关系（

29、身） 两大类。民事主体之间为实现生命、健康、姓名、名称、肖像、名誉等人格利益而发生的社会关系民事主体之间因彼此存在血缘、婚姻、法律拟制等身份利益而发生的社会关系生命权、健康权、姓名权、肖像权、名誉权等人格权亲权、配偶权、亲属权等身份权2、民法的概念和调整对象 2 ）从内容属性方面看，民法调整的人身关系以特定的精神利益为内容，没有直接的财产内容3）从与主体的关系来看，人身关系与民事主体的人身不可分离。 由于人身关系所反映的内容往往是专属于特定的人享有的，因此，主体存在则人身权存在、主体消亡则人身权消亡，除法律特别规定外，人身权通常是不能转让和继承的。3、民法的基本原则 （一）平等原则（二）自愿原

30、则（三）公平原则（四）诚实信用原则（五）公序良俗原则（六）禁止权利滥用原则654、民事法律关系 (1)民事法律关系，是民事法律规范在调整社会关系的过程中形成的权利义务关系。 方法论：公式分析法 民事法律规范 + 具体社会关系（活动） = 民事法律关系 合同法 + 当事人订立合同的行为 = 合同法律关系 婚姻法 + 当事人结婚的行为 = 婚姻法律关系4、民事法律关系 （2）民事法律关系的构成要素（三要素）1）民事法律关系的主体 又称民事主体、民事法律关系的当事人，是指参加民事法律关系，在民事法律关系中享有民事权利或承担民事义务的人。 民事法律关系主体的内部结构。 要用既区别又联系的视角看待民事法

31、律关系主体。 2）民事法律关系的客体 是指民事法律关系主体享有的民事权利和承担的民事义务所共同指向的对象。它是连接主体与其权利义务（内容）的纽带和桥梁。包括：物、行为、智力成果、人身利益3）民事法律关系的内容 是指民事法律关系主体享有的民事权利和承担的民事义务。民事权利是指民事主体为实现某种利益而依法为或不为某种行为的可能性。民事义务是指依照法律规定或者当事人约定，义务人为满足权利人的利益而为或不为一定行为的必要性（约束）（3）民事权利的分类 财产权人身权综合性权利内容性质以财产利益为内容，直接体现某种物质利益的权利 以人身利益为内容的、与权利人的人身不可分离的民事权利 既体现财产利益又体现人

32、身利益的权利 典型范例物权（如所有权、抵押权）和债权 人格权（生命权、健康权、姓名权、肖像权、名誉权、隐私权等）和身份权（亲权、配偶权、监护权） 知识产权（如著作权、专利权、商标权）和继承权 是否具有专属性不具有专属性，可以转让、继承和抛弃 一般具有专属性，而且作为整体一般不能转让、继承或抛弃 居于财产权和人身权之间，有的可以转让，有的不能转让 救济方法财产救济返还财产、赔偿损失恢复被破坏的关系恢复名誉、赔礼道歉、消除影响灵活采用财产救济或者修复关系的方法 分类一：根据民事权利的内容性质进行划分 （3）民事权利的分类 分类二：根据民事权利的作用（效力）范围进行划分绝对权（对世权）相对权（对人权

33、）作用范围作用于一切人的权利，义务人是不特定的任何人（一对多）仅作用于特定当事人的权利，它的义务人是特定的人（一对一）权利的实现方式权利人一般无需通过义务人实施一定的行为，仅凭借自己的能力就可以自行实现权利权利人必须通过义务人实施一定的行为方能实现权利典型范例 物权（如所有权）、知识产权、人身权 债权（3）民事权利的分类 分类三：根据民事权利的作用进行划分支配权请求权抗辩权形成权作用权利人可以对权利客体直接加以支配并享受其利益。其特点是：（1）直接支配性。（2）排他性。对世权权利人请求他人为或不为一定行为。其特点是相对性，即权利人必须通过特定义务人的配合和帮助才能实现自己的权利和利益。对人权对

34、抗他人请求权。是与请求权并存和对应的权利（请求权的反义词）。权利人以自己单方的意思表示使民事法律关系发生、变更或者消灭。典型范例物权、知识产权、 人身权 债权拒付租金的权利追认权、解除权、抵销权（3）民事权利的分类 分类四：根据民事权利的依存关系进行划分主权利从权利依存关系在相互关联的两个民事权利中，可以独立存在的权利在相互关联的两个民事权利中，不能脱离主权利独立存在的权利典型范例 债权 抵押权 4、民事法律关系 （4）民事法律事实1）含义 民事法律事实，是指依法能够引起民事法律关系发生、变更和消灭的客观事实。公式分析法： 民事法律规范 + 民事法律事实 = 民事法律关系4、民事法律关系73

35、事件自然事件社会事件人的出生和死亡、动物的走失、自然灾害的发生战争、动乱、政变、罢工行为民事行为事实行为不合法无效民事行为、可变更可撤销民事行为、 效力待定民事行为合法拾得遗失物、漂流物、发现埋藏物等不合法不当得利、侵权行为等2)民事法律事实的分类合法民事法律行为与人的意志无关与人的意志有关有意实施无意实施4、民事法律关系 3)民事法律事实的构成 通常情况下，一个民事法律事实只能引起一项民事法律关系的发生、变更或者消灭，但实践中还存在着以下两种特殊情况：第1，同一个法律事实引起了多种民事法律关系的产生、变更和消灭。74甲工伤致死与单位的劳动合同关系消灭与其配偶的婚姻关系消灭工伤赔偿法律关系产生

36、遗产继承关系产生4、民事法律关系 第2，两个或两个以上的法律事实相结合才能引起一个民事法律关系的发生、变更和消灭。这种能够引起民事法律关系发生、变更和消灭的两个以上法律事实的总和，被称为“民事法律事实的构成”或“事实构成”。75遗嘱人生前立有遗嘱遗嘱人死亡遗嘱继承法律关系的发生事实构成5、房地产经纪的法律行为（1）委托委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生代理、居间等一切委托事务的基础。房地产经纪服务委托是指房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。房地产经纪服务委托涉及三方关系：房地产经纪机构、委托人、委托处理事务相对人。（2）居间房地产

37、居间根据房地产经纪机构所接受委托内容的不同，可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为委托人与第三人订立交易合同进行介绍或提供机会的媒介居间。相对于民法的居间而言：房地产经纪活动中居间具有的特性是：房屋买卖居间主要是媒介居间，但是房屋租赁一般是报告居间。5、房地产经纪的法律行为（3）代理1）代理主体可以通过代理人实施民事法律行为。2）代理是代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力的行为。3）存在的三个主体：被代理人（本人）、代理人、第三人。4）根据代理权产生依据不同，代理分为委托代理和法定代理。法定代理：法定代理权来自于法律直接规定。委托代理：是按照被代

38、理人的委托来行使代理权的代理。（代理授权要书面形式、被代理人签章）5）代理权的行使：代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但被代理人同意或者或者追认的除外。5、房地产经纪的法律行为（4）委托、居间、代理形成的法律关系比较共性：都是依服务合同确立 ； 都是有偿服务； 行为结果直接归属于委托人。不同点：从事经纪服务活动的名义不同； 从事经纪活动的法律性质不同； 受益方、报酬支付方和服务完成标准不同。5、房地产经纪的法律行为二、合同法1、债与债权2、合同与合同法合同是一种民事法律行为， 是由当事人在平等基础上譩 思表示一致而成立的协议。合同法是调整平等主体之间关于债权和债务合同关系的法律

39、规范.合同法律关系的构成要素（）主体参加合同法律关系当事人 合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 。主体客体内容3、合同法律基础3、合同法律基础1）自然人 自然人是否等同于公民 公民国籍 自然人依自然规律产生 两者外延不同？自然人作为合同法律关系的主体应当具有相应的民事权利能力和行为能力。民事权利能力法律赋予民事行为能力依自己的行为取得 10岁1018岁18岁健康不能完全辩认自己行为 不能辩认自己行为的精神病人 辨别3、合同法律基础3、合同法律基础2）法人 法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织 。法人条件:

40、依法成立 有必要的财产或经费 有自己的名称、组织机构和场所 能够独立承担民事责任 3、合同法律基础 3）其它组织 财产非独立性 (分公司、合伙企业、独资企业)（2）合同法律关系客体（标的） 物、财、行为、智力成果 （3）合同法律关系的内容 权利（二层含义）有保护、有界限 义务 义务人履行义务是权利人享有权利的保障 3、合同法律基础3、合同法律基础合同的分类 （1）有名合同与无名合同 有名合同是指法律上或者经济生活习惯上按其类型已确定了一定名称的合同，又称典型合同。 无名合同是指合同法规定的合同类型中之外的合同。 （2）双务合同和单务合同 买卖合同属于双务合同 （3）明示合同和默示合同 明示合同

41、采用语言（书面或口头）形式来订立 默示合同取决当事人的行为及具体情形来订立3、合同法律基础（4）诺成性合同和实践性合同 诺成合同当事人意思表示一致即可成立的合同 实践合同以交付标的物或者其他给付义务要件的合同（5）有偿合同和无偿合同（6）要式合同与不要式合同是否严格订立形式或程序 （7）主合同和从合同 是否依赖于其它合同4.合同的订立与效力合同的订立（要约和承诺两个阶段）合同当事人的主体资格 具有相应的民事权利和民事行为能力 合同的形式 （1）第一类书面形式- 规范 、有据可查 （2）第二类口头形式 简便、 难以查证 （3）第三类形式其他形式默示合同 合同效力： 有效合同、无效合同、效力待定的

42、合同、可撤销合同 5、合同履行 具有法律约束力的具体体现和首要表现 ，是实现合同目的的途径。6、合同担保 保证、抵押、质押、定金、留置7. 合同的违约责任三. 物权法物权概念不动产物权物权的变动第四章:房屋租赁一、房屋租赁相关规定（一）房屋租赁管理规定房屋出租条件房屋转租条件(二)房屋租赁合同1.特征：房屋租赁合同是不动产租赁合同、合同的相对性会受法律保护、房屋租赁期限不得超过20年。2.租赁合同的内容3.签合同时的注意事项（1）主体资格(2)采用书面合同（3）合同标的物依法能够出租（4）合同对转租应进行特别约定92第四章:房屋租赁（三）房屋租赁合同备案依据城市房地产管理法第五十四条规定“房屋

43、租赁、出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案”。(四)房屋租赁的禁止行为二、房屋租金三、房屋租赁税收（后）三、房屋租赁税收1.增值税：对个人出租住房的按5%减按1.5%征收纳税额2.城市维护建设税税率7%、县城、建制镇等按5%征收、其他按1%征收3.房产税2008年3月1日起对个人出租房屋，不区分用途按4%税率征收房产税例如：某人2010年2月1日出租自有住房，月租金1200元，该年度的房产税是（）1200*11*4%=576元4.城镇土地使用税按每平方米税额缴纳大城市1.5-30元；中城市1.2-24元；小城市0.9-18元；县城0.6-125.个人所得税自2008年3月1日起，对个人出租住房取得减按10%征收个人所得税。6.印花税自2008年3月1日起，免征第五章：房屋买卖第一节：房屋买卖市场第二节：房屋买卖及流程第三节：房地产价格第四节：房屋买卖环节税费95一、房屋买卖市场1、房屋买卖市场的类型（1）新房市场和存量市