浅析投资性房地产准则有关税收筹划策略2800字

1、浅析投资性房地产准那么有关税收筹划策略2800字 一般认为,税收筹划有广义和狭义之分。广义的税收筹划,是指纳税人在不违犯税法的前提下,运用一定的技巧和手段,对自己的消费经营活动进展科学、合理和周密的安排,以到达少缴税款目的的一种财务管理活动。这个定义强调:税收筹划的前提是不违犯税法,税收筹划的目的是少缴税款。它包括采用合法手段进展的节税筹划、采用非违法手段进展的避税筹划、采用经济手段、特别是价格手段进展的税负转嫁筹划。 ?企业会计准那么第3号投资性房地产?(以下简称新准那么)是新会计准那么体系中新增的一项重要内容,是为了标准投资性房地产确实认、计量和相关信息的披露而制定的。面对投资性房地产准那

2、么,相关企业如何合理的利用税收筹划,减少企业的税负具有重要的意义,本文就投资性房地产准那么及其税收筹划的策略进展浅析。一、投资性房地产准那么的主要内容投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并可以单独计量和出售。详细为已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物,不包括自用和作为存货核算的房地产。1、投资性房地产确认和计量投资性房地产同时满足以下条件的,才能予以确认:(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的本钱可以可靠地计量。2、投资性房地产后续计量企业应当在资产负债表日采用本钱形式对投资性房地产进展后续计量,但本准那么

3、第十条规定的除外。(1)采用本钱形式计量的建筑物的后续计量,适用?企业会计准那么第4号固定资产?。(2)采用本钱形式计量的土地使用权的后续计量,适用?企业会计准那么第6号无形资产?。(3)有确凿证据说明投资性房地产的公允价值可以持续可靠获得的,可以对投资性房地产采用公允价值形式进展后续计量。采用“公允价值形式必须同时满足“投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场、“企业可以从房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计两个条件;不对投资性房地产计提折旧或进展摊销,直接以公允价值为根底调整其账面价值,差额计入损益。3、投资性房地产处置当投

4、资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中获得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。二.投资性房地产准那么的税收筹划策略1、投资性房地产持有方式的税收筹划企业持有的限制的投资性房地产持有方式主要有:对外出租以获得租金收入和以闲置房地产入股联营从联营企业分得利润。综合考虑两种持有方式所承当的税负进展税收筹划,主要应以两种投资方式承当的税负大小来考虑。由于租金的收入相对固定,而且在出租之前就可以确定,而联营的收入那么因影响因素多,不可确定性要更大一些,因此可以用租金

5、来预测联营收入。决定持有的方式减少税负的承当。假设:A公司在B城市繁华地带有一处空房产,该房产原值为900万元,实际使用面积为220平方米,假如对外出租每年可获取租金收入150万元;假如采用联营方式,该企业每年可从被联营企业分回利润350万元。出租方式应承当的总税负=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%150+12%150+7%5%150+3%5%150+1150+(150-5%150+12%150+7%5%150+3%5%150+1150)25%=50.9(万元)联营方式应承当的税负=房产税+土地使用税+所得税=900(1-30%)1.2%+0.8220+15015%=1

6、76.56(万元)对于该企业采取出租方式应承当的总税负50.9万元小于联营方式应承当的税负176.56万元,因此该闲置房地产应该选择出租投资方式。2、分期销售延缓税收缴纳时间房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入,但在实际工作中应采取慎重原那么,客观评估收入的实现,对估计价款不能收回的,不能确认为收入;已经收回局部价款只将收回局部确认为收入。对于房地产开发企业持有的投资性房地产可以采用分期收款方式销售来回笼资金,可以通过分期销售确认收入的方式,而不是按售价总额确认收入,起到节税的作用。假设青岛海信房地产开发的麦岛金岸工程,对外签订一份分期收款销售房产合同,该投资性房地产总价格为1

7、600万元,合同约定一年内4次分期付款,首次付款40%,其余三次付款20%,假如按照分期付款方式确认收入并结转本钱,每次付款应该支付的营业税为32万元,16万元(后三次),而去过一次性确认将缴纳80万元营业税,两种方法缴纳营业税都是80万元,但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。3、房地产开发公司的纳税筹划一般情况下,地产开发公司主要从事居民住宅及商业用房开发,城市配套设施建立,以及装饰、装修等业务。投资性房地产准那么的推出对于房地产公司具有重要的意义,特别是税收筹划方面主要表达在以下:一方面,由于房地产公司对资金的需求量较大,如何筹措资金、对公司的经营开展起着至关重要的作用。从税收的角度考虑

8、,不同的筹资方式企业所承当的税负是不同的。另一方面,新准那么规定,对建筑物采用公允价值形式计量的,以资产负债表日的公允价值为根底调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,这就为企业税收筹划提供了空间。此外,房地产开发公司还可以通过分别确认来躲避土地增值税的征收。例子:C地产开发公司商品房销售收入为1.2亿元,其中一般住宅的销售额为8 000万元,高档公寓的销售额为4 000万元。税法规定的可扣除工程金额为8 000万元,其中一般住宅的可扣除工程金额为5 000万元,高档公寓的可扣除工程金额为3 000万元。假如不分开核算,C公司应交纳土地增值税为:1 200(万元)。假如分开核算,C公司应交纳土地增值税l 250(万元),分开核算比不分开核算多支出税金50万元。参考文献:1杨九庚.投资性房地产以公允价值形式计量相关信息披露研究.会计师,2022;12卓林全.公允价值计量对上市公司业绩的影响.