公司社区商业研究报告(152P)课件

1、金地集团深圳公司社区商业研究报告（二）社区商业前期规划篇（三）社区商业招商/销售篇（四）社区商业经营管理篇 目录（一）研究背景说明前期规划招商销售经营管理三大核心问题建筑产品规划招 商国内外社区商业发展历程及概况销 售经营管理现状调查分析社区商业经营管理发展预测铺位面积配比硬件技术指标要求主力店招商策略业态组合布 点商业特色营造建筑设计布局原则商业空间、尺度及流线社区商业研究规 模招商策略综述社区商业租金水平管理主要销售手法类型各销售手法优劣分析普通商家招商策略销售手法的选择对住宅价值提升的作用分析深圳社区商业管理特点（一）研究背景说明.研究目的及资料来源. 3已有研究成果文献综述. 2 案例

2、研究的意义及调研分析案例列举1.1 研究目的及基础资料来源 通过选取一些典型案例的调研分析，结合美格行公司自身资源，加以综合、提炼，从社区商业规划设计到后期的经营管理作一些较为透彻的剖析，形成对社区商业实际操作有借鉴意义的成果。研究目的：基础资料来源： 典型案例实地调研； 商家访谈； 美格行公司资料库。 样本意义，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，而是大量同类现象中的一个，如果取极值的话，其结果是一样的。 检验意义，对已有的假设和命题进行检验，提供一个证明或者作出一个否证。 1.2 案例研究意义及调研分析案例 发现意义，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然后自己去或

3、者让别人去检验。 哲学意义，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很难把握的，只能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体。 1.2 案例研究意义及调研分析案例深圳地区 锦绣江南 招商海月花园 万科四季花城 蔚蓝海岸 风和日丽 阳光棕榈园美丽365花园 皇御苑 海滨广场广州地区凤凰城 星河湾 祈福新邨十二个典型案例：着手研究之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体来看，社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实践指导意义的社区商业研究理论成果。针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区共12个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调

4、研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了规律性总结分析，在广度和深度上可以说是达到了国内相关研究的最高系统程度，对于社区商业的实际操作有着重要的借鉴意义。1.3 已有研究成果及本课题研究方式（二）社区商业前期规划篇（三）社区商业招商/销售篇（四）社区商业经营管理篇 目录（一）研究背景说明2.1 社区商业分类研究2.2 社区商业规模确定（定量）2.3 社区商业业态比例确定2.4 社区商业布点确定 2.5 建筑产品规划及硬件指标2.6

5、商业街特色营造2 社区商业前期规划篇 社区商业前期规划的三大核心问题2.1 社区商业的分类项目总户数总建筑面积（）商业面积（）住宅面积（） 商业和住宅面积之比例锦绣江南4400510000420004700008.94%风和日丽360036000020003057490.65%美丽365花园17992000002000018000011.11%万科四季花城470053000077005200001.48%招商海月花园4199550000300005200005.77%蔚蓝海岸5119570000160005500002.91%阳光棕榈园2946386830143003700003.86%海滨广

6、场4760360000200003400005.88%皇御苑369094000060009350000.64%星河湾103301200000500011900000.42%祈福新邨746420000002000019800001.01%凤凰城60000十二个社区的基本资料如下表： 为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。社区商业归类要考虑到各方面的影响因素，这些因素可分为内在及外在的因素：内在因素商业规模、业态比例、商业的分布形式外在因素社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本社区人口的关系2.1 社区商业的分类12个社区商业分类分布形式业态比例商业规模辐射力商业与住宅关

7、系商业与本社区人口关系内 向 型偏外向型外 向 型内 要 因 素外 在 因 素2.1 社区商业规模确定 商业规模是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，从十二个案例来看，一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系。商业的分布形式也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强商业的对外性；而万科四季花城的商业分布则相反，主要分布在社区内部，对内性质较强。 内在因素业态比例一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因业态比例的不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态

8、对外辐射的力度往往是并不一致的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。2.1 社区商业的分类商业与住宅的关系也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。商业与人口的关系同样也是判断社区商业性质的重要因素。本社区人口是决定社区人口数量是否足以支撑商业的正常经营，而周边人口规模则是决定周边能提供多少消费人口，从而判断社区商业的性质。社区商业的辐射范围是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主力店等情况来判断商业的辐射范围。 外在因素2.1 社区商业的分类综合以上因

9、素，对十二个社区商业进行归类，见下表： 类型案例住宅面积（）商业面积（）商业和住宅面积比例外向型美丽365花园180,000 20,000 11.11%锦绣江南470,000 42,0008.94%海滨广场520,000 20,0005.88%招商海月花园340,000 30,0005.77%偏外向型阳光棕榈园370,000 14,3003.86%蔚蓝海岸550,000 16,0002.91%内向型万科四季花城520,000 7,7001.48%祈福新邨1,980,000 20,0001.01%风和日丽305,749 2,0000.65%皇御苑935,000 6,0000.64%星河湾1,12

10、0,000 5,0000.42%2.1 社区商业分类 2.1 社区商业的分类在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分为如下三类：类型商业比例所属案例外向型511美丽365花园、锦绣江南海滨广场、招商海月花园偏外向型25阳光棕榈园、蔚蓝海岸内向型2祈福新邨、万科四季花城星河湾、风和日丽、皇御苑外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 2.1 社区商业的分类偏外向型的商业面积和住宅面积之

11、比在25之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。2.2 社区商业规模确定 围绕如何确定社区商业规模的问题，我们对深圳及广州地区的十二个社区进行调查研究，并结合公司实际操作项目的经验，总结了普遍性的方法和规律。确定社区商业规模的总体思路是：项目内外部因素确定社区商业所属类型确定社区商业体量定性分析定量确定1.5公里半径内商业情况地块制约因素市

12、场竞争预期人均商业面积商业面积占住宅面积的比例规划前期社区商业类型的确定1.5公里半径范围商业情况地块制约因素市场竞争预期外 向 型社区户数及人口内 向 型偏 外 向 型 2.2 社区商业规模确定 影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：1.5公里半径范围内商业情况；地块制约因素；市场竞争预期。此类因素具有以下主要特点： 不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确把握； 具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以 统一标准； 处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。2.2.1 社区

13、商业类型定位1.5公里半径范围内的商业情况对社区商业定位有影响的主要体现在商业 的空间（主要由周边居住人口及流动人口的数量制约）和商业业态组合。2.2.1 社区商业类型定位地块制约因素主要指地块形状（展示性）和交通状况（易达性）。市场竞争预期因素主要考虑对未来商业的发展情况，但此预期是居于现状 判断未来的发展趋势，而客观情况往往随着时间推移具有不确定性并且多 变，因此往往仅供参考。如果1.5公里半径范围的核心商圈内尚无大型品牌超市，常住人口达到10万人以上、有主要的城市道路经过项目，且未来区域规划及发展趋势看好，而项目又可临主要道路做出充足的展示面及人流导入顺畅及项目其他条件许可的情况下，无疑

14、较充分地具备了引进大型综合超市的条件。根据相关的研究结果，一个大型品牌主力店可支撑其他业态的经营面积为其2倍左右，可形成强大的规模效应，对外经营的性质比较强，另外一种典型的情况是在其他情况相近的情况下，区域内常住人口未能达到大型综合超市开店要求，则可考虑品牌社区标超较大规模餐饮的主力业态组合方式，增强辐射面。以上两种情况均可以考虑定位为外向型社区商业。2.2.1 社区商业类型定位 外向型社区商业具备的条件概述偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低。一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面

15、，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场前景预期一般；如具备条件，如半径1.5公里范围内常住人口达到10万以上，亦可引进综合超市，如蔚蓝海岸有8,000的人人乐超市，一定程度上是因为其本身有570,000的建筑面积，周边尚有其他中大型社区，如招商海月花园。2.2.1 社区商业类型定位 偏外向型社区商业具备的条件概述内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观上也会有其他社区的消费者来消费。一般情况下，定位为内向型社区商业有可能是1.5公里半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符的消费群数量较少（如万科四季花城），不足以形成对项目商业的

16、有效消费支撑；由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，所以一般内向型社区商业的主力店为社区标超或品牌便利超市。2.2.1 社区商业类型定位 内向型社区商业具备的条件概述2.2.1 社区商业类型定位1.5公里半径范围内商业情况地块制约因素市场竞争预期社区商业类型商业空间业态组合地块形状交通状况区域内人口数量区域内商业空间较大区域内辐射面较广的业态不多展示面较宽交通便利区域内人口数量较大市场预期较好外向型区域内商业空间适中区域内辐射面较广的业态不多展示面适中区域内人口数量一般市场预期一般偏外向型区域内商业空间狭小区域内辐射面较广的业态较多展示面窄小交通状况一般区域内人口数量不多市场

17、预期较差内向型通过对社区商业定位确定社区商业类型后，我们接下来需要做的事就是确定社区商业的具体体量。在市场调研和操作项目的基础上，我们提出以下经验数据：按人均商业面积计算按商业面积和住宅面积比例计算2.2.2 社区商业规模确定 2.2.2 社区商业规模确定 按人均商业面积计算案例总建筑面积（）商业面积（）空置率（）调整后的商业面积（）美丽365花园200,00020,000203016,000锦绣江南510,00042,00020左右25,000海滨广场360,00020,0008左右18,000招商海月花园550,00030,000二期空置30左右28,000阳光棕榈园386,83014,3

18、0040以上9,000蔚蓝海岸570,00016,0003左右1,5500万科四季花城530,0007,70020左右6,000祈福新邨2,000,00020,0001左右19,800风和日丽360,0002,0002左右1,980皇御苑940,0006,0001左右5,940星河湾1,200,0005,00005,000十二个社区的商业均有一定的空置面积，其空置率及调整后的商业面积如下表： 调整后的商业面积基本上是目前十二个社区商业目前正在经营的面积，那么，从中计算其户均及人均商业面积：类型案例户数人口调整后的商业面积（）户均商业面积（/户）人均商业面积（/人）外向型美丽365花园1,799

19、 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花园4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 锦绣江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海滨广场4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 偏外向型阳光棕榈园2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚蓝海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 内向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 万科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0

20、.36 风和日丽3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河湾10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间，偏外向型及内向型社区商业的人均商业面积在0.140.87之间 。2.2.2 社区商业规模确定 结合以上案例分析及美格行的项目操作经验，我们认为：人均商业面积1是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点 社区商业前期规划篇 社区商业类型外向型偏外向型或内向型人均商业面积13 1 按商业面积和住宅面积的比例确定2.2.2 社区商业规模确定 商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一，同样

21、，在确定了社区商业的定位后，由于住宅面积是已知条件，我们可以根据这一比例，确定社区商业的具体规模，可参考的计算经验数据为：社区商业类型外向型偏外向型内向型商业面积占住宅面积的比例51125212个案例业态组合外向型社区商业业态组合偏外向型社区商业业态组合内向型社区商业业态组合各类型社区商业典型分类各类型社区商业参考性规模范围商家访谈案例调研分析实际操作经验各类型社区商业特点2.3 社区商业业态比例确定2.3.1 十二个调研案例业态组合目前，社区商业的业态主要由超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、生活家居和休闲等七类业态组成。在十二个案例中，某些社区商业的业态比例由于各种原因，显得个性较强，不具

22、有普遍性的代表意义，如风和日丽集中在美容上，皇御苑集中在超市及餐饮上，而凤凰城则由于商业未完全开业，尚未能做相应的分析，因此，剔除了风和日丽、皇御苑和凤凰城的统计分析，有如下结果：社区业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他美丽365花园40.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园725.51.430.810.30024.9阳光棕榈园027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸427.20.810.63.80.7034.8祈福新

23、邨19.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾20.113.110.130.76.09.0011.1综合（平均数）19.415.31.819.010.13.71.423.92.3.1 社区商业业态比例确定2.3.2 各类社区商业业态组合比较 我们从社区商业三种类型来分析九个社区商业的业态比例。各类型的业态组合如下：体量类型所属社区业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园40.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场

24、15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园725.51.430.810.30024.9偏外向型阳光棕榈园027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸427.20.810.63.80.7034.8内向型祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾20.113.110.130.76.09.0011.1外向型社区商业的业态比例：社区商业面积（）业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00040.28.60.911.913.12.2023.1

25、锦绣江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00015.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园28,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中，外向型社区商业的业态组合特征主要是超市餐饮服务配套美容，以辐射面较广的餐饮及美容为主。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 综合来看，外向型社区商业的业态组合主要以超市、餐饮、服务配套和美容为主，其中超市和服务配套并不仅仅服务本社区居民，同时满足周边社区居民的需求。业态组合根据社区的具体情况

26、，如周边商业氛围、人口数量和交通状况等因素，业态比例通常会倾向于某一业态，使这一业态成为能发挥更大的作用的主力业态，带旺整个社区商业。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 社区商业前期规划篇 可参考的类型标准： 依据： 案例调研分析的结果 商家访谈 实际操作经验 外向型商业的特点外向型社区商业可有两种典型类别 外向型社区商业业态组合类型 ： 以主力店综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规划了规模达16,000的综合超市。外向型社区商业业态组合类型 ： 以社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配

27、套为典型业态，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 业态个数比例面积（）比例超市10.8%2915.417.1%餐饮2217.5%6627.4338.8%服务配套2822.2%1916.711.2%便利店21.6%154.280.9%家居2318.3%1934.0611.3%美容86.3%1083.896.3%休闲118.7%608.823.6%服装107.9%619.643.6%电器32.4%195.041.1%其他1814.3%1016.766.0%小计126100.0%17072.02100.0

28、%万科城业态组合： 业态组合面积比例： 2.3.2 各类社区商业业态组合比较 类型 ：业态综合超市餐饮服务配套美容生活家居休闲便利店其他总计面积（） 8,000-15,0002,500-4,5001,000-2,0001,500-2,0001,000-1,500500-1,00050-1001,000-1,50016,500-28,500比例（） 30501020101581525250125100%商家个数(家)15-10家：1家中式酒楼、1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、琴行及其他服务各一3-53-510/1依实际而

29、定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较 类型 ：业态社区标超餐饮服务配套美容生活家居休闲便利店其他总计面积（） 2,000-5,0006,000-10,0001,000-2,0001,500-2,0001,000-1,500500-1,00050-1001,0001,50016,500-25,000比例（） 10252535101581525250125100%商家个数(家)115-20家1家中式酒楼、1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、茶叶、琴行、及其他服务各一3

30、-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较 外向型社区商业业态组合类型说明： 以上两个类别可以各自作为外向型社区商业业态组合的典型之一，并不具唯一性； 分类为综合考量的结果，以案例及商家访谈为基础，结合操作经验判断； 外向型社区商业的主力业态综合超市或社区标超餐饮，所占比例虽有调整余地，但较为固定，其他业态的组合比例可根据项目的实际做局部调整； 每个项目都有自身客观存在的个性特点，应该在抓住基本规律的基础上保持高度的环境适应性,一般在项目所在区域商业氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型，反之，则倾向类型。

31、 外向型商业要求整体必须形成对外部消费群的强大吸引力，除了业态组合需达到要求，规模也必须达到一定的标准，根据典型业态组合的结果及经验判断，外向型社区商业的规模一般在15,000-30,000，社区人均商业面积大于1 。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 偏外向型社区商业的业态比例社区商业面积（）业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他偏外向型阳光棕榈园9,000027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸15,500427.20.810.63.80.7034.8综合平均15,1502117.20.7512.810.62.6035.1偏外向型社区商业的特征也是以超市餐

32、饮服务配套美容为主，但是，以超市占有较大的比例。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 阳光棕榈园的主要业态是餐饮、服务配套和美容，其中餐饮比例是27.1，主要由于周边住宅群较多，且周边餐饮业态比例不大，所以餐饮比例较高，而美容占17.4的比例也是因为周边住宅群较多的缘故，而15的服务配套则是本社区没有设置超市，服务配套也是仅仅满足社区居民的需求。其他类的35.3的比例主要由地产中介及五金组成。蔚蓝海岸的业态主要由超市及服务配套组成。蔚蓝海岸的商业只租不售，业态由发展商规划调整，其中超市的比例占目前经营面积的42，主要服务本社区居民及周边居民，同时由于该社区分布较宽，设置了10.6的服务配套分布

33、整个社区，方便服务社区居民。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 可参考的类型标准： 依据： 案例调研分析的结果 商家访谈 实际操作经验 偏外向型商业的特点偏外向型社区商业可有两种典型分类2.3.2 各类社区商业业态组合比较 偏外向型社区商业业态组合类型 ： 偏外向型社区商业业态组合类型 ： 以品牌社区标超为经营龙头，辅以餐饮、适量美容及其他服务配套，主要以满足本社区居民日常消费为主，兼顾外部消费群，因此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定量的餐饮、美容增强辐射面，吸引人流，带动、稳定其他业态的经营。以主力店综合超市为经营龙头（通常规模较小），辅以适量餐饮、美容及其他服务配套，以综合超市满足

34、本社区及周边居民生活需要，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。相对外向型社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例及综合超市规模一般均会有所减少。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 业态综合超市餐饮服务配套美容生活家居休闲便利店其他总计面积（） 6,000-10,0001,000-15,001,000-1,5005,00-1,0005,00-1,000050050-1005,00-1,0008,000-15,000比例（） 305010201015510250100125100%商家个数(家)13-5家：1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规

35、模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、琴行及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等类型 ：2.3.2 各类社区商业业态组合比较 类型 ：业态社区标超餐饮服务配套美容生活家居休闲便利店其他总计面积（） 2,000-5,0002,000-3,0001,000-1,5400500-1,000300-500050050-1001,0001,5007,000-14,000比例（） 1025203010201015510010011015100%商家个数(家)110-15家1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模

36、餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、茶叶、琴行、及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较 偏外向型社区商业业态组合分类说明： 以上两个类别可以各自作为偏外向型社区商业业态组合的典型之一，并不具唯一性； 分类为综合考量的结果，以案例及商家访谈为基础，结合操作经验判断； 偏外向型社区商业的主力业态综合超市或社区标超餐饮，形式上与外向型社区商业相似， 但绝对面积值较小，辐射面较小，所占比例虽有调整余地，但较为固定，其他业态的组合比例可根据项目的实际做局部调整； 每个项目都有自身客观存在的

37、个性特点，应该在抓住基本规律的基础上保持高度的环境适应性,一般在项目所在区域商业氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型，反之，则倾向类型，这点与外向型社区商业具有一致性。 偏外向型商业主要还是立足于本社区，同时要求对外部消费群有一定吸引力，除了业态组合需达到要求，规模也必须达到一定的标准，因此兼有外向型社区商业的特点，根据典型业态组合的结果及经验判断，偏外向型社区商业的规模一般在8,000-15,000较为适宜，社区人均商业面积较为接近1 。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 内向型社区商业的比例：社区商业面积（）业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他内向型祈福新邨1

38、9,80019.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城6,00030.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾5,00020.113.110.130.76.09.0011.1综合10,26623.220.13.624.35.54.90.3717.3上表中，内向型社区商业的业态是以超市餐饮服务配套为主，超市占的比例较大。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 祈福新邨主要业态是餐饮、服务配套及超市，其中，餐饮比例高达42.7，这由于其社区规模较大，同时交通便利，且餐饮具有特色，在服务本社区居民的同时主要以吸引外部消费者为主要目的，目前经营状况较好；设置19.3的超市和

39、16.7的服务配套才能较好的满足本社区7400多户居民的需求。万科四季花城业态主要以超市和服务配套为主，超市和服务配套的比例分别为30.4和25.5，显得较高，一方面和该社区的商业布点规划有关万科四季花城的商业主要分布在社区的内部，对外性质不强，所以增加了超市及服务配套的比例，另一方面由于该社区商业面积不多，在超市及服务配套面积一定的情况下，比例也显得较高。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 星河湾商业的业态以超市、服务配套、餐饮和便利店为主，可以看出，星河湾的业态设置主要以服务社区居民为主要的目的，且这些业态比例显得较高，这主要是由于该社区商业面积不多，在面积一定的情况下，比例会显得相对较

40、高。可参考的组合类型： 依据： 案例调研分析的结果 商家访谈 实际操作经验 内向型商业的特点内向型社区商业亦可有两种组合类型 2.3.2 各类社区商业业态组合比较 内向型社区商业业态组合类型 ： 内向型社区商业业态组合类型 ： 以品牌便利超市为经营主力，偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容，主要以满足本社区居民日常消费为最主要目的，整体商业规模不大，业态的设置在量上以内部消化能力为限度。以品牌社区标超为主力店，偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、美容，以本社区居民为绝对主力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为目的。相对外向性质较强的社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例一般均会有所减少。2

41、.3.2 各类社区商业业态组合比较 业态社区标超餐饮服务配套美容生活家居休闲便利店其他总计面积（） 2,000-3,000500-1,000500-1,0005,00-1,0002,00-500020050-1002,00-5003,000-7,500比例（） 3040102010151020510050125100%商家个数(家)13-5家：1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、琴行及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等类型 ：2.3.2 各类社区商业业态组合

42、比较 类型 ：业态便利超市餐饮服务配套美容生活家居休闲便利店其他总计面积（） 200-1,0001,500-2,500500-1,000500-1,0002,00-500020050-1002,00-5003,000-7,500比例（） 520203010201015510050125100%商家个数(家)15-10家1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、茶叶、琴行、及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较 内向型社区商业业态组

43、合分类说明： 以上两个类别可以各自作为内向型社区商业业态组合的典型之一，并不具唯一性； 分类为综合考量的结果，以案例及商家访谈为基础，结合操作经验判断； 内向型社区商业的主力业态社区标超/便利超市配套餐饮，三大主力业态所占比例较为固定，其他业态的组合比例可根据项目的实际情况做局部调整； 每个项目都有自身客观存在的个性特点，应该在抓住基本规律的基础上保持高度的环境适应性,一般在项目所在区域商业氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型，反之，则倾向类型，这点与外向型社区商业具有一致性。 内向型商业主要基本靠本社区消费群消化，根据典型业态组合的结果及经验判断，内向型社区商业的规模一般在3,00

44、0-8,000较为适宜，经营状况较好的万科四季花城人均商业面积为0.36 ，较具有参照意义。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 总的来看，社区商业的基础业态是超市餐饮服务配套美容，在此基础上根据社区自身特点及周边商业环境对业态组合进行调整，商业业态组合并不局限于某个模式，其受到的影响因素较多，且不确定性较高。在这里说明的只是三种类型社区商业业态组合的一些基本业态及其一些基本规律。2.3.2 各类社区商业业态组合比较 案例分析内向型社区商业布点入口街铺型圈地街铺型入口集中型以点带面型12个案例的商业分布分析偏外向型社区商业布点外向型社区商业布点典型业态分布特点经验判断典型业态分布特点典型业态分

45、布特点2.4 社区商业布点 锦绣江南商业布点图 风和日丽商业布点图万科四季花城商业布点图招商海月花园商业布点图 蔚蓝海岸商业布点图美丽365花园商业布点图十二个社区商业的商业分布图： 2.4 社区商业布点 海滨广场商业布点图 阳光棕榈园商业布点图 皇御苑商业布点图 凤凰城商业布点图祈福新邨商业布点图星河湾商业布点图2.4 社区商业布点 从以上十二个案例分布图看，社区商业的布点可以分为以下四种类型： 圈地街铺型 入口街铺型 入口集中型 以点带面型2.4 社区商业布点 类型案例优点缺点圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效

46、的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模通常较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。对外展示面不宽，可视性不强，一定程度上限制了商业的规模扩大。入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应。商业较集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便。以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，对外展示面受制约，较难形成规模效应。外向型社

47、区商业的布点 2.4 社区商业布点 外向型社区商业的布点主要是圈地街铺型、以点带面型，一般来说，外向型社区商业规模都较大，采取这两种类型的布点方式利于容纳较大的商业体量。首层中国银行，茶叶店，二层装饰公司，家居用品、美容首层地产中介、票务中心二层美容、牙科、家居装饰大型超市主力店已有商家进驻意向（工程建设中）首层家居装饰、便利店、花店，二层美容、美发首层汽修、面馆、服装店，二层米特咖啡锦绣江南典型案例分析 分析：临近主出入口位置两旁均为地产中介，分析其原因应该主要是由其租金承受能力较高，并且招商时主要考虑的问题就是公司收益，而不是从商业持续经营的长远眼光考虑，这和社区商业特点极不相符。比较理想

48、的布局应该是形象较好、较有品位、规模较大的米特咖啡位于主出入口两旁的其中一侧，相对而言，对于社区形象及经营都有好处，缺点是对短期收益有所影响，因其租金相对较低。美容店、装饰设计公司数目多，且都位于二楼，这还是比较合理的。2.4 社区商业布点 招商海月花园华润万家海月咖啡南北药行中国建设银行地产中介美容地产中介书屋、服务配套711便利店餐饮空置典型案例分析 2.4 社区商业布点 分析：一期华润超市、南北药行和中国建设银行等超市、服务配套性质的业态设置在非出入口附近，这是比较不合常理的，造成不能有效的利用本社区的消费群；而海月咖啡的设置很好的利用了交通的便利性、易达性，符合辐射面较广业态的特点。二

49、期便利店、书屋、服务配套等业态设置在主出入口附近，较好的体现这些业态便利性的特点。地产中介、美容、餐饮等业态的位置相对不是较好，但有良好的展示面，这些的布点也是相对较合理。招商海月花园的商铺有一定的空置，主要原因是位置较偏。2.4 社区商业布点 综合以上两个案例分析，对外向型社区商业的布点有以下几点建议：在商业布点时，尽量优先考虑超市、便利店和服务配套类等业态的位置，布点 标准一是为了方便社区及周边居民的消费，同时需考虑龙头商家对其它小商家 的带动作用。餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常 生活。对位置要求不高的业态可尽量设置在次要的位置，如装饰公司、美容可设置

50、二 楼等，但必须要有良好的展示面。2.4 社区商业布点 内向型社区商业的布点2.4 社区商业布点 内向型社区商业采用的商业布点形式是入口街铺型和入口集中型。银行、缝纫补鞋地产中介、书店、美容华润便利超市美容店水果店、药店、服装饼屋、服装店、邮局、书屋味香西餐酒吧美容店万科四季花城典型案例分析 分析：临近五和大道的社区主出入口两旁分别是华润万家便利超市及味香西餐酒吧，为展示面最好的两个商家，较好的体现了主力店及次主力店的作用。临近五和大道的社区主出入口两旁各自有一家美容店，但展示效果并不好，位置相对比较隐蔽，只能凭借铺位门口的商家LOGO予以识别，但美容类对位置要求不高，这样的布点相对较合理。服

51、务配套类业态临街小区道路分布，体现了该类业态的便利性，分布较合理。其他的业态分布如地产中介，由于租金承受能力较高，也位于靠近主出入口的位置。2.4 社区商业布点 典型案例分析 超市餐饮银行、药店、干洗店711便利店花店、餐饮饼屋地产中介、音像店星河湾2.4 社区商业布点 分析：便利店、银行、药店及干洗店等居民日常生活所需、便利性质突出业态位于靠近社区主出入口位置；餐饮、社区超市则位于相对较远位置，因为商业街长度不过80米，所以该种布局具有一定程度的合理性。社区超市的规模约为500左右，租金承受能力较低且非品牌商家，在综合比较的时候，跨国品牌7-11便利店在品牌知名度、门店形象及租金承受能力上处

52、于优势，在这种情况下，位于主出入口是合理的。2.4 社区商业布点 综合以上分析, 对内向型社区商业的布点有以下几点建议：根据内向型社区商业的特点，无论是入口街铺型或是入口集中型，在商业布 点上必须优先考虑服务配套类业态的位置，即使在租金相对较低的情况下， 也要优先考虑此类业态。在主出入口附近考虑设置品牌、知名度较高的业态，可以更好展示社区商业的 形象，有利于提升商业的价值。地产中介等业态对位置要求不高，可根据社区实际情况加以布点设置。2.4 社区商业布点 偏外向型社区商业的布点偏外向型社区的商业布点采用了圈地街铺型和入口街铺型，这主要由于采用街铺的形式相对能较好的展示商业，增强可视性，吸引外部

53、消费者。2.4 社区商业布点 干洗、鞋类维修KFC、地产中介、药店、银行服装美容、家居服务配套文体、眼镜711便利店、地产中介咖啡典型案例分析 蔚蓝海岸分析：人人乐首层临华明路街铺部分为社区配套商业，业态有药店、银行、干洗店、美鞋屋、饼屋等居民日常生活必备业态，但是，由于人人乐带来旺盛的人流，这类业态对人流的需求并不高，可以考虑设置其他对人流要求较高的业态，如美容等。临登良路的服务配套业态位置较靠后，主要是该类业态租金承受能力较低，只能选择该位置的街铺，造成布点上的不合理，目前，经营状况一般，甚至有些商家准备或已经退出，如无暇水族花店、文嘉书店等。一些租金能力较高的业态如咖啡、地产中介等，位置

54、较接近出入口，这些业态对位置的要求相对不高，这样的布点虽然在一定程度上对收益有一定的帮助，但从长远看，并不利于社区商业的发展。美容和家居业态分布的位置较靠后，因为这些业态对位置的要求不高，且有良好的展示面，这样的布点较为合理。2.4 社区商业布点 典型案例分析 阳光棕榈园五金餐饮、美容干洗店、银行、地产中介地产中介药店、摄影中心服务配套，地产中介服务配套空置2.4 社区商业布点 分析：服务配套业态分布在社区的主出入口附近，布点较合理；地产中介分布于各个位置，一方面由于其租金承受能力较高，另一方面业主急以将商铺出租，对业态不加以考虑，分布较为不合理；餐饮、美容集中分布在临学府路上，餐饮集中在这个

55、位置较合理，减低餐饮产生的噪音、卫生等对居民的影响，而美容和餐饮混杂在一块，对自身形象有负面的影响，因此，布点较为不合理。2.4 社区商业布点 综合以上分析, 对偏外向型社区商业的布点有以下几点建议： 偏外向型商业布点应该在以方便服务社区居民的前提下考虑其他业态的分布；商业的布点在满足本社区居民的基础上考虑业态的对外性；一般情况下，可采用扩大展示面的方式以吸引外部消费者，增强社区商业的对 外性。2.4 社区商业布点 结合我们所做的商家访谈：业态 指标经营面积（）经营楼层位置综合超市8,00015,000-1-3主干道/主出入口社区标超2, 000-5,0001层/2层主出入口/主干道餐饮快餐类

56、：100500； 西餐咖啡：300800 中式酒楼：2,000-5,0001层/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道美容/美发美发：100-200 美容：500-1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求休闲类1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面便利店60-2001层靠近主出入口，离居住区域较近饼屋（蛋糕店）30601层一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高生活家居100-2001层/2层属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可地产中介501001层新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位

57、置较优越干洗店20401层靠近主出入口，离居住区域较近冲印店15301层不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高其他10401层位置要求不高，可移动弹性较强2.4 社区商业布点 通过分析，对于社区商业布点，有以下几个关键控制因素：无论是外向型社区还是内向型社区，配套性质越强，便利性质越明显，购买频率越高，其对于位置的要求也越高（具体业态的位置敏感度见下页表格）。 这是确定社区商业布点的主要控制因素。在规划各业态商家所处位置时，应该优先考虑的是主力店的位置问题，一是因为主力店是社区商业中经营规模最大的商家，二是主力店往往发挥核心群聚效应，从而也带动了其他业态小商家的经营。综合/

58、社区超市、餐饮店对外性要求高，布点时需特别考虑其昭示性和交通、停车等便利行。2.4 社区商业布点 便利店、干洗店、饼屋等服务配套性质极强的业态，要求离社区主出入口较近，方便社区居民购买。 业 态位置敏感度位置敏感业态：综合超市社区标超便利店餐饮干洗店饼屋（蛋糕店）位置要求相对不高业态：冲印店花店、茶叶地产中介生活家居美容/美发休闲类其他（精品、服装等）具体业态对位置的敏感度：2.4 社区商业布点 2.5.1 商铺硬件技术指标原则2.5 社区商业建筑产品规划 对物业硬件要求最高的是综合超市业态，综合超市业态对经营面积的要求在8,000-15,000之间，涉及到的技术指标复杂，而且对技术指标都有明

59、确的要求，对给排水、排污等都有详细的要求，可见，超市类业态对物业硬件要求比较严格。超市各业态对物业硬件技术指标的要求技术指标具体要求超市社区标超需求面积（）8,000-15,0002,000-5,000经营楼层选择（层）3层一层单层面积（）4,0008,0001，000-5,000层高要求（m）4.54.5楼板承重（Kg/）500500给排水提供市政管道供水，排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等接驳到位供配电提供符合国家标准的市电和变压器，同时提供后备发电机提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源中央空调提供独立的中央空调提供独立的中央空调店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部-电

60、话线提供配口提供接口弱电要求提供配口200w/燃气管道提供城市燃气管道配口配备管道煤气或瓶装煤气站排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车场位置、数量200-500物业交付装修标准毛坯毛坯2.5 社区商业建筑产品规划 社区商业餐饮业态对经营面积的要求是在2001,500之间，也有不少小规模的餐饮，需求的面积一般在50100之间，由于有污染、卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要求，同时对其他技术指标也有基本的要求。餐饮2.5 社区商业建筑产品规划技术指标具体要求中餐类酒楼中式快餐店西式快餐店西餐咖啡厅需求