零距离重庆项目整体定位及产品规划建议ppt课件

1、零间隔重庆工程整体定位及产品规划建议谋划思想导图关于城市区位整体定位产品建议城市价值SWOT分析工程目的分析功能定位客群定位笼统定位定位战略构成建筑风格建议户型配比产品组合建议细节建议工程小结关于企业目的关于工程本身市场个案分析企业目的解读区域配套区域未来开展【关于企业目的的预期认识】东西面呼应短平快先行本案作为江北嘴置业开发运营工程的领头羊，“短周期、精细化运作，可为后续江北城大工程的战略带来启发，在市场化运作中得到阅历的积累。本案江北嘴地块主要内容关于城市区位整体定位产品建议城市价值SWOT分析工程目的分析功能定位客群定位笼统定位定位战略构成建筑风格建议户型配比产品组合建议细节建议工程小结

2、关于企业目的关于工程本身市场个案分析企业目的解读区域配套区域未来开展解放碑商圈观音桥商圈江北嘴CBD黄花园大桥朝天门大桥本案工程位于江北区五里店板块，处于江北嘴CBD、解放碑CBD、观音桥商圈之间位置，且到达三片区域的间隔非常近，其地段优势十清楚显工程与观音桥商圈和解放碑商圈间隔根本一样，大约5分钟左右车程5分钟车程5分钟车程【关于地块区位的城市价值】五里店江北嘴CBD副中心区域交通分析工程所处区域江北城目前为新区开发形状，目前区域内部道路交通根本已完善，市政管网等设备已根本构成，但目前公共交通匮乏，内部各类配套设备尚无，其公共交通和各类配套主要依托于紧邻的五里店社区，大型配套主要依托于较近的

3、解放碑商圈和观音桥商圈区域未来交通规划较为完善，东水门大桥和千厮门大桥的建立及两条过江隧道的打造将极大程度上改善区域与渝中区和南岸区的通达程度，轻轨6号线和9号线的贯穿，也将有利于区域与主城其它片区的通达程度。工程所处区域交通较为单一，但未来桥梁建立和轨道交通将大大提升区域的通达程度地块区位分析本案重庆质检局阳光100小区南方上格林珠江太阳城黄花园大桥五里店立交嘉景苑工程地块处于五里店成熟居住区，区域开展前景好工程地处北滨路和江北城CBD以及五里店商圈交汇地点，南面临重庆质检局，北面为渝能阳光100小区，西有嘉静苑，东面为市政大道五黄路，与黄花园大桥约500米，经过黄花园大桥下穿道路，与江北城

4、CBD相接。江北嘴置业工程金融街控股珠江太阳二期珠江工程公寓商务珠江工程公寓酒店中冶城韶欧鹏工程金融街商务什么工程？什么配套？渝能地产明日广场珠江太阳城南方上格林已有工程潜在工程配套工程江北嘴置业工程工程分布色块表示阳光100集资房工业设计中心工业设计中心财政局江北嘴CBD向西区域已贮藏大量优质地产工程待开发江北嘴置业工程金融街控股珠江太阳二期珠江工程公寓商务珠江工程公寓酒店中冶城韶欧鹏工程金融街商务什么工程？什么配套？渝能地产明日广场珠江太阳城南方上格林阳光100集资房工业设计中心工业设计中心财政局有更带动力工程表示未来工程将以规模中心配套品牌优势构成新的开展张力江北嘴置业工程金融街控股珠江

5、太阳二期珠江工程公寓商务珠江工程公寓酒店中冶城韶欧鹏工程金融街商务什么工程？什么配套？渝能地产明日广场珠江太阳城南方上格林阳光100集资房工业设计中心工业设计中心财政局江北嘴传统CBD时代江北嘴CBD大城时代区域力量带动必将让五里店及沿江片区成为CBD延伸带城市延伸开展方向江北嘴置业工程依托江北城CBD优势依然是工程定位最显要关键主要内容关于城市区位整体定位产品建议城市价值SWOT分析工程目的分析功能定位客群定位笼统定位定位战略构成建筑风格建议户型配比产品组合建议细节建议工程小结关于企业目的关于工程本身市场个案分析企业目的解读区域配套区域未来开展经济技术指标占地面积8300平米容积率4.5建筑

6、面积37000平米用地性质居住类用地地块限高无从经济技术目的得出：工程属于中高容积率、小规模工程【关于工程本身的地块解读】SWOT优势（Strengths）劣势（Weaknesses）区位优势明显，属城市副中心，靠近解放碑及观音桥商圈靠近工业设计中心项目区域属于成熟的居住区，居住氛围较为良好占地面积较小，难以形成大社区容积率较高，舒适度降低高压电线影响周边道路多为城市快速干道机会（Opportunities）SO：发挥优势，抢占机会WO：利用机会，克服劣势江北城CBD的规划为项目带来区域的发展创新产品、前沿建筑立面填补市场空缺。特色化创新，建立区域价值标杆；抓主流客户，快速去化；填补市场空缺，

7、博取较高溢价。通过产品创新形成精品物业规划建筑上发力，减弱项目属性短板威胁（Threats）ST：发挥优势，转化威胁WT：减小劣势，避免威胁政策抑制投资将一定程度减少项目投资客户版块后续潜在开发项目较多，形成竞争以产品的创新和高性价比引领市场需求，抓住客户“短平快”的营销策略，避免与潜在项目形成直接竞争短平快，以高性价比快速走量。主战略【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】基本信息地理位置江北黄花园大桥旁开发企业重庆珠江实业有限公司总建筑面积5.12万平方米容积率4.28物业类型高层住宅物业用途住宅占地面积1.44万平方米绿地率35%建筑设计中国机械工业第三设计研究院景观设计国际逸景景观设计中心珠

8、江太阳城位于江北滨江路刘家台路段，身处CBD中心区域与江岸生态腹地的黄金分割点；前临嘉陵江，背靠五里店，紧邻黄花园大桥，与渝中半岛凭栏而望，距解放碑CBD、观音桥步行街均数分钟车程。随着江北嘴金融中心的建成，其成为“金融中心后花园的价值将进一步凸现。D-3栋D-1栋D-4栋【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】总体规划珠江太阳城80公馆以小组团方式开发，由D1、D3、D4三栋楼组成，目前在售的是D3栋。楼栋总层数为32层，其中1、2层为临街商业铺面，其他为住宅。为控制总价，80公馆推出的户型均面向中庭，无朝江户型。【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】营销分析在拥有360度江景和优越的区位条件的江北嘴

9、从来不缺乏豪宅巨作，却鲜有为刚踏上人生征程的“80后打造的住宅产品。珠江太阳城2021新作“80公馆将产品定位于正在迅速崛起的社会中坚力量“80后，以CBD作为产品的中心诉求，产品以中小户型为主，具有总价低、区位优、配套齐的优势，其吸引力对于盼望不再蜗居的“80后不言而喻。以区位优势和低总价产品吸引青年置业客户【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】客户分析珠江太阳城将工程定位于正在刚踏上人生征程“80后，能引起该圈层的剧烈共鸣。购房人群以25岁35岁的年轻人为主。购房者多为初次置业，经济接受才干有限，对于价钱非常敏感，购房需求以单间公寓和小两室为主。购房人群以自住为主。初次置业的25-35岁自用客

10、户为主【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】产品多为小户型，一房和紧凑两房为主力户型户型编号户型名称户型配置套内面积(m2) 总价(元)所占百分比1号房单间公寓一室一厅一厨一卫29.0923272011%3/4号房单间公寓一室一厅一厨一卫35.4728376022%5/6号房两室两厅两室两厅一厨一卫58.1746536022%2/8号房两室两厅两室两厅一厨一卫59.847840022%9号房两室两厅两室两厅一厨一卫60.1548120011%7号房三室两厅三室两厅一厨一卫71.9757576011%户型配比1、户型以中小户型为主，面积区间在29 m2 -72 m2。2、户型配置以单间公寓和两房为主

11、，其中单间公寓 占户型总数的33%，两房占户型总数的55%。3、单间公寓总价控制在30万以内，两房总价控制在50万以内，具有总价低的特点。4、本次推出的户型均面向中庭，无面江户型。房号套内面积户型套数所占比例销售套数销售比例1号房29.09一室一厅一厨一卫3111.79%412.90%3/4号房35.47一室一厅一厨一卫5420.53%611.11%5/6号房58.17两室两厅一厨一卫6223.57%1016.13%2/8号房59.8两室两厅一厨一卫5822.05%2034.48%9号房60.15两室两厅一厨一卫3111.79%39.68%7号房71.97三室两厅一厨一卫2710.27%114

12、0.74%合计-263100.00%5420.53%【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】销售情况数据来源：网上房地产截止日期6月10日工程整体销售情况并不理想，产品以紧凑两房、三房销售情况相对较好；由此可见工程的目的客户属于价钱敏感型，自主客户是主力工程以80后作为目的客群，以描画生活方式的营销手段未能到达销售预期工程分析小结【地块属性】工程规模较小，且容积率偏高；需求在产品和笼统上进展创新和突破，构成“小而精的典型物业代表工程地块内的高压变电站影响，降低了工程居住温馨度，思索能否迁移高压变电站【区域属性】工程所属区域板块作为江北城CBD副中心，将承当其生活效力配套功能工程所在区域交通配套现状相

13、对单一，但未来区域交通开展将极大提高区域开展工程所处地段位置佳，接近解放碑和观音桥商圈，为工程快销奠定市场根底政策影响和热点区域的开发使得本工程需求以产品的创新来引领市场需求，抓住客户本案作为近4万方的小规模工程，“小而精是其物业开展的平衡出发点，企业应在产品创新和功能开展的多元化上有更高的目的预期主要内容关于城市区位整体定位产品建议城市价值SWOT分析工程目的分析功能定位客群定位笼统定位定位战略构成建筑风格建议户型配比产品组合建议细节建议工程小结关于企业目的关于工程本身市场个案分析企业目的解读区域配套区域未来开展在我们看来： 营销是一场始于客户，终于客户的战役； 对于客户的了解，是营销最为重

14、要的任务。工程客群定位项目土地属性描述属性评级社会新锐望子成龙健康养老富裕之家经济务实区域意义所在区域是传统意义上好的区域YesYesYes所在区域文化氛围浓厚Yes所在区域被普遍认为是高档区域Yes所在区域是具有发展潜力的新兴区域YesYes商业配套靠近写字楼、金融机构集中的区域Yes靠近繁华商业区Yes交通设施可选择的交通工具比较多 Yes方便的公交路线YesYesYes周边道路好，交通顺畅YesYes出行道路两边景观好靠近地铁/城铁站生活设施靠近比较好的医院Yes靠近大超市,购物中心,餐饮等生活设施YesYes教育设施靠近大学等高等教育院校Yes靠近高质量的小学、中学学校YesYes休闲

15、设施靠近咖啡厅、酒吧、KTV等休闲场所YesYes靠近公园、绿化带等人工景观Yes靠近运动场馆等比较好的健身休闲设施Yes人文、自然资源风水比较好Yes靠近山、水、运河等自然风景物YesYes社会新贵【主要】望子成龙X富贵之家X经济务虚【辅助】安康养老X土地属性下的客户：社会新贵为主，经济务虚为辅客户定位类型划分客户类型需求点与本项目的契合度享受型成功人士。追求个人及居家享受，满足奢侈功能，如环境、空间尺度等低身份型社会新贵。在功能得到满足的前提下，重视社会标签，身份感至关重要高功能型务实家庭。追求社区功能的齐全、便利、繁华，对教育、健康高度关注中情感型各阶层。长期生活在本区域，不愿离开，对这

16、的环境有情结中低实用型中低阶层。注重性价比，置业只是满足简单的居住需求中低投资型投资客户。追求投资获利性中 定位，是营销胜利的第一步！MOCO给我们带来了什么？新牌坊版块新兴开展区域城市副中心定位作为商务中心的生活效力配套区域与工程所处的五里店版块有异曲同工之妙MOCO就是moke，龙湖MOCO就是为moke魔客一族量身定做的先锋建筑。而所谓的moke魔客，就是城市的前沿人群，跨界、前卫而自在的时髦达人，多角色任务或生活，对社会有强大的冲击力，能够并非精英人群，却代表未来开展的主流方向。龙湖首倡的“概念房，聚集龙湖13年智慧结晶，长达8年专注酝酿，将龙湖对未来城市开展方向的把握、对未来城市生活

17、的了解，以及对未来城市建筑的引领以先锋建筑方式淋漓表达，进而转化为超乎客户想象的居住价值和实惠。 龙湖MOCO是什么？从“概念车到“概念房创意跃层产品区域标杆建筑两房，龙湖MOCO中心，互扣式式跃层，面积53-63 08年销售明星。公摊低，19%；且单价高于平层价钱2000元/ 。独创互扣式跃层空间方正，空间的功能可变性高，有较大面积赠送40%。 MOMA城？科技创意带来的生活真相MOMAThe Museum of Modern Art.美国在世界最有名的艺术博物馆之一。博物馆位于美国纽约，属现代建筑风格，很有名气。代表着奥秘时髦且现代。它为着城市未来的主流前沿人群，在理性追逐名利场的生活面具

18、下，还揣有一颗不容进犯的文化心。MOMA杜绝纯概念地段规范：建筑必需生长在一个城市最具气质和最成熟的商圈艺术规范：建筑必需以城市最前沿人群的审美情趣作为根据地标规范：建筑必需有地理标识意义，并能整体提升区域设计规范：建筑必需求有超越同业态建筑规范的价值理念或者产品主张商务规范：建筑必需求对传统生活方式进展突破，并引领新的生活方式质量规范：建筑必需晋级运用功能，以质量提升生活温馨度技术规范：建筑必需有技术创新，并使商务者办公体验得益于技术创新的成果节能规范：建筑必需按节能规范选用资料，不以浪费资源来提升建筑质量时间规范：建筑必需以打造百年建筑的态度，将作品留给时间品鉴建造规范：建筑必需由有高度社

19、会责任感的指点型企业，本着城市责任的态度构建创意从当代之于建筑史的意义可见：再局限于地产品牌还包含一种地产观念。的意义已仅局限于地产产品、生活方式或者所谓的生活。他以科技为中心，糅合文化、艺术、生态、自然、节能等元素于一体。成为一种时代与生活的品格这是万国城MOMA的灵魂复原“生活因科技而改动这个真相建筑表现手拉手围合式建筑报版表现科技才是生活提高的真相 澳洲LUMIERE？公建外立面和空间内部挑空大堂挑高派拉蒙影院大厅水景、挑高主推案名：MOMA城案名建议称号辨识度高、传播力强，容易记住表达工程产品特征与目的客户能达故意理上的契合新重庆CBD大城中心首座国际废品公寓“以公建化的建筑外观，以效

20、力式公寓的软配套，以CBD首座废品公馆的姿态，销售略有产品创新的产品笼统定位商业定位MOMA馆社区精品商街社区商业小广场、快速消费品贩卖店、文娱休闲 社区商业小广场时髦餐饮馆诚品书屋派拉蒙影院健身房虚拟高尔夫瑜伽房桌球室甜品店咖啡厅在工程商业楼层打造主题商业馆，设置精品效力工程如书吧、影院、甜品店、咖啡厅等，提高工程配套效力，建立工程市场差别化竞争，提升工程价值，添加业主光彩感。精致商业MOMA馆MOMA城城市时髦生活社区MOMA馆完善的生活配套商业，囊括餐饮、文娱、休闲等业态功能定位定位战略构成快销投资为行销战略，主题差别为产品战略行销战略产品战略快销投资主题差别地段价值明显，CBD投资前景

21、好小户面积产品，投资总价容易控制抓主流客户，快速去化MOMA城，笼统概念差别化周边产业元素支撑五里店工业设计中心工程本身小规模容易构成传播个性产品创新，填补区域市场空白“先锋建筑“投资标签主要内容关于城市区位整体定位产品建议城市价值SWOT分析工程目的分析功能定位客群定位笼统定位定位战略构成建筑风格建议户型配比产品组合建议细节建议工程小结关于企业目的关于工程本身市场个案分析企业目的解读区域配套区域未来开展B 栋A 栋产品组合建议商业裙楼+A/B塔楼，产品集中为一房和两房A塔550平米/层，约27层产品一房为主，少量紧凑两房主力面积为40-65平米B塔约670平米/层，约27层产品以舒适两房为主

22、，少量一房、三房主力面积为50-80平米，三房为90-100平米商业商业占比10%，约3700平米以A栋为主要底商建筑风格建议选取符合内涵品味的现代主义建筑风格，构成区域标杆建筑，在外立面上做到“精户型配比建议项目分区客群占比单房一房一厅紧凑两房舒适两房三房253040456065758090100A塔社会新锐+务实家庭100%20%50%20%10%0%B塔职工用房+社会新锐100%0%15%35%45%5%1、户型配比以一房、两房为主2、思索工程B栋为员工用房，适当扩展温馨两房以及三房比例，以满足这部分客群的需求3、A塔主力户型为40-45平米一房，且该户型为畅销户型，市场需求量大，因此B

23、塔分配15%左右比例予以补充，降低销售压力203040506070802540经济型适用型5080经济型适用型80100温馨型温馨型主力面积配比面积畅销面积户型配比建议1、区域25-35m2单间销售较好，故经济型单间区间取值为25-30m2 ，作为主要区间配置，一房40-45m2区间供应和消化量高，辅助配置。2、60-70m2区间的两房是市场供应主力；而70-80m2区间两房供应相对较少少、去化率较高；因此采取平衡60-65m2，75-80m2的配置，留意70-80m2户型的可变空间。90100户型方正，尺度合理，空间易改动,空间灵敏度高干湿动静分区明显一房户型40.32户型配比建议三房户型9

24、0 特点：功能齐全，构造紧凑，动线清楚，有赠送面积。二房户型69.97特点：功能齐全，公共空间大，动静清楚。很好地分区配置，照顾到每个房间的采光通风动静、干湿分区较好照顾到每个房间的通风采光万科朗润园U5收纳空间系统万科38平米空间处理方案产品个案自创户型产品上的“小而精U5系统的构成U51：体恤玄关空间系统U52：细致厅房空间系统 U53：神奇厨房空间系统 U54：贴心卫浴空间系统 U55：强大收纳空间系统 A户型B户型A户型B户型A户型B户型A户型B户型朗润园规范楼形构造户型构造U51：体恤玄关空间系统系统描画万科朗润园创新设计具有强大收纳空间的多功能玄关系统，让您无论是忙碌任务后回家，或

25、是湿答答的雨天进门，还是健身购物之后，从踏进家门的第一步起就开场享用轻松。系统构成2-3口之家庭定制鞋柜，可收纳鞋约40双；15cm无挡底部不弯腰设计，让您轻松换鞋；玄关6钩衣帽间，常用外套统统放置周详；20mm空隙，底板3个孔，令鞋柜坚持通风防臭；玄关地面采用易于清洁的石材和仿古砖，下雨天不用愁；入口处设夜间照明灯，给晚归的家人照亮家的温馨；U52：细致厅房空间系统 系统描画经过琢磨的巧思妙想，体恤周到随心而享。厅房不仅是满足起居的多功能空间，更是彰显个人气质，与邻里亲友相互交流的平台。万科朗润园仔细思索外乡日常生活喜好与习惯，以人性化巧思创新，周到布置厅房细节，为生活锦上添花。系统构成餐桌旁设置插座，随时用电火锅款待亲朋好友；户内门框安装防撞橡胶条，消音防噪；床头专设手机插座，充电方便；卧室双控开关，内外照明，一手掌控；门把手防挂衣设计分类法设置衣柜U53：神奇厨房空间系统系统描画让烹饪少一些繁琐，多一份从容。一个干净亮堂的备餐环境，将为烹饪带来味觉之外的惬意。万科朗润园深化调研外乡生活，将个人习惯纳入规划中，设计无微不至的厨房空间系统，更多科学思索，更多细节包容。功能构成减少6大流程70%繁琐的厨房动线；85cm高的洗菜盆台面，使您少弯腰；改良橱柜内部的隔层板，自在调理功