建筑评估串讲班讲义

1、第四章房地产测绘与工程量计算第一节 工程识图一、图纸的基本规定1.图线。工程图由图线组成。实线：表示可见轮廓线；虚线：表示不可见轮廓线；点划线：表示轴线、中心线、对称线；折断线：表示断开线；波浪线：表现断开界限。2.定位轴线及施工定位、放线的重要依据。表示：点划线，端部画一个细实圆圈：数字和字母（三个不用I、O、Z）。左侧：从下到上 A，B，C，D下方：从左到右 1，2，3，4附加轴线：表示单根的柱子、局部一段小墙。用在谁后就编谁分之一。3.尺寸标注尺寸界线、尺寸线：细实线尺寸起止线：短粗斜线或箭头尺寸数字：标定在尺寸线中部，判定尺寸大小的依据：建筑标高和总平面图以 m 为，其他图纸一律以 m

2、m 为。尺寸：在半径前加字母R，在直径前加字母。球加 SR，S 其他：在图样轮廓外标注，不宜与其他线、数字相交。分层次，最外侧总尺寸，内侧分尺寸或细部尺寸筑工程图纸筑平面图（房屋建筑平面图：建筑工程平面图分为两大类：一类为总平面图；另一类为表达一项具体工程的平面图。1.形成。假想用一个水平剖切平面，在窗台上方把房屋剖开，移去上部，对下投影。2.表示方法墙、柱画粗实线、门窗开启示意线中粗实线、其余投影线细实线每层楼地面标高标定出来门窗、洞口用图例体现标有剖立面在平面上的剖切位置线分层表示，一层、二层屋顶水平投影，可见轮廓线的投影均用细实线表示（筑立面图立面图的形成：各个不同立面的正投影。1.立面

3、图的主要功能。显示立面外轮廓及外部各部位的装饰标注。2.立面图绘制的一般规定室外地平线用标准粗度 1.21.4 倍的加粗线画出粗实线绘制整个建筑最外轮廓尺寸线雨篷、阳台、柱子、窗台、屋檐的下檐线以及窗洞、门洞等用中粗线腰线、粉刷线、窗棂线采用细实线装饰做法用符号、图例及文字简单说明（三）建筑剖面图将建筑物用一个垂直地面的平面竖向剖开，移去一半，对剩下部分作投影。全面直观地反映建筑物内部整体构造关系、楼层分布、楼梯的构造、室内外地面高差、屋顶流水坡度。钢筋混凝土结构剖断处，用全断面涂黑表示，如梁、圈梁、门窗过梁、雨罩等。剖切部分用粗实线表示，未剖的用细实线表示。第二节 房地产测绘与房屋建筑面积计

4、算房地产测绘技术要求土地及房屋建筑面积计算一、房屋建筑面积计算建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）建筑面积是指建筑物的水平平面面积，即外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。1.计算建筑面积的范围（1）建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构水平面积之和计算。结构层高在 2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。【注意】此处针对平屋顶，二分2.2m 为分界线（2）建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，

5、且结构层高在 2.20m 及以上的，应计算全面积，结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。【总结】先找围护、无围护找底板、无底板再找顶盖对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在 2.10m 及以上的部位应计算全面积；结构净高在 1.20m 及以上至 2.10m 以下的部位应计算 1/2 面积；结构净高在 1.20m 以下的部位不应计算建筑面积。【总结】坡屋顶三分（含）：2.1（全）、1.2（半）对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在 2.10m 及以上的部位应计算全面积；结构净高在 1.20m 及以上至 2.10m 以下的部位应计算 1/2 面积；结构净高在 1.20m 以下的部位不应

6、计算建筑面积（适用于场和馆）。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积（适用于馆）。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的 1/2 计算面积（适用于场）。【同坡屋顶】（5）室、半室应按其结构水平面积计算。结构层高在 2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。出建筑物外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构水平面积的 1/2 计算面积。层及坡地建筑物吊脚层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。（8）建筑物的

7、门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在 2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下 的，应计算 1/2 面积。（9）对于建筑物间的走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。（10） 对于书库、仓库、车库，有围护结构的，应按其围护结构水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在 2.20m 及以上的，应计算

8、全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。结构层整体结构中承重的楼板层。而起局部分隔、等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分层不计算建筑面积。（11）有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构水平面积计算。结构层高在 2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。（12）附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构水平面积计算。结构层高在 2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。（13）窗台与室内楼地面高差在 0.45m 以下且结构净高在 2.10m

9、及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构水平面积计算 1/2 面积。（14）有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）水平面积计算 1/2 面积。（15）门斗应按其围护结构水平面积计算建筑面积，且结构层高在 2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。（16）门廊应按其顶板的水平投影面积的 1/2 计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的 1/2 计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在 2.10m 及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的 1/2

10、 计算建筑面积。（17）设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、间、电梯机房等，结构层高在 2.20m 及以上的应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。（18）围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙水平面积计算。结构净高在2.10m 及以上的部位，应计算全面积；结构净高在 1.20m 及以上至 2.10m 以下的部位，应计算 1/2面积；结构净高在 1.20m 以下的部位，不应计算建筑面积。建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光 按一层计算面积，且结构净高在 2.10m 及以上的，应计算全

11、面积；结构净高在 2.10m 以下的，应计算 1/2 面积。室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的 1/2 计算建筑面积。（21）在主体结构内的阳台，应按其结构按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应（22）有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、的 1/2 计算建筑面积。（都在室外）、等，应按其顶盖水平投影面积以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算的，不包含抹灰层、防潮层、保护层（墙）的厚度。

12、与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在 2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。2.下列项目不应计算建筑面积：与建筑物内不相连通的建筑部件；骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；（3）舞台及悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；（4）露台、露天游泳池、花架、屋顶的及装饰性结构构件；（5）建筑物内的操作、上料、安装箱和罐体的；（6）

13、勒脚、附墙柱、垛、台阶、抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板（箱）、构件、配件，挑出宽度在 2.10m 以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；（7）窗台与室内地面高差在 0.45m 以下且结构净高在 2.10m 以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在 0.45m 及以上的凸（飘）窗；（8）室外爬梯、室外消防钢楼梯；（9）无围护结构的观光电梯；（10）建筑物以外的人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥等构筑物。【总结】一、形成建筑空间（生活、活动）二、有围护结构按围护结构无围护结构：水平面积计算建筑物内：结

14、构底板水平投影面积计算建筑物外：一半三、平屋顶 结构层高 2.2m 二分坡屋顶 结构净高 2.1、1.2m 三分 3.房地产面积分摊（新增）1.基本规定（1）可分摊的共有建筑面积：电梯井、管道井、楼梯间、道、变电室、设备间、公共门厅、过道、室、值班室，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。分摊面积=建筑物的建筑面积各套内的建筑面积和-不应分摊的共有建筑面积（2）不应分摊的共有建筑面积独立使用的室、车棚、车库、为多幢楼服务的室和管理用房、售房自营、自用的房屋以及作为人防工程的2.分摊原则（1）以幢为室都不应计入共有建筑

15、面积。（2）为整幢服务的，整幢分摊；为局部服务的，受益者分摊；为次分摊，分别计算分摊系数；各套商品房分摊的公用建筑面积=各次分摊的公用建筑面积之和（3）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得改变原设计使用功能或第三节 房屋建筑工程量计算房屋建筑与装饰工程消耗量（TY01-31-2015）工程量的计算规则：1.房屋建筑工程量计算2.隧道、道路及铁路线路工程量计算一、房屋建筑工程量计算（一）土方工程1.平整场地定义：指挖、填土方厚度在30cm 以内的就地挖、填、运及找平工作计算：设计图示尺寸，为建筑物首层建筑面积。室结构外边线突出首层结构外边线时，凸出部分合并计算

16、。2.人工挖土挖沟槽、基坑、一般土石方沟槽：底宽 7m，底长底宽3基坑：底长底宽3且底面积150 一般土方：底宽7m底面积150 平整场地30cm计算：均按体积计算。人工挖沟槽：（1）放坡：土方边坡坡度=H/B=1：K，K=B/H（放坡系数）H：沟槽或基坑的深度，B 为边坡的底宽边坡坡度系数表（2）工作面【注意】挖沟槽、基坑需要支挡土板时，沟槽、基坑底宽单面支挡土板增加 10cm，双面增加 20cm，支挡土板后，不再计算放坡。（3）槽长计算：外墙沟槽按中心线；内墙沟槽按基础底面之间净长线或内槽净长线。（4）V（a2cH）HL基础材料每边工作面宽度（mm）砖基础200毛石、方整石基础250混凝土

17、基础垫层支模板150混凝土基础支模板400基础垂直面做防水层1000（防水层面）土壤类别放坡起点（m）人工挖土机械挖土坑内作业坑上作业一、二类土1.201：0.51：0.331：0.75三类土1.501：0.331：0.251：0.67四类土2.001：0.251：0.101：0.33V：土方体积 L：沟槽长度H：沟槽深度（自然地面到槽底） k：放坡系数c：工作面宽（二）门窗工程均按门、窗洞口面积计算。门窗洞口的（长宽）数量卷高度包括卷帘箱高度；电动装置安装按设计图示套数计算；厂库房大门、特种门按设计图示洞口面积计算。9（三）砌体工程1.砖基础。基础与砖墙的划分：（1）同一种材料时：以设计室内

18、地面为界，（有下基础，以上墙身。室者，以室室内设计地面为界），以不同材料时：分界线位于设计室内地面300mm 以内，按材料分界；300mm 以外时，按设计室内地面分界。砖、石围墙，以设计室外地坪为界线，以下为基础，以上为墙身。【计算 1】工程量计算：（m3）V 砖石基础长度基础断面面积应并入（扣除）体积（1）应并入（扣除）体积应扣除：嵌入基础的钢筋混凝土柱和柱基、钢筋砼梁（圈梁和过梁）、单个面积 0.3m2 以上孔洞。不扣除：基础大放脚 T 型部分，嵌入基础的钢筋、铁件、管道、基础防潮层、0.3m2 以内孔洞。不增加：暖气沟的挑檐不增加；并入：附墙垛子宽出部分体积应计算在基础内钢筋混凝土结构扣

19、除【计算 2】基础断面面积：砖基础多为大放脚形式：等高、不等高基础断面面积标准厚墙基面积大放脚增加断面面积基础断面面积墙厚（基础深度大放脚折加高度）大放脚折加高度=大放脚双面断面面积/基础墙厚度基础深度：室内地坪至基础底面间的距离。基础长度：外墙墙基按中心线；内墙墙基按净长线。内墙基净长线=内墙中心线长外墙基础墙厚或内墙基础墙厚区别埋深2.实心砖墙墙体工程量（m3）墙长墙高墙厚应并入（或扣除）体积应扣除门窗洞口、过人洞、空圈；钢筋混凝土柱、梁；砖平旋、平砌砖过梁；暖气包壁龛、内墙板头；不扣除（1）、外墙板头；檩头、垫木、木楞头、沿椽木、木砖、门窗走头；钢筋、木筋、铁件、及 0.3m2 以下的孔

20、洞；不增加突出的窗台虎头砖、压顶线、山墙泛水、烟囱根、门窗套及三皮砖以内的腰线和挑檐等体积并入砖垛、三皮砖以上的腰线和挑檐体积，并入墙身体积附墙烟囱（包括附墙通风道、道）按其外形体积计算，并入所依附的墙体体积内，不扣除每一个孔洞横截面在 0.1m2 以下的体积，但孔洞内的抹灰工程量亦不增加（1）墙长外墙：外墙中心线长度内墙：内墙净长线【同 P233】墙基础长度的计算（2）墙厚（240mm115mm53mm）（3）墙高：【总体原则】外墙（全高）、内墙（分层）外墙计算高度：从室内地坪算起墙厚（砖）1/41/23/411.522.53计算厚度（mm）53115180240365490615740内墙

21、计算高度：首层以室内地坪，二层及以上以楼板面为起点，上面算至：女儿墙高度自外墙顶面算至图示女儿墙顶面，长度按外墙中心线长度计算，分别不同墙厚并入外墙工程量内。框架间砌体、多孔砖墙、空心砖墙、砌块墙等。面积墙厚，m3，扣除门窗洞口，0.3 以上洞口和钢筋混凝土过梁等所占体积。不扣除多孔砖的孔、空心部分的体积。内、外山墙 按其平均高度计算 5.砖砌围墙。基础、墙身计算工程量。墙身：区分墙厚以计算，即按墙长度乘以高度，高度：自设计室外地坪至围墙顶面计算。6.砖砌地沟。砖砌地沟工程量不分墙基、墙身，合并以 m3 计。石砌地沟按其中心线长度以延长米计。（四）混凝土及钢筋混凝土工程1.现浇混凝土及钢筋混凝

22、土模板工程按混凝土与模板接触面的面积。支模高度：柱、梁、板、墙室外地坪至板底，楼板面至上一层板底之间的高度，以 3.6m 以内为准。超过 3.6m 以上部分，每超 1m 按规定增加相应的工程量。不计算：、深入墙内的、板头附墙柱的模板并入墙内【提示】计算题，一定要注意部分的扣除0.3m2 以内不扣除，洞侧壁模板不增加；（反之增加）3.现浇混凝土工程：【小结】混凝土最根本的计算是体积。楼梯：；栏杆：延长米实体体积，以 m3 计算。不扣除构件内钢筋、预埋铁件及墙、板中 0.3 内的孔洞所占体积。（1）现浇基础带形基础（有肋与无肋式）有肋：肋高小于 1.2m 时，合并计算。大于 1.2m 时，扩大面以

23、下按无肋基础，以上按墙基础。独立基础：杯形基础需减去杯口体积。满堂基础：无有（板式）：板体积柱脚（筏式）：板梁箱式：按底板、柱、墙、梁、板有关规定计算（2）现浇柱：柱子断面尺寸柱高，m3有梁板的柱无梁板的柱自柱基上表面（或楼板上表面）至上一层楼板上表面之间的高度计算。自柱基上表面（或楼板上表面）至柱帽下表面之间的高度计算。【】柱帽属于板的，不属于柱子。框架柱的柱自柱基上表面至柱顶高度计算。【】通高。构造柱按全高.【槎属于柱子、含附柱牛腿】（3）现浇梁：梁断面尺寸3梁与柱连接时，至柱侧面。主梁与次梁连接时，次至主梁侧面。墙内、体积并入梁体积内计算。【原则】断梁不断柱、断次梁不断主梁圈，外墙上按外

24、墙中心线长计算，内墙按净长线计算。（4）现浇板：板面积板厚3有梁板工程量为主、次梁与板的体积之和无梁板按板和柱帽体积之和计算（柱帽体积算在板内）各类板墙内的板头并入板体积内计算。空心板按设计图示尺寸以体积计算。现浇挑檐天沟与板（包括屋面板、楼板）连接时，以外墙为分界线，与圈梁（包括其他梁）连接时，以梁外边线为分界线。外墙外边线以外或梁外边线以外为挑檐天沟。现浇墙：类似砖墙计算m3，墙长墙高墙厚扣除：门窗洞口及 0.3 以外的孔洞，墙垛及突出部分并入墙墙长：外墙按中心线长计算，内墙按净长线长计算，有柱者算至柱侧面（指突出墙外的柱）。墙高：从墙基上表面或基础梁上表面算至墙顶，有梁者算至梁底面（指突

25、出墙外的梁）。整体楼梯：按水平投影面积计算。不扣除：小于 500mm 的楼梯井。不另增加：墙内的部分（7）阳台：凸阳台按阳台项目计算。凹阳台，按梁、板分别计算，阳台栏板、压顶分别按栏板、压顶项目计算。（8）栏杆：按净长度以延长米计算。入墙内的栏板合并计算。墙内的长度已综合在内。栏板以立方米计算，伸（9）预制板补现浇板缝时，板缝宽度超过 20cm 者按平板计算。4.预制构件混凝土工程。预制混凝土工程量均按图示尺寸实体体积以 m3 计算，不扣除构件内钢筋、铁件及小于 300mm 300mm 以内孔洞面积。预制钢筋混凝土框架柱现浇接头（包括梁接头）按设计规定断面和长度以 m3 计算。预制桩按桩全长（

26、包括桩尖）乘以桩断面（空心桩应扣除孔洞体积）以 m3 计算。5.普通钢筋工程量计算计算：设计长度1.普通钢筋重量，以吨计算汇总。钢筋长度构件长度保护层厚度增加长度HPB235 级（级）钢筋半圆弯钩增加长度为 6.25d。弯起钢筋增加长度的计算弯起角度为 30时，增加长度为 0.268h；弯起角度为 45时，增加长度为 0.414h；弯起角度为 60时，增加长度为 0.577h。钢筋搭接增加长度，设计已规定钢筋搭接长度的，按规定搭接长度计算；设计未规定搭接长度的，已包括在钢筋的损耗率之内，不另计算搭接长度。钢筋电渣压力焊接、套筒挤压等接头，以个计算。钢筋锚固增加长度，每个锚固点锚固长度与钢筋的搭

27、接长度相同，但对级钢筋，每个锚固长度还需增加一个半圆弯钩增加长度。6.箍筋箍筋总长度每根箍筋长度箍筋根数（箍筋根数=箍筋分布长度/箍筋间距+1）每根箍筋长度：直径 10mm 以下的：构件周长；10mm 以上的：构件9.预应力钢筋周长再加 25mm。先后预应力钢筋，按构件外形尺寸计算长度。预应力钢筋按设计图纸规定的预应力钢筋预留孔道长度，并区别不同的锚具类型，分别按有关规定计算。（五）楼地面工程1.地面垫层（体积，m3）主墙间净面积垫层厚度应扣除的体积不扣除：柱、垛、间壁墙、附墙烟囱及面积在 0.3m2 以内孔洞所占的体积凸出地面的构筑物、设备基础、室内管道、地沟等所占体积主墙：砖、砌块墙厚度在

28、 180mm 以上（含）；钢筋混凝土剪力墙厚度 100mm 以上（含）。2.楼地面面层、找平层：整体面层、找平层：按主墙间的净面积计算，开口部分不计算。扣除与不扣除同地面垫层块料面层：按实铺面积计算，门洞、空圈、暖气包槽和壁龛等开口部分的工程量，并入相应的面层工程量内计算。楼梯面层：按水平投影面积计算，包括踏步、及小于 500mm 宽楼梯井。楼梯与走廊连接的：以踏步梁或梁外缘为界，线内是楼梯，线外是走廊。（4）台阶面层：包括踏步及最上一层踏步沿 300mm，按水平投影面积计算。3.其他分项工程（掌握）踢脚板：按延长米计算，不扣除门洞等，侧壁也不增加。散水、防滑坡道：按计算。栏杆、扶手含弯头：按

29、延长米计算。（4）防滑条：按延长米计算（两端减 300mm）【总结】除散水、防滑道为“”外，都是“延长米”（六）装饰装修工程1.内抹灰（）内长（主墙间净长）内高门窗洞口和空圈不扣除：踢脚板、挂镜线、0.3m2 以内孔洞、墙与构件交接处的面积。不增加：洞口侧壁和顶面亦不增加墙垛和附墙烟囱侧壁面积并入内墙高：无墙裙的：室内地面（楼面）至天棚底面的高度；有墙裙的：墙裙顶面至天棚底面的高度；钉板条天棚的内墙抹灰：室内地面（楼面）至天棚底面高度再另加 100mm。2.外抹灰（）抹灰：外的垂直投影面积门窗洞口、外墙裙、0.3m2 孔洞；侧壁不增加（1）外附墙垛、梁、柱侧面抹灰面积应计入外墙抹灰中。外的垂直投影面积外墙周长高【原则】砖墙高到哪儿，抹灰抹到哪儿，露出多少抹多少。外墙高：从室外地坪算起平屋顶有挑檐（天沟）的，算至挑檐（天沟）底面；平屋顶无挑檐（天沟）带