房地产估价第十一章-房地产估价报告课件

1、第十一章 房地产估价报告讲授内容：第一节 房地产估价报告的作用第二节 房地产估价报告的基本内容和格式第三节 房地产估价报告的写作要求第四节 房地产估价报告改错举例讲授重点： 1.房地产估价报告的基本内容 2.房地产估价报告改错第一节 房地产估价报告的作用 一、房地产估价报告的含义房地产估价报告是房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给予估价委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。第一节 房地产估价报告的作用二、房地产估价报告的作用1. 为委托评估的房地产提供

2、作价意见2 .是明确委托方 、受托方责任的依据3. 是有关管理部门完善房地产评估管理的重要手段第二节 房地产估价报告的基本内容和格式 一、房地产估价报告的基本内容 根据房地产估价规范，一份完整的房地产估价报告通常由以下要素构成： 1.封面； 2.致估价委托人函； 3.目录； 4.估价师声明； 5.估价假设和限制条件； 6.估价结果报告； 7.估价技术报告； 8.附件。 第二节 房地产估价报告的基本内容和格式一、房地产估价报告的基本内容 1.封面（1）估价报告名称 （2）估价报告编号（3）估价项目名称 （4）估价委托人（5）房地产估价机构 （6）注册房地产估价师 （7）估价报告出具日期 第二节

3、房地产估价报告的内容【例11-1】封面的格式举例 房地产抵押估价报告估价报告编号：房估字（2017）第号估价项目名称：A市酒店房地产抵押价值评估估价委托人：A市酒店投资管理有限公司房地产估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师： 注册号 注册号估价报告出具日期：2017年月日第二节 房地产估价报告的基本内容和格式一、房地产估价报告的基本内容2致估价委托人函 致估价委托人函应包含下列内容：（1）致函对象。应写明估价委托人的名称或姓名。（2）估价目的。应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。（3）估价对象。应写明估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途、权属等

4、基本状况。（4）价值时点。应写明所评估估价对象价值对应的时间。第二节房地产估价报告的基本内容和格式2致估价委托人函（5）价值类型。应写明所评估的估价对象价值的名称；当所评估的估价对象价值无规范的名称时，应写明其定义或内涵。（6）估价方法。应写明估价所采用的方法的名称。（7）估价结果。应写明最终估价结果总价，并应注明其大写金额，还应写明最终估价结果的单价。（8）特别提示。应写明与估价结果和使用估价报告有关的注意事项。（9）致函日期。应注明致函的年、月、日。第二节房地产估价报告的基本内容和格式【例11-2】致估价委托人函的格式举例 致估价委托人函股份有限公司： 我房地产估价有限公司接受贵公司委托，

5、秉着独立客观公正原则，安排公司注册 房地产估价师组成专门小组，按照国家规定的技术标准和程序，认真进行了贵公司房地产的现场查勘与深入市场调查，经全面研究、分析、测算后，已形成房地产估价报告、估价结论与估价结果，现将估价基本情况与估价结果报告如下。 一、估价目的 二、估价对象 三、价值时点 四、价值类型 五、估价方法 六、估价结果（单价与总价） 七、使用估价报告、估价结果特别提示 房地产估价有限公司（公章） 法人代表或执行合伙人章或签字落款 2017年月日 第二节 房地产估价报告的基本内容和格式3.目录 目录应按前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及对应的页码： 估价师声明；估价假设和限制条件；

6、估价结果报告；估价技术报告；附件。 【例11-3】目录格式举例 目 录 一、估价师声明 第页 二、估价假设和限制条件 第页 三、估价结果报告 第页 四、估价技术报告 第页 五、附件 第页第二节 房地产估价报告的基本内容和格式4.估价师声明 估价师声明应写明所有参加估价的房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力、勤勉尽责估价的承诺和保证。 根据房地产估价提供的专业意见的用途和作用，房地产估价可以分为鉴证性估价（或称公正性估价、证据性估价）和咨询性估价（或称参考性估价）。 第二节 房地产估价报告的基本内容和格式鉴证性估价是指为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外

7、的的第三方使用，如为房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价，通常属于鉴证性估价。咨询性估价是指为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是提供给委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。第二节 房地产估价报告的基本内容和格式4.估价师声明 鉴证性估价报告的估价师声明包含的内容： 教材 P175 非鉴证性估价报告的估价师声明的内容，可根据实际情况进行适当增减。第二节 房地产估价报告的基本内容和格式5.估价假设和限制条件 估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明。其作用一方面是保护估价人员，

8、另一方面是告知、保护估价委托人和估价报告使用者。 估价假设和限制条件包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设以及估价报告使用限制。第二节 房地产估价报告的基本内容和格式 5.估价假设和限制条件 如一般假设： 应说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查（是指周密而谨慎），在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实（产权与登记部门是否一致，属于核实环节内容。一般只看产权证书。）的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定。 第二节 房地产估价报告的基本内容和格式5.估价假设和限制条件估价报告使用限制：是对估价报告的

9、用途、使用者、使用期限等使用范围的限定以及在使用估价报告时需要注意的其他事项。估价报告应用有效期是以估价报告出具之日起计算。使用估价报告不得超过规定的时间。房地产估价报告应用有效期最长不宜超过一年。超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由估价报告使用者承担。第二节 房地产估价报告的基本内容和格式6估价结果报告 估价结果报告应简明扼要地说明以下13个子项的内容：（1）估价委托人。 （2）房地产估价机构。 （3）估价目的。 （4）估价对象。 （5）价值时点。 （6）价值类型。（7）估价原则。 （8）估价依据。 第二节 房地产估价报告的基本内容和格式（9）估价方法 （10）估价结果 （11）注

10、册房地产估价师 （12）实地查勘期。应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。（13）估价作业期。应说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。第二节 房地产估价报告的基本内容和格式7估价技术报告 估价技术报告应较详细的叙述下列内容： （1）估价对象描述与分析 应有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位、实物、权益状况。 只有把这三个因素弄清楚，才能把影响估价对象价值的因素搞明白、写清楚。第二节 房地产估价报告的基本内容和格式7估价技术报告（2）市场背景描述与分析 应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总

11、体状况，并有针对性地较详细说明、分析类似房地产过去、现在和可预见未来的市场状况。主要是描述与分析估价对象所在区域本类房地产供给与需求的结构、数量及价格分析。第二节 房地产估价报告的基本内容和格式7估价技术报告（3）最高最佳利用分析 应有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况，并说明以最高最佳利用状况为估价前提。当估价对象已做了某种利用时，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发以及它们的组合或其他特殊利用中分析、判断何种利用状况为最高最佳利用状况。 第二节 房地产估价报告的基本内容和格式7估价技术报告（4）估价方法适用性分析 应逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法

12、等估价方法对估价对象的适用性。 对于理论上不适用的，应简述理由； 对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用，应充分说明理由。 对于选用的估价方法，应说明选用的理由及估价技术思路。第二节 房地产估价报告的基本内容和格式7估价技术报告（5）估价测算过程 应说明估价测算的步骤、计算公式和计算过程，以及估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。（6）估价结果确定 说明不同方法的测算结果及确定最终估价结果的理由。第二节 房地产估价报告的基本内容和格式8.附件 附件放在估价报告后面，是用来补充说明或证明估价依据、估价对象状况、估价机构资质等资料。 附件通常包括：（1）估价委托书复印件；（2）估价对象位置示

13、意图；（3）估价对象的内外部状况照片、周围环境和景观照片；（4）估价对象权属证明复印件；（5）估价对象法定优先受偿款调查资料（当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该资料）；第二节 房地产估价报告的基本内容和格式8.附件（6）外部专业帮助的专业意见（当没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助时，可不包括该意见）；（7）估价所依据的其他文件资料；（8）可比实例位置示意图和外观照片（当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片）；（9）房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件；（10）注册房地产估价师注册证书复印件。 第二节 房地产估价报告的基本内容和格式二、房地产估价报告的规范格式 房地产估价报

14、告应采取书面的形式。 书面报告可分为叙述式报告、表格式报告。 叙述式报告能够充分论证和解释估价分析、意见和结论，使估价结果更有说服力。是估价人员表述估价结果的最佳方式。第三节 房地产估价报告的写作要求一、房地产估价报告的总体要求 估价报告应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。（1）估价报告真实是指估价报告应按照估价对象的本来面目陈述和描述，没有虚假记载、没有水分。（2）估价报告客观是指估价报告应不加个人偏见地进行陈述、分析和评论，得出的结论应有充分的依据、没有误导性陈述。（3）估价报告准确要求估价报告中的估价基础数据、估价参数应正确，估价对象状况用语应明确肯定，对难以确定的事项及其对估价对象的

15、影响应予以说明。第三节 房地产估价报告的写作要求一、房地产估价报告的总体要求 估价报告应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。（4）估价报告完整是指估价报告的正文内容和附件要齐全，应提供必要信息全面反映估价过程和结论，附件资料全，没有重大遗漏。（5）估价报告清晰是指估价报告层次分明，文字简洁，结构合理，没有不必要的重复。（6）估价报告规范是指估价报告的编写符合规定的格式与标准。第三节 房地产估价报告的写作要求二、房地产估价报告格式和内容方面的要求1.房地产估价报告的格式要求（1） 撰写房地产估价报告的格式，必须遵循中华人民共和国国家标准房地产估价规范的有关规定，不能随意改变。（2） 表格式估价报

16、告适用于成套房地产抵押估价、基于同一估价目的大量同类房地产批量估价。其他的估价报告，应采用叙述式报告。第三节 房地产估价报告的写作要求2.房地产估价报告的内容方面要求 撰写房地产估价报告时，在内容方面应注意以下几点：（1）房地产估价报告的总体内容要符合有关法律、法规的规定（2）房地产估价报告中的分析性内容要科学、严谨 （3）房地产评估报告的描述性内容要具体、准确 （4）房地产估价报告的语言文字要简明、扼要第四节 房地产估价报告改错举例 一、房地产估价报告常见错误分析1房地产估价报告错误主要类型（1）不规范。术语不规范；表达方式不规范；有错别字。（2）不充分。取值依据不充分（数据来源、报酬率取值

17、）；推理说明不充分；各种方法最后综合取值的理论依据不充分等。（3）不一致。前面的因素分析和后面的取值计算不一致；推理说明与结论不一致等。（4）不正确。估价方法选用不正确；技术路线不正确；推理分析不正确；计算不正确等。（5）不完整。估价报告的构成内容不完整；致估价委托人涵的内容不完整。第四节 房地产估价报告改错举例2估价结果报告与估价技术报告中的主要错误（1）缺估价委托人。（2）缺房地产估价机构。（3）缺估价目的。估价报告中没有说明估价目的，或者对估价目的的叙述不正确。（4）估价对象房地产概况描述不全面、不清楚。（5）缺价值时点。（6）价值类型交代不清。（7）估价的主要依据未交代或交代不清。（8

18、）缺估价方法的定义。第四节 房地产估价报告改错举例2估价结果报告与估价技术报告中的主要错误（9）缺少估价人员及相关情况说明。（10）缺少估价作业期，或与价值时点相混。（11）估价结论的金额应同时用大、小写注明，往往容易漏掉大写。（12）缺少必要的说明，如估价结论应用范围及有效时间、本次估价依据的前提条件、应用估价结论时的注意事项。（13）估价所采用技术路线或采用某种估价方法的理由未作必要说明。（14）市场背景描述与分析不足。（15）估价结论和确定最终估价额的理由未交代或交代不清楚。（16）估价报告中的重复较多。（17）缺少必要的附件。第四节 房地产估价报告改错举例3不同估价方法中可能的错误（1

19、）比较法常见错误类型 修正系数的确定没有充足的理由。 可比实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）可比实例。 修正系数的取值不统一、不规范。 单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。 比较修正的方向错误。 可比实例不符合条件。 区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。 比较修正项目有漏项。第四节 房地产估价报告改错举例（2）收益法常见错误类型 收益期限确定错误。 没有以客观收益和客观费用作为价值评估的依据。 收益的测算错误，没有考虑出租率或入住率；求取的方法错误。 客观费用的测算错误。 报

20、酬率确定错误。第四节 房地产估价报告改错举例（3）成本法常见错误类型 客观成本与实际成本混淆。 房地产的价格构成错误。 销售税费的依据有误，税费的构成错误。 折旧计算错误（包括年限和项目以及公式等）。 开发利润计算的口径错误。第四节 房地产估价报告改错举例（4）假设开发法常见错误类型 预期开发完成后的价值计算错误。 开发成本计算错误。 静态方式估价投资利息计算基数与计息周期错误。 静态方式估价开发利润的计算基数错误。 投资者购买待开发房地产应负担的税费与销售税费的计算基数混淆。 混淆静态方式估价（传统方法）和动态方式估价（现金流量折现法）。第四节 房地产估价报告改错举例二、房地产估价报告改错举

21、例 P182-187 例11-5 通过分析与改正房地产估价报告中存在的主要错误，达到熟练掌握房地产估价报告的构成内容、估价报告各个组成部分的主要内容和撰写要求以及具体估价方法在估价报告中的应用。 课堂练习：一、单选题（每题的备选答案中只有一个最符合题意）1估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。 A估价原则 B估价方法 C估价目的 D估价对象状况 2近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（ ）。 A在建工程抵押估价 B房地产损害赔偿估价 C期房市场价值评估 D房地产估价的复核估价课堂练习：一、单选题3在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。 A假定建筑结构是安全的 B肯定建筑物是安全的 C强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D说明建筑结构安全难以确定课堂练习：一、单选题4有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物