塘厦片区市场研究报告更新课件

1、塘厦片区市场分析塘厦片区市场研究报告更新塘厦区域概况Part 1塘厦片区市场研究报告更新一、塘厦区域概况区位概况塘厦位于珠三角城市群深、莞、惠中间位置，区位优势明显塘厦镇位于东莞-深圳-香港经济大走廊之间。东与清溪镇相邻，南与凤岗、深圳交接，西与黄江镇接壤，北与樟木头镇相连。东深一级公路、广深、京九铁路贯穿全镇，莞深高速公路的开通，使得塘厦成为东莞市直通香港最快的交通要道之一。*塘厦区位*塘厦片区市场研究报告更新莞深高速至东莞至深圳至樟木头至清溪至深圳至深圳梅观高速东深二路樟深路至广州至深圳轻轨R4线广深铁路从莞高速龙林高速深北外环四条高速形成塘厦外围高速公路环莞深高速和龙林高速已建成通车，目

2、前正在建设的从莞高速和深圳外环高速也预计将于2013年建成。届时4条高速公路分别从东南西北四个方向形成塘厦镇的外围高速公路环。公路交通：塘厦构建区域视野下的城市交通体系，对接珠三角大交通网格升级，打造珠三角“1小时通勤圈”一、塘厦区域概况区域交通塘厦片区市场研究报告更新塘厦四至交通：皇岗口岸：彩田路梅观高速莞深高速龙林高速 车程39分钟罗湖口岸：滨河大道梅观高速莞深高速龙林高速 车程50分钟深圳机场：创业路机场四路广深高速机荷高速莞深高速龙林高速 车程48分钟罗湖口岸：船步路深南东路文景中路深惠公路丹平公路凤深大道环市东路 车程58分钟至东莞至深圳至广州至樟木头至清溪至深圳至深圳至深圳8437

3、2561910长银东郡花园1号丽骏豪庭银湖山庄金地博登湖水岸豪门隆福花园德州丹缇轩万科棠樾三正世纪豪庭售罄项目在售项目待售项目11锦绣城市花园新中心区莞深高速梅观高速龙林高速东深二路樟深路铁路银湖山庄三正半山酒店 一、塘厦区域概况区域交通便捷城际道路交通，轻松实现塘厦与周边深圳区域1小时的生活圈塘厦片区市场研究报告更新R4线与深圳轨道观澜站之间，预留了对接线路用地。R4线预计可与深圳地铁无缝对接轻轨R4博深高速博深（博罗深圳）高速等路网若贯通，将把常平、樟木头、塘厦、谢岗、清溪以及凤岗等镇区连接起来，形成一个新的东部地产势力，对深圳人会产生更大的吸引力。未来两大交通动脉轻轨R4、博深高速在塘厦

4、交汇。西引深圳观澜、东拓惠州、北系樟木头、南连深圳龙岗，将与深圳等地紧密相连。东莞市轻轨线路示意图*区域交通*一、塘厦区域概况区域交通轨道交通：R4及莞惠轻轨均经过塘厦，并设立多个站点塘厦片区市场研究报告更新轨道交通：深圳地铁四号线全线开通，以及东莞轻轨深塘线构想，2015年以后将大大拉近观塘片区与深圳市区的距离2011年6月16日，深圳地铁四号线二期全线开通，从福田口岸连通到清湖站，而从清湖站到观澜松元站的三期工程规划在2015年后建设；按照塘厦镇总体规划2008-2020，东莞R4轻轨线的建设将从塘厦境内直通深圳观澜并对接深圳4号线，将在对接的线路上设置沙坪路站和科苑大道站两个站点，规划在

5、2012年动工。塘厦R4轻轨线规划图一、塘厦区域概况区域交通塘厦片区市场研究报告更新本地居民：塘厦本地原住民总量少，但受惠塘厦工业经济发展，有一定的经济实力1、人口总量少，且波动小塘厦近十年内人口增长缓慢，本地户籍人口一直稳定在5万人以内。2、东莞经济强镇塘厦近年来经济总量保持稳步增长，和东莞其它镇区比较，塘厦经济实力较强，2010年GDP达189亿元，在东莞各镇区GDP排名第6位，为塘厦作为东莞城市副中心打下良好经济基础。数据来源：图1和图2均根据东莞统计年鉴2010的数据整理所得。图 1图 2 一、塘厦区域概况经济概况塘厦片区市场研究报告更新一、塘厦区域概况产业布局塘厦镇已拥有高尔夫用品制

6、造和销售企业130多家，产量约占全球市场的40%。仅2010年上半年，该镇高尔夫产业产值就达8.4亿元，高尔夫产业是塘厦重要的经济增长点。 世界高尔夫名镇，在珠三角地区有重要的影响力*塘厦影响力*塘厦片区市场研究报告更新其中港、澳、台上市公司20多家，世界500强企业有华强三洋电子、华强三洋马达、汉华光电3家，初步形成了以电子信息、家用电器、精密机械、运动器材等高科技产品为主的现代工业体系，是国际性电子、电脑、电器及周边设备加工制造业基地之一。项目塘厦主要企业分布企业类型五金、电子电器业为主，占到总企业数的71%外资公司1200家上市公司港、澳、台20多家世界500强企业华强三洋电子、华强三洋

7、马达、汉华光电3家目前，全镇有28个工业区，其中镇级工业区6个、村级工业区22个，共计1512家企业，引进了外资企业1200多家，累计利用外资金额18亿美元。2004年实际利用外资额5779万美元，2005年达9870万美元，增长率达69.8%。工业区内行业以五金、电子电器业为主，占到总企业数的71%，除此之外，玩具、鞋业、机械机器等也占到一定比例塘厦目前加工制造业为主要产业，拥有1512家企业，其中外企1200多家，经济收入高，电子信息、电源电池、家用电器是塘厦镇的经济支柱产业，占据珠三角重要的地位年收入超千万的较大规模工业村/区一、塘厦区域概况产业布局塘厦片区市场研究报告更新一、塘厦区域概

8、况生活配套塘厦三正半山酒店 花园街商圈： 是塘厦镇迄今为止最成熟的商圈，汇聚以中高端服装、首饰、餐饮商家为旗舰的天和百货、奥沙百货等大体量百货商场，商业氛围十分浓厚，区域已成为区域内的商业中心。新城商圈： 随塘厦行政中心迁移，高端住宅项目入市沿迎宾路形成，集聚众多百货，但体量及百货旗舰店档次均不高，主要定位于满足新城区住户的日常生活需求，商业氛围正在形成中。娱乐升级世界高尔夫名镇，拥有塘厦体育馆、展示馆、演艺馆等公共设施，三正半山酒店（白金五星级）、新都会怡景酒店（五星级）等星级酒店，旅游业发达。 商业升级塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园街商圈及新城商圈两大商圈。 塘厦片区市场研究

9、报告更新一、塘厦区域概况教育配套塘厦第一小学 中心小学 塘厦中心幼儿园初级中学塘厦中学塘厦理工学校塘厦第三小学塘厦第二小学塘厦林村小学塘厦华正学校塘厦水霖学校 省一级学校塘厦第一小学 塘厦中学省一级幼儿园塘厦中心幼儿园市一级学校初级中学 中心小学 塘厦第二小学 塘厦第三小学 塘厦林村小学 塘厦水霖学校 塘厦华正学校 市一级幼儿园塘厦水霖幼儿园 国家级重点中等职业学校塘厦理工学校 省级示范性成人文化学校塘厦成人文化技术学校具备：省一级学校2所、市一级学校7所、省一级幼儿园1所、市一级幼儿园1所、国家级重点中等职业学校1所、省级示范性成人文化学校1所，实现了基础教育、职业教育和成人教育的均衡发展。

10、 塘厦第三小学教育升级“学在塘厦”，2005年成功创建为“广东省教育强镇”。中心小学 塘厦第一小学 初级中学塘厦中学塘厦理工学校塘厦第二小学塘厦中心幼儿园塘厦林村小学塘厦片区市场研究报告更新塘厦总体规划Part 2塘厦片区市场研究报告更新二、塘厦总体规划发展思路东莞构建“一主、三副、两支点”的城市空间结构，将塘厦规划为副中心，促进片区综合服务职能向其聚集东莞构建“一主、三副、两支点”的发展思路给塘厦带来机遇： “一主”即主城区，建设中央商务区、商贸中心区，大力发展商业和现代服务业，聚集各种要素资源，增强对全市的带动辐射功能；“三副”即虎门、常平和塘厦，以其为城市副中心，促进片区综合服务职能向其

11、集聚；“两支点”即松山湖和虎门港，是东莞城市发展中高地，促进经济社会双转型的先锋和龙头。 主城区常平副中心虎门副中心塘厦副中心东莞市地图塘厦片区市场研究报告更新二、塘厦总体规划片区规划发展思路：塘厦镇以规划新的城市中心区为“主战场”，通过新区建设带动全镇规划建设，全面推动城市升级。发展目标：把塘厦建设成为一个充满时代魅力的现代化制造业重镇、生态旅游名镇，东莞市东南部区域性中心城市，广东省中心镇。空间布局：塘厦采取功能式组团发展模式，“一网两区”作为规划重点，缩短同周边其他镇区时间距离。“一网”是以迎宾大道为主轴，由科苑大道、蛟坪路、莆心湖大道、高尔夫大道等纵横交错、四通八达的道路组成的交通网络

12、。东部发展轴为次要发展轴，是打造东南部区域中心的发展轴。科苑城高新技术产业园区（30万平米）行政文化中心区（3万平米）北部工业居住组团中心商业居住组团南部工业居住组团西部工业居住组团采取功能是组团的发展模式，以“一网两区”作为空间布局的规划重点塘厦片区市场研究报告更新塘厦片区市场分析Part 3塘厦片区市场研究报告更新三、塘厦市场分析房地产市场格局塘厦房地产市场经过多年的发展，呈现四足鼎立的市场格局塘坑水库组团大屏障公园组团老镇区组团镇中心组团*居住组团*塘厦片区市场研究报告更新三、塘厦市场分析土地市场分析07年为土地成交顶峰期，成交面积达到53万平米，成交总价超过30亿元，并创造东莞楼面地价

13、“地王”万科棠樾项目；08年起，土地市场一度沉寂，成交量有限2011年初，品牌开发商集中拿地情势明显，未来供应潜力巨大，年份地块编号土地位置用地性质占地面积容积率成交价（万元）楼面地价单位（个人） 20112011G002塘厦镇石潭埔社区普通商品住房463332.0165001780.59碧桂园2011G003塘厦镇石潭埔社区普通商品住房528132.0188001779.86万科2011G033塘厦镇平山村普通商品住房77308R2.48389002029珠江投资2011G034塘厦镇平山村普通商品住房111347R2.48557002017碧桂园20082008G033塘厦镇塘坑水库旁商住

14、303762.528100105820092009G016塘厦镇观澜湖高尔夫球场内商业122232937602009G022塘厦镇塘厦社区塘坑水库旁商住331391.03750021972009G045塘厦镇四村社区商住357230.87150250220102010G045塘厦四村村商住346682.5132001523.02目前塘厦品牌开发商集中拿地情势明显,未来诸多深圳主流品牌开发商项目将集中入市，必将升级板块对深圳客户牵引力塘厦片区市场研究报告更新地块编号土地位置面积（）容积率总价（万元）地面地价楼面地价买方宏业工业区、湖景240001.05770321 306 塘厦镇资产经营有限公司

15、宏业工业区、湖景450000.82200489 611 塘厦镇房地产开发公司塘厦花园13400524001791 358 塘盛实业发展有限公司2002G001塘厦四村332666115950479 479 三正房地产开发有限公司2002G003塘厦平山4070321810445 222 高盈信实业有限公司2005G029塘厦四村1000000.8101001010 1263 三正房地产开发有限公司2005G045塘坑水库旁440001.244001000 833 塘厦镇银湖物业管理有限公司2005G048塘厦田心村37745249101301 650 丰达实业投资有限公司塘厦四村8380.92

16、559.84668 334 塘盛房地产开发有限公司塘厦四村27550.821840.39668 334 塘盛房地产开发有限公司塘厦四村28868.421928.41668 334 塘盛房地产开发有限公司2006G016塘坑水库旁399361.872001803 1002 新世纪润城实业投资有限公司2006G021塘厦诸佛岭村2000516508250 1650 兴业石油化工有限公司2007G006塘坑水库旁69233.121.8150002167 1204 新世纪润城实业投资有限公司2007G008塘坑水库旁70687.91.8127301801 1000 新世纪润城实业投资有限公司2007G

17、012塘厦镇大坪村3516390.52680007621 152431 万科地产2007G028塘厦镇东深二路405723123003032 1011 东莞市德州实业投资有限公司2008G033塘厦镇塘坑水库旁303762.5281002667 1058 东莞瑞龙房地产开发有限公司2009G022塘厦镇塘厦社区331391.0375002263 2197 东莞瑞龙房地产开发有限公司2009G045塘厦镇四村社区357230.871502002 2502 东莞三正房地产开发有限公司2010G045塘厦镇四村346682.5132003808 1523 东莞市金众房地产有限公司2011G002塘厦

18、镇石潭埔社463332.0165003561 1781 碧桂园集团2011G003塘厦镇石潭埔社528132.0188003560 1780 万科地产2011G033塘厦镇平山村773082.48389005032 2029 深圳市珠江投资有限公司2011G034塘厦镇平山村1113472.48557005002 2017 碧桂园集团2000年-2011年3月塘厦商住用地成交一览：塘厦片区市场研究报告更新塘厦镇近年住宅新增供应情况09年起至今新增供应量总体呈上升态势 09年后塘厦镇住宅供应总体呈上升态势，11年新增新增供应面积约28.6万平米，供应套数2513套；12年塘厦镇潜在供应量巨大，预

19、计超过90万，后市竞争压力重重。2供求关系及价格分析（万）（套）开盘年份物业类型供应套数供应面积2006年洋房57065871 别墅33987561 公寓1846348 2006年 汇总1093159779 2007年洋房2981402995 别墅9940345 公寓32216663 2007年 汇总3402460002 2008年洋房1834204852 别墅24860897 2008年 汇总2082265750 2009年洋房1154120118 别墅8022454 2009年 汇总1234142572 2010年洋房2383240789 别墅13530596 公寓90069132 201

20、0年 汇总3418340517 2011年洋房1969188719 别墅44088407 公寓1049124 2011年 汇总2513286250 总计137421654870 塘厦片区市场研究报告更新数据来源：东莞市房管局14.611年各面积段供需比从面积上看，塘厦190平米以下产品呈现供不应求态势，其中90-125平米是市场成交的主流户型，125平米以下中小户型畅销，144平米以上大户型供略大于求24.61%32.92%11年各面积段成交情况11年各面积段供应情况25.36%39.08%1.22供求关系及价格分析套塘厦片区市场研究报告更新在售普通住宅项目11年各面积区间销售套数情况刚性需求

21、为主。从个盘销售套数看，60-100平米二房、三房需求最大，其次60平米以下小户型出货相对理想，100-160平米中大户型（含合拼户型）销售相对较慢，但总体来表现尚可。2供求关系及价格分析面积区间城蕊首府丹缇轩富康豪庭观澜高尔夫花园金地博登湖锦绣城市花园丽骏豪庭隆福花园森林一号万科棠樾新世纪亦居银湖山庄御庭苑总计40-6011713625360-804523619871148880-100872171730331291189667100-120414143219135649192120-140553919311910146140-1604220662623177160-180516843318

22、0-200871420200-3002421330合拼户型190190总计17866757310299421842112321253592196塘厦片区市场研究报告更新在售别墅项目11年各面积区间销售套数情况从个盘销售套数看，150-250平米别墅需求最大，其次300-350平米别墅出货相对理想。2供求关系及价格分析面积区间观澜高尔夫花园金地博登湖森林一号万科棠樾新世纪亦居总计150-20027981200-250893103250-30059721300-350341347350-40022400-45011500以上33总计419231794256塘厦片区市场研究报告更新2006年-201

23、2年3月塘厦镇各面积段产品去化情况40-100刚需性产品供需两旺，销售率在94%以上40以下小户型产品去化率较低，不足35%160-200中大户型市场需求也较为旺盛2供求关系及价格分析面积区间供应套数销售套数销售率20-4043315134.87%40-6073169194.53%60-801886177394.01%80-1003944373794.75%100-1201624138585.28%120-1402006193896.61%140-16086967177.2255%180-20053747087.52%200-300103482179.40%3

24、00-40015812780.38%400-500321856.25%500以上664568.18%总计137421222688.97%塘厦片区市场研究报告更新由于泛观澜片区万科棠樾、观澜湖、森林一号等豪宅项目的存在，塘厦镇住宅均价长期居高不下。2012年3月，塘厦住宅均价高达11753元/，普通住宅均价为8544元/。数据来源：东莞市房管局3.5供求关系及价格分析08至今住宅成交均价高达10339元/；元/万塘厦片区市场研究报告更新2011年四季度以后，塘厦镇住宅库存连续走高，12年1月份以来有小幅回落，但总体仍处高位。与此相呼应的是，住宅存销比也在去年四季度后走高。截至2012年3月份，塘

25、厦住宅库存面积达到19.84万，存销比为10.4。考虑到未来塘厦潜在供应量巨大，因此住宅库存、存销比仍然在一个较长的时期处于高位。3市场存量分析塘厦住宅年消化量近25-28万平米左右；万塘厦片区市场研究报告更新截至2012年3月31日，塘厦住宅库存面积为19.84万，合计1516套。20%市场存量分析楼盘名称物业类型可售套数可售面积城蕊首府洋房11312109 丹缇轩公寓150 洋房819895 富康豪庭洋房91114 观澜高尔夫花园别墅398268 公寓504442 洋房17931180 观澜湖翡翠湾别墅2410 金地博登湖别墅4210090 洋房24117266 锦绣城市花园洋房81462

26、 丽骏豪庭公寓391998 洋房71008 隆福花园洋房1358 森林一号别墅103753 万科棠樾别墅10521883 洋房4394 新世纪可居公寓1846348 银湖山庄别墅4219310 洋房23033475 御庭苑洋房12913624 总计1516198436 塘厦片区市场研究报告更新80-120的中小户型、40以下小户型以及200-300的大户型为库存主力产品。20%市场存量分析面积区间可售套数可售面积20-4028210058 40-60402048 60-801138062 80-10020719677 100-12023925311 120-140688694 140-1601

27、9830413 160-180233864 180-2006712958 200-30021348439 300-4003111835 400-500145715 500以上2111363 总计1516198436 塘厦片区市场研究报告更新20%市场潜在供应分析楼盘名称物业类型潜在供应面积碧桂园天麓山洋房180902 别墅77529 碧桂园时代城洋房91621 别墅45810 公寓15270 发记实业塘厦项目洋房96006 观澜碧桂园洋房259295 别墅111126 观澜高尔夫花园别墅20796 公寓79710 广基地产商住项目洋房70000 华庭明月居洋房75491 金地博登湖三期澜庭洋房

28、74337 别墅7061 金众金域半山洋房83218 三正半山豪苑洋房12787 别墅15309 三正塘厦四村社区项目洋房35723 塘厦碧桂园洋房96560 塘厦凯旋城洋房241515 万科朗润园洋房105626 万科棠樾别墅72471 怡景花园洋房89782 迎宾豪苑洋房47600 珠江御景峰花园洋房191725 总计2197271 塘厦片区市场研究报告更新个案分析Part 4塘厦片区市场研究报告更新生态老城新城即将入市盘在售典型盘丹缇轩丽骏豪苑金地博登湖新世纪亦居城蕊首府那湖湾锦绣花园万科棠樾森林湖1号御庭苑观澜高尔夫塘厦片区市场研究报告更新即将入市盘在售典型盘万科棠樾简要分析项目概况物

29、业地址：大坪村观澜高尔夫侧占地面积：66万平米建筑面积：41万平米总 户 数：500户容 积 率：0.38绿 化 率：60%开 发 商：万科地产物业类型：联排、双拼主力户型：230平小双拼，300平大双拼销售均价：40000元塘厦片区市场研究报告更新完美徽派建筑，中国情结价格不断攀升，别墅价格标杆万科棠樾在第五园基础上进行了继承与超越，完美诠释传统东方美学的居住意境。将东方园林、四合院等中国元素发挥极致棠樾房价从08年开盘的23000元不断向上攀升，目前价格去到40000元，成为东莞别墅价格标杆简要分析项目概况逾八成深圳投资客棠樾从一期入市以来就倍受深圳投资客热捧，具了解逾八成买家为深圳投资客

30、即将入市盘在售典型盘万科棠樾塘厦片区市场研究报告更新简要分析项目概况物业地址：迎宾大道占地面积：18万平米建筑面积：32万平米总 户 数：2397户容 积 率：1.8绿 化 率：40%开 发 商：金地地产物业类型：联排、叠景别墅、高层洋房主力户型：100-135平洋房 220-244平别墅即将入市盘在售典型盘金地博登湖塘厦片区市场研究报告更新简要分析项目概况物业地址：四村社区占地面积：1.8万平米建筑面积：8.3万平米总 户 数：600户容 积 率：3.8绿 化 率：30%开 发 商：广基实业物业类型：高层洋房主力户型：63-143两房至三房即将入市盘在售典型盘城蕊首府塘厦片区市场研究报告更新

31、简要分析项目概况物业地址：林村新阳路占地面积：4万平米建筑面积：13万平米总 户 数：1231户容 积 率：3绿 化 率：35%开 发 商：德洲地产物业类型：高层洋房主力户型：77两房、90平三房丹缇轩塘厦片区市场研究报告更新生态老城新城华庭明月居碧桂园天麓山塘厦碧桂园碧桂园时代城金众金域半山观澜碧桂园珠江投资项目即将入市盘在售典型盘塘厦片区市场研究报告更新物业地址：石谭埔社区占地面积：12.9万平米建筑面积：25.8万平米项目享有最稀缺的景观资源和教育资源。主要面向塘厦、深圳和周边镇区客户的高端项目，为投资自住兼宜型楼盘，既满足深圳客户的投资自住需求，同时又满足当地部分改善性住宅需求。园区规

32、划别墅、高层洋房等产品。 即将入市盘在售典型盘碧桂园天麓山塘厦片区市场研究报告更新物业地址：平山村高尔夫大道南占地面积：11万平米建筑面积：26万平米项目定位面向塘厦、深圳自住和投资客户为主的客户，紧邻观澜高尔夫球场，园区规划别墅、高层洋房等产品。规划270联排美墅和80-180法式洋房，27-30层高尔夫景观洋房，覆盖两房至四房。 即将入市盘在售典型盘观澜碧桂园塘厦片区市场研究报告更新物业地址：花园新街1号占地面积：2.4万平米建筑面积：10.8万平米项目占据最优势的商业资源。以裙楼商业为主导的投资型社区，以中小户型与商铺为主打产品，主要定位为商业及投资性楼盘。据了解多栋高层洋房，户型以小面积精装修洋房和公寓为主。全部精装修发售 即将入市盘在售典型盘碧桂园时代城塘厦片区市场研究报告更新物业地址：环市北路位于塘厦镇政府近年来着力打造的新城中心。由于该地块周边生活配套完善、商住氛围浓厚，塘厦碧桂园