合肥市房地产市场调研报告

1、合肥房地产市场调研报告本次市 场调 研的目的主要 是了解 合肥的房地产市场 的基本情况，为领导 决策 提 供 参 考 。我 们 此 行 拜 访 了 合 肥 市 国 土 局 、规 划 局 、土 地 交 易 中 心 、房 管 局 、统 计 局 、包 河 区 政 府 、合 肥 市 房 地 产 协 会 等 相 关 政 府 机 构 和 组 织 ，同 时 还 实 地 考 察 了当地的知名楼盘，对合肥市的房地产市场现状做了初步了解。一、 合肥市基本概况一）城市地理位置及环境合 肥 是 安 徽 省 省 会 ，全 省 政 治 、经 济 、科 教 、文 化 、交 通 中 心 ，位 于 中 国 中 部 ，长 江 淮

2、 河 之 间 ，南 接 巢 湖 ，具 有 承 东 启 西 、贯 通 南 北 的 重 要 地 位 。合 肥 气候 温和，四 季分明 ，环境 优 美，1992年，被授予全国首 批 “园林 城市”称号，1999年 荣 获 “中 国 优 秀 旅 游 城 市 ”称 号 。合 肥 同 时 是 全 国 重 要 的 科 教 基 地 ，有 中 国 科技 大学等30余 所大 专院校 ， 智力资 源在全国同类城市中 名 列前茅。目前 全市总 面积7266 平方公 里，其中市区面积 596 平方公里，建成区面 积130 多 平 方 公 里 。二）行政划分及人口经 过 区 划 调 整 ，合 肥 现 辖 肥 东 、肥 西

3、 、长 丰 3 县 和 瑶 海 、庐 阳 、蜀 山 、包 河 4 区 。 目 前 全 市 总 人 口 456.60 万 人 ， 其 中 非 农 业 人 口 160.18 万 人 ， 市 区 人 口 155.87 万人。合肥市经济发展状况一）近年经济发展势头较好，但地区生产总值依然较小2003 年 ， 在 遭 遇 非 典 和 严 重 自 然 灾 害 等 不 利 因 素 的 冲 击 下 ， 合 肥 市 国 民 经 济 仍 呈 现 出 速 度 高 、效 益 好 的 良 好 发 展 态 势 ，综 合 实 力 进 一 步 增 强 ，城 乡 人 民 生 活 不 断 改 善 ，科 技 、教 育 和 各 项

4、社 会 事 业 全 面 进 步 ，地 区 生 产 总 值 达 到 历 史 最 高 的477.8 亿元，按 可 比 价 格 计 算 ， 比 2002 年增 长13.3%。 其中 ， 从 2000年 至 2003年， 合 肥 地区生产 总 值 持 续 增 长 ， 年 平 均 增长 率超 过 10%，根 据 相 关 部门 预 测 ，2004 年 合 肥 地 区 生 产 总 值 预 期 增 长 在 12.5%以 上 。根据全国35 个 大 中 城 市 的 经济指 标统 计， 2003 年合肥地区生产总值在全国35 个 大 中 城 市（ 30 个 省 会 城 市 及 深 圳 、 厦 门 、青 岛 、 大

5、 连 、宁 波 ）中 排 名 第 28 位 ， 生产总值增 长率 排 名 第 24 位，位 次比 较靠 后 。 横向比较看，合肥的经济总量较小、经济发展速度不快。合肥近几年地区生产总值二）人均GDP及居民可支配持续增长，但平均水平较低2003年，合肥市人均地区生产总值、人均年可支配收入等快速增长。横向 比较看，在全国35个大中城市中，其农民人均纯收入为32位，城镇居民可支配 收入为第30位，位次都很靠后。从恩格尔系数（食物支出占消费总支出的比例） 看，城镇居民为42.6% ,农村居民为50.7% ,表明合肥的整体经济发展水平较低， 人民生活水平比较落后，离小康生活（恩格尔系数在0.3左右）还有

6、一定的距离。表一 ：2003年合肥市部分经济指标项目人均GDP（元）职工年人均工资（元）城市居民人均可支配收入（元）农村人均年收入（元）数额105621390077852384同比增长13.89%16.4%9.0%7.0%合肥房地产市场的政策环境一）规范房地产市场，严控房地产过热的政策陆续出台近年来，国家相关部门的规范房地产业的政策陆续出台，对土地市场、房产 市场、物业管理、房屋拆迁、房地产金融等都做出了相应的限制，希望能防患于 未然，保证中国房地产市场的健康、稳定发展。同时，合肥市相继实施了这些法 律法规，同时还修改并完善了合肥市房地产开发经营管理规定、合肥闲置国 有土地处置办法等相关法规，

7、建立了房地产开发企业信用档案、完善了信息披 露制度，进一步完善了合肥房地产市场的规范建设，保证了合肥市房地产业的健 康发展。二）规范和推进经济适用房建设，遏制经济适用房投机行为 TOC o 1-5 h z 为保护低收入家庭，我市加大了对经济适用房 建设 的建设力度，同时为遏制经济适用房投机行为，合 肥市房管局将要针对已购 经济适用房上市行为颁发新通知。通知将从两方面遏制 经济适用房的投机行为，一是规定已购经济适用住房在五年之内不准按市场价出 售，二是规定了按市场价 出售 的经济适用房要补交10%的综合地价款。经济适用房开发和上市的规范，有利于商品房的开发。三）积极鼓励进行旧城区改造为加快城市危

8、旧房改造进程，改善居民生活条件，美化城市环境，促进社会经 济 发 展 ， 合 肥 市 政 府 发 布 了 关 于 加 强 城 市 危 旧 房 改 造 工 作 的 通 知 。 通 知 规 定，危旧房改造项目的取得通过招标或挂牌的方式进行，用于异地安置的土地通过划拨方式供应，同时还有减免报建费、免收散装水泥发展基金，一次性契税参照经济适用房政策，减收房屋维修基金，大市政配套由政府统一组织建设等政策方面的优惠。四）政府积极推进住宅的产业化和智能化合 肥市 编 制了 合肥市居住小区智能化系 统 分 类标 准及 功 能配 置大 纲 等 文件 ，积 极推 进 合肥 市 住宅产业化和智能化，这 将 有 利于

9、 提升 当 地的 房地 产 业的 开发水平。 TOC o 1-5 h z 总的说来，合肥政府正在积极的引导房地产业健康、稳定的发展，力求打造一个透明和规范房地产业政策环境，有利于市场的公平竞争。特别值得注意的是，由于国家相关部委加大了对土地市场的监管力度，目前合肥的土地出让控制比较严格，以低成本取得大规模土地在近几年不大可能。同时，根据合肥土地储备中心戴主任的介绍，流转土地不能改变用途，也不能改变土地性质，不可以进行商品房开发。合肥市城市发展规划为保 证合肥市在2010 年 达到 地区生产总值1000 亿元， 合肥 市 政府 发布 了合肥 市 千 亿 规 划 纲 要 ，力 争 到 2010 年

10、 把 该 市 建 区 面 积 扩 大 到 280 平 方 公 里 ，人 口 增加到300万。合肥市 正 在实施“科教兴市”、“城 镇 化”、“经 济国际 化”、“可持续 发 展 战 略 ”四 大 战 略 ，着 力 建 设 全 省 城 郊 型 农 业 示 范 基 地 、国 内 外 重 要 的 制 造 加工基地 、国内重要的 高 新技术研究和产业化基地 和 国内最重 要的旅 游、文化和教育基地，朝着全面建设小康社会和现代化大城市的目标迈进。 纲 要 指 出 ，合 肥 必 须 有 创 新 的 城 市 总 体 规 划 ，凸 现 园 林 城 市 特 色 和 科 教 基地内涵。在保持原有“扇叶型”城市结构

11、特色的同时向外扩展，建设“新扇 叶 ” ，逐 步 发 展 成 为 滨 湖 城 市 。城 市 建 设 的 主 要 思 想 为 ：抓 好 政 务 文 化 新 区 、中 央 商 务 区 和 现 代 物 流 中 心 区 建 设 ，完 善 城 市 功 能 。优 化 市 域 城 镇 布 局 ，形 成 以 合 肥 主 城 区 为 中 心 ，店 埠 、上 派 、双 墩 、义 城 为 次 中 心 ，中 心 建 制 镇 为 基 础 ，具 有 放射状、开放型地域结构形态的城镇体系。在交通方面，到2010年 前 建 成 北 外 环 高 速 路 ， 建 好 宁 西 铁 路 合 肥 段 ， 建 设完善合肥水路交通，扩大运

12、输能力。研究实施机场搬迁。对于政务区和中央 商 务区 ，保 证 在 2010年 建 成 政 务 文 化 新 区 、中 央 商 务 区 ，并完善其功能，使之成为全市政治、文化、金融、经贸、商务中心。对于物流新区工程。以新站综合开发试验区为重点区域建设完善现代物流 区 。 到 2010 年 ， 在 新 站 区 建 成 1 个 大 规 模 的 物 流 园 区 ， 在 城 区 建 设 4 个 城 域 范 围内的物流中心，基本形成功能完善的现代物流系统。 TOC o 1-5 h z 对于 巢湖 综合开发工程 。应抓 住 国务 院批准巢 湖综 合治理规划的 机遇 ，加大环 湖 道 路 、湖 岸 崩 塌 治

13、 理 、堤 防 加 固 等 基 础 设 施 投 入 。联 合 周 边 城 市 ，共 同 搞 好 生 态环境治理和旅游开发，逐步使环巢湖成为生态效益和经济效益俱佳的旅游度假区。目前 ，合肥政务区全面 启 动，区 内四 横（休宁 路、东流路、祁门 路、习 友路）三 纵（ 圣 泉 路 、怀 宁 路 、潜 山 路 ）的 交 通 体 系 已 基 本 竣 工 ，一 系 列 市 政 工 程 开工 建 设 ，房 地 产 更 是 抢 先 一 步 ，上 海 绿 地 、奥 园 等 率 先 开 工 ，加 快 了 政 务 区 的 成 熟 与发展，进一步拓宽了房地产发展的空间。合肥房产市场分析一）房产市场发展过程 TOC

14、 o 1-5 h z 从住房制度改革以 来 ，合肥的房地产市场一直呈理性、平稳的发展态势。直到 2003 年 ， 上 海 绿 地 、 浙 江 绿 城 市 等 地 产 巨 头 相 继 进 入 合 肥 ， 合 肥 的 房 地 产 市 场也进入了高速发展的 时 期，从居住面积上看，合肥居民住房 条件继续改善，城镇居民人均使用面积16.84平方米，农村居民人均居住面积28.7平方米，比上年分别扩大4.6%和3.6%。从人均GDP看，目前合肥人均GDP刚超过1000美元， 根据国际惯例，表明其房地产市场正处于启动期，后期发展潜力较大。二）合肥房地产市场近期的变化趋势近年房地产 市 场发展迅 速从下图看出

15、，合肥近四年来的房地产施工面积增幅较大，平均增幅达 30.82% ，特别是2003年较2002年增加47.41% ， 达到 了历史最高水平。竣工面积 总 体 上也呈增长 趋 势。商品 房空置面积为 62.06万 平方米，其中住宅空置达32.45平 方米，分别比去 年增加7.72%和8.78% ,跟1999年的32.47万平方米相 比有较大的增长，也从一个方面反映出合肥房地产市场在近年来的飞速发展。近四年，合肥市固定资产投资平均增幅达26.15%,房地产投资的增副达 63.88% ,特别是在2003年,固定资产投资和房地产投资分别比上年增加51.25% 和124.14%。而房地产投资占固定资产投

16、资的比重也从2000年的17%提升到2003 年的35%;具体数据如下图所示：三）目前房产市场的发展状况1.2003年合肥市房地产相关数据表四：2003年合肥市商品房开发相关数据近年合肥固定资产投资及房地产开发投资情况（亿元）项目开发投 资额 （亿元）施工面积（万 M 2）新开工 面积（万 M 2）竣工面积（万 M 2）销售面积（万 M 2）销售金额（亿元）空置面积（万M 2）数额89.71071.71597.34369.3928468.0662.06比上年 增长124.14%78.26%113.31%76.69%45.95%99.37%7.72%2003年合肥市房地产市场呈现较快发展势头，投

17、资迅速增长，销售面积和 销售金额都大幅增加，商品房销售价格从1998年的不足1500元/平方米，达到 2003年的2300元/平方米，近几年平均增长达15%。以上数据都表明，合肥的房 地产市场正处于快速发展时期。2.市场以本地消费为主根据目前的数据统计，合肥市的商品房消费投机成分不大，主要仍以本地居 民消费为主。其中很大部分合肥本地人都已经有了一套住房，但为了追求更好的 居住环境等原因，倾向于二次置业，同时，由于城市化进程的加快，城镇居民增 加，也新增了消费需求。3、房地产开发热点区域2003年合肥楼市全年在售建筑面积约700多万平方米。其中，蜀山区占了 五成，其他依次是瑶海区、庐阳区和包河区

18、。可以看出，合肥市商品房供应区域 分布不均，新开发的商品住宅主要集中在城市的北、西、南边，尤其以西南区域 为主，东部为老厂区，环境和公共服务配套等较差，商品房开发量、楼盘规模都 相对较小。从楼盘的环间分布来看，目前在售楼盘主要分布在一二环之间，在2003年 的144个在售楼盘中，近六成是分布在一、二环之间的，另外，一环之内的楼盘 数量占17%,二环之外的占32%,上升了 10个百分点。一环和二环之间成为住宅 项目开发的热点区域。总的看来，目前以马鞍山路为轴线的城市东南上风口板块，以黄山路为轴线 的高校学府区板块，蜀山风景区板块以及经济技术开发区大学城和新站开发区为 热点区域。4、物业类型以多层

19、、小高层为主目前合肥的住宅市场以多层为主，占开发总量的55%,（小）高层的供应占 42%,（小）高层住宅的市场分额呈快速加大的趋势。合肥的别墅市场供给明显不足，占住宅开发总量的3%仅有和庄、碧湖云 溪、元一高尔夫等少数几个以别墅为主的楼盘，整体供给量不大，楼盘品质不高。 表明缓合肥的别墅发展水平不高平。在2003年合肥市场上在售的项目中，有14% TOC o 1-5 h z 的楼 盘 都 有别 墅 产品供应 市场。值得注意的是， 2003 年合 肥新增别 墅 建筑面积在30 万 平 方米 以 上，供应 量较之去 年 翻了几倍， 表 明 别墅 市场预期 较 好。大 社 区 逐 渐 成 为 主 流

20、2003 年合 肥 市在售住 宅项目的 平均规模为9.5 万 平方 米，与2002 年相比有所 增 长 。 其 中 蜀 山 区 的 楼 盘 平 均 规 模 最 大 ， 在 13万 平 方 米 以 上 ， 远 远 高 于 其 他 三个区域，包河区的楼盘规模居中，而瑶海区和庐阳区楼盘平均规模偏小。同 时 ，楼 盘 规 模 平 均 值 的 上 升 主 要 来 源 于 个 别 大 盘 的 加 入 ，总 体 来 看 ，大 部 分楼盘的规模较小，在售 楼盘 中有1/3是3万平方米以下的小盘 ，40万平方米以 上 的 大 盘 不 足 10 家 ， 只 占 了 总 量 的 5%， 规 模 在 20 万 平 方

21、 米 以 上 的 楼 盘 占 了 总量的13%，占比上升3 个百分点。和2002年仅有10%的楼盘总 规模在20万平方米以上的情况相比，大盘数量的占比有明显的增长，从区域看区可见，40万平方米以上的大盘基本上都集中在了蜀山区，占了蜀山区楼盘总数量的1/10。其中，目前规模最大的是上海绿地集团开发的位于政务新区的国际花都，总开 发量 达70万 平 方 米 。开 发 水 平 不 断 提 高随着合肥市房地 产 市场 的发 展，上 海、浙 江 等地 的房地产知名企业越来越多的进入合肥房地产市场，并 扮演 着越 来越 重 要 的 角 色 ，外 地 企 业 的 进 入 ，带 来 了先 进 的开发理念，提

22、高 了合 肥房 地产 的 开发水 平 。新 建住宅小区正在从小规模向大社区转变。一些规模大、配套齐全、新技术、新材料含量高的社区也在增加。 总体来说，房地产品质还有较大的提升空间。三 房 、 两 房 为 主 流 户 型目前，合肥市场主要以 三 房 和两房户型 为主。两房面积集中在 90-110平 方米 之 间，三房面积集中在120-150平方米之 间。从户型创新来看，在 合 肥 市场 ，创新的户型并不多。10. 物 业 管 理合 肥 的 消 费 者 基 本 认 可 物 业 管 理 收 费 ，目 前 的 收 费 标 准 大 致 为 ：别 墅 1.5 元 /平 方 米 以 上 ， 高 层 1-1.

23、5 元 /平 方 米 ， 多 层 0.7-1 元 /平 方 米 ，四）目前及预期的房产市场供求分析目 前 ，合 肥 房 地 产 市 场 呈 现 供 需 两 旺 的 态 势 ，商 品 房 开 发 量 、销 售 量 迅 速 增 加，销售价格也呈直线上升的趋势。整体呈价增量升的态势，后继发展看好。从供给 上 看，目 前合肥的商 品 房供 给从总量上看比较充足，但 是别 墅等 高档住 宅 供 给 明 显 不 足 。同 时 从 产 品 品 质 看 ，规 模 大 、配 套 齐 、园 林 好 的 楼 盘 供 给 还 是 不 足，存 在 结构 性 的矛盾。加 上 国家 已经开支加强对土地供应的 管理 ，从 长

24、远看，供给将理性增加，同时在结构和产品品质上都会有所调整。从需求上看，随着国民经济的继续向好，以及政府采取的一些刺激消费的法 律法规的实施，城市化进程的加快、旧城改造的实施、城市人口的自然增加，对 住房的有效需求会进一步放大。由此可以遇见，合肥房地产市场的未来更加向好。六、合肥土地市场的情况一）土地市场的交易方式目前，合肥的土地市场比较规范、透明，对于国有的经营性土地，一直采用 公开的交易方式（拍卖、招标、挂牌等），而对于二级市场的土地，不一定要采 用公开的交易方式。二）土地市场的价格水平目前合肥的土地价格较低，根据2003年国有土地成交的情况看，成交土地 的价格从10多万元/亩到300多万元

25、/亩不等。整体上看，国有土地的平均成交价 格为73.36万元/亩。三）2003年一级土地市场的交易情况2003年，合肥市级国有土地出让56宗，总成交面积1889.25亩，总成交价 款138595.7636 万元。从成交地块面积上看，绝大部分成交地块面积较小。在供 给的土地中，超过50亩的地块为8宗，总面积达1277.72534 亩，占总成交面积 的 67.63%。另外，2003年合肥土地出让单价最高的地块为337万元/亩，土地成交面积 最大的地块为243.63亩，土地总价最高为28971万元。表二：2003年合肥主要成交土地情况序号出让方式土地座落土地面积（亩）成交单价（万元/亩）总成交价（万

26、元）1拍卖长江西路11.953374027.94032拍卖太湖路北27.281253410.35883拍卖环湖东路243.6335.18551.413拍卖望江路170.4185417028971.15184拍卖望江路8.592342010.60四）2004年土地供应计划2004年，合肥拟推出经营性地块6476.77 亩。其中，合肥市区本级拟推出 地块13宗，共1966亩；政务文化新区拟推出地块20宗，共1200亩；高新区拟 推出地块两宗，共323亩；经济区拟推出地块6宗，共453.77亩；新站区拟推 出6宗，共734亩；另外肥东、肥西和长丰等郊县拟推出约1800亩的土地。表三：2004年合肥将

27、推出的部分地块序号项目名称位置用地面积用途拟供应方式1望湖城包河大道西1000商住拍卖2中心储备用地环湖东路西350住宅招标3恒通机械厂长江东路130商住拍卖4中心储备用地张洼路180综合拍卖、挂牌5商、办、住新站临泉路400商、办、住挂牌6七里塘生活小区新站七里塘250商、办、住挂牌7住宅开发用地政务区圣泉路西145.487住宅拍卖七、合肥房地产市场的发展水平目前已经有上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股等外来企业进入合肥房地产 市场，在一定程度上提升了合肥的房地产开发水平，但大部分本土开发商的开发 水平还是较低。从整体来看，房地产业的开发水平明显落后于深圳、上海等较发 达城市。一）当地开发商情况截止到2003年，合肥共有房地产开发企业545家，其中03年新成立125家， 房地产开发企业数量迅速增加，但是房地产企业自有资金不是特别充裕，大部分 实力较差。目前合肥主要的房地产企业有元一房地产、城市建设综合开发集团、海恒发 展、邮电物业、上海绿地合肥置业、安徽绿城、合肥香怡等。二）主要中介公司情况目前合肥的房地产中