房地产开发企业会计与纳税实务第3章--获取土地阶段课件

1、第三章 获取土地阶段3.1 获取土地阶段业务概述3.2 获取土地阶段会计处理3.3 获取土地阶段纳税处理3.1 获取土地阶段业务概述3.1.1 获取土地使用权的方式3.1.2 土地使用权的期限3.1.3 闲置土地处置制度3.1.1 获取土地使用权的方式通过行政划拨方式取得。旧城改造取得中标地块国有土地使用权转让取得出让方式取得联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；通过司法裁决取得通过兼并、收购等股权重组方式取得。3.1.2 土地使用权的期限1、土地使用权的期限出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同，主要分为：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年等。2、延长土地使用权的期

2、限3、土地所有权与使用权相关的制度3.1.3 闲置土地处置制度根据闲置土地处置办法，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。3.2 获取土地阶段会计处理3.2.1 确认土地使用权会计处理3.2.2 发生拆迁补偿费会计处理3.2.3 赚取租金的土地使用权3.2.1 确认土地使用权会计处理房地产开发企业取得的土地使用权，根据企业会计准则第6号无形自资产应用指南的规定，通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金的，应当将其转为投资性房地产。房地产开发企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权

3、账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本，取得土地使用权缴纳的相关契税、印花税及耕地占用税一般不通过“应交税费”账户，契税、耕地占用税视取得土地使用权的用途计入不同的会计账户，印花税计入“管理费用”核算。3.2.2 发生拆迁补偿费会计处理一、房地产企业支付拆迁补偿费的账务处理二、房地产企业收到拆迁补偿款的账务处理3.2.3 赚取租金的土地使用权企业改变土地使用权的用途，将其用于对外出租时，应将其转为投资性房地产。3.3 获取土地阶段纳税处理3.3.1 契税3.3.2 耕地占用税3.3.3 土地使用税3.3.4 印花税3.3.5 其他涉税问题3.3.1 契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税

4、对象，向产权承受人征收的一种财产税。在上面提及的房地产开发企业获取土地使用权的主要方式中，国有土地使用权的出让、土地使用权的转让、通过司法裁决取得如以地抵债等，承受方需交纳契税。且不得因减免土地出让金而减免契税。3.3.2 耕地占用税如果房地产开发企业购置的是耕地，则需要缴纳耕地占用税，由于耕地占用税是在实际占用耕地之前一次性交纳的，不存在与征税机在清算和结算的问题，所以可以不通过“应交税金”会计科目核算。3.3.3 土地使用税房地产开发企业获取土地后，在持有土地期间需要缴纳土地使用税。按照中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第九条的规定，新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。房地产开发企业按规定计算应交的土地使用税时，借记“管理费用”账户，贷记“应交税费应交土地使用税”账户，上交时，借记“应交税费应交土地使用税”账户，贷记“银行存款”账户。3.3.4 印花税房地产开发企业购入土地缴纳土地出让金后，需要缴纳产权转移书据印花税。而缴纳产权转移收据印花税后才能办理土地使用权证。产权转移书据的印花税税率按所载金额的0.5。3.3.5 其他涉税问题一、 房地产开发企业“以房换地”涉税问题二、以路换地、以桥换地或以