第六章建设项目财务评价ppt课件

1、第六章 建立工程财务评价第一节：建立工程财务评价概念第二节：建立工程财务评价内容第三节：财务评价根本数据和根本报表第四节：财务评价目的体系第六章 建立工程财务评价财 务 报 表目的计算方法行业及国家参数根底数据 指 标参数比较评价结果 财务评价作用原理图 体系调查工程在财务上的可行性。一、财务评价概念根据国家现行财税制度价钱体系分析计算工程的效益费用编制财务报表以工程的盈利才干分析清偿才干分析外汇平衡分析从工程的财务角度 二、财务评价的主要内容： 1.财务盈利才干分析 研讨断定该工程值不值得投资，编制的主要报表有财务现金流量表工程、资本金、损益表 目的包括 动态目的 静态目的 财务净现值 (F

2、NPV) 投资利润率 财务内部收益率FIRR 投资利税率 动态投资回收期P t 资本金利润率 静态投资回收期 2.财务清偿才干分析 研讨最正确资金能够来源，处理资金的供应问题。编制的主要报表有：资金来源与运用表、资产负债表。 3.外汇平衡分析 衡量工程实施后对国家外汇情况的影响，编制的报表有：财务外汇平衡表1、2 不能相互替代 三、根本数据和根本财务报表五种根本财务报表财务现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表财务外汇平衡表 一现金流量表的编制现金流量表 自有资金现金流量表全部投资现金流量表 工程财务现金流量表工程资本金财务现金流量表1、工程财务现金流量表的编制现金流入销售收入销量单价回收

3、固定资产余值回收流动资金现金流出投资本钱税金 2、 工程资本金财务现金流量表的编制 投资只计自有资金。 借款本金的归还及利息支付计入现金流出。 *区别：借款本金归还及利息支付。在财务现金流量表中不表达。但在资本金财务现金流量表中记为现金的流出。工程投资现金流量表出卖房地产 序号 项 目合计 1 2 3 4 n 1现金流入1.1商品房销售收入 2现金流出2.12.22.32.42.5建设投资(不含利息)销售税金及附加土地增值税所得税其它现金流出3净现金流量4累计净现金流量二损益表的编制 损益表反映工程计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。 所得税=纳税所得额所得税税率产品销售收入销

4、售税金及附加总本钱费用分别取自相应的辅助报表利润总额 = 产品销售收入销售税金及附加总本钱费用 利润总额进展调整后的数额在建立工程财务评价中，主要是按减免所得税及用税前利润弥补上年度亏损的有关规定进展的调整。 税后利润按法定盈余公积金、公益金、应付利润及末分配利润等项进展分配。 法定盈余公积金按照税后利润扣除用于弥补以前年度亏损额后的10%提取，盈余公积金已达注册资金50%时可以不再提取。公益金主要用于企业的职工集体福利设备支出。 应付利润为向投资者分配的利润。 未分配利润主要指用于归还固定资产投资借款及弥补以前年度亏损的可供分配利润。税后利润=利润总额所得税损益表出卖房地产 出售项目投资开发

5、成本估算序 号项 目说 明1开发成本1.1土地成本土地出让地价款加上相应的拆迁补偿费、城市基础设施建设费1.2建安工程费按项目所在地区单位建筑造价建筑面积1.3前期工程费一般按建安费用3%-5%计取。1.4基础设施配套费供水、电、气、暖及排污、绿化、小区道路等,按建筑面积估算1.5公建配套费幼儿园、会所、室外道路、室外绿化，约占建安费用的5%。1.6不可预见费用以上五项费用之和的5%，即：（1+2+3+4+5）5%2开发费用2.1管理费用23%2.2销售费用销售收入5%2.3贷款利息根据贷款计划表以及偿还计划表来求得3总投资成本1+22、运营税金及附加运营税金及附加=“两税一费+印花税+买卖管

6、理费1“两税一费。营业税+城市维护建立税+教育费附加营业税=销售收入5%城市维护建立税=营业税税率假设该工程在市区取7%，在县、镇取5%，市区、县、镇以外的其它地方取1%教育费附加=营业税3%。2印花税印花税=销售收入0.05%3买卖管理费买卖管理费=销售收入0.5%房地产开发工程损益表根底数据估算3、土地增值税1土地增值税=增值额增值税率2增值额=销售收入-总本钱总投资-销售税金及附加-其它扣除工程。其中：其它扣除工程=开发本钱20%。3增值税率增值税率根据增值比例来确定：增值比例=增值额总本钱费用 增值比例50%以下，增值税率取 30% 增值比例50%至100%之间，增值税率取 40% 增

7、值比例100%至200%之间，增值税率取 50% 增值比例超越200%，增值税率取 60%房地产开发工程损益表根底数据估算6、利润总额利润总额=销售收入总本钱费用-营业税及附加-印花税-土地增值税即：6=1-2-3-4-5 6、所得税所得税=利润总额25%房地产开发企业所得税税率，即：625%7、税后利润税后利润=利润总额所得税，即：6-7但是，假设前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏损，剩余部分记取所得税。但这对合计这一列不会产生影响。房地产开发工程损益表根底数据估算8、盈余公积金 盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，恣意盈余公积金。1公益金=税后利润5%2法

8、定盈余公积金金=税后利润10%3恣意公积金。由企业自主决议，也可以不用提取9、可供投资者分配的利润可供投资者分配的利润=税后利润-盈余公积金+年初未分配利润 可供投资者分配的利润=应付利润+年末未分配利润 房地产开发工程损益表根底数据估算1、投资利润率工程到达设计消费才干后的一个正常消费年份的利润总额与工程总投资的比率2、投资利税率工程到达设计消费才干后的一个正常消费年份的利税总额与工程总投资的比率* 利税总额=利润总额+销售税金及附加损益表对应财务评价目的盈利才干9、 损益表对应财务评价目的盈利才干3、资本金净利润率工程到达设计消费才干后的一个正常消费年份的净利润与工程资本金的比率。 例1：

9、某新建工程总投资65597万元，两年建立，投产后运转10年，利润总额为155340万元，销售税金及附加56681万元，自有资本金总额为00万元，国家投资00万元，其他为国内外借款。试计算投资利润率、投资利税率和资本金利润率。解： 投资利润率 1553401065597 100 23.7 投资利税率 155340566811065597 10032.3三资金来源与运用表的编制 资金来源与运用表反映工程计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及归还方案，并为编制资产负债表提供根据。 编制该表时，首先要计算工程计算期内各年的资金来源与资金运用，然后经过资金来源与资金运用

10、的差额反映工程各年的资金盈余或短缺情况。工程的资金筹措方案和借款及归还方案应能使表中各年度的累计盈余资金额一直大于或等于零，否那么，工程将因资金短缺而不能按方案顺利运转。资金来源与运用表组成资金来源：收入，资本金，长期借款，流动资金借款，发行债券，发行股票，回收固定资产余值，回收流动资金。资金运用：建立投资，运营本钱，运营税金及附加，所得税，借款利息，借款本金归还，应付利润序号 项 目合计 1 2 3 4 5 6 1资金来源1.11.21.31.4商品房销售收入房地产投资借款资本金其他 2资金运用2.12.22.32.42.52.62.72.82.9房地产投资(不含建设期利息)销售税金及附加土

11、地增值税印花税所得税应付利润各种利息支出长期借款本金偿还其它3盈余资金（1）（2）4累计盈余资金资金来源与运用表出卖房地产 “损益表与资金来源与运用表的关系？讨论1、“资金来源与运用表中那些项可以经过“损益表获得？2、“损益表中哪些项经过“资金来源与运用表获得？3、长期借款和相应的利息如何确定？1利息备付率 指工程在借款归还期内可用于支付利息 的息税前利润与当期应付利息的比值。利息备付率=息税前利润当期应付利息计入总本钱费用的全部利息22偿债备付率 指工程在借款归还期内，可用于还本付息的资 金与当期应还本付息金额的比值 可用于还本付息的资金包括:折旧、摊销、息税前利润，其它资金; 当期应还本付

12、息金额包括:还本金额及计入总本钱费用的全部利息。 国外金融机构往往要求大于1.2或1.3偿债备付率=可用于还本付息资金当期应还本付息金额1例：偿债备付率( )。 A.是指借款归还期内，各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值 B.是指借款归还期内，各年可用于还本付息资金与当期应还本付息金额的比值 C.在正常情况下应大于1 D.在正常情况下应大于2 E.偿债备付率反映了企业的偿债才干答：B C E例：偿债备付率高阐明( )。 A. 投资风险较小 B. 投资风险较大 C. 债务人当年运营能够较差 D. 债务人偿债才干较差答：A案例详解背景资料：现假设一房地产出卖工程(在市区)，工程寿

13、命周期为6年，即从2021年至2021年。总销售收入为20亿，各年比例分别为：0，10%，30%，35%，20%，5%；建立投资不含利息为10亿，各年投入比例分别为20%，30%，45%，5%，0，0。建立期前两年可投入资本金合计20000万元，其它资金来源只需经过销售收入和长期借款获得。假设还款方式为每年支付当年借款利息，本金最后一次偿清。试经过资金来源与运用表来确定合理的贷款金额和相应的利息支出。(i=8%)第一步：求解各年贷款金额及利息 (1)2021年 资金来源：销售收入：0 投资借款： 资本金：10 000万元资金运用：房地产投资不含利息：20 000万元 投资利息： 其他项：均为0

14、。由于没有收入，其它运用均为0资金平衡：此时，资本金明显不能提供第一年的投资运用，所以必需借助投资借款。要使投资借款最小，那么就要求使资金盈余为0，即：资金来源=资金运用 解得 万元那么当年贷款利息为416.67万元那么当年投资总额为：第一步：求解各年贷款金额及利息 (2)2021年 资金来源：销售收入：20 000万元 投资借款： 资本金：10 000万元资金运用：房地产投资不含利息：30 000万元 销售税金及附加：1 100 印花税：10 土地增值税：0. 由于根据损益表，该年增值额为负，所以不会增收增值税。 所得税：0 利润总额0，不须交纳所得税。 应付利润：由于利润总额小于0，所以应

15、付利润不存在。 利息：还款方式为每年支付该年利息，最后一次还本，那么第那么第1年产生的利息由于已扣除，所以在2年中不再产生利息。那么第2年借款利息为： 归还长期借款本金：0第一步：求解各年贷款金额及利息资金平衡：此时，资本金和收入明显不能提供第二年的资金运用，所以必需借助投资借款。解得 万元那么当年贷款利息为914.30万元那么当年投资总额为：利润总额：第一步：求解各年贷款金额及利息32021年这一年销售收入数额较大，那么先假设不用贷款。只需验证“ ，就可以不用借款。资金来源：销售收入：60 000万元 投资借款：0 资本金： 0资金运用：房地产投资不含利息：45 000万元 销售税金及附加：

16、3 300 印花税：30 土地增值税：0. 利息：本年利息=10417+20248%=995万元先粗略估算一下，该年资金盈余不够还总的投资借款本金，虽然2021年没借款，但前两年的投资借款依然要在这年产生利息。 所得税：0 计算见后面 应付利润：0. 前两年投资借款还没还，不适宜付利润。 归还长期借款本金：0第一步：求解各年贷款金额及利息资金平衡：资金盈余= 资金盈余大于0，阐明从该年起已不需求再借款。 所得税：所得税=应纳税所得额25% 该年利润总额= 该年利润总额先要弥补前两年亏损。 前两年总亏损= 所以利润总额10675万元全部用来弥补前两年的亏损。剩下的应纳税所得额=0，所以该年所得税

17、为0。税后利润、应付利润等均为0 。第一步：求解各年贷款金额及利息42021年资金来源： 销售收入：70 000万 投资借款：0 资本金： 0资金运用： 房地产投资不含利息：5 000万元 销售税金及附加：3 850 印花税：35 利息： 10417+2024+9958%=1075 土地增值税：5278 算法：增值额=20000+60000+70000-20417+30914+45995+60751.2-1100+3300+3850-10+30+35=17594 增值税=1759430%=5278 所得税：8249万元 算法：利润总额= 弥补以前年度亏损：未弥补完的亏损=32441-10675

18、=21766。因此弥补亏损21766万元。应纳税所得额=54762-21766=32996万元所得税=3299625%=8249万元税后利润=32996-8249=24747万元第一步：求解各年贷款金额及利息归还长期借款本金：12441万元税后利润提取10%的法定盈余公积金和5%的公益金之后，成为可供投资者分配的利润。可供投资者分配的利润=28115-2811510%+5%=23898 其中一部分可以作为未分配利润用来还贷款。 总借款额=10417+2024=12441万元 所以可以一次性归还12441万元。 应付利润：0 工程决议在工程终了时一次性分配利润。 注：这一部分可以视每个企业的不同

19、安排来定 资金盈余： =第一步：求解各年贷款金额及利息52021资金来源：销售收入：40 000万元 投资借款：0 资本金： 0资金运用：房地产投资不含利息：0 销售税金及附加：2 200 印花税：20 利息：0 土地增值税：1 1334 算法：增值额= 增值税=3778030%=11334 所得税：6612万元 算法：利润总额= = 26446 不用弥补亏损，所以：利润总额=应纳税所得额 所得税=2644625%=6612万元 税后利润=26446-6612=19834万元 归还长期借款本金：0 应付利润：0 资金盈余：= 第一步：求解各年贷款金额及利息62021年资金来源：销售收入：10

20、000万元 投资借款：0 资本金： 0资金运用：房地产投资不含利息：0 销售税金及附加：550 印花税：5 利息：0 土地增值税：2834 算法：增值额= 增值税=944530%=2834 所得税：1653万元 算法：利润总额=6611 所得税=661125%=1653万元 税后利润=6611-1653=4958万元 归还长期借款本金：0 应付利润：42108万元 根据损益表中的累计可供分配的利润可求得。 资金盈余：-37150 = 表1 损益表表2 资金来源与运用表表3 工程财务现金流量表 四资产负债表的编制 资产负债表综合反映工程计算期内各年末资产、负债和一切者权益的增减变化及对应关系，用

21、以调查工程资产、负债、一切者权益的构造能否合理，进展清偿才干分析。 资产负债表资产负债一切者权益流动资产总额在建工程固定资产净值无形及递延资产流动负债总额长期借款资本金、资本公积金、累计盈余公积金、累计未分配利润应付账款、流动资金借款、其他短期借款应收账款、存货、现金、累计盈余资金 四资产负债表的编制1、资产由流动资产、在建工程、固定资产净值、无形及其他资产净值4项组成。其中: 流动资产总额为应收账款、存货、现金、累计盈余资金之和。 在建工程是指投资方案与资金筹措表中的年固定资产投资额，其中包括固定资产投资方向调理税和建立期利息。 固定资产净值和无形及其他资产净值分别从固定资产折旧费估算表和无

22、形及其他资产摊销估算表获得。2 负债流动负债长期负债 长期借款及其他短期借款余额的计算按下式进展: 其中，(借款本金归还)为资金来源与运用表中第t年借款与同一工程本金归还之差。 流动资金借款余额的计算按下式进展: 其中，(借款)t为资金来源与运用表中第t年流动资金借款。假设为其他情况，可参照长期借款的计算方法计算。3 一切者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润 资产负债表对应目的计算1资产负债率评价工程负债程度的综合目的。反映工程利用债务人提供资金进展运营活动的才干，并反映债务人发放贷款的平安程度* 资产负债率适宜程度为40%60%，对于运营风险比较高的企业，为减少财务风险应选择比较低的资产负债率，对运营风险比较低的行业，可选择较高的资产负债率。我国交通、运输、电力等根底设备，资产负债率平均约为50%，加工业65%，商贸业80%。2流动比率指一定时点上流动资产与流动负债的比率，反映工程流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于归还流动负债的才干。* 普通以为流动比率在200%较适宜，理由是变