2020年物业管理物业接管验收方案手册

1、（物业管理）物业接管验收方案手册物业验收程序壹、目的规范X公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，以便对 物业进行全面接管，保证物业入住工作顺利进行。二、适用范围适用于X公司所承接的物业的验收，和房地产开发商的交接。三、职责.物业X公司接到发展商竣工验收的通知报告后，总物业经理负责指定主管人员，各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格 证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。.验收小组对物业按运行系

2、统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。.由总物业经理跟发展商办理接管手续。四、工作程序.验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。.验收的实施(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2)在预验收过程中 检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4)楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电

3、器设备进行全面检查，且将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5)设备的实物验收，要做到符合以下几点：.图纸设计和设备的规格、型号、数量符合。.主要设备、设施的安装位置和安装质量符合。.设备和连接整个系统的技术性能，应和设计要求符合检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，且将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。接管验收应检索提交资料壹、产权资料.项目批准文件。.用地批准文件。.建筑执照。.拆迁安置资料。二、技术资料.竣工图，包括

4、总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图纸。.地质勘察报告。.工程合同及开、竣工报告。.工程预、决算。.图纸会审记录。.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。.隐蔽工程验收签证。.沉降观察记录。.竣工验收证明书。.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。.新材料、构配件的鉴定合格证书。.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。.砂浆、混凝土试块、试压报告。.供水、供暖的试压报告。物业档案资料移交在实施物业管理之前，发展商应向管理X公司移交关于物业的各类资料：壹、综合资料.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准 文件。.建设许可证、工程建

5、筑报建表。.工程招、投、定标书。.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。.征地批文、协议书（合同书）、红线图。.初步设计方案、设计鉴定审批文件。.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。.工程决算书、三算表。.消防设施验收合格证。二、土建资料.主体隐蔽工程验收记录。.图纸会审和设计修改变更及联系单。.事故处理记录。.建筑

6、物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。三、给排水、消防资料.开、竣工报告及中间交工验收证明书。.图纸会审及设计修改变更通知。.事故处理及探伤记录。.隐蔽工程验收记录。.材料构件出厂证明及材料代换审批单。.管线标高、位置、坡度、测量记录。.试水、闭水试压试验记录。.设备调试记录。.管线清洗、通水、消毒记录。四、电气资料.开、竣工报告及中间交工验收证明书。.图纸会审及设计变更通知。.事故处理及探伤记录。.隐蔽工程验收记录。.防雷电阴接地实测记录。.引下线焊接记录。.材料构件出厂证明及材料代替换审批单。.绝

7、缘电阻测试、试验记录、试运转记录。.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。五、施工图.总平面布置图（包括综合系统图）。.建筑施（竣）工图。.结构施（竣）工图。.给排水、消防施（竣）工图。.电气施（竣）工图。.空调施（竣）工图。.智能化系统施（竣）工图。.通讯施（竣）工图。.液化（煤）气施（竣）工图。六、声像资料.建筑前后的现状、侧、立面照片。.内外景观照片。.建筑小品。.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录首、录像。.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。.其它。物业接收工程项目验收依据壹、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业

8、和地方的，较为完备的规范、标准）。二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。六、工程质量事故处理记录。七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理X公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。八、设备试压、试运行合格报告等。物业工程验收移交项目物业工程移交项目表（壹）项目评价存在问题整改建议高、低压配电室电主要机电配电箱气 楼宇及公共区域照明、 开关、插座系及配电箱统防地接地系统其它中央空调机组空

9、冷冻机组调水泵、换热器等设备系地热系统统暖通管路系统公共区域暖通用管井燃气设施管井公共区域燃气设施管井楼宇排气设施其它公共区域生活用水管井蓄水箱（池）、管路给草坪等浇灌设施排卫生洁具等设施水排水管路等设施系公共区域排水管井统化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其它物业工程移交项目表（二）评价存在问题整改建议电电梯轿厢及设备梯井道和底坑附属设备系曳引及其它设备统井道照明等井道门等电气控制设备系统其它车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消消火栓管路及设备防灭火器等设备系消防水池（箱）统消防电气控制设备监控中心设备其它物业工程移交项目表（三）项目评价存在问题整改建议通电话系统设备信楼宇电话插座等

10、网有线电视设备络楼宇后线电视插座等系公共广播/应急广播设备统音响设备楼楼宇监控设备系统宇监控楼宇监控用的各种传感器等系统办办工自动化系统设备公物业管理营运信息系统自办公和服务系统动信息服务系统化智能卡管理体制系统工程系统计算机网络管理系统安入侵报警系统全电视监控系统防出入口控制系统范电子巡更系统系车库管理系统统综建筑群主干线合建筑物主干线布水平布线线系屋宇工作区布线统其各类编程手册、相关软件及它ID地址码手册物业工程移交项目表（四）项目评价存在问题整改建议楼 宇 土 建 工 程1.主体结构：地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性能防水性能排水设施面层4.楼

11、宇地面5.公共楼梯6.门窗玻璃7.卫生间防水8.其它物业设施交接物业设施交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认1234567891011121314151617181920212223管理X公司经办人签名：管理X公司盖章：发展商经办人签名：发展商盖章：消防系统验收及表格火灾自动报警系统调试报告年月日编号:工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位工 程 主 要 设 备设备名称编号数量编R出厂日期生产1家备注施工有无遗留问题施工单位联系人电话调试情况调试人员使用单位人（签字）员（签字）施工单位设计单位负负责人责人（签字）（签字）系统竣工表验收时间：年月日工程

12、名称验收建筑名称隐蔽，程记录验收报告系统竣工图设计更改设计更改内容工程验收情况有/无有/无有/无有/无合格/基本合格/不合格主要消防设施消防栓系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量室内消防栓水泵接合器室外消防栓气压水灌消防水泵稳压集通风空调系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量风机防火阀防烟排烟部位/方式1.自然排烟；2.机械排烟；3.通风兼排烟产品名称产品型号生产厂家数量系统防烟楼梯间防烟阀前室及合用前室送风机走道排风机房间排烟阀自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量m2m 2/hm 2/h疏放系统设备名称及后尢状况产品名称产品型号生产厂家数量

13、疏散指示标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯火灾报警系统系统设计单位施工单位形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位产品名称产品型号J生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器集中报警器感温探测器区域报警器火焰探测器事故广播手动按钮（续表）系统设计单位系统施工单位喷 洒 火 火 系 统系统类型喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备喷干式/湿式/预作用/开式系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产1家数量喷洒头水泵水流报警器稳压集报警阀气压水罐压力开关卤代烷系统系统设计单位系统施工单位系统类型系统形式全充满系统/局部应用系统系统设置部

14、位产品名称产品型号生产1家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷头远程启动装置瓶头阀联动开启装置分配阀手动开启装置储罐阀（储量/瓶）压力紧急制动消系统设计单位系统施工单位防控制室控制室位置控制室面积耐火等级出入口数量应有控制功能数实有控制功能数缺何种功能控制数其 它 灭 火 系 统系统设置单位系统施工单位系统设置部位系统名称系统类别系统启动方式用量或储量工作压力二氧化碳灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动(kg)使用压力泡沫灭火系统低彳/高倍/氟氮白/抗溶性固定/半固定/移动式(kg)供给强度干粉灭火系统氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/wr自动/半自动/手动(kg)供给强度蒸气火火系统全充满

15、固定/全充满半固定/局部固定/半固定/移动式(%)供给强度氮气火火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动(kg)使用压力排风机排烟阀验收表序号主要项目分项内容主要技术要求分项验收意见综合验收意见合格不合格合格基本合格不合格技图纸、文件设计任务书、宿关批件、地质资料齐全1术资料隐蔽，程验收资料埋地管路、设施设备验 收测试记录、吊顶墙体 等隐蔽处管线资料齐全文调试及验安装调试记录，测试验件收技术资收单元、人员等全套资料料齐全水水源、水量符合设计规范要求2源电系统压力系统最不利点水压/、小于 0.05Mpa源等泵房功能消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求电源有备用电源水质

16、要求、地基沉降资其它料、气温、气象等符合规范要求报警阀以后的管网不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头管网管径对照管径估算表合理3官网管网布置坡度、排水口、末端试水装置符合要求管网设支架吊架、防按规范要求设置合理晃支架管网上安装的节流管、减压孔板、减压安装位置合理、型号、阀、水流指功能符合设计要求示器、信号阀、泄压阀、排气阀和报警系统充气系符合设计要求统配套联动试验冷、暖通空调系统验收及表格设备开箱检查记录工程名称分部（或单位）工程设备名称型号、规格系统编号装箱单号设备检查1.包装.设备外观.设备零部件.其它技术文件检查.装箱单份张.合格证份张.说明书份张.设备图份张.其它存在问题及处理意

17、见检查人员：建设单位（公章）代表年月日施工单位（公章）代表年月日隐蔽工程验收记录工程名称分部（或单位）工程隐 敝 工 程 内 容序号工程分项及部位单位数量检查结果12345678910验收验收人员:建设单位（公章）代表年月日施工单位（公章）代表年月日风管漏风检测记录工程名称分布（或单位）工程分项工程系统名称风管级别试验压力（Pa）系统总面积（m2）试验总面积（m2）允许单位面积漏风量（m 3/m 2h）实测单位面积漏风量（m 3/m 2h）系统测定分段数试验日期检测区段图示分段实测数值序号分段面积（m2）试验压力（Pa）实际漏风量（m孙）12345评定意见建设单位（公章）代表年月日施工单位（公

18、章）代表年月日现场组装除尘器、空调机漏风检测记录工程名称分布（或单位）工程分项工程检测日期设备名称型号规格额定风量（m 3/h ）允许漏风率（%）工作压力（Pa）测试压力（Pa）允许漏风量（m 3/h ）实际漏风量（m Wh ）检测意见试验人员：建设单位（公章）代表年月日施工单位（公章）代表年月日冷冻水管道压力试验记录工程名称分布(或单位)工程试验部位试验时间管道编号试验介质工作压力(Mpa)试验压力(Mpa)持续时间(min)压降(Mpa)试验结果验收意见建设单位（公章）代表年月日施工单位（公章）代表年月日制冷系统气密性试验记录工程名称分布(或单位)工程试验部位试验时间管道编号气密性试验试验

19、介质试验压力(Mpa)定压时间(h)试验结果管道编号真空试验设计真空度(kPa)试验真空度(kPa)定压时间(h)试验结果管道编号充制冷剂试验充制冷剂压力(Mpa)检漏仪表补漏位置实验结果验收含忌见建设单位(公章)施工单位(公章)代表年月日代表年月日设备单机试验记录工程名称分布(或单位)工程系统名称序号系统编号设备名称设备转速(r/min)功率(kw)电流(A)轴承升温(C)额定值实测值铭牌实测额定值实测值实测值评定意见调试人员：建设单位（公章）代表年月日施工单位（公章）代表年月日采暖管道安装的允许偏差和检验方法项次项目允许偏差(mm)检验方法1横管道、纵横方向弯曲(mm )每壹米管径w 10

20、0mm1用水平尺、直尺、拉线和尺量检查管径100mm1.5全长(25米之上)管径w 100mm格3管径100mm我52立管垂直度(mm )每壹米2吊线和尺量检查全长(5米之上)格03弯管椭圆率(Dmax-Dmin)ZDmax管径100mm8%折皱/、平度(mm)管径100mm5注：Dmax,Dmin 分别为管子最大外径及最小外径采暖系统水压实验及调试项次项目要求检验方法1蒸汽采暖系统应以系统顶点的工作压力加0.1Mpa做水压试验，同时在系统顶点的试验压力不小于0.3Mpa使用钢管及复合管的系统应在试验压力下1mm压降不大于 0.02Mpa,降至工作压力后检查，不渗不漏使用塑料管的系统应在试验压

21、力下1h内压力降不大于0.05Mpa,然后降压至工作压力1.15倍，稳压2h压力降不大于0.03Mpa 同时各连接处不渗、不漏热水采暖系统2高温热水采暖系统试验压力应为系统顶点工作压力加0.4Mpa3使用塑料管的热水采暖系统应以系统顶点工作压力加0.2Mpa 做水压试验，同时在系统顶点的试验压力不小于0.4Mpa使用复合管的热水采暖系统4系统试压合格后，对系统进行冲洗现场观察，直至排水不含泥沙、铁屑等杂质，且水色不浑、浊为合格过滤器试压合格后进行清扫除污器5系统冲洗完毕后应充水、加热，进行试运行和调试观察、测量室温应满足要求中间验收记录工程名称分布（或单位）工程分项工程名称开工日期年月日工程地

22、点交验日期年月日交验简要说明遗留问题验收意见建设单位（公章）代表年月日施工单位（公章）代表年月日金属管道工程验收及表格壹、质量检验.保证项目检验记录保证项目检验记录表单位工程名称：分项工程名称:分部工程名称：分项工程性质:序号检验内容质量情况1固定件、支撑件的材质、规格2保温材料的材质、规格和性能3保冷材料的材质、规格和性能4粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质和性能5绝热层分层厚度6设备铭牌覆盖7固定件穿透保冷层8隔垫设置9干砌填缝材料和湿砌灰浆材料10主管、伴管的加热空间11充填绝热层的密实12保冷可拆卸结构和固定结构之间的绝热和密封13保冷附件、端部或直板的绝热和密封14浇注、喷涂绝热层的施工配

23、料及其性能15硬质制品绝热层伸缩缝的留设16绝热层的膨胀间的留设17保冷层伸缩缝外再保冷18保冷层和高温保温层的各层伸缩缝错缝19防潮层材料的材质、规格和性能20金属保温层材料的规格、品种21普通薄钢板的防腐22金属护壳不加固定件的部位23金属护壳的固定不得损坏防潮层24金属保护层的接缝25保冷结构金属、保护层的接缝密封26毡、箔、布类材料的品种、规格27毡、箔、布类保护层的接缝28抹面灰浆材料的配比、性能.允许偏差项目检验允许偏差项目检验表单位工程名称：分项工程名称:分部工程名称：分项工程性质:序号检验内容允许Bit(mm)实测值（mm ）123456789101捆扎、拼砌绝热层的厚度及安装

24、容重2充填绝热层的厚度及安装容重3粘贴绝热层的厚度4浇注、喷涂绝热层的厚度及安装容重5伸缩缝的宽度6防潮层表囿平囿度7金属保护层表囿平囿度8毡、箔、布类保护层表囿平囿度9抹面保护层表囿平囿度.质量保证资料核查质量保证资料核查表序号资料名份数核查情况1绝热材料（制品）出厂合格证、试（检）验报告2绝热材料耐燃性能证明3绝热材料粘结剂、耐磨剂、密封剂出厂合格证、试（检）验报告4捆扎用非金属材料出厂合格证5绝热层厚度检查记录6防水材料出厂合格证、试（检）验报告7防水材料耐燃性能证明8非金属外护材料出厂合格证、 试（检）验报告9非金属外护材料阻燃性能证明10金属外护材料出厂合格证建筑排水用UPVC硬聚氯

25、乙烯螺旋管.横管坡度横管坡度不得小于下列规定:公称直径d坡度公称外径d坡度500.0251600.007750.0152000.005.伸顶通气管(1)房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必须设置向上延伸至 屋顶外和大气层连通的伸顶通气立管。(2)在最冷月平均气温低于-13 C地区，管径w 110mm 时，宜从室内顶棚下 0.3m处将管径放大壹级。(3)伸顶通气管管径不得小于立管管径。(4)伸顶通气管顶端管口伸出屋顶的高度不得小于下列规定：不上人屋顶不得小于300mm 。上人屋顶不得小于 2000mm 。应比屋顶最大积雪或积灰厚度高出300mm 。.清扫口、检查口(1)房屋底层的立管上必须设置检查口(清扫口)。(2)检查中心位置可设在离地1m处。(3)高层建筑宜每隔 6层设检查口，在最冷月平均气温低于-