中原-城市综合体开发战略-宝城22区项目分期开发探讨 (2)ppt课件

1、深圳中原物业顾问2007年2月城市综合体开发战略宝城22区工程分期开发讨论 经过与开展商的深化沟通，已在工程总体定位上达成共识，但仍需基于工程旧城改造特点对整体开发战略予以定性研讨，并进一步明确一期各类物业的目的分配，在分配中重点思索地铁的规划影响以及资金快速回收等要素和要求。 前言工程整体开发战略地缘分析工程整体及各地块定性分析开发谋略笼统定位一期各类物业的目的分配完善的城市综合体住宅/商业/写字楼/公寓90/70适用整体或一期的户型配置主要内容第一部分：工程整体开发战略地缘分析位置特性宝安新中心区灵芝公园 新安公园 创业路 广深高速新安路 本案宝安公园 公园路 商业中心非房地产热点区域老区

2、商业中心一级辐射第一批旧改中心区占据公园稀缺资源周边配套成熟交统统达性高根据新宝安的开展规划和新CBD中心区的建立要求 ，未来的25、26区将定位成宝安旧城的商业中心区，将出现建筑面积约为50万平米的商业建筑群；与中心区的商业中心现代化、高档化的定位有所不同，老城的商业中心更加强调群众化、生活化。 地缘分析26区旧改中洲地块长城地块本 案 根据宝安中心组团规划和新安旧城控制性详细规划，将23、25、26、27、22工业区改动为商业、居住和配套设备用地。 本案为公共设备配套完善的高尚住宅小区。规划定位以高档次的住宅和商业为主，建成交通便利、现代商业和园林居住相得益彰的都市生活效力区。 区域性泵站

3、加油站邮政设备小学、幼儿园大型超市地缘分析规划方向地缘分析双地铁口规划地铁5号线站规划地铁10号线站内部音讯本案规划中的双地铁站点将极大的提高本工程的居住和商业价值。因详细位置暂不确定，规划时应充分思索顺应的灵敏性。就开通的深圳地铁1号线商业而言，繁花商业中心的均试图将商业能在地下与地铁站接驳，引导人流。地缘分析道路及公园改造规划22区周边道路改造：根据灵芝公园改造：根据新宝安的开展规划和新CBD中心区的建立要求 根据政府规划将把城堡改呵斥文化活动场所，并撤除靠创业路的暂时建筑，建立球馆和其它健身场地。在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可包容400多人的“歌唱天地，游人在这里可以纵情地歌唱。

4、分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个“影视长廊，每部电视一个频道，游人可以根据本人的兴趣选择节目。另据悉，灵芝公园整个地下部分将改呵斥大型购物商业街。工程整体分析经济目的总占地：20.7万M2总容积率：3.8总建面：76万M2其中： 商住混和建面61.6万M2 配套共建等3.03万M2 其他不确定11.37万M2一期：总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2 商业5万M2 办公2万M2 配套1.2万M2 公建1万M2容积率5.4,建筑面积11.3万M2容积率4.3,建筑面积2.2万M2容积率5.2,建筑面积12万M2容积率0.4,建筑面积1万M2容积率0.1,

5、建筑面积0.03万M2容积率0.4,建筑面积0.9万M2容积率0.9,建筑面积0.3万M2容积率0.8,建筑面积0.8万M2容积率1.9建筑面积2.3万M2容积率2.2,建筑面积2.5万M2容积率5.7,建筑面积33.8万M2工程分析人流/车流人流车流商业旺角商业价值带一等住宅景观佳视野阔二等住宅内部景观视野开扬三等住宅噪音较大景观待改善视野普通商务气氛指数好各区资源评判住宅综合素质：二期最正确一期A+B居中三期略差商业商务气氛：D地块比较理想二期原新一佳构成的气氛应注重开发谋略打造城市综合体将灵芝公园作为私藏景观天桥衔接教育作为卖点运营引入名校/与B区同期开发/教育带动社区以关注未来的目光规

6、划住宅/商业/写字楼/公寓打造城市综合体，尽量用工程整体90/70目的规划1期住宅强化社区的整合性各期之间的交融/各地块开发的配合工程整体规划建议人行主入口车行主入口景观天桥集中式商业，2层，共6000M2集中式商业，2层，共2万M2上盖创业型写字楼1栋2.2万M2左右概念性酒店式公寓1栋1.9万M2左右特征精品公园一街单间100M2左右单层6米高街铺，共6000M2双层街铺，共5000M2社区商业街，单间60M2左右单层6米高街铺，共2000M2一期另余约4000M2商铺，建议入沿创业路地下一层成双面街与双地铁站接驳，提升整体商业价值其他部分为高尚温馨性住宅关于三期和新圳河因开发周期较晚，尚

7、有很多未确定目的等要素，建议开展方向，为纯粹的高尚住宅区，尽量少配置商业，以提升住宅价值及前两期商业价值。新圳河的改建，如加盖或仅为清理整治，对工程整体价值的提升影响较大。确定时间约晚，价值提升约小，即仅能对后售的单位价钱提升有协助，不能追溯既往。建议尽量超“凯旋城的方向加盖改建。西岸独一 76万公园大城西岸： 因创业路地段优势交融工程入西岸视野，提升区域认同。独一76万 ： 强调规模优势及独一，为生活提供“无所不能！公园： 是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描画。大城 气势澎湃之城邦，来那么震撼！工程物业定位城中央 阔生活城市中央： 本工程位于老宝城中心区，极易唤起客户的区位认同感，

8、提升工程价值。阔景： 一期主力户型户型为三、四房大户型，“阔绰表达客户为高收入胜利人士。亦有“阔景本工程紧临灵芝公园，小区内有大面积的园林，业主可以在家看到“满目苍翠。生活： 周边配套成熟，小区内配有大型会所、商业、名校、幼儿园，生活极其便利。工程笼统定位公园一品或“公园1号公园：工程西侧紧邻总面积13万平方米的灵芝公园。占据城市永久性稀缺资源；是城市的天然氧吧，空气质量好；永久性无遮挡景观；具有可参与性，是本工程的后花园。一品：本工程体量为76万平方米，是西岸独一超级大盘，同时也是旧改第一盘。“一品表达工程综合素质最优，非常大气。工程案名建议工程案名备选灵芝公馆公园城邦园城 /都城 /蔚城宝

9、郡新都天城 /公园天城贡院1号思索建筑与灵芝公园及周围环境的交融，以“景观、朝向、安康为主题，整体觉得美观、大方、新颖，有剧烈的视觉冲击力。建筑风格一致协调，运用明快、简约的建筑外立面。外立面建议公园路一层商业气氛、景桥与住宅的衔接参考城市综合体之住宅与商业的衔接处置参考住宅沿创业路主入口与商业的衔接表示参考图社区正对学校内步行街面与招牌表示参考创业路与公园路交汇处的标志性双层商业参考公园路特征街标志性包装参考第二部分：一期各类物业的目的分配各物业目的分配总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2 商业5万M2 办公2万M2 配套1.2万M2 公建1万M2总占地：9

10、.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2 大型集中式商业：2万M2 中型商业2个：0.6万M2 街铺及公建：0.9万M2 地下室(预留商业): 0.4万M2 办公1栋：2.2万M2 酒店式公寓1栋：1.92万M2 配套1.2万M2地块景观价值分析：区域景观价值判断打分10分A可观部分中心园林，其他景观基本无。5B可观部分中心园林及城市景观。6C尽揽小区中心园林景观。8D可观部分小区中心园林景观相对较好。7E靠近公园、景观较为优越。10BECAD小学幼儿园灵芝公园学校写字楼城市干道二期工程一期内部资源分析景观/噪音地块噪音影响分析：BECD区域噪音价值判断打分10分A临近小学

11、和商业中心、噪音较大。5B临近创业路，车流较大，噪音较为明显。4C小区中心、基本无噪音9D临近幼儿园和周边工业厂房，噪音较大。6E靠近公园，噪音较小。8小学幼儿园灵芝公园学校城市干道写字楼A二期工程一期内部资源分析景观/噪音BECAD小学幼儿园灵芝公园学校城市干道写字楼地块景观噪音综合得分权重70%30%A555B645.4C898.3D766.7E1089.4经过对地块景观及噪音方面的比较分析阐明地块内各区域的综合素质排位：E C D B A第一集团第二集团第三集团二期工程一期内部资源分析景观/噪音E 16000C14500A 10800小学幼儿园灵芝公园二期工程学校城市干道写字楼D1300

12、0B12000200720212021生长期二级市场价钱走势三级市场价钱走势200610800价钱时间13000ABCDE120001450016000第一集团第二集团第三集团四房五房为主三房为主小三房二房为主E C D B A一期内部资源分析景观/视野/噪音住宅户型配置整个工程满足90/70将90平方米以上户型尽量布置在一期。二、三期户型全部为90M2以下户型。其中二期的景观朝向好的户型可思索用双拼的方式组合成三房以上单位。 本工程住宅总建筑面积约为58.87万M2 ，根据9070政策，90 M2以上户型面积为17.66万M2。一期住宅总建筑面积为25.38万M2，那么90 M2以上户型占一

13、期住宅面积比例为70%， 90 M2以下户型占一期住宅面积比例为30%。90平方米以上户型面积比为70%，90平方米以下户型面积比为30%。主要分布在A区朝创业路位置、B区较差位置、和D区朝向写字楼位置。110-125平方米三房和-170平方米四房为主力户型，面积比分别为40%、25%。分布在A区、B区朝向灵芝公园、小区园景位置。180-220平方米五房为本工程中平面最大面积，全部位于A区同时朝向灵芝公园、小区园林的最正确位置，面积比为5%。一期户型定位和分布阐明稀缺温馨型大户型社区户 型面积(M2)主力面积(M2)面积比套数套数比二房二厅78-858020.00%20.00%635 27.6

14、7%27.67%三房二厅85-908810.00%50.00%288 12.58%51.00%100-11010815.00%353 15.37%115-12512025.00%529 23.06%四房二厅135-14314015.00%25.00%272 11.86%18.56%160-17016510.00%154 6.71%五房二厅180-2202005.00%5.00%63 2.77%2.77%一期总体户型比例红色为二房蓝色为85-90M2三房绿色为100-125M2三房黑色为四房黄色为五房ADCB一期二期户型分布表示图初步预估：需14个单元，建议为A:4*1栋+6*6栋B:3*1栋+

15、4*1栋+6*4栋D:3*1栋住宅户型配置一期满足90/70严厉根据90/70政策，那么90平方米以上户型占一期住宅面积比例为30%， 90平方米以下户型占一期住宅面积比例为70%。景观朝向好的户型可思索用双拼的方式组合成三房以上单位。四房、五房的面积比如案一相对减少，以添加大户型的套数。组合方式实现温馨型大户型社区实践设计时，可以思索多种组合的能够性，诸如经过1个85+75单位的组合，实现160 的大户型; 1个75+65 单位的组合，实现140 的大户型，丰富产品的多样性。 针对本工程，由于位置位置、容积率、周边环境、市场竞争、地块素质等的各项差别，结合本工程定位，本工程一期户型配比如下：

16、户型面积区间（ ）主力面积（）面积比套数套数比套数合计备注二房2*2*170-797520%35677 27%27%不组合三房小3*2*180-898515%448 18%58%不组合中3*2*2105-11511030%65692 28%不组合大3*2*2120-13012515%305 12%80 二房+45 一房组合四房4*2*2135-14414015%272 11%11%75 二房+65 二房组合五房5*2*2155-1651605%79 3%3%85 三房+75 二房组合合计住宅总销售面积253800平米，2473 100%100%一期户型配比一期户型配比报批用户型面积（ ）主力面积（）面积比套数套数比套数合计一房1*2*140-48455%70305 10%10%二房2*2*163-68657%272 9%51%2*2*272-787510%351 11%2*2*270-797520%677 22%2*2*278-828010%305 10%三房3*2*180-89853%79 3%39%3*2*180-898515%448 14%3*2*2105-11511030%30692 22%ADCB一期二期红色为二房蓝色为85-90