汽车城项目市场调研报告

1、花都炭步汽车城项目市场调研报告佛山市无极物业代理有限公司2011年8月11日1炭步镇概况炭步镇，位于花都区西南部，南粤珠江流域巴江河畔，东依白云区神山镇，西连三水，南靠南海，北傍赤泥镇。于2004年被定为广州市第二批中心镇， “两片两组、一带两轴、沿河发展”的城镇空间布局形态， “一河两岸”的土地利用规划方案使得炭步镇的发展前景无限。 面积：113.33平方公里； 人口：常住人口4.8万人，外来人口1.5万；农业人口4.2万。区域位置【无极观点】从全镇面积和人口数量看，炭步面积和人口数量都处于花都区中游位置，主要以本人人口为主，本地市场容量相对较大。炭步从化花都增城番禺区域交通花港大道车城大道

2、S267风神大道广清高速【无极观点】炭步镇地理环境优越，水陆空交通便利，不断完善的水、路、空交通网络促使炭步和周边街镇密切的联系在一起。另外9号地铁线2013年开通，将会给汽车城一带广聚人气，是区域发展的交通引擎。龙大公路9号地铁线始发站岭东路本案 炭步镇形成以纺织、电子、新型建材、汽车零部配件生产加工为支柱的工业产业结构。孕育了炭步镇经济发展总公司等大批企业，涉及建筑材料、家用电器、食品、服装、绝缘材料、五金模具、铜杆电线、羽绒皮革、音响设备、机械制造、建筑工程、房地产开发等众多领域。 2008年炭步镇国内生产总值25.94亿元,同比增长13%，工农业总产值55.92亿元。其中工业总产值49

3、.58亿元；农业总产值6.34亿元；农民人均收入8665元；税收收入1.9亿元。经济状况城市规划（一）镇域拓展方向 以中心镇区和巴江河以北汽车城片区为主要方向，同适当发展大涡纺织工业区组团与环山工业区组团。（二）镇区拓展方向沿河发展：沿巴江河两侧布置，塑造“一河两岸”的城市景观，重现“巴江明珠”的风采。北接南拓：北接汽车城，适当向南拓展，形成新的居住组团。炭步镇作为花都区“两心三翼，绿野花城”空间发展战略中的“三翼”之一，被定位为广州北部重要工业基地；花都西部的公共服务中心，集优良生态环境、丰富文物古迹、现代产业特色于一身的新型工业城镇。优势明显。汽车城规划：近年来，汽车城定位后，其发展有目共

4、睹；据统计，至今已有60家左右的企业进驻汽车城工业区。为花都拉动经济发展，同时也带动了炭步的区域发展新引擎风神公社保利城康体公园花都区亚运新体育馆保利水晶湾地铁九号线始发站花都汽车城管委会马溪市场本案花都汽车城管委会马溪市场工厂企业集中区区域大环境片区利好因素3000亩GOFL球场近在咫尺，仅1公里左右地铁9号线现在动工，2013年即将开通，里本案2公里左右4万国际标准的花都亚运新体育馆落成，离本案仅3公里汽车城各产业分析有利必有弊汽车城引领区域发展，带来了集聚效应，汇聚人气，但是由于各种汽车企业，汽车零配件、橡胶制品工厂、物流、机械等企业汇集产生工业效应的同时，也给片区冠上“工业区”名头，予

5、人本能上的畏惧心理。特别是本案地块较为特殊，地段上是处于企业厂房、仓库“包围”之中，通过对项目周边企业作出以下分析，以对项目客户人群环境进行进一步的了解。一级辐射范围：花港大道沿线一带企业年营业额：约1.78亿元员工人数据调查，花都区汽车城工业区内有大小工厂企业约55家，有资料可循的37家；平均每间工厂企业员工人数约160人，总员工人数在9千-1万人数左右；企业中上层员工工资水平据调研统计，50多家企业中，企业中高层员工工资水平在4000-10500元/月之间，底层员工工资水平在1500-3000元。随机抽取12个样本，得到片区内中高层平均工资水平约在6475元/月。底层平均工资水平约在212

6、0元/月。一级辐射范围二级辐射范围二级辐射范围：车城大道与东风大道沿线一带员工人数据调查，花都汽车城工业区内有大小工厂企业约77家，有资料可循的43家；平均每间工厂企业员工人数约270人，总员工人数在3.3-3.5万人数左右；企业中上层员工工资水平据调研统计，50多家企业中，企业中高层员工工资水平在4500-10000元/月之间，底层员工工资水平在1500-2500元。随机抽取12个样本，得到片区内中高层平均工资水平约在6250元/月。底层平均工资水平约在2000元/月。详见附表（以上数据仅为企业对外公布在册登记劳动人数）2炭步镇市场分析2010年以前。2010年以前当地居民主要自建房解决自身

7、居住需求，这些自建房质量简单而粗糙，基本都是多层自建住宅，楼下首层出租作商铺，楼上住人，没有绿化，更谈不上物业管理。2010年后市场不再空白2008年，镇附近的风神公社和保利城两个大型项目开售，填补泛炭步市场的空白，2010年是炭步镇房地产市场的转折点，保利水晶城项目动工、好美嘉园迈开了历史的一大步，显示着炭步镇房地产市场开始进入商品房时代！保利城花园风神公社20092011201020082007颐和盛世好美嘉园保利城风神公社镇内镇外空白期保利水晶城项目好美嘉园风神公社保利城保利水晶城项目炭步镇房地产市场演变炭步镇房地产市场竞争2010年炭步镇市场以供应90120 的二房户型为主，满足当地居

8、民的改善性需求，颐和盛世推出300500 别墅的别墅产品满足了镇外及镇内的不同需求。数据来源：阳光家缘网数据统计：无极物业二三房户型主导市场美好嘉园保利城080100120140160180200以上风神公社炭步镇房地产10年成交总量2010年，炭步镇房地产市场开始发展，新增面积22.2万平方米，占全区总量13.7%，成交面积7万平方米，占全区总量4.7%。虽然价格水平比全区均价水平有一定差距，中高端项目好美嘉园把价格维持在5000元的水平。数据来源：阳光家缘网数据统计：无极物业起点：5537元/ 炭步镇房地产土地市场年份土地编号地块位置土地用途占地面积交易价格竞得人地价2008年以前2008

9、200920102011HY11G02花都区炭步镇炭步镇、步云村商服61797.88起拍价： 4652.2万成交价：1.1亿广州中铼房地产开发有限公118万元/亩没有土地成交记录！炭步镇土地交易不活跃，而炭步镇政府自2000年以后就没有推出任何地块，无论是现时正在开发的地块还是即将交易的地块，均是政府于90年代推出的土地，使用年限已减少10年以上。政府零供应，旧地起新房炭步镇楼盘个盘分析好美嘉园占地面积：11万总建筑面积：32万容积率：2.67总户数：782户，目前已售756户开盘时间：2010年9月户型面积：80-220目前在售：3期86-149两到四房单位（共分3期开发）当前均价5200元

10、/一期二期三期赠送面积赠送面积16入户花园，打造清润花园玄关19阔L型阳台，两房轻松变三房赠送面积赠送面积转角飘窗主卧L型飘窗，延展室内空间。11 花园，打造时尚花园玄关。二、三房户型为主，经典格局，赠送面积多，符合城镇居民追求实用的需求。户型鉴赏20保利城占地面积：约25万建筑面积：约53万容积率：1.8开盘时间：2008年10月总户数：3828户，已售3641套面积区间：洋房80-170,联排265-252，双拼310-445目前在售：第三期（一共三期）开盘均价4500元/；目前均价7500元/（带装修）目前尾货促销，每2个星期推出10套一口价，单价6900-7300元/不等物业费1.8元

11、/月，签约费500元/户,物业维修资金105元/。商铺均价15000元/平方米第一期第二期第三期户型鉴赏风神公寓占地面积：总占地779.48亩，其中商住占地383.72亩建筑面积：约49万（地上491799，地下95339）容积率：1.8建筑类型：7层多层、11层小高层、18层中高层、酒店式公寓配套：学校、幼儿园、会所、酒店开盘时间：2009年10月总户数：3364户（分三个区开发，AB区共2704套，C区660套），已售2690套，面积区间：洋房90-170平层、196-290复式，目前在售：137-170洋房开盘均价3500元/；目前价格毛坯售价5300元/起，均价6300元/。现购房全款

12、98折，按揭99折物业费1.6元/月风神公社首先面向东风日产员工发售（约占1/3，1000套左右），剩余的再面向市场发售；街铺：80元/平方米月户型鉴赏保利水晶城项目保利水晶城：物业地址：花都马溪村车城大道东南方向（地铁9号线飞鹅岭站旁)占地面积： 232000建筑面积： 303000容积率：1.5保利水晶城项目即原花都马溪村项目，地块与即将建设成为体育公园的自然山体相连接，当中还将规划文化体育配套，可以以此为基础打造环境优美的文体社区。保利水晶城项目目前已经开工建设，预计最快今年11月份可以推出新货，具体户型、价格待定。住宅部分小结：房地产土地市场成交炭步镇土地交易不活跃，而炭步镇政府自20

13、00年以后就没有推出任何地块，无论是现时正在开发的地块还是即将交易的地块，均是政府于90年代推出的土地，使用年限已减少10年以上。中等户型占主力，大户型为辅市场产品构成以90-130中等户型为主，消化速度较快。亦有部分大户型产品，好美嘉园的大户型产品去货较慢，而颐和盛世就比较快。 由于项目周边大企业具备宿舍，因此公寓类产品已受到当地企业员工的认同。3. 楼盘资源供应相对缺乏，分布不均，客户种类不同。4. 当地项目基本处于销售后期阶段。商业环境风神公社风神公寓保利城本案保利水晶城康体公园马溪市场保利日崔成熟马溪经已成型风神难聚氛围至保利城2.2公里至保利水晶城1.78公里至风神大道2.5公里至未

14、来9号线地铁站3.8公里本案周边商业氛围三足鼎立保利城商业街保利公社一线沿街商铺：销售均价15000元/保利主入口内接商铺：租金45元/，经营状况并不好。保利城商业街沿街面全长225M（地图测量），商业展开面宽阔，内街全长60M进深，现已有多元化服务类商家进驻（以饮食为主，服务行业为副，且有3家小型超市）。商业街正处迅速成长期，社区经已完全开发完成、业主逐渐入住。人气不足，只是暂时的项目开发成长过渡期。且紧邻的【风神阳光公寓】为员工宿舍，入住率基本可达80%以上。而旁边亦有沿街面100M商业街连带发展。经分析后得出结论，保利城商业街主要为满足小区业主基本生活需求。原因1：道路为单边商业原因2：

15、道路商铺体量不大，且不具备团集人气的体量商业建筑。（无极市场部走访数据）风神公社商业街风神公社商业街全长635M，沿街面宽阔，现时商业街门口正在围闭建设地铁9号线。因此人气不足，较为冷清。但经我司分析，沿街面解封后虽有地铁推助亦不易成为主要区域商业聚集区。原因1：商业街设计过于注重外观设计，骑楼外柱墙过度宽阔，遮挡沿街途人视线。令到商铺门面不显眼。原因2：设计失误，沿街广场由于设置了梯级，停车必须进入小区内地下室。一线沿街商铺：租金80元/，不可经营饮食业。租金太高，商业氛围非常冷清。（无极市场部走访数据）马溪市场当地唯一的聚集型商业建筑体，共2层高。首层为街铺、生活市场，二层为超市及网吧。当

16、地原居民加上周边厂区外来务工人员的长期消费支撑与唯一性，成为当地辐射区最广且最聚集人气的商业体。马溪市场1321、马溪市场前面广场帐篷摊位：多为经营小吃的小吃街，和一些电话亭，租金300-1200元/月不等；2、马溪市场一线四至商铺：经营行业多样化，主要有士多店，水果店，服装、鞋店、也有少量饮食经营， 租金范围50-80元/3、马溪市场周边自建房商铺：多数经营小型商场和餐饮业，租金基本和马溪市场一线临街商铺持平，价格略低约60元/。（无极市场部走访数据）商业部分总结该区域商业发展由自建商住房首层商业直接跃升至2010年的小区街铺，发展过程存在极大地断层。由于房地产起步期相对较迟，早期居民基本以

17、解决居住需求为目的。人口居密度较为分散，导致未能凝聚出实质性的商业体系，尚未存在正式的商业化街区、人流集散地。2010年开始，大型项目的迅速发展与地铁线路建设催动下，区域性的居住人口开始往催优生活社区聚集靠拢。逐渐形成具有规模的高素质人群居住区，同时亦加大了对城市商业的需求量。现阶段城市正处于缓步稳健发展期，虽对商业体存在一定需求但不适宜大量开发。（非长期持有物业）短期内未能支撑大型商业体3项目理解项目四至本案5F厂房4F厂房4F厂房大明街及大明厂2F马溪市场规划用地面积约：18900（28.35亩）净用地面积（按85%估算）：16065（24.1亩）地上计容面积（按容积率2.0估算）：321

18、30建筑密度（30%估算）：5670沿街面宽（现场测量）：花港大道方向59M 岭东路方向65M地块长度（现场测量）：300M当地对商业需求日渐增大；居民开始向往优质生活、期待优质社区；土地拍卖量少、房地产项目短期开发量少；商业步入萌芽期；周边企业存有大量中产及外来务工人员；市场反映总结项目应打造一定体量的有效聚集型商业；商业部分不宜过大、2F以上商业销售难；项目需要具备一定的质素；市场缺乏中小户型；4开发构思开发构思假想1：纯商业广场地块对面虽为1公里范围以内最集中商业部分，且离未来9号线起始站仅1公里距离。商业具有一定的长线持有价值，但现时当地尚未具备支撑大型商业体经营运作的消费实力。纯大型

19、商业广场需要2-4年的培育期，作为外来开发商，不适宜大量资金堆积在一个项目。大型商业首层商业销售难度不大，但二层以上商业将有较长时间的积压可能；大型商业销售后续的经营是一个较大的难点，广告推广费用投入较大；投资回报时间较长，风险较大。开发构思假想2：底商业+酒店+写字楼虽然具备一定商业氛围，但消费能力不足，暂时不适合大型商业发展；纯大型商业需要2-4年的培育期，作为外来开发商，不适宜大量资金堆积在一个项目；大型商业首层商业销售难度不大，但二层以上商业将有较长时间的积压可能；大型商业销售后续的经营是一个较大的难点，广告推广费用投入较大；酒店需要经营和守场，写字楼办公的风气未成熟。投资回报时间较长

20、，风险较大。开发构思假想3：纯公寓虽然具备一定商业氛围，但消费能力不足，暂时不适合大型商业发展；将商业面积进行住宅化（公寓）；产品创新，通过层高关系来扩展使用空间；但公寓项目面积普遍不大，如全开发公寓型产品将会出现产品类型少、战线过长问题。本地块没有优越的景观资源、生活配套支撑长期的开发与产品销售。当地商业生活配套严重缺乏，如不开发一定数量的商业配套难以满足居住需求。商业生活配套不足，难以满足居住需求。开发构思假想4：底层商业+公寓保留底层高价值商业部分与部分低价值商业，将庞大体量的商业进行风险分化；将商业面积进行住宅化（公寓）；用合理的、系统的计算方式得出商住的黄金比例，达到利润最大化、风险

21、最小化的目的；产品创新，通过层高关系来扩展使用空间；形成当地最富商业规模的公寓住宅区；规避投资性产品，做刚需市场1F:商铺 6米层高2F：局部商铺 4.5米层高公寓标准层：3米层高1F：地下室 3.6米层高产品表现形态1现时市场数据评估销售价格公寓售价约：5300元/商铺均价约：13000元/我司预计至销售期价格将会有3-8%的溢价空间。1F:商铺 6米层高2F：局部商铺 4.5米层高公寓标准层：4.5米层高1F：地下室 3.6米层高现时市场数据评估销售价格公寓售价约：6200元/商铺均价约：13000元/我司预计至销售期价格将会有3-8%的溢价空间。产品表现形态2本地块为商业用地，不受政府政

22、策居住用地政策规限。thanks编号企业名称注册资金注册时间公司类型主营产品员工人数年营业额备注说明1广州市花都区永恒织造厂30万元2004年制造针织品棉纱10935万元2广州市花都区佳源食品厂无需验资生产制造罐头、腌菜05年，该厂因在涉嫌制造假冒甘竹、冠威鱼罐头，经花都兴华工商所接案检测，已被证实；3鬼怒川橡塑公司花都工厂556万美元2006年制造橡胶塑料制品3004广州市花都区立信漂染厂分厂2003年加工漂染棉织品5207亿元5广泰工艺饰品厂100万元1992年生产贸易工艺品、饰品、雕刻60人主公司海北珠宝饰品厂6广州市花都区东健炉具厂2003年生产零售157华成电线厂50万元1994年生

23、产加工电源线电力电缆50人500万元厂房面积2480平方米，月产量30000千米8必胜汽车空调器厂无需验资1993年加工生产汽摩配件加工冷却系统200厂房面积56028平方米，月产量 130000台 主要市场在港澳台地区北美东南亚中东9 广州市花都区三星指甲钳厂15万1993年加工指甲钳、小刀、五金403亿元10广州花都达兴针织染整厂1996年加工 针棉织品成衣针棉织品成衣1004亿元11大明联合橡胶制品公司420万美元生产加工 橡胶制品300公司占地6万多平方米的绿色环保厂房12广州日立优喜雅启程配件公司（外资企业）1760万美元2002年生产、加工、零售汽车零部件180100亩厂房13广州

24、木易木制品公司3050万元2003年生产加工木制品5001亿元厂房面积1000平方米14汇联专用汽车公司2001年200公司占地47000，生产厂房建筑面积19000多15东松木制品公司30万元1995年生产加工木制品181200万元附表一：一级辐射范围企业编号企业名称注册资金注册时间公司类型主营产品员工人数年营业额备注说明16广州市回天精细化工有限公司2000万元生产加工电子、玻璃厂50占地37亩，现一期工程已建成研发中心实验楼2500平方米，厂房3680平方米，仓库2800平方米，宿舍、活动室、餐厅1500平方米。17红忠汽车钢材部件公司530万元2004年制造型汽摩配件20018万日乳业

25、机械公司1995年生产型19恒邦精细化工公司3250港元制造型化工350公司占地 135000平方米 生产规模达到年产20万吨20广州皇上皇饲料厂有限公司挂牌转让21广州花都广花工业城公司300万1996年22广州市毅峰汽配制造有限公司制造型、贸易30023亩，厂房面积有8000多平方米 生产能力强盛，年产500万个以上23广州市合鸿城市路砖公司50万元2000年生产制造路砖、新型水磨砖2024泰祥混凝土外加剂公司生产建筑材料、混凝土外加剂925东区水泥制品实业公司300万元1998年制造水泥4026全盛汽车配件有限公司500万元2007年生产汽车零部件2002亿元全盛集团分公司，配套于“东风

26、日产、一汽马自达、长安福特、广州本田、广汽优利得、广汽长丰（猎豹）、三一重工等国内国际知名品牌汽车。27广州柏赛罗药业有限公司1995年制造药品、婴幼儿配方乳粉500公司占地 25060平方米28广州市凯佳时装有限公司1997年500公司占地 10000M2，其中厂房5200M2，宿舍4000M229南条全兴汽车零部件公司500万美元2003年制造汽车零配件150占地面积 72,848平方米30惠达汽车零部件公司1200万元2001年加工机械零部配件80中国汽车燃油箱行业协会和汽车消声器行业协会两个行业协会的理事长单位编号企业名称注册资金注册时间公司类型主营产品员工人数年营业额备注说明31广州

27、冠龙塑胶电器公司100万元2007年加工安全防护;家居用品;电子;包装1503000万元厂房面积：8600.00 平方米 主要市场：全国 港澳台地区 日本 东南亚32威龙达机电设别有限公司无需验资2000年生产烤漆房,汽车举升机5033广州铁诚工程材料公司1200万元2006年生产钢材制品5005亿元年供应钢材产品超5万吨、生产桥梁预埋件3000余吨、加工钢筋焊接网6000余吨；银行授信额度8000万元34福和行织造有限公司纺织、皮革 毛巾7035广州华胤音响设备有限公司50万元2008年生产批发零售舞台音响、灯光设备、扬声器单元20BEATISER（披头士）创建于1998年，隶属于中国演艺设

28、备技术协会会员单位36广州市欧至机械有限公司10万元2007年生产加工汽摩配件汽车装潢内饰用品15厂房面积 2000平方米37广东永高塑业发展公司制造化学建材5001亿元 占地面积20余万平方米 目前公司产品销售网络覆盖国内20多个省市和地区.，拥有广州、深圳、上海、南京、杭州等分公司编号 企业名称注册资金注册时间公司类型主营产品员工人数年营业额1东风日产花都工厂投资18亿2003年生产制造轿车生产70002爱信汽车零配件1992年生产、销售汽车水泵、悬挂总成、拉杆总成等零件1003巍跋然胶业500万元1998年原材料和加工鞋底150600万美元4众科电器2000万元生产制造生产轿车线束设计3

29、505海柯力汽车配件1000万元1992生产水泵,机油泵,助力泵,涨紧轮2003000万元6殷逸思投资发展1000万元2004年507三池汽车配件1000万美元2004年汽车及零配件2628明珞汽车装备2008年加工汽车制造工程技术研发智能立体停车系统1502.5亿9万宝井汽车配件1.8亿元2003年制造销售汽车底盘悬挂系统、零部件3003.5亿元10三越合成材料50万元2004年生产光刻胶;鞋材;塑料改性剂;5011川坂汽车配件50万元2003年生产汽摩零部件、刹车蹄、刹车片5012荣盛汽车配件100万元2003年生产贸易进口汽车配件,拆车件和原厂件5013爱先化工340万元1997年生产加工汽车特种涂料 2002000万14康奈可汽车科技800万美元2004年制造汽车模块200附表二：二级辐射范围企业编号 企业名称注册资金注册时间公司类型主营产品员工人数年营业额15诺安制动配件100万元2003年生产加工刹车蹄、刹车片1005000万16俊杰日化包装容器50万元2004年生产加工化妆品容