工业化、城镇化与房地产长期需求

1、工业化：全国工业产能布局的三轮变迁工业化人口流动城镇化房地产中长期需求房地产需求有两大根本特征：其一是属地固定，其二是居民收入稳定增长。什么样的地区能够持续吸引人口流入并固定在本地工作，同时还能提供稳定增长的收入前景？工业生产需劳动力与固定的生产资料相结合，同时唯有制造业高级化能够以技术进步带动内生性的收入增长，也就是说，只有持续升级的工业化过程，才能吸纳人口向本地持续稳定流入，以此为基础叠加衍生性的第三产业需求和供给增加，才能够获得中长期维度下城镇化不断推进的根本动力，从而创造持续稳定增长的房地产需求。工业化、城镇化与房地产长期需求之间的根本逻辑，符合我国“双循环”新发展格局转型战略路径，也

2、符合全球经济发展史多次证明的道理：只有制造业高级化才是一个经济体持续赶超的唯一路径，非贸易部门本身不具有工资定价的锚，难以脱离工业体系独立存在。近二十年来国内各区域间工业化、城镇化进程此消彼长，很大程度上与其房地产需求的巨大差异相契合。中国泰国韩国马来西亚日本 阿根廷德国 巴西美国陷阱中等收入域阱的关键区等收入陷跨越中图 1：“制造业高级化”：发达国家的进阶之路 vs 中等收入陷阱4035制造业增加值 / GDP（%）3025201510500500010000150002000025000300003500040000450005000055000人均GDP（2010年美元）国家统计局，全国

3、工业产能布局的三轮变迁，地产需求也呈现同步变化而从 94 年以来，我国工业产能在全国的布局发生了根本性的变化，由 94 年初 的更多向东部、京津冀+东北地区集中，变成了当前更多向东部、中部地区集中。94 年以来，我国整体工业增加值/GDP 比例经历了先上行、后下行的过程，而在此过程 中，东部地区工业增加值/GDP 的比例持续高于全国水平，截止 2020 年也高达 33.5%，但京津冀+ 东北地区由 94 年超过全国水平，逐步下行至 2020 年 25.1%，低于全国水平 5.8 个百分点，工业产能转移的现象非常明显。与此同时，中部地区由 94 年明显低于东部和全国水平，呈现出较强的赶超势头，于

4、 2011 年达到 45.6%，超越东部成为工业化程度最高的地区，虽然此后有所下行，但也整体稳定在接近东部地区的水平。图 2：各地区工业增加值/GDP（%）变化：京津冀地区持续下行，东部地区偏强，中部逐步赶超东部京津冀+东北中部西部全国5045403530252094 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20国家统计局，而工业产能大的历史阶段性的转移过程，可以依据各地工业增加值在全国的占比划分为三轮变迁，也相应决定了商品房需求的三轮转移。工业产能的集中最终均会带来商品房需求的集中，

5、而工业产能的转移亦会带来商品房需求的逐步退潮。下面我们从各地工业增加值份额的视角可以梳理出更清晰的结论。图 3：各区域工业增加值占比（内圈-外圈依次为 94年、04 年、12 年、20 年）图 4：各区域商品房销售面积占比（内圈-外圈依次为 04 年、12 年、20 年）京津冀+东北, 21.0% -17.0% - 14.3% -11.0%京津冀+东北, 18.8% - 21.4% -8.7%东部, 47.3%- 36.4% -41.2%西部, 16.0% -14.2% - 17.8% -18.6%东部, 48.7% - 53.4% -48.3% - 51.1%西部, 20.4% -25.1%

6、 - 27.6%中部, 14.3% - 15.4%- 19.6% - 19.2%中部, 13.5% -17.1% - 22.5% 国家统计局，国家统计局，1）94- 03 年：改革开放后东部沿海地区工业快速布局、承接外需，全国工业产能向东部地区集中，老工业聚集的北方工业增加值占比持续下滑。92 年邓小平同志南巡讲话后，东部沿海地区率先开始转变经济发展方式，通过加快布局工业体系的途径，承接广阔外需，即使在此期间遭遇东南亚金融危机的短期冲击，但工业产能加快布局的趋势并未被扭转。在此过程中，全国的工业体系布局呈现出明显的向东部沿海地区集中的趋势，东部地区工业增加值占比由94 年48.7%持续上行至0

7、4 年53.4%。同期京津冀+东北地区工业增加值占比由 21.0%回落至 17%。2）04 年-12 年：持续强劲的外需拉动工业产能辐射式向成本更低的中西部地区布局，虽 08 年GFC 一度挫伤全球需求，但出口增速中枢真正的趋势性下移在 12 年之后。在此过程中，中西部地区工业增加值占比与地产销售占比同步提升。在东部沿海城市率先建立起承接外需的工业产能后，伴随我国 2001 年加入 WTO，强劲外需拉动我国工业化再度提速，且工业产能也逐步向成本更低的中西部地区辐射转移，在此过程中，东部地区工业增加值占比由 04 年 53.4%持续回落至 12 年 48.3%，虽然 08 年GFC 一度令产能转

8、移趋势在 09 年放缓（东部占比持平 51.1%、未继续下行），但伴随海外发达经济体宽松的货币政策，出口增速中枢真正的下移阶段在 12 年之后，因此 10-12 年东部地区占比继续回落，至 12 年（48.3%）基本回到了此轮工业化前（94 年）的占比水平。而中部地区（从 15.4%提升至 19.6% ）、西部地区（从 14.2%提升至 17.8%）在此过程中均经历了一轮工业产能的快速布局。与此同时，东部地区商品房销售占比由 04 年 47.3%回落至 12 年 36.4%，而中部地区（从 13.5%提升至 17.2%）、西部地区（从 20.4%提升至 25.1%）。3）13 年至今：外需拉动

9、模式逐步弱化以及中西部基建粗放式发展，工业产能布局再次向东部集中，地产需求也向东部集中。东部工业增加值占比由 12 年 48.3%上升至 20 年 51.1%，商品房销售面积占比由 36.4%提升至 41.2%。同期中西部工业增加值占比持续快速提升过程中止，西部仅由 17.8%小幅上升至 18.6%，中部占比更是小幅回落至 19.2%，京津冀、东北等北方老工业地区占比由 14.3%回落至 11%。图 5：94 年以来我国工业产能全国布局的三轮变迁（工业增加值占比，%）东部京津冀+东北中部西部94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 1

10、1 12 13 14 15 16 17 18 19 2094-03：工业产能向东部聚集03-12：工业产能向全国铺开13-至今：工业再向东部聚集1009080706050403020100国家统计局，图 6：05 年以来各地区城镇人口占比变化（%）京津冀+东北中部西部东部100908070605040302010005060708091011121314151617181920国家统计局，04-12 年: 连片式城镇化与房地产良性循环伴随工业产能向全国布局，中西部二产就业持续高增在 04 年-12 年工业产能由聚集东部转向辐射中西部、全国布局的过程中，东部地区第二产业就业人数增速持续下行，中西

11、部则持续高增，供给侧大循环带动中西部地区就业。94-03 年向东部聚集的工业化进程中，东部第二产业就业人数增速持续高于其他地区。尤其是 98 年-03 年，东部增速由-3.1%大幅上行至 11.2%，明显高于其他地区。而在 04 年之后，伴随工业产能逐步向中西部地区辐射、产业体系全国布局，东部第二产业就业人数增速开始呈现持续回落趋势，由 03 年 11.2%回落至 12年 1.7%。而同期除了 08 年GFC 导致短期增速下行以外，中西部第二产业就业人数持续高增，西部第二产业就业人数增速由 04 年 0.7%的低位持续上行，甚至于 07 年达到 9.6%、超过东部，中部增速也持续处于 5%的较

12、高增长水平附近。图 7：04-12 年，东部第二产业就业人数增速持续下行，中西部上升东部京津冀+东北中部西部95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19151050-5-10国家统计局，图 8：各地区第二产业就业人数定基指数（1994 年=100）东部京津冀+东北中部西部2001801601401201008094969800020406081012141618国家统计局，工业化带动中西部就业，相应带动均衡的城镇化发展94 年以来全国范围内的城镇化进程提速，根源在于 94 年开始的工业化加速

13、过程。从我国整体的城镇化进程来看。1978 年以前，我国城镇化率基本长期处于 10%18%附近，且在 60 年代以来几乎没有出现明显的城镇化提速的过程。虽然改革开放后我国城镇化进度有所加快，于 93 年达到 28%，但 15 年提升 10 个百分点的速度也难言较快，年均增长不到 0.7 个百分点。而从 94 年开始，伴随外需拉动我国工业化进程加速，城镇化进程也同步提速，从 93 年 28%快速提升至 21 年 64.7%，不到 20 年间提升 36.7 个百分点，年均增长 1.3 个百分点。图 9：我国城镇化进程提速的时间点也正是工业化加速的时间点（1994 年）全国城镇化率（%）706050

14、40302010049 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 82 85 88 91 94 97 00 03 06 09 12 15 18 21CEIC，02-14 年伴随工业产能从东部到中西部地区的辐射式布局，中西部地区第二产业就业连续高增，稳定的人口净流入相应带动较为均衡的城镇化发展，与之形成鲜明对比的是，东部地区城镇化速度明显放缓。国家统计局完整的 31 省市自治区的城镇人口时间序列数据是 05 年后，在 04-12 年工业产能布局向中西部辐射、带动中西部就业的同时，中西部城镇化速度明显加快，06-12 年中西部城镇化速度分别为年均 1.5、1.4 个百分点，且增速

15、整体趋于上行。而同期东部地区年均城镇化速度仅为 0.5个百分点，且在此期间呈现持续下行态势。图 10：06-12 年，中西部地区城镇化速度持续加快，东部地区明显放缓城镇化率一阶差分：东部（%）城镇化率一阶差分：京津冀+东北（%）城镇化率一阶差分：中部（%） 城镇化率一阶差分：西部（%）2.52.01.51.00.50.0CEIC，06070809101112货币政策被动宽松，中西部地产需求增长更强在工业化带动人口净流入的背景下，中西部地区地产刚需释放加速，在货币政策被动宽松期，尤其是 04 年后外汇占款快速增加、基础货币被动投放加速的背景下，中西部地区地产销售增长更快。05 年下半年之后，在工

16、业化加速带动城镇化进程提速的背景下，叠加外汇占款快速增加、基础货币大量被动投放，商品房销售增速开始了一轮持续三年的上行过程。而在此过程中，得益于工业产能向中西部地区布局，中西部地区也因而成为城镇化发展更快的区域，相应持续积累了大量地产刚需，在货币政策被动宽松的配合下充分释放出来，中部、西部商品房销售面积增速分别由 05 年 8 月Q4 5.1%、-10.2%的较低水平，持续上升至 08 年初 30%左右的较高水平，而同期东部商品房销售面积增速持续低于中西部。虽然在 08 年 GFC 冲击时地产需求一度大幅走弱，但后续伴随国内货币政策主动宽松，10 年后中西部地区地产销售增速仍明显高于东部地区。

17、图 11：大部分时间里，中西部商品房销售面积增速（12MMA，%）持续高于东部东部京津冀+东北中部西部6050403020100-10-20-300506070809101112CEIC，而这一阶段的货币宽松与外需拉动的工业化升级之间形成良性互动，流动性投放在地域之间是相对均衡的。全国范围内房价普遍上涨，东部与中西部地区房价差距并未明显拉大，中西部地区房价涨幅反而更大，居民杠杆率也未大幅飙升。00 年-12年，东部地区商品房平均销售价格由 2602 元/平方米上升至 7711 元/平方米，而同期中西部地区房价涨幅分别为 255.4%、243.1%，明显高于东部 196.4%。东部房价-西部房价

18、（元/平方米）津冀、东北商品房平均销售价格（元/平方米）东部商品房平均销售价格（元/平方米）中部商品房平均销售价格（元/平方米） 西部商品房平均销售价格（元/平方米）图 12：地产销售高增的同时，各地房价差距并未明显拉大8,0006,0004,0002,000000010203040506070809101112CEIC，注：考虑房价问题，将北京分类并入东部地产需求强劲相应增厚中西部地区财政实力而在工业化加速、人口流入、城镇化提速、地产需求旺盛的背景下，出让国有土地使用权是地方政府增厚财政实力的首要方式，中西部地区土地收入在全国中的比例持续提高。99-12 年间，东部国有土地使用权出让收入占比

19、由 53%大幅下降至 39%，而同期中部占比由 4.7%大幅提升至 16.4%，西部占比由 11.2%大幅提升至 24.1%。可以说，在普遍的工业化升级和连片式城镇化进程中，多数区域的房地产市场初步形成良性循环，没有显著的分化背离，宏观金融杠杆风险亦整体可控。图 13：东部国有土地使用权出让收入占比（%）持续下行，中西部提升东部京津冀+东北中部西部1009080706050403020100CEIC，990001020304050607080910111213 年至今：非平衡的城镇化与地产市场分化和宏观风险积累工业产能再度向东部聚集，就业相应再向东部集中13 年后，伴随工业产能再度向东部聚集，

20、第二产业就业也再度向东部集中。13 年后，我国工业产能由 04-12 年的全国布局趋势，再度转回向东部地区聚集，东部 地区工业增加值在全国的占比由 12 年 48.3%提高至 20 年 51.1%，在此过程中，第 二产业就业人数也再度向东部集中，东部地区第二产业就业人数在全国的占比止住 12 年前的持续下行态势，扭转为上行过程，由 13 年的 47.4%一度上行至 18 年 48.6%，而同期西部地区第二产业就业人数占比由 20.3%回落至 19.5%，京津冀+东北地区由 14.9%回落至 13.1%。图 14：13 年后东部地区第二产业就业人数占比持续提升，中部、东北趋于下降24京津冀+东北

21、中部西部东部第二产业就业人数占比（右，%） 5122492047184516431441123994 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19CEIC，特大城市中心化，加剧了不平衡的城镇化10 年以来城镇化水平大幅提升，但强者愈强人口向高城镇化率的东部地区集中流动，东部地区城镇人口增长明显更多，人地矛盾更加突出。过去十年我国常住人口城镇化率大幅提高达 14.21 个百分点，城镇化速度较此前一个 10 年又提升了0.75 个百分点，呈现加速城镇化的态势，除农业人口就近转为城镇人口，参与城镇

22、化就业这一路径之外，流动人口对城镇化的贡献非常巨大。2020 年我国从乡村流向城镇的人口达到 2.49 亿人，较 2010 年增加达 1.06 亿人。但流动人口驱动的城镇化从区域视角来看并不平衡，流向城镇化率较高地区（也就是相对发达的东部地区等）的流动人口比重极高。在跨省流动人口中，东部地区吸纳了 9181 万人，占比达 73.54%，中部、西部地区分别仅吸纳 955 万人、1880 万人，占比分别仅为 7.65%和 15.06%。与此同时，12 年以来的各地区城镇化具体进程亦显示，伴随工业产能重新向东部聚集，东部地区城镇化速度加快，而中西部地区城镇化速度明显放缓。11 年-19年期间，东部地

23、区城镇化进程明显加快，城镇化速度由 11 年 0.1 个百分点/年快速上行至 16 年 0.9 百分点/年，19 年仍维持在 0.7 百分点/年的近十年来较高水平。而同期中西部地区城镇化速度明显放缓，中部由 1.9 个百分点/年降至 1.3 个百分点/年，西部由 1.7 个百分点/年降至 1.2 个百分点/年。图 15：城镇化率一阶差分（%）：12 年开始东部增速趋于上升，其他地区回落东部京津冀+东北中部西部2.52.01.51.00.50.0CEIC，0607080910111213141516171819不平衡的城镇化+货币政策主动宽松=地产泡沫伴随工业化再度向东部集中，不平衡的城镇化问题

24、更明显，货币政策的主动宽松更多刺激的是东部地区的商品房需求，降息时一线城市地产销售反弹幅度更大。08年后在外需拉动作用逐步弱化背景下，我国经济发展模式转向基建地产杠杆驱动，货币政策转向主动宽松，在此过程中也相应催生了三轮地产需求的强劲增长，而若加上疫情以来居民内生购房需求释放激发的又一轮商品房销售高增，我国 09 年以来已经历四轮地产需求周期。而在 12 年以来的三轮地产需求周期中，东部地区商品房销售增速反弹幅度明显大于中西部等其他地区。疫情以来更是如此，东部地区商品房销售面积增速一度高达 24%，比同期中西部等其他地区高出 10 个百分点以上。图 16：12 年至今三轮地产需求周期东部地区反

25、弹幅度更大（商品房销售面积增速，%）东部京津冀+东北中部西部6050403020100-10-20-301213141516171819202122CEIC，注：数据采取 12MMA 处理图 17：降息更多刺激一线城市地产需求，领先 4 个月40大中城市:一线城市住宅销售面积同比（12MMA，%）40大中城市:二线城市住宅销售面积同比（12MMA，%）4040大中城市:三线城市住宅销售面积同比（12MMA，%）30首套房贷利率（领先3M，%，逆序，右）2010014-0415-0416-0417-0418-04-10-20-30-404.04.55.05.56.06.57.07.5CEIC，注

26、：数据采取 12MMA 处理但东部地区人地矛盾突出，一线城市人均住宅面积更是明显低于全国平均，深圳仅相当于全国的近一半。截止 2019 年，全国人均住宅建筑面积 39.8 平方米/人，上海（2018，37 平方米/人）、广州（34.2 平方米/人）、北京（31 平方米/ 人）明显低于全国平均水平，深圳（21.8 平方米/人）甚至仅相当于全国水平的一半左右。相比之下，大部分三线城市人均住宅建筑面积都在 40 平方米/ 人之上。图 18：各主要城市人均住宅建筑面积（平方米/人）一线强二线弱二线三线人均住宅建筑面积（平方米）605040302010上海广州 北京 深圳 福州 济南 无锡 宁波 苏州

27、成都 长沙 南京 杭州 重庆 武汉 合肥 西安 青岛 厦门 昆明 兰州 郑州 南昌 石家庄贵阳 银川呼和浩特沈阳长春海口金华徐州南通扬州温州烟台芜湖日照唐山三亚0国家统计局，受土地供给掣肘，货币宽松最终更大程度上导致了东部地区畸高的房价收入比，地产泡沫形成，东部与中西部东北地区之间、一二线与三四线城市之间房地产市场分化开始形成并愈演愈烈，冷热不均的跷跷板效应大幅削弱了当前货币总量宽松对房地产市场的整体稳定作用，并提升了总量宽松操作的长期宏观金融风险成本。1）12 年以来房价三轮上涨过程中，东部地区涨幅更大，与中西部差距也明显拉大，东部与中西部东北地区之间、一二线与三四线城市之间房地产市场分化开

28、始形成并愈演愈烈。2012 年前在全国城镇化相对平衡背景下，地产销售高增背后是全国性刚需释放，此间各地房价差距并未拉大。而 12 年以来不平衡城镇化， 东部房价涨幅更大，与中西部差距也明显拉大，东部与西部商品房销售均价差异由 12 年 3050 元/平方米，快速扩大至 20 年 5560 元/平方米，东部平均房价也突破 1 万元/平方米，截止 20 年，东部平均房价分别为 13056 元/平方米。图 19：12 年以来房价三轮上涨过程中，东部地区涨幅更大，与中西部差距也明显拉大14,00012,00010,000东部房价-西部房价（元/平方米）津冀、东北商品房平均销售价格（元/平方米）东部商品

29、房平均销售价格（元/平方米）中部商品房平均销售价格（元/平方米）西部商品房平均销售价格（元/平方米）房价三轮上涨，各地涨幅差异明显8,0006,0004,000房价两轮上涨，各地涨幅差异不大2,0000000102030405060708091011121314151617181920CEIC，注：考虑房价问题，将北京分类并入东部2）而在 13 年以来这一轮东部地区房价涨幅明显更大、人地矛盾加深的同时，东部地区房价收入比趋于上行且畸高，而中西部地区房价收入比整体稳定、甚至一度小幅下行，冷热不均的跷跷板效应大幅削弱了当前货币总量宽松对房地产市场的整体稳定作用，并提升了总量宽松操作的长期宏观金融风

30、险成本。我们以单位面积商品房销售价格/城镇居民人均可支配收入衡量“房价收入比”，也即城镇居民通过个人收入多少年可以买一平方米本地商品房。当前，东部地区房价收入比由 15 年低点 0.283大幅上升至 20 年 0.313，而中西部地区房价收入比整体稳定于 0.199/0.198 的较低水平。16 年甚至一度低至 0.188/0.180 的较低水平。图 20：东部地区房价收入比持续偏高，中西部地区趋于下行0.40东部津冀+东北中部西部0.350.300.250.200.1500 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

31、CEIC，注：考虑房价问题，将北京分类并入东部土地财政的不可持续亦是不平衡的城镇化的缩影12 年前连片式的城镇化进程中土地财政收入可获得持续性的提升，但在 12 年以来非平衡的城镇化进程中，土地财政收入的提升却并不具备持续性，背后是人地矛盾的深层次问题。12 年前，伴随工业产能向全国布局以及相应带动的连片式城镇化进程，也相应推动地产需求的高增，地方政府在这样的模式下可最终受益于国有土地使用权出让收入的持续提升。但在 12 年以来非平衡的城镇化进程中，东部地区地产需求持续旺盛的同时，却并未带来相应增厚的土地财政，国有土地使用权出让收入在全国的占比仅在 12-16 年间提高（从 39.8%提高至

32、50.6%），但至 2019 年又再度回到 42.1%的较低水平。而土地财政不可持续的背后，是人地矛盾（地少人多）的深层次问题，虽然东部地区地产需求旺盛，但土地供应较少，收入难持续提升。图 21：这一轮东部地产需求旺盛阶段，土地收入的份额却并未持续提升东部京津冀+东北中部西部1009080706050403020100CEIC，10111213141516171819地产需求疲弱之困，症结在于工业化、城镇化进程的倾斜房地产产业链上连工业大宗商品，下达居民商品消费，牵一发而动全身，在我国城镇化仍持续推进的阶段是内需增长的压舱石和核心中枢。房地产行业向上拉动大宗商品需求，向下拉动后地产周期消费升级

33、，是国内经济增长稳健支撑因素之一。此外，站在更高的扩大内需推动制造业高级化的“双循环”发展模式视角，我国居民资产负债表中最大比例的资产是房产，住房市值占 GDP 的比重达到 386.3%，明显高于除日本外其他发达国家，这意味着房价变动直接挂钩居民资产负债表，这将相应影响居民内需的释放过程，而后者又是制造业高级化的动力源泉。因此，真正的房地产长效调控机制，并非是要大力打压房价，而是“稳地价、稳房价、稳预期”，保证房价不再大幅上涨，就不会对居民消费以及居民生育养育造成更明显的经济约束，也要防止房价过度下跌对居民资产负债表的损伤。图 22：各经济体住宅、股票市值、货币规模与 GDP 之比：我国房地产明显偏高经济体中国2020美国2020欧元区2019英国2019日本2019年度GDP总量14.7万亿美元20.9万亿美元13.4万亿美元2.8万亿美元5.1万亿美元住房总市值56.9万亿美元47.0万亿美元40.5万亿美元7.2万亿美元28.3万亿美元股票总市值11.6万亿美元45.6万亿美元6.8万亿美元4.9万亿美元6.2万亿美元住房+股票68.5万亿美元92.6万亿美元47.3万亿美元12.1万亿美元34.5万亿美元住房市值/GDP386.3%224.7%302.8%255.4%550.0%