建材市场项目可行性研究报告

1、建材市场项目可行性研究报告建材市场项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）目录 TOC o 1-5 h z 第一章、申请单位及项目概况 4第一节：项目概况 4第二节：项目投资背景 5第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划 7第一节、项目投资估算 7一、开发成本估算 7二、项目开发费估算 9三、项目开发总税费估算 10四、项目总投资费估算 10第二节、项目建设投资资金运用计划（现金流出） 11第三节、项目投资资金筹措方案 12第四节、项目经营收入（现金流入） 13第五节、项目投资财务分析 13第三章、项目投资环境及市场研究 17第一节：宏观经济环境 17第二

2、节：城市规划 21第三节：开发商背景 22第四节：周边物业租金价格情况： 22第四章、项目地块分析 26第一节、项目区域分析 26第二节、项目地块分析 28第三节、项目SWO分析 32（一）、项目优势（Strength ）动态与深度分析 32（二）、项目劣势（Weakness）动态与深度分析 33（三）、项目机遇（opportunity ）动态与深度分析 33（四）、项目威胁（threat ）动态与深度分析 34第五章、项目产品定位及规划设计 35第一节、项目规划整体思路及原则 35第二节、项目总体规划 36第三节、消防设计 43第六章、节能方案分析 48第七章、环境和生态影响分析 67（一）

3、、概况 67（二）、建筑 68（三）、污水处理和排放 68（四）、主要污染物及防治措施 68（五）、固体废弃物 69第八章、项目竞争分析 70第一节、市场竞争分析 70第二节、市场竞争定位依据 72第三节、竞争策略定位 73第八章、项目投资不确定性分析 74第一节、项目静态盈亏平衡分析 74第二节、项目影响因素敏感性分析 74一、单一因素对投资效益的影响分析 74二、双因素变动对投资效益的影响分析 76第九章、经济影响分析 76第十章、社会影响分析 78第一节、社会效果分析 78第二节、社会适应性性分析 79第三节、社会风险分析及对策分析 79（一）风险要素识别 79（二）风险要素分析评价 8

4、0（三）结论与对策 81第一章、申请单位及项目概况申报单位：某某置业有限责任公司经营年限：15年注册情况：在某某注册组织形式：股份制项目分二期进行第一期投入4000万元，建筑面积37042平米，第二期投入3412 万元，建筑面积30000平米。第一节：项目概况（一）、项目区位图及概况:往湄江、伏口方向往粪底方州匕罠水吒51东风4S店f !某某建材大市场是由某某置业有限责任公司开发建设的宏篇巨作，项目座落在某某市娄涟高等级公路北侧胡家坝收费站旁。项目处于某某市核心交通要道， 项目向东可以到达长沙、娄底等地，向西可以到达冷水江、新化，向北可以去邵 阳、邵东，并且新修建的某某大道已经破土动工，在此交

5、通四通八达，外出非常 便利。项目周边市政府机关单位和大型企业繁多， 三一重工工业园和物流园都已 经动工建设，新的行政经济中心将在此诞生。项目总用地面积80余亩，总建筑 面积7万余平方米，项目由17栋4至5层建筑组成，有3万多平米的住宅和3 万多平米的商铺构成。项目整个建筑采用现代简约的建筑风格， 配合行列式的建 筑布局，加上周边绿树环绕，整个项目风格显得简约而不简单， 蓝色的坡屋顶更 让建筑充满生机活力，是居家生意的理想场所。（二八 项目经济技术指标项目总建筑面积67042.8平方米，总占地面积80余亩，总共由17栋4-5层 建筑物组成，分二期开发，一期总建筑面积36361平方米，二期总建筑面

6、积30682 平方米，其中地下车库 2930平方米。物业类型建筑面积（平方米）多层住宅33814商铺33223地下停车库2930总建筑面积67042.8第二节：项目投资背景某某市地处某某省几何中心，涟水上游，是沟通某某东西经济走廊的咽喉之 地。1951年从安化、湘乡、邵阳各划出部分政区筹建蓝田县， 1952年正式建县, 8月改名某某县，1987年撤县成立某某市。辖19个乡镇、1个街道办事处，全市总 面积1895平方公里，总人口 109万。某某人文历史悠久，是革命老区和某某五大侨乡之一。 某某城区蓝田是一座 拥有600多年历史的古镇。早在明清时期，就是连结湘中、湘西的重要商埠。抗 战时期，国立师

7、范大学等十多所大中学校迁入蓝田， 一时文化教育、商业贸易之 盛，使这座古镇赢得了“小南京”的美誉，蓝田成了当时中国南方文化教育的中 心。钱钟书先生的围城就是在此执教时以蓝田为背景创作的。某某文化教育长盛不衰，政治文化、经济、军事等各个领域人才辈出。某某境内矿产资源和旅游资源十分丰富。素有“煤矿之乡”、“建材之乡”和 “有色金属之乡”之美称。已探明储量的矿产资源有煤、 铁、锰、锑、铜、铅锌、 硅石等40余种，其中煤炭储量4.36亿吨，是全国100个重点产煤县市之一。某某 旅游资源得天独厚，全省十五个重点景区之一的湄江风景区以其神奇的地质地 貌、奇山、秀水、妙洞组合的自然风光成为三湘一秀，南部的龙

8、山森林公园既是 一个大自然的博物馆，又是一座天然氧吧，山顶昂然独立着一座明代建筑 “药王 殿”吸引着许许多多海内外游人前来祈福求药。某某市交通便捷，湘黔铁路、娄涟高等级公路与207国道从境内通过，太澳 高速公路、娄新高速公路、双涟一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构 成。某某有“煤炭之乡”，“有色金属之乡”的美称，已经探明的矿产资源有煤、 铁、锰、锑、重晶石等21种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加 工等产业。近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，全市民营企 业迅速发展。高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技 产品远销国外。当前某某市整体城市环境

9、仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有 待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等 诸多问题困扰着某某市城市环境的改善和经济发展。近年来，某某市大力推进“工业强市”的发展方向。投入大量资金对某某城 区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相 关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动 作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。同时为了加强与周边县市的联系和互动，某某市加大城市交通路网的拓建、 兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动某某市房地产业等相关行业飞速发 展。第二章、项目投资资金筹措方案与

10、投资估算及投资计划第一节、项目投资估算、开发成本估算1.1 土地获得价格估算土地获得价款包括土地成本、拆迁费用、成交契税等，本项目土地成本已经包括 拆迁费用。1. 土地获得价款149820.21%1.1 土地成本256014981.2拆迁费用001.3契税0.02000项目土地获得成本约为：1498（万元）占总投资费用的20.21%左右1.2前期工程投资费估算前期工程投资费包括报批报建费、 规划设计费、地质水文勘测费、地块三通平费、可行性研究费等等。2.前期费用指标元/M2面积（平米）5267.10%2.1报批报建费60672664042.2规划设计费1067266672.3地质、水文地勘费3

11、67266202.4三通一平费367266202.5可行性研究费15项目前期工程投资总费：404+67+20+20+15=526（万元）占总投资费用的7.10%。1.3项目总主体工程费估算各类物业主体工程费估算3.住宅主体工程费指标元/M2面积（平米）338245.63%3.1多层住宅45033814152220.53%3.2临街商业门面50020522102613.84%3.3大型建材超市600100006008.09%3.3地下停车库80029302343.16%物业主体工程总费用：1522+1026+600+234=3382（万元）占总投资费用的45.63%。1.4项目基础设施建设费估算

12、项目基础设计建设费包括供电工程费、 供水工程费、排水工程费、道路工程 费、绿化工程费、电信煤气工程费等。4.基本设施建设费指标元/M2面积（平米）4445.98%4.1供电工程35399601404.2供水工程1039960404.3排水工程25399601004.4道路工程25399601004.5绿化工程1239960484.6电信工程43996016项目基础设施建设总费用:444（万兀）占总开发费用的5.98%。1.5项目公共配套费估算项目公共配套费包括物业基金、公用设施建设费、工程质量监督费、工程监 理费、供水管网补贴费、供电用电负荷费等。5.公共配套费指标面积（平米）1351.82%

13、5.1教育设施配套费06726605.2物业基金0.0203382685.3公用设施建设费0.00005.4工程质量监督费267266135.5工程监理费36726620项目公共配套总费用：135（万元）占总开发费用的1.82%比例。1.6项目开发不可预见费估算项目开发不可以预见费为项目直接费用的 2%6.项目开发不可预见费指标总金额（万元）1201.61%不可预见费0.0205985项目开发不可预见总费用：5985 X 2%=120（万元）占开发总投资费用的1.61%。1.7项目开发成本费用估算项目开发成本费用=3.1.1-3.1.6估算数值之和：6104 （万元）二、项目开发费估算2.1项

14、目开发间接费估算项目开发间接费包括管理费、财务费用等。8.开发间接费指标总金额（万）2443.29%8.1管理费用0.02061041228.2财务费用0.0206104122项目开发间接总费用:122+ 122 = 244（万元）占总开发费用的3.29 %2.2项目销售费估算项目营销费用包括营销组织费、广告推广费等。8.营销费用指标总金额（万）2413.25%营销费用0.02012057项目销售总费用:241 （万元） 占总开发费用的3.25%。三、项目开发总税费估算项目开发总税费包括交易费、营业税及附件、增值税预交、印花税等。三，开发税费指标总金额（万）82311.10%10.1交易费36

15、72662010.2营业税及附加0.0561205767510.3增值税预缴0.0101205712110.4印花税0.0005120577项目开发总税费用：823（万元）占总开发费用11.10 %。四、项目总投资费估算项目开发总投资费用=开发成本+开发费用+项目开发税费=7412（万元）第二节、项目建设投资资金运用计划（现金流出）项目建设工程期约为两年，包括前期启动时间和后期的工程时间， 总共分两 年半（五个阶段划分），其中2008年投入总投资额度的25%主要用于土地购置、 报批报建费用、地质水文勘测费、三通一平、可行行研究等；2009上半年、2009 下半年、2010上半年、2010下半年

16、分别投入总投资金额的 25% 20% 20% 10% 投资计划是根据项目开发进度所需资金进行科学的相应预算，本案投资计划估算如下：序号开发期项目名称合计2008 下半年2009 年上半年2009 下半年2010 上半年2010 下半年1建设投资7412185322241853741741投资投入比例100%25%30%25%10%10%2资金筹措74121853222418537417412.1自有资金2965185311120002.2借贷资金14820593889002.3销售收入再投入29650519964741741结合公司的资实际情况，合理制定上述投资计划，该投资计划能以较少融资代价

17、确保项目开发资金链安全，顺畅；具有比较强的可行性。第三节、项目投资资金筹措方案2008下半年贷款593万元，2009上半年贷款889万元；计划于2010年中偿还全部本息。序号项目名称开发期合计2008 下半年2009 年上半年2009 下半年2010 上半年1.1年初借款累计0593889001.2本年借款014820014821.3本年应计利息08900891.4年底还本付息000157115712年末借款累计01571001571注：假定借款发生在年中，利息 6% 2010上半年还1571万元及其利息某某某某置业有限责任公司自有资金 2965万元，银行贷款为1482万元，销 售收入再投入金

18、额为2965万元；贷款年利率按6%进行估算，2010年年中需要偿 还的全部本息约1571万元。第四节、项目经营收入（现金流入）项目销售收入总估测（总现金流入）严格根据市场定价法程序确定各类型产品售价，多层住宅产品均价确定为800元/平米,独立产权商业门面按4500元/平米进行估算，大型地下停车库销售均价为400元/平米。可售物业总销售收入估算如下:项目名称指标容积率1.61多层住宅住宅面积33814单价（元）800销售收入（万元）2705临街商业门面销售面积20522销售单价4500销售收入9235地下停车库面积2930销售单价400销售收入117总销售面积57266总销售收入12057（说明

19、：部分商业氛围培育较难的临街门面，计划作为公司持有物业处理）多层住宅物业销售总收入为 2705万元，临街商业门面总销售收入为9235万元，大型地下停车库销售总收入为117万元。分析得出，地上商业是项目盈利 的关键点，项目总销售收入为12057万元人民币。第五节、项目投资财务分析（一）、项目投资静态财务分析1、项目投资收益估算指标容积率1.61备注1.销售收入120572.总成本费用74124.利润总额46455.税前投资利润率62.7%6.税前资本金利润率217.4%21377.所得税11618.净利润34849.投资净利润率47.0%项目总投资开发费用为7412万元，销售总收入为12057万

20、元，税前投资利 润率为62.7%,净利润约为3484万元，投资净利润率为47.0%;项目有较好的投 资经济效益。从各项目投资收益结论数据上可以看出，本案投资净利润率处于同行业相 当高的水平，开发前景良好。（二）项目投资动态财务分析营销收入目标：2009上半年完成销售任务的40%合计销售收入约为2682万元，2009下半 年完成销售总任务的30%合计销售收入约1788万元，2010上半年完成总销售 任务的20%合计销售收入约2682万元，2010下半年完成销售任务的10%销 售收入预计约1788万元。管理费投入：2008下半投入总管理费的 20% 2009年上半年25% 2009年下半年25%

21、2010 年上半年为20% 2010年下半年约为10%营销费用投入：结合项目销售节点安排和推广重点的需要，营销费用预算如下：2008年下半年10% 2009年上半年40% 2009年下半年20% 2010上半年年为20% 2010年下半年约为10%资金运营尽量保持平稳。现金流量表(1=10% 单位：万元)一 -tc： 1T /.LH ,-TtTLlf 亠序号项目名称建材市场项目可行性研究报告卄口建设经营期合计2008 下半年2009年上半年2009 下半年2010 上半年2010 下半年1现金流入04822.8361724111206120571.1销售收入04822.836172411120

22、612057收入目标比例0%40%30%20%10%100%1.2自有物业出租收入000002现金流出1575228722431242119385402.1建设投资1526183112219166106104建设投资投入比例25%30%20%15%10%100%2.2管理费2431312412122管理费投入比例20%25%25%20%10%100%2.3营销费2496484824241营销费投入比例10%40%20%20%10%100%2.4财务费用00089892.5销售税金及附加0329247165828232.6租金税金00002.7所得税00697046411613税后净现金流量(1

23、)-(2)-15752536137411701235174税前净现金流量(3)+(2.7)-15752536207111704774678评价指标：A、税后财务净现值(FNPV)为 3484B、税后财务内部收益率(FIRR)为47.0%C、税前财务净现值(FNPV为 4645D、税前财务内部收益率(FIRR)为62.7%建材市场项目可行性研究报告上述为项目投资的资金流量分析详细，2008年下半年约有1575万元的现金 流出，2009年上半年有2536万元的现金流入，2009年下半年有1374万元的现 金流出，2010年上半年、2010年下半年将分别有1170万元、12万元的现金流 入；可见，项

24、目开发周期内，通过合理的资金投资与回款计划，能保证项目开发 全过程的资金流安全、顺畅。第三章、项目投资环境及市场研究 第一节：宏观经济环境（一）、近几年某某GD增长迅速，综合经济实力增强系列2系列m系列心2004年以来，某某GDPS济指标增长迅速，由2004年41.67亿元国民生产总值增长至2007年全年的87.88亿元生产总值，整整翻2翻多，逐年的同比增长率保持在12%以上的增长值，尤其是2005受宏观发展政策的正面影响，年增 长速度达到30.6%,城市整体经济发展势头稳健；2007年的国民经济增长率保持 在20.9%的增长速度，2008年受国际金融危机和国内宏观经济调整的双层因素影 响，某

25、某的经济发展也受到一定程度的影响，预计在2009年有向好的发展趋势。2007年的28.82亿元，接近连翻3倍;其中2007年的固定资产投资总额占当年国民 生产总值GD（87.88亿元）32.82%的总比重，增长率为历年之最；大力度的固定 资产投资，为城市基础设施建设、城市开发建设、电力通讯、交通水利等方面作 出相当的贡献，有效改善了城乡居民的生活、生产条件和水平；随着2008年下半 年国家扩大内需和农村发展新政策的规划与执行，某某在未来两年内的固定资产投资额度将进一步增大。）、某某社会消费品零售总额逐年增长，消费心态稳定健康杀列2 系列弓系列4近年来，某某社会消费品零售总额呈现逐年上涨之发展态

26、势，其中 2007年 的社会消费品零售总额较06年有所下降，为21。91亿元；一方面说明某某人民 的消费水平保持在一定的水平，另一方面也反映出其消费观念有微弱变化，注重 最低生活物质需求的前提下，越发重视品位 、精神方面的更高层次需求。2004年以来，某某社会储蓄总额呈现逐年大幅增长的态势，2006年与2007年已经分别达到了 47.77亿元和57.13亿元；结合社会消费品零售总额、国民生 产总值、固定资产投资、社会储蓄结构等指数综合分析，一方面能放映出某某具 有较强的消费实力，另一方面也说明某某人民的勤俭的消费观念，这是国民经济现有普遍现象，是中国经济国情的综合性反映，2009年扩大内需新政

27、的出台，在未来几年将可能影响到该项经济指标的增长率变化。109.3 万、110.1 万、112.8 万、113.7某某2004至2007年各年市域人口分别为万，保持逐年有计划、有节奏小幅增长，某某城镇化率相对较低，处于在 13.6%-14.5%之间，2005年在全国经济和发展势头红火的大环境下，城镇化率 14.5%，达到有史以来的最大数值，但是相对省内平均城镇化水平而言，某某处 于相对比较落后的状态，城镇化是反映区域经济与社会发展的一重要指标，某某在全国经济发展的大潮流中仍处初级发展阶段，上升空间看好。（六）、经济与社会发展综述某某地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产、冶炼、机电、运输行业

28、 发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自90年代开始显著提 高，内向型经济发展状况良好。根据当前某某市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平，未来3-5年之内, 某某市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲 散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业，其商业消费环境和水平 将有很大程度的改观和突破。第二节：城市规划1.城市人口规模 及发展规划近期（至2010年）为16万人，远期（至2020年）25万人。城市用地规模：2010年建设用地规模为16平方公里，人均建设用地100平方米；2020年建设用地规模为24.88平方公里，人均建设用地 99.52平

29、方米。城市发展方向选择某某市中心城区的发展方向应以东向为主， 兼顾其它。以向东为主，向西为 辅，适当向北发展。某某市的城市发展目标可以概括为：（1）协调发展的市域中心一一加快农业产业化进程，完善城乡基础设施和 社会保障制度，走城乡协调发展，城乡居民共同富裕的城镇化道路，实现全社会 的公平、公正与和谐发展。（2）活力高效的经济新地一一更新、优化城市经营理念和社会机制，做强优 势产业，构建根植性强、创新能力突出的产业集群。把某某市建设成为资源利用 高效、工业基础发达、服务水平一流、对外辐射能力强的娄底市域副中心城市。（3）安全生态的宜居家园一一有充分的创业、就业机会，完善的城市公共 安全和防灾体系

30、，高水平的城市综合服务，并充分利用绿水青山等自然资源， 建 立生态型城市，增强城市自然环境的优美度、人工环境的舒适度，提供良好的人 居环境，创造良好的就业环境，使某某市成为市民的美好家园。（4）开拓创新的山水名城一一保护并深入挖掘历史文化资源，大力发展教育文化事业，鼓励现代多元文化的发展。加强市场意识，打造品牌城市，把某某市 建设成为文化底蕴深厚、包容并蓄、开放度高、传统文化与现代文明交相辉映的 魅力城市。第三节：开发商背景某某置业开发有限责任公司是由十几位久经商场的股东组建而成，公司项 目注册资金800万元，资金实力非常雄厚，并且股东善于项目管理和市场运作， 在不到一年的前期运作过程中排除千

31、辛万苦成功启动项目。现在项目已经正式进入施工阶段，并且销售已经上轨道，标志项目已经成功运作起来。公司股东以前都是做建材生意的精英，对建材市场的经营管理非常谙熟， 对建材市场的开发建设有很好的控制能力，依靠在建材行业的资源优势和行业尊 贵地位及人脉资源，能充分保证某某建材市场做活做旺， 让所有做生意的人都赚 个盆满钵满，真正做到多方共赢的局面。第四节：周边物业租金价格情况：（一）、某某临街商业铺面租金调研（环北路）涟源市环北路临街山商业铺面年租金统一图（上）18000160001400012000LDOOOMOD馳DD亮阁i 惠右工艺业华泰腳月北矿灯S.SinW申徳型村时代电 宕门幸福诂材钢箕系

32、列!50120so446060系列12150K1SDD0IflWih加10DDD150DDlaaflo1&DD016MD16(1涟源市环北路临的商业诵面年祖金统-图（下）L4DDDLZDDDLBDDD3XMMWO2她0上海站长沙百貨巨龙贸易科音矿通用矿山固乗尔型 材油中祖型村荃力地扳兄弟五金系列30703030垂列34MWI4W7CM如图所示，某某市环北路建材类商铺面积不大，大部分在100平米以下，30-60平方居多，环北路建材类商铺经营状况一般，人流较少，租金较其他地区 最便宜，在18000元以下。环北路建材类商铺主营商品为矿山用品和型材。（二八某某临街商业铺面租金

33、调研（交通南路）谨源市交通南路临宵商业舗而年租全统图（上）25000 20000 150001 口口口口&DDD0阳光平也 蜉市五金工具 連村批友店阳銅保辆商煤矿机捕厂信畫机电 总汇回结矿山 物资红植百法系列14040406040504040杀列Z38DDCSsaooa400DD400004400040000谨碟市交通南路临衢商业门面年祖金统一图下）400003SOOO30000250002000015000100005000 01MB五马 农机电光；轴承 世界常安鸿发 综合王眉 裔行石希华莱 机电韶星物资系列L404040404040404040乘列240000400Q04000040000

34、4000040000400004000040000根据上表数据可知，交通南路建材类商铺经营面积不大，而且分布比较集中，主营商品为矿山用品和五金。 租金基本上处于40000元左右，经营情况较好,并且与环北路建材类商铺连成一片，形成一定的规模，人流较为集中。（三）、某某临街商业铺面租金调研（人民东路）確瞬市人民东跑临樹商业铺面年祖金统图上】1200QD1C0DDD300DD4J30DD托华诚通讯总马剜1 批发半机世齐万起商疔机电上酒金刨 鸞业廉蠢大药 腐察列丄120SD7USD30341ODLOC厢列ZuoaDDGMOaMiaao4DODC4口皿40DDD400004生 D/p>

35、3谜源帀人民东HS临樹商业门面年租金统-图（下】2544020M6 K丄咖 pFl+ir赢乐貼木小车轮胎五羊新曰电动车兰州牛冏董扌服睛 拉面系列丄4P系列2150MZM5I350umWLDH禺咖J2CKM)1Wism7Q丄4Miqqgggp如图所示，80- 100平米商铺租金在13000-60000元之间比例最大，分析 原因，越靠人民广场越近，租金越贵，距人民广场越远，租金越便宜。人民东路 建材类商铺面积较大，主营业态有五金、不锈钢、门业、管业。人民东路建材类 商铺靠近人民广场和蓝天豪苑的经营状况较为良好，主要原因这两处人流量较大，而且靠近新开发楼盘，意向客户越多，生意越好（四）某某商业用房的

36、市场需求情况上图显示，90%勺客户为租赁商铺经营。某某市目前的商业铺面均以临街铺面为主，而临街铺面及部分专业市场内的商铺都是个人自建、政府或单位开发建设的房屋临街层，因此某某市目前家 居建材市场所使用的物业仍以租赁临街商铺为主。在售商业用房销售情况调查“涟水名城”项目一期临街商业铺面销售94%二期临街商铺销售约20% 五江购物中心商业铺面基本售罄。4.2、某某市商业用房价格及发展趋势近年来，随着某某市城市和商业发展，某某市商业用房的需求量迅猛增加。 而一直以来，某某市的商业物业均为各国营市场、单位的物用业，极少向市场出售。2005年五江购物中心的兴建，使某某市民中所蕴藏的对商业房的购买需求迅

37、速迸发出来，五江购物中心的产权式商铺一个月内销售率过半，且内铺销售价格 达到了 7500元/平米以上，而得房率仅为52流右，实际套内销售价格达到了 15000 元/平米左右。2005年 11月26日开盘的金地带.时尚广场临街商铺销售均价为18000元/平 米，一层内铺销售均价为4800元/平米，公摊率在33流右。该项目开盘以来，以 其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售，销售情况良好。当前某某市旧城改造使一部分临街单位用房进行改造、拍卖，2008年市内将可能 有后续商业项目参与市场竞争。另一方面，随着某某市城市建设和发展，中心商 圈的辐射和带动作用将使部分次级商业区域价值稳步攀升。某某市

38、商业用房价格 走势将继续出现“热点地段价格居高不下，次级区域陆续跟进”的局面。第四章、项目地块分析 第一节、项目区域分析（一）、项目区位分析j.A207：tJ 逍新邵县O 龙凤岩娄星区 泸 昆G32O連c哎惟县某某建材大市场项目位于娄涟高等级公路与新207国道交汇处（蓝田办事处新办公楼斜对面），项目东向车行至娄底、长沙方向，西向车行是去冷水江、新 化等城市，通过207国道等路线能较快到达邵东、邵阳等城市；某某在某某的地 理位置重要性举足轻重，同时，由于本项目处于交通要塞地，其与边界城市的衔 接的重要性自是不言而喻了；结合娄底、冷水江、新化、邵东等城市的建材专业 性市场的市场研究结果，本项目在其

39、交通位置方面分析，具备发展为专业建材批 发市场的潜力，也是项目进行差异化定位的最佳发展方向。（二八 某某建材项目分布图某某城市规划目前处于初级发展水平， 相对比较落后，其中老城区的城市干道规划矛盾尤为突出，现有的各类商家主要是以临街商业铺面的形式进行经营； 多年来自发形成的文艺路建材一条街已经形成相当规模，是建材商贵最为聚集地 之一，在这条街经营建材的经营业主门基都是比较有经济实力的老资格建材商；同时，随着城区面积的扩大与发展，文艺路建材街逐渐向南北延伸，延伸到环北 路、交通北路等；某某另一个有强聚集效应的建材根据地“安居百年”区域，该 区域内目前有近10000平米的大型家居建材市场、众多门面

40、的“某某市建材大市 场”、筹建的专业市场、对面正开发的单体项目（裙楼可能做建材市场）等等, 这些将形成某某有限城区的建材另一极。第二节、项目地块分析（一）、项目概况某某建材大市场项目是有某某各类建材商家自发组织而开发的房地产项目,是某某市顺应建材市场规划化发展的一个划时代之作；项目由某某市某某置业发展有限公司集资开发，股东内部经济较强；项目总占地面积约80余亩，目前已经达到了五通一平的地块状况，总建筑面积70000余平米，由14栋2 5层楼高 不同的建筑组成，其中有两栋大型建材超市，建筑面积约20000余平米，其余建 筑大部分为两层商业结构，商业上部分别有2-3层不等的住宅产品，西向地块内 设

41、置有大型地下停车场地，项目交通组织合理，能给项目建材经营提供更多便捷， 有助于项目建材类不同业态商品的进出与经营。（二八项目四至南面：紧邻娄涟高等级公路，与蓝田新办理处一路之隔；东面：蓝田区民宅和小海拔山体；北面：一些蓝田区民宅和连绵的山体；西面：蓝田区民宅和连接娄涟高等级公路与某某城区的交通干道;（三八用地条件总用地面积39746 5平方嚴商林 iCRt地形、地幅：项目规划用地面积约3 9 7 4 6平米，地块基本方正 ，红线东 西长最长处约2 9 0米，南北最宽处约19 6米，最窄处约110米；在规划上应 该充分利用现有地形，合理利用每一寸地块，设计最科学、合理的项目总平规划。地势：地块内

42、部东高西低，保持有3%的整体坡度，在同一坡度的情况下基 本保持地块的平整，通过前期的地块平整施工（东面压低地势，西面填土抬高地 势），目前地块已经基本平整，有利于项目的基础建设和主题工程施工；同时， 项目地块西面有洼地地势处，根据政府相关部门规划指标要求，建议充分利用现 有地势，设计成为半地下阳光车库（可车库报建，通过规划要求后，可发展用于 商业经营用房）。（四八交通状况项目毗邻娄涟高等级公路，娄底-某某、某某-冷水江、某某-新化、某某-长沙、长沙-冷水江、娄底-冷水江等多路长途汽车从项目地块经过；是周边城区、某某城区至各乡镇的交通枢纽； 但是，目前未开通与市区连接的公共交通 工具。（五八 地

43、块周边建筑物及红线退让分析地块北向、东向、西向有一定体量的蓝田居民房（多为3层多层建筑）分布, 对本项目建筑的建筑退让的要求不高， 在规划设计过程中，关键是要满足红线和 道路的退让要求；第三节、项目SWO分析（一）、项目优势（Strength ）动态与深度分析地块区位优势：项目地块处于某某城区新城发展的核心位置，蓝田新办事处 斜对面，东面1公里内规划有某某新市政府等机关单位，南面 1000米即可到达 某某老城区；同时，项目紧邻娄涟高等级公路和新 207国道，与娄底、冷水江、 新化、邵东等相邻城市联系紧密；项目无论是从城级区位和某某城区区位两重标 准而言，都能显现出该项目核心区位优势；开发商核心

44、资源优势：某某建材大市场项目定位为建材类专业大市场，作为 建材类专业市场开发和运营成功的话， 项目销售、招商、后期运营各个环节同等 重要；本案开发商股东均在某某市经营多年建材生意，具有较雄厚的经济实力和建材类商业资源，对本项目开发所要投入的资金和招商的商家品牌资源等均有明 显优势；建材市场定位优势：本项目已经在某某建材行业内进行比较直接和广泛的传 播，具有比较高的区域知名度，由于目前某某建材商家强烈欲建设建材专业市场 和拥有各自独立商业铺面，所以，本案对他们的吸引力非常大，建材专业市场定 位“羊群效应”优势明显；项目规模发展优势：项目征地从最初的30余亩，发展到今日的80余亩，规 划占地规模上

45、已经是最初征地的 3倍，现有规划总建筑面积约70000余平米，其 中商业面积将达到30000多平米，根据某某建材类专业市场调查数据比较分析， 本案无疑是未来规模最大的项目之一，具有绝对的规模发展优势；规划设计优势：项目设计8栋板式行列式布局的多层建筑，该 8栋建筑基本 考虑设计二层，部分考虑首层与二层独立设计（各层独立考虑其交通组织） ，部 分楼栋考虑“一上二”的商业铺面设计，同时，根据建材市场形成竞争优势的产品设计要求，考虑设计两个大型建材超市，通过建材超市来带动建材市场的整体 发展；同时，考虑足够配套的地下车库配置；消费群和商业资源优势：根据本司组织的市场问卷调查客户积累和开发商原有客户积

46、累的资料，本案已经初步可以确定相当一定体量的商铺购置人群；是本项目独特优势。（二八 项目劣势（Weakness）动态与深度分析开发商开发经验不足和品牌力不够： 开发商的所有股东均是建材经营为主 业，对房地产的开发了解程度有限，并且开发全程的经验也不足；同时，开发公 司属于刚注册成立，公司缺乏强大的品牌号召力，项目推广也是刚刚开始，项目 知名度也有待进一步加强；开发政策扶持劣势：某某“安居百年”是2005年的一个重点招商引资项目 （有重要政要入股），六亩塘农贸建材市场，政府也给予支持，而本案目前与市 政府关系相对敏感；应该在后期的政府攻关方面加大力度；目前周边人流不够，商业配套不尽完善：项目地处

47、城市北区，现有周边民居、 公建建筑不多，人气弱显不足；同时，周边医疗、教育、文化、购物、休闲、娱 乐等方面的配套也相对缺乏；（三）、项目机遇（opportunity ）动态与深度分析1某某新区规划给项目新的发展契机： 某某城市“北拓东移”的发展战略 已经在稳步的推进与实施中，新市政府等相关机关单位云集于此，必将成为未来 的新行政中心区；同时，周边相继有三一重工等大型企业购地， 逐步实践新城经 济技术开发区的核心战略，区域未来的发展潜力和空间巨大，市场前景看好；2、 某某现有的建材市场布局欠合理：文艺路建材商业带和“安居百年”建 材小商圈都不能满足现在某某建材市场的需求，一方面由于文艺路等受到交

48、通不 畅、产品规划不合理等问题的影响，另一方面受建材商迫切想拥有自己的商业铺 面，所以，无论是市场发展需求还是消费者切身对商铺的需求，本案择时开发， 将是百年难遇的大好机遇；3、 某某房地产市场开发水平尚处初级阶段：虽然近年来相继开发了 “涟水 名城”、“蓝天豪苑”、“世纪花园”等项目，但是，开发商的开发水平尚比较低， 产品规划设计发展的空间尚比较大，某某置业公司具有广阔的发展空间；4、 形成某某最具开发品牌的房地产企业： 某某现在的房地产开发商品牌意 识不强，所以在推广上很少重视项目的品牌推广， 而某某城市的人民对品牌认可 度越发强烈，某某需要有品牌开发商来引领本土市场，本公司具有这方面的发

49、展 潜力和机会；（四八 项目威胁（threat ）动态与深度分析1消费者观望心态：政府“新东城”发展战略没有与本项目的发展计划同 步进入到实质性的运作阶段，使消费者对本区域的发展前景也持观望态度。2、项目竞争的威胁：“安居百年”、“六亩塘农贸建材大市场”、“体育馆建材 市场”、“某某建材大市场”等项目与本案的销售、招商、经营管理方面形成最为 直接的竞争，可能，受竞争形势影响，他们可能会因此而抱团作战，结成一股绳 与本项目竞争，本项目应该抢险开发来规避竞争；第五章、项目产品定位及规划设计第一节、项目规划整体思路及原则（1）、建材专业市场的核心规划思想“某某建材大市场”根据开发商最初的开发意图、建

50、材市场发展的难得机遇、 项目自身实际客观条件等多方面的综合因素， 最终项目定位为专业市场的发展模 型较为合理；既然是建材专业市场，则本案将作为商业项目开发，建材商品的批 发经营是市场的核心点，项目商业的价值应该放置核心位置来进行设计，住宅、 地下车库、物流配置区、管理用房等都是相关的配套物业；各部分物业关系相辅 相成，协调发展，共同繁荣。（2）、尽可能多设计临街商业铺面，增加项目盈利能力做为大型的建材类专业市场，商业价值应该充分地通过设计淋漓尽致地予以 表达，商业中最常见的商业物业形态包括有独立临街商业铺面、大产权的独立空间、和超市性质的大商业空间多种；不同商业空间的属性、特点各自不同，合理

51、配置不同商业物业发展比例是控制开发风险、追求较高开发利润、保持有充裕开 发现金流等目标的最有效模式；临街独立商业铺面主要以出售为主要目的，能给项目迅速回笼资金，也是消费者市场最受亲睐的商业物业之一（产权清晰、面积可控、总价合理等），大型超市内的空间等，以大产权物业为主，具有总价相对较高、面积较大等方面特点（部分二、三层商业还有商业价值减低、只能承载承租能力弱业态等方面的特 征），结合本公司开发资本金紧张、开发获利追求现金回报、短期内现金收益等 方面的实际情况，本项目临街商业铺面应多设计。（3）、部分商业物业考虑“一上二”设置，增加产品竞争力在消费者问卷调查和访谈过程中，多数客户对商铺“一上二”

52、的设计比较喜 欢，一方面认为首层用于商铺展示与销售功能区， 二层为商铺存储、住宿等生活 场地；其次，二层空间功能可多变使用，便于扩展首层空间；根据竞争项目的调 查、消费者对产品的偏好、销售现金回笼的能力等多方面因素考虑，某某建材大市场项目应该设置一定体量的此类产品, 时，也能增加产品的核心竞争力。以便降低项目开发风险、销售风险的同、半地下车库及地面停车位的合理配置建材专业市场人流量、车流量多，相对而言对停车位的要求将更高，基本要 求达到100: 1的车库配置比例，最终我们认识：在地面安排合理面积来设计中 心广场和地面停车场地，不利于地面空间的最大化程度利用，生活、物流停车方 面的要求尽可能通过

53、地下停车库的方式进行解决比较合理；所以，在现有的洼地地势处设计停车库，有利于节约成本和施工工期。、内部交通和广场等公共空间设计合理交通流线组织合理，广场等公共空间应该合理配置第二节、项目总体规划1、项目总体规划卫営“萼耳瞥_.总平面给排水规划图冃鯉汇聚fit*项目总占地约80余亩，地形基本方正且有规律性，有利于建材专业市场的整体规划，项目大部分建筑采用临街门面数量最大化的原则进行布局设计，同时 根据建材市场经营规模要求，通过设计大型建材专业超市建筑来满足项目后期招 商和经营方面的需要；根据外部交通路线状况、人流量预测状况、不同物业类型 对交通人流需求情况等因素综合考虑，在地块内部重要节点位置设

54、计适宜面积的 休闲和展示广场；内部交通的流线组织、道路的宽度规划等方面做出人性化、 科 学性、经济性、合理性的设计；通过建筑的规划，在满足建材商展示、销售商品 的同时，也要满足他们生活交通、生意物流、生活生意不同车辆停车方面的需求， 所以，按照政府相关部门的规划硬性要求， 项目规划有一定体量的地下车库面积 和地面停车。项目总设计13栋板式单体建筑，其中10栋为南北朝向布局，3栋东西向布 局；13栋板式建筑总层数4-5层不等（临娄涟高等级公路的四栋设计 5层，其 中二层商铺，3层住宅），首层门面基本采用双向对开的方式设计，最大化地增 加临街商铺总长度；在地块西北角和东北位置规划设计两个大型建材超

55、市（西北位置总设计三层，标准层面积约 3000平米，东北位置共设计二层，标准层面积 约2500平米），超市总建筑面积约14000平米；地下车库面积约4500平米（约 130个车位）。2、各物业类型体量配比本案定位以建材专业经营市场为主，住宅和地下停车等配套辅助开发的整体思路；项目产品类型包括首层独立商业铺面、 二层大空间商业铺面、一二层上下连通商业铺面、标准平层住宅、顶层带阁楼住宅、三层超市商业物业、二层超市 商业物业、地下停车库等，各类型物业体量配比情况具体如下：物业类型体量统计（平米）预计个数占面积比例备注临街双向首层门面6480216个9.4%共6栋一二层连通商业10690180个15.

56、5%共7栋“一上二”设计二层大空间商业64806-12 个9.4%二层两栋为一组团标准层住宅15100125-140 户21.9%临路按二层计算，后面全案一层计算带阁楼住宅11825100-110 户17.1%顶层均带阁楼三层大型超市900013.0%地块西北角位置二层大型超市50007.2%东北位置大型地下停车库4500130-140 个6.5%阳光地下车库设计合计69075100.0%住宅部分在总建筑面积占到近 39%勺比例，独立商业铺面面积占 9。4%超 市面积约占20%左右，超市内的部分首层临街部分的门面也做独立商业铺面销 售；各部分物业比例配置有待进一步优化。3、内部交通的合理组织宜

57、旨I G IM皂平页恰排水規划劇临娄涟高等级公路的道路宽：16-20米南北向内部道路路幅：18米北向临红线社区干道路幅：12米地块西面城市干道路幅建议：20米以上东西向社区内道路路幅建议：1214米项目内部交通组织应该根据内部的实际需求而设置合适的宽度， 以能满足建 材商家对生活用车、物流用车等方面的行车要求，另一方面，在交通流线的设置 方面，尽量使之做到建筑无交通死角，能方便各个门面的人流与车流的到达；所以，社区内基本采用环形交叉模式的道路设置，内外部交通衔接合理4、板式建筑商业铺面平面首层商业铺面双向门设置，单个门面一般尺度建议为：3.8 X 8米；首层独立商业铺面内建议配置独立卫生间、独

58、立厨房等功能区； 双向门面为框架结构，可根据客户对面积的实际需求自由组合和任意分割;5、大型建材超市平面设计觀盜 匚25 汇药 魁皤 廖 eaeam twra km m mv iQ*e M* 漏IMBf -1皿魂 *rfl;SHSH 盘灼 M. ? W ri - 宵 “ 呛缈即 ;K斗 lutfMH& 一WWTO I K F M K *谭hrmrw st rm * rnI *5S51 ussxmarV3BSl qh 口 n :?B鼻靈 E沁轟裁翻13kw吃启VKCwr O AH东弋MlSTEK钗配Bi-冗歴帰裁彌盂孑弱如直：为趣爭走国E出即宀：*；或大型超市内应该分布有合理的建材商品展示销售区

59、、物流配套区、中庭核心 交通区、公共卫生间配套区、公共购物走道等等功能区组合而成；超市门面设置要求：1、首层临四周独立门面同样双向设置（临建筑外部道路设置门面大门，对超市 内部空间设置门面，同样为双向门面）；2、 内部空间再根据具体情况设计合理尺度的独立分隔门面；内部重要的交通过 道建议设计46米，保证内部货物运输的畅通和购物的舒适性；3、超市中央建议设计中型中央庭院空间，增加超市内部的空间感，同时，也更 有效地促进上下层空间地有效对接，是超市内部垂直交通地核心区域；4、 合理配置物流区（配置足够货运电梯）和分层公共卫生区（设置足够地男女 公共卫生设施），方便商业运营；6、板式建筑住宅标准层平

60、面设计 ni丨丨|丨Ll 一梯两户，通风采光性能优良；户型方正，全明设计，居住舒适更享受；科学布局，干湿分区，动静分区，功能分区明确；双阳台设计，超大景观阳台和生活阳台更增添生活的乐趣； 主卧带独立卫生间和独立步入式衣帽间，彰显尊贵优越生活;7、项目半地下车库配比设计曲證習T皆肾,_总卒面给排水規削團9|也曲必e卜flH|- fRhi SX I）便/失呻半地亨车捆机 it If SWt某某建材大市场项目地面总建筑面积约 70000余平米，其中商业类物业面积 占到近40%勺比例，根据国家一般对商业物业用房车库配置的要求，对本项目整 体停车位配比要求相对较高，更甚有之，建材专业市场对各类型机动车辆