土地管理制度426(1)

1、我国现行土地管理制度以建设用地报批项目为例主讲人：1国土资源部组织机构及职能土地管理的主体2国土资源部综合处监察指导处案件查处处建设用地处评估地价处土地资产处市场交易处土地登记处土地调查处监测统计处纠纷调解处综合处开发整理处农地转用处征地管理处法规处体制改革处政策研究处综合协调处综合处规划处计划处办公厅政策法规司财务司人事教育司规划司国际合作科技司耕地保护司矿产开发管理司地籍管理司土地利用管理司地质勘查司执法监察局机关党委矿产资源储量司地质环境司主要业务机构可大致划分为土地管理和矿产资源管理两部分3规划司耕地保护司地籍管理司土地利用管理司执法监察局综合处规划处计划处政策法规司法规处体制改革处政

2、策研究处综合协调处综合处监察指导处案件查处处建设用地处评估地价处土地资产处市场交易处土地登记处土地调查处监测统计处纠纷调解处综合处开发整理处农地转用处征地管理处土地管理机构建设用地报批项目41、项目建议书；2、规划选址意见书；3、编制可研用地预审：1、选址是否符合规划；2、是否符合供地政策；3、用地规模是否合规；4、补充耕地是否可行；5、征地补偿是否落实；6、规划修改是否合法。 1、可研批复2、初设批复3、建设用地规划许可证；4、相关部门意见。用地申请土地勘测1.涉及农用地和未利用地涉及耕地2.涉及集体土地编制农转用方案编制补充耕地方案征地调查、征地告知、签订协议供地审批编制供地方案农转用审批

3、补充耕地审批编制征地方案征地审批3.涉及国有存量建设用地征地公告、征地补偿、征地安置、符合规划不符合规划局部修改规划审批落实年度计划落实造地项目缴纳耕开费前期阶段申请阶段农转用、征地报批阶段供地报批阶段建设用地的报批程序5指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。建设项目用地预审管理办法（国土部令 第42号） 在可行性研究阶段必须经国土资源部门的预审。办理时限：国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起20日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长10日建设项

4、目用地预审6建设用地项目报批前期可行性研究阶段必须经国土资源部门的预审。建设用地项目预审具体内容：（1）是否压覆重要矿产资源及矿权设置；（2）是否经过法定评审认定可以作为建设项目用地或不属于地质灾害易发区；（3）是否符合土地利用总体规划和土地利用年度计划；（4）是否符合国家土地供应政策；（5）是否具备规定的其他行政许可条件。有效期：建设项目用地预审文件有效期为2年，自批准之日起计算。71、项目建议书；2、规划选址意见书；3、编制可研用地预审：1、选址是否符合规划；2、是否符合供地政策；3、用地规模是否合规；4、补充耕地是否可行；5、征地补偿是否落实；6、规划修改是否合法。 1、可研批复2、初设

5、批复3.建设用地规划许可证；4、相关部门意见。用地申请土地勘测1.涉及农用地和未利用地涉及耕地2.涉及集体土地编制农转用方案编制补充耕地方案征地调查、征地告知、签订协议供地审批编制供地方案农转用审批补充耕地审批编制征地方案征地审批3.涉及国有存量建设用地征地公告、征地补偿、征地安置、符合规划不符合规划局部修改规划审批落实年度计划落实造地项目缴纳耕开费前期阶段（住建部门）申请阶段农转用、征地报批阶段供地报批阶段建设用地的报批程序8土地利用总体规划 是在一定的区域内，根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展的要求，协调土地的总供给和总需求，确定土地利用结构和用地布局的宏观战略措施。（200620

6、20） 主要约束性指标包括耕地保有量、基本农田保护面积、城乡建设用地规模、新增建设占用耕地规模、整理复垦开发补充耕地量和人均城镇工矿用地。土地规划管理土地利用详细规划 针对某一类、某一块土地所进行的详细设计土地利用专项规划 针对土地利用的某一方面制定的规划，如基本农田保护规划，土地开发规划、土地复垦规划，土地整理规划等9落实年度计划土地利用年度计划 根据土地利用总体规划和国民经济发展计划，对年度内各项用地数量的具体安排，包括：新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量。北京市国土局：2011年国土部共下达我市新增建设用地计划指标4427公顷，其中农用地3780公顷，耕地约2403公顷。

7、截止到2011年12月31日，我市共安排使用新增建设用地3553公顷，占计划指标80.26%，农用地3403公顷，占计划指标的90%，耕地1963公顷，占计划指标的81.70%，与往年基本持平，完成了我市土地利用年度计划。101、项目建议书；2、规划选址意见书；3、编制可研用地预审：1、选址是否符合规划；2、是否符合供地政策；3、用地规模是否合规；4、补充耕地是否可行；5、征地补偿是否落实；6、规划修改是否合法。 1、可研批复2、初设批复3、建设用地规划许可证；4、相关部门意见。用地申请土地勘测1.涉及农用地和未利用地涉及耕地2.涉及集体土地编制农转用方案编制补充耕地方案征地调查、征地告知、签

8、订协议供地审批编制供地方案农转用审批补充耕地审批编制征地方案征地审批3.涉及国有存量建设用地征地公告、征地补偿、征地安置、符合规划不符合规划局部修改规划审批落实年度计划落实造地项目缴纳耕开费前期阶段（住建部门）申请阶段农转用、征地报批阶段供地报批阶段建设用地的报批程序11土地用途管制制度（土地管理法第4条） 国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为： 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利

9、用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 耕地保护管理 12农用地转用（土地管理法第44条） 指依据土地利用总体规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限批准后，将现状的农用地转为建设用地的行为。建设项目需占用农用地时，须先依法办理农转用手续，由国务院批准或省、自治区、直辖市人民政府批准。农转用的条件： A、必须符合土地利用总体规划，或符合法定修改规划的条件； B、必须落实年度计划指标。 C、如为耕地，必须落实补充耕地方案。耕地保护管理 131、项目建议书；2、规

10、划选址意见书；3、编制可研用地预审：1、选址是否符合规划；2、是否符合供地政策；3、用地规模是否合规；4、补充耕地是否可行；5、征地补偿是否落实；6、规划修改是否合法。 1、可研批复2、初设批复3、建设用地规划许可证；4、相关部门意见。用地申请土地勘测1.涉及农用地和未利用地涉及耕地2.涉及集体土地编制农转用方案编制补充耕地方案征地调查、征地告知、签订协议供地审批编制供地方案农转用审批补充耕地审批编制征地方案征地审批3.涉及国有存量建设用地征地公告、征地补偿、征地安置、符合规划不符合规划局部修改规划审批落实年度计划落实造地项目缴纳耕开费前期阶段（住建部门）申请阶段农转用、征地报批阶段供地报批阶

11、段建设用地的报批程序14基本农田保护制度（土地管理法第34条）基本农田：按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区以乡镇为单位进行划区定界，由县级国土部门会同同级农业部门组织实施。我国基本农田已占耕地总量80%以上。占用耕地补偿制度（土地管理法第31条）非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少、垦多少”的原则，占用单位要负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的，应依法缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。18亿亩耕地“红线”耕地保护管理 151、项目建议书；2、规划选址意见书；3、编制可研用地预审：1、选址是否符合规

12、划；2、是否符合供地政策；3、用地规模是否合规；4、补充耕地是否可行；5、征地补偿是否落实；6、规划修改是否合法。 1、可研批复2、初设批复3、建设用地规划许可证；4、相关部门意见。用地申请土地勘测1.涉及农用地和未利用地涉及耕地2.涉及集体土地编制农转用方案编制补充耕地方案征地调查、征地告知、签订协议供地审批编制供地方案农转用审批补充耕地审批编制征地方案征地审批3.涉及国有存量建设用地征地公告、征地补偿、征地安置符合规划不符合规划局部修改规划审批落实年度计划落实造地项目缴纳耕开费前期阶段（住建部门）申请阶段农转用、征地报批阶段供地报批阶段建设用地的报批程序16土地征收与征用（宪法第10条，土

13、地管理法第2、45条国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征地管理土地征收和土地征用都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿并且都具有强行性，不同之处在于土地征用是将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为，一般是临时性用地；土地征收是将农民集体所有的土地转化为国有土地的行为，是所有权的改变，适用永久性的用地。17征地管理征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人

14、口数每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍181、项目建议书；2、规划选址意见书；3、编制可研用地预审：

15、1、选址是否符合规划；2、是否符合供地政策；3、用地规模是否合规；4、补充耕地是否可行；5、征地补偿是否落实；6、规划修改是否合法。 1、可研批复2、初设批复3、建设用地规划许可证；4、相关部门意见。用地申请土地勘测1.涉及农用地和未利用地涉及耕地2.涉及集体土地编制农转用方案编制补充耕地方案征地调查、征地告知、签订协议供地审批编制供地方案农转用审批补充耕地审批编制征地方案征地审批3.涉及国有存量建设用地征地公告、征地补偿、征地安置、符合规划不符合规划局部修改规划审批落实年度计划落实造地项目缴纳耕开费前期阶段（住建部门）申请阶段农转用、征地报批阶段供地报批阶段建设用地的报批程序19国有建设用地

16、供应国有建设用地有偿使用（宪法第10条，土地管理法第2条）任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 土地利用管理 20土地使用权划拨的范围:符合划拨用地目录主要包括：国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地（如非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地等）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地（如监狱、劳教所等）。划拨土地要及时通过中国土地市场网、当地土

17、地有形市场和相关媒体，将申请人、项目名称、项目类型、申请用地面积等情况予以公示，公示时间不得少于10日。 国有建设用地供应划拨21国有建设用地招拍挂制度（物权法第137条）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 公告时间：出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告。 挂牌时间：挂牌时间不得少于10日。 挂牌申请时间：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当挂牌出让结束日前2天。 招标、拍卖的申请时间没有具体规定。国有建设用地供应出让22国有

18、建设用地使用权出让的最高年限（城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条） （1）居住用地70年。 （2）工业用地50年。 （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。 （4）商业、旅游、娱乐用地40年。 （5）综合或者其他用地50年。国有建设用地供应23（划拨）241、项目建议书；2、规划选址意见书；3、编制可研用地预审：1、选址是否符合规划；2、是否符合供地政策；3、用地规模是否合规；4、补充耕地是否可行；5、征地补偿是否落实；6、规划修改是否合法。 1、可研批复2、初设批复3、建设用地规划许可证；4、相关部门意见。用地申请土地勘测涉及农用地和未利用地涉及耕地涉及集体土地编制农转用方案

19、编制补充耕地方案征地调查、征地告知、签订协议供地审批编制供地方案农转用审批补充耕地审批编制征地方案征地审批涉及国有存量建设用地征地公告、征地补偿、征地安置、符合规划不符合规划局部修改规划审批落实年度计划落实造地项目缴纳耕开费前期阶段申请阶段农转用、征地报批阶段供地报批阶段建设用地的报批程序（开发商）251、项目建议书；2、规划选址意见书；3、编制可研用地预审：1、选址是否符合规划；2、是否符合供地政策；3、用地规模是否合规；4、补充耕地是否可行；5、征地补偿是否落实；6、规划修改是否合法。 1、可研批复2、初设批复3、建设用地规划许可证；4、相关部门意见。用地申请土地勘测涉及农用地和未利用地涉及耕地涉及集体土地编制农转用方案编制补充耕地方案征地调查、征地告知、签订协议供地审批编制供地方案农转用审批补充耕地审批编制征地方案征地审批涉及国有存量建设用地征地公告、征地补偿、征地安置、符合规划不符合规划局部修改规划审批落实年度计划落实造地项目缴纳耕开费前期阶段申请阶段农转用、征地报批阶段供地报批阶段建设用地的报批程序（国土部门）26指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权