常州九洲旧改项目可行性报告ppt课件

1、常州九洲工程可行性研讨版权声明：本文仅供客户内部运用，版权归世联地产顾问中国一切，未经世联地产顾问中国书面答应，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、援用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告思绪1、工程界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、规划意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区战略2常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是一座充溢现代气味、经济较兴隆的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人常

2、州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈常州处于苏锡常都市圈的中心部位，间隔上海及南京都市圈均在一小时车程范围内城市属性3常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和开展包括物流等消费效力业至2005年底，全市共拥有各类工业企业3.9万家，规模以上工业企业达3593家企业，外商和港澳台商投资企业607家，职工总数16.1万常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9%常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的3/4以上常州政府经过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业，促进常州企业技术和管理的晋级物流与市场分布产

3、业集聚区分布城市产业2005年常州工业主要产业构成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%4城市经济高速继续增长，为房地产市场开展提供有效支撑5常州城市建立整体投入力度相对较小，影响城市笼统提升与经济高速增长构成明显反差02年以来，苏锡常三市均加大根底设备投资力度，但常州根底设备建立情况明显弱于苏州、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建立相对滞后

4、；经济开展程度与城市建立程度脱节，不利于提升城市的佳誉度和吸引力6城市空间开展战略为“优化中心，拓展南北，工程所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域城市规划提升中心工程位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南路、西面为规划道路。工程原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，由于时间较长久，故对旧区进展改造。附近片区内住宅工程较多、体量也较大。嘉宏盛世、乾盛兰庭、江南佳园等根据质量、面市时间、所处地段的不同，构成了一定的价钱梯度。7本工程处于城市传统中心区边缘，交通条件是工程最大的优势地块内部与周边资源缺乏工程交通条件优越，兰陵路、晋陵路、劳动路是城市的中心干道传统中心老城区本工

5、程兰陵路晋陵路光华路劳动路8本片区高档住宅集中，常州人心目中传统高端人群聚集居住区域，区域认知好九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园1号地块2号地块3号地块4号地块天安河滨花园水岸人家本工程：占地20余万平方米建筑面积60万平方米以上用地性质为商住综合用地1号地块含商业9交通优势为劳动路一带带来了大量的人流，沿劳动路有较好的商业气氛，商业档次主要集中在中低档九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭宾馆酒店街铺文娱10工程界定 位于市中心的综合大盘工程属性诠释区位属性位于长三角的城市群经济基础发达常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分常州市经济基础发达，

6、整体水平较高居住氛围较浓，高档住宅区较多周边配套成熟，人口集中区域认知度高位于常州市市中心区域，传统认知的高端人群居住区在城市主发展方向，大型的就区改造项目项目属性市中心大规模的开发项目住宅商业用地占地约300亩，建面近60万平米大型住宅区、集中商业、步行街商业可达性好、交通便捷生活配套齐全常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路附近商业较多，服装城、电脑城、嘉宏盛世接近10万平米商业，本项目接近10万平米商业地块自然资源条件一般缺少稀缺性自然景观资源由于位于市中心区域， 自然环境条件缺乏工程界定11报告思绪1、工程界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、规划意向及产品初步建议5、经济分析4

7、、启动区战略1、住宅2、商业12武进区老城区新北区常州商品房市场分为老城区、新北区、武进区三个板块，老城区为价钱最高点特征：新北区，行政新区价钱：3000-6500左右客户：主要客户是公务员、白领、投资客特征：中心区位价钱：6000以上客户：全市客户心目中的最正确区位，吸引大量高端客户及投资者特征：武进区价钱：3500左右客户：武进私营业主、教师、公务员等特征：次中心第二梯度价钱：5000以上客户：以周边客户为主，少量投资特征：外围区域价钱：4000左右客户：二次置业者，常州、武进两个区域13全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心思倾向外，习惯就地置业常州房地产市场各板块中高端中心消费群体有

8、较为明显的分类，中心城区对全市均有明显吸引力，各区域也表现出就地置业的倾向；由区域经济开展产业带来的其他外来人口，外来暂住人口置业没有明显区域倾向，主要和任务地点相关；常州市将老城区规划为“商贸、金融、文化中心，不断提升文化居住环境，其置业吸引力将进一步提高。武进区中心城区新北区访谈观念“常州人以为老城区才算市区，其他地域是郊区，都想到市区买房。“武进区收入很高，许多小业主、公务员、教师都到市区二次置业，对子女的教育也有益处。14老城区较武进区、新北区有明显的竞争优势，吸引全市的置业者武进区老城区新北区核心竞争力乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中区域成熟、优势明显高新产业、常州市政府搬迁带动

9、，发展时间较长，相对成熟主力客户周边乡镇小业主全市范围的公务员、私营业主、白领新北区公务员、外企白领客户特征小业主居多，购买力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活公务员收入高且稳定，大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强小户型产品满足因白领需求而受青睐，投资者较多，升值空间大。开发状态大片待开发土地，未来竞争激烈产品比较成熟，景观很好，中心区开发基本完毕处于开发旺盛期，配套基本完善，是现在常州房地产市场的最活跃地区产业支持乡镇企业原有产业高新产业15老城区趋于成熟、配套完好、价钱梯度明显；中心老城区成为价钱高地常州市区，房地产市场比较成熟，开发商整体程度较高，注重小区规

10、划从城市中心向周边价钱出现明显梯度区域客户和跨区域客户同时存在，高端市场成熟中心区，价钱最高点，6000以上高端产品市场成熟次中心区，价钱5000以上，投资者较多第三梯度，价钱适中，4000以上，销售旺盛边缘地带，高层价钱在4000以下，但仍高于武进区，别墅类产品销售旺盛16然而最受青睐的老城区未来住宅工程也是非常有限0304年常州住宅市场开发热，05年有所缓和，前期开展综合影响下，常州房地产开发的存量和增量都集中在住宅80%。如今售住宅楼盘包括商住两用80余个。5.96%06年常州出让住宅用约地150万平方米，但中心城区住宅用地出让仅为12.5万平方米。2005年常州住宅建立情况2006年常

11、州住宅用地出让方案17城市中心区域可供大规模重建、改造的土地供应也曾经所剩无几以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围大体与京杭运河和关河所围合的区域相当是主城区中心组团最中心区域，在该范围内，可以实施“退二进三战略的工业用地曾经非常少且不成规模；关河京杭运河工业用地图例以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围18本工程竞争范围的界定：跳出兰陵片区，纳入中心老城区范畴以老城区的土地稀缺性来提升本工程价值莱蒙都会嘉宏盛世乾盛兰庭本工程天禧星园鹏欣丽都星河名居国泰新都天安河滨江南佳园思索到中心老城区土地资源的稀缺性本工程纳入中心老城区的范围以提升工程价值19中心老城区市场成熟，价钱高，

12、消化快同时，新盘供应缺失规模物业类型价格销售情况嘉宏盛世10万商业，900多户住宅高层、商业一期均价6000多元/ m2 ；二期7000元/ m2起价一期9.11日开盘，两幢，二期11月开盘，推出一栋半莱蒙都会58万平方米高层、商业均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）06年9月23日开盘，推出一栋，售完鹏欣丽都12万平方米，200多户高层均价5800元/ m2基本售罄天禧星园4万平方米，300多户高层均价5300元/ m2一期开盘05年5月，销售80%星河名居约5万平方米小高层、高层均价5400元/ m2 基本售罄天安河滨。高层、小高层均价5600元/m2 售 罄20在售工程主

13、要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一规模价格核心竞争力嘉宏盛世10万商业，900多户一期均价6000多元/ m2 ；二期7000元/ m2起价城市核心繁华地段，河景资源乾盛兰庭18万平方米大型社区现阶段均价5400元/m2稀缺与核心地段莱蒙都会总建筑面积58万平方米均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）核心地段，传统商业旺地乾盛兰庭嘉宏盛世在售具备参考价值工程主要卖点集中表达在地段优势产品本身社区规划缺乏特征，大盘气势表达缺乏。21少部分工程适当打造产品力，实现了良好的市场反响规模价格核心竞争力天安河滨均价5600元/m2依托景观规划与地层的绿化体现社区感，与，同时具备外部河景

14、资源银河湾星苑建筑面积11万平方米均价6000元/m2部分强调社区与景观规划，依托售楼处展示天安河滨1999年面市，到如今仍是当地知名工程，高认知的住宅小区。主要由于高社区质量。银河湾星苑除地段优势外主要强调景观资源，推出5栋实现90%消化率银河湾星苑22主要缘由是常州城市容颜较差，优秀的园林规划设计容易构成亮点02年以来，苏锡常三市均加大根底设备投资力度，但常州根底设备建立情况明显弱于苏州、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼

15、具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建立相对滞后；经济开展程度与城市建立程度脱节，不利于提升城市的佳誉度和吸引力23本工程客户定位主流中高端客户规模物业类型价格主要客户来源嘉宏盛世900多户高层一期均价6000多元/ m2 ；二期7000元/ m2起价部分私营企业主，公务员、武进湖塘、戚墅堰客户；居住升级型客户银河湾星苑11万平方米高层均价6000元/m2由老银河湾业主和常州高端客户组成，来自全市及外地乾盛兰庭18万平方米高层均价5400元/m2辐射全市，市区或武进湖塘、戚墅堰等靠南面客户较多；主要是改善型居住需求江南佳园高层均价4600元/m2大量周边住区客户；主要目的

16、是改善居住需求彩虹城30万平方米联排、高层均价4400元/m2翠竹镇和北房的，换房和婚房客户为主主 流 客 户本工程为市区大规模住宅工程，主要目的客户群为全市主流的中高端客户；主要置业目的是满足居住晋级需求客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等24客户简析目的客户多属成熟型家庭置业目的为满足居住晋级需求客户注重家庭生活对于产品温馨度，生活气氛有较高要求本工程为市区大规模住宅工程，主要目的客户群为全市主流的中高端客户；主要置业目的是满足居住晋级需求客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等25呼和浩特东岸国际社区依托景观规划将国际化与社区感做到极致，营造生活气氛呼

17、和浩特东岸国际社区市区东河以东，与市区隔河相望，工程本身不邻河一地块总建筑面积26万平方米。工程总占地1200亩。当地产品较差，主要表达在园林规划无主题无特征本工程主打国际化社区，售价超越当地市区工程高端工程20%以上国际化大型社区26深圳金泓.凯旋城景观规划表达冲击力与国际化社区感规划亮点：法兰西风情园林与商业街11万平米大型湿地生态园林，1.2万平米中庭园林；3.6万平米外延主题花园，1200米时髦风情商业街；1100平米情景生态泳池；160米宽入口喷泉广场；400米景观大道；双语幼稚园及公立实验中学。围合社区主要客户：南山科技员中层管理者，本区私人老板建材业为主；一周曾销售300套，发明

18、深圳西销售纪录27工程初步定位城市中心 国际化 景观城城市中心： 位置、地段的不可复制性城：大气势建筑集群，超大规模社区国际化： 国际化的风情，国际化的质量景观：高层/景观园林/超大楼间距28本工程最大的优势在于规模大，地块外形规整，景观规划可为空间大常州市满足日照间距要求的楼间距系数为：对外：1.32；对内：1.29社区内部开阔，可为空间大。劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203本工程定位与中心竞争力？29建议本工程主力户型主要确定为：普通3房与温馨型3房为主，另外包括部分温馨型两房与四房本工程为主流中高端换房客户，家庭成熟，总价接受才干较高同时，此类客户追求温馨度同时追求性价比参考周边工

19、程各面积段去化比例，建议不设置一房，适当添加四房比例嘉宏盛世户型配比户型面积户型套数比例二房80-9030%经济型3房100-1100普通3房110-13030%舒适型3房130-15010%经济型四房135-15015%舒适型四房（及以上）150以上15%30本工程住宅产品价钱初步定位本案周边在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园天安河滨花园实现均价6700540046005600开盘时间2006.92006.92005.121999本工程开盘估计为08年下半年，常州近些年房地产价钱小幅平稳上升本工程位置、资源、交通条件仅次于嘉宏盛世，优于其他楼盘思索到本工程约为50万平米的大型住宅小区，具有规模

20、优势工程本身在社区规划上的产品优势保守估计工程实收均价：62006300元/平方31住宅产品消化速度预期本案周边在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园银河湾星苑本项目住宅总体量18万16万9万11万50万开盘时间2006.92006.92005.122006.6预计2008年底平均每月消化量（平方）6000700030004000300050004000-5000？思索到本工程是市中心区域的大盘，嘉宏盛世参考价值较高本片区城市改造估计月均理想的去化量为：60007000平米32常州城市商业中心：延陵路、和平路、南、北大街两侧延伸范围，构成以延陵路为主干、以购物中心、新世纪商城为节点的商业中心；六个大

21、型百货：东方商厦，新世纪、泰富百货、泰富广场、购物中心；传统商业中心南大街，其中包括6个大型商场和面积达12万平方米的南大街街步行街； 常州商业聚集度高，延陵西路、南大街一带是城市商业中心，辐射范围较大美食街新世纪东方商厦泰富百货南大街步行街泰富广场购物中心莱蒙都会嘉宏盛世集中商业服装城电脑城乾盛兰庭沿街商业本工程33专业市场主要：3-4万平方米电脑城2-3万平方米九洲服装城传统商业气氛主要：嘉宏盛世超市、商场、步行街：10万平方米商业物业，其中约7万平方米商业，3万平方米公寓物业乾盛兰庭：2万平方米步行街劳动路、兰陵路口集中商业规划中本工程周边商业气氛主要表达在专业市场商业；同时，随着城市更

22、新的进程，传统商业气氛正在兴起中嘉宏盛世集中商业服装城电脑城乾盛兰庭沿街商业本工程集中商场本工程建议沿袭原有的专业商业市场气氛电脑城，同时，依托便利的交通条件和展现面开展集中商业。本工程能够构成以本工程步行街为中心的附商圈34保证社区质量的前提下，商铺规模最大化商业是工程利润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路设置步行街，晋陵路布置街铺，西侧沿规划路布置街铺劳动路与规划路口可设置部分集中商业劳动路晋陵路口，市政广场周边可设置部分集中商业步行街步行街街铺35商铺价钱定位物业名称位置租金售价租金反算售价备注电脑城电脑城临街品牌店，临劳动路4.6-5.3元/平米天2-3万元/平方米电

23、脑城只租不售，如转租需交过户费二楼商铺（靠边）2.3元/平米天过户费2万多1.2-1.5万/平方米二楼楼梯口柜台过户费10万多一层楼梯下交通要道，后片区入口2元/平米天1-1.5万/平方米一层其它区域2.2-2.5元/平米天1-1.5万/平方米九洲服装城临劳动中路（使用面积）6-8元/平米天3-4万/平方米经营好，物业档次较低内铺（使用面积）5-6元/平米天32万2.5-3万/平方米南大街步行街二楼（边缘）2.3元/平米天1.2-1.5万/平方米一楼（边缘）4.0元/平米天约2万/平方米二楼角中间部位2.5元/平米天1.2-1.5万/平方米36商业实现的价钱 ？项目嘉宏盛世九洲服装城常州电脑城

24、商业体量10万2万多3万多一层价格街铺4-6万/平方米内铺3-4万/平方米反算售价：2.5-4万元/平方米（使用面积）反算售价：1.5-3万元/平方米二层价格一层价格60%-70%一层价格50%-60%反算售价：1-1.5万元/平方米本工程商业形状较多，包括：集中商业、步行街、沿街商铺等，实现的价钱不同建议步行街以及街铺一层售价约3万/平方米，二层售价约2万/平方米整体实现均价2万元/平方米；菜场及周边商铺实现均价8000元/平方。37报告思绪1、工程界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、规划意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区战略38保证社区质量的前提下，商铺规模最大化商业是工程利

25、润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路设置步行街，晋陵路布置街铺，西侧沿规划路布置街铺劳动路与规划路口可设置部分集中商业劳动路晋陵路口，市政广场周边可设置部分集中商业步行街步行街街铺39一期工程规划沿街商业沿街商业集中商业主入口步 行 街 商 业40表达国际化社区的五大展现点建筑风格景观园林风情商业社区广场 配套设备41国际化的建筑风格欧式现代风格、现代简约式风格选择沉稳的颜色，防止运用过于亮丽颜色外立面要打造精致，突出质量感42欧式偏现代的风格的建筑 符合大盘的笼统参考案例：北京棕榈泉43现代简约式风格的建筑 符合大盘的笼统参考案例：中信红树湾44表达国际化社区的五大展现点建

26、筑风格景观园林风情商业社区广场 配套设备45国际化的景观园林主题：水系主题，表达大型社区的水岸生活多组团园林：组团分散于社区当中，各具兴趣又相互联络本工程建议采用以线性水系为主，部分放大为特点的水景系统中心景观区设置广场以及集中水面各组团之间采用不同的水主题，各个不同的水主题应该用线性水系衔接组团之间同时也要用以自然材质木或天然石铺垫的小路衔接线性水系的铺底要思索缺水季节的景观效果绿化要与水系相得益彰， 表达出田园自然风味适当营造坡度，实现空间与风光的参差有致，使整个小区园林富有变化。46水系园林体系之水景意象47水系园林体系之水岸互动意象48水系园林体系之组团/线性水系/坡度意象各个组团应有

27、不同的水主题组团的水主题应该运用线性水系衔接适当营造坡度，实现空间与风光的参差有致，使整个小区园林富有变化。49无论是一个广场或是一片绿地，都阐明了社区特有的气质和品味。充溢异国风情的入园广场给人以震撼力和剧烈的视觉冲击，同时也为人们提供了充分交流的场所，使整个社区具有了凝聚力。社区环境的中心价值带 水景主题入园广场50社区环境的中心价值带 水岸景观园林丰富水系的变化和小品的种类，实现移步换景的视觉效果，清新与灵动沁人心脾。瀑布、叠水、喷泉及跳泉，水声阵阵，流水潺潺51表达国际化社区的五大展现点建筑风格景观园林风情商业社区广场 配套设备52国际化的风情商业多种商业形状：步行街集中商业沿街商铺沿

28、街商业沿街商业集中商业主入口步 行 街 商 业53启动区商业设置的中心目的就是营销展现商业建筑本身的展现商业街商店门面采用一致的风格，但又富于变化留意商店招牌、天花和柱的灯饰等细节建筑方式富于动感，表达生活情趣54步行街区风格参考一：欧式风情街区55步行街区风格参考二：现代风情街区56表达国际化社区的五大展现点建筑风格景观园林风情商业社区广场 配套设备57丰富的景观小品如座椅、花坛、雕塑、喷泉添加购物的情致58入口的处置入口标志要反映区域的独特气质，可经过大门或者入口景观物的设计实现59表达国际化社区的五大展现点建筑风格景观园林风情商业社区广场 配套设备60花店服装店发廊引进表达风格、品味的成

29、熟社区的业态方式工艺品店咖啡店酒吧书店61药品店坚持一定的满足生活需求的社区初期业态方式便利店家居装修面包店62报告思绪1、工程界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、规划意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区战略63工程情况回想外部条件地理位置 工程地块北至劳动路，商业气氛浓重，人气旺，人们认知度高；东至晋陵路，独一一条贯穿常州南北的交通主干道；西至兰陵路， ；南至光华路 。独享四至打造常州“长安街。交通情况 劳动路四车道，晋陵路八车道，道路畅通，且附近配有201、219、52、901、38、14、220路公共汽车，交通便利，可达性好。劳动路晋陵路兰陵路02光华路01030464工程情

30、况回想本体素质地块现状整个工程地块由四块组成，主要建筑形状为住宅，其中在01号地块中心分布少量工业厂房。01地块左侧为公共设备用地，人流聚集效应强。地块规划工程整体规划以住宅为主，配以步行街及街铺，04地块一层做菜场，03地块沿光华路部分及04地块作为回迁户住宅。地块分级01号地块因有围合商业，故作为住宅属性用地并不是非常理想；02号地块两边有配套街铺，间隔01号地块步行街间隔较近，故作为住宅用地，资源最优；03号地块远离步行街及主干道劳动路，并有部分回迁房，故资源较差；04号地块一楼规划为菜场，住宅为回迁房，故资源也较差。地块等级由高到低划分为：02 01 03、04劳动路晋陵路兰陵路光华路

31、0201030465适宜本工程的启动战略启动中高端产品，发明社区环境，后期逐渐拉升价钱已实现高利润世联模型地块环境资源世联经过多个大盘开发案例的研讨，根据工程本身所具有的特质，归纳总结出极具代表性的四种大盘开发方式区域成熟度启动相对中高端产品，发明社区环境，逐渐拉升产品价钱实现利润启动相对中低的产品，完善配套，树立笼统，拉升产品启动最高端产品，树立标杆笼统，带动后期产品开发中高端产品树笼统，带动后期开发高低低高本工程66针对本工程启动模型的研讨启动原那么世联模型以躲避风险为前提 原那么一：多样化产品启动 建立强势的中心利益驱动要素 原那么二：凸显投资价值 建立社区整体笼统和气势 原那么三：一举

32、奠定大盘的笼统价值建立价值感知抑制自信心缺失 原那么四：展现先行滚动式开发，低本钱运作 原那么五：“小步快跑的开发节拍在社区设计中植入营销宣传点 原那么六：产品要有突破性67针对本工程启动模型的研讨启动战略世联模型首期产品贴近市场，围合社区空间相对高端产品，提升质量，强化品牌后期产品相对趋向市场主流较成熟的启动区域较高的产品质量较贴近客户的产品和价钱对社区空间有一定围协作用销售价钱得以最大化拉升工程品牌和笼统完全树立提升土地利用率，添加收益产品开发的多种能够性整体提升工程质量弱化外部资源缺乏的情况提升笼统，强化品牌资源利用战略资源较好资源最优资源最差战略诠释战略实现68模型根底上的启动战略工程

33、实现 在详细的研讨了模型之后，根据本工程的地块分级结果，得出本工程的启动战略如下：第一阶段：启动01、04地块。首先启动04地块主要思索让部分回迁户尽快回迁，减少资金压力。而首先启动01地块，那么是从模型出发，将资源较好、昭示性强的地块作为启动区。这一阶段的产品定位为中高端住宅、步行街及街铺，树立大盘笼统，并以极高的性价比迅速占领市场。第二阶段：开发02地块。02地块作为素质最好的地块放在第二阶段开发，以高端住宅为主，配以少量商铺，此时开发可以借着一期的势头，提升价钱，树立高端产品笼统，实现更高价值。第三阶段：开发03地块03地块由于靠光华路有部分回迁户，影响了整个地块的质量，故将此部分最后开发，产品档次及价钱更加贴近市场，迅速回笼资金，并可凭仗整个大盘笼统得到丰厚的溢价报答。劳动路晋陵路兰陵路光华路0201030469展现性强、昭示性好的启动区战略启动区的选取如右图所示，选取理由如下：01号地块资源较好，故根据模型为一期启动区；劳动路与晋陵路结皆为常州市主干道，交通便利，昭示性强；沿劳动路的步行街及沿晋陵路的街铺可首先建立，聚集人气，吸引眼球；劳动路与晋陵路街口市政规划为广场，展现性好，建立本钱低；启动区内水系等景观应首先建筑，提升