常熟虞山工业园区地块项目定位报告(1)ppt课件

1、常熟虞山工业园区地块工程定位报告2006.04.20璀璨繁华 光彩梦想璀璨繁华 理性论证的思辨，热情火花的碰撞 工程挑战性激起我们的激动与兴奋光彩梦想 捍卫我们的光彩回绝平庸，超越自我 成就贵司的梦想追求旺租、打造经典报告思绪分析市场认识工程准确定位提案大纲第一部分 市场分析第二部分 工程分析第三部分 定位研讨第一部分 市场分析 让我看看他的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。 美国著名城市学家伊里尔沙里宁 印象常熟百强前列 苏南四小龙山水成林 悠久文明天下常熟 魅力独具印象常熟市场初探经济继续快速增长；人均收入不断提高；2005年度全国中小城市综合实力100强第8名近年地产

2、势头开展迅猛；一线大牌开发企业纷纷抢摊常熟市场；房地产开发呈现腾跃式开展；住宅相对更成熟，商业地产正在起步。概略：96年建立开发，常熟市三大工业板块之一，国家级乡镇科技园，常熟经济开发区的高新技术产业基地 位置：地处虞山镇，位于市区北部，依山傍水，区位优越，交通便利 规模：规划面积25平方公里，国内知名企业200多家入驻园区，工程投资总额超越150亿元，新建厂房超380万平方米规划：以电子电器、机械制造为特征的产业群体的“外向型、科技型、规模型、环保型的高新产业园高新园区整体分析园区情况分析产业园企业分析企业类别：服装、电子、光电等企业规模：不一，100人2000多人的企业都有；企业性质：外资

3、企业较多，早期有部分内资服装企业；内贸不多，外贸为主；他们，在成就价值！入驻企业物业分析工程周边的企业多为买地开发型，本身都有办公、厂房、公寓和食堂；地价为1012万/亩，目前土地供应控制严厉，相对紧张，普通总投资1000万美圆以上，才干买地；边缘工业区如方浜工业区有部分现房出租售，也都配套好了上述设备，5000平方左右的建筑面积，50年产权，700万；园区职工生活写真普通蓝领阶层，吃、住都在厂里，周末休假会到市区来；中高层管理人员，部分住厂里，但多数住市区，办公多在厂里的办公楼，休闲文娱都在市区；对于部分住厂的中高层管理人员和蓝领而言，生活任务都在一个局促的空间，单调、乏味可想而知；来往市区

4、的中高层管理人员，午间、下午的商务、休闲、文娱活动只能到市区，但时间本钱比较高。园区配套分析产业园区内有三个商业住宅配套区：分别为珠海路以东、常福路以西的大型商业住宅配套区规划中、外环北路以南与市区临近的综合商住配套区有学校、酒店、社区商业、新开发的住宅等和望虞河以西、金陵路以南的集中居住和商业配套区。欧尚超市即将开业，将成为开发区最大的商业配套；明日星城，以70万的建筑体量成为离园区最近，衔接园区、市区的最大的住宅配套区，常熟老街一期即将闭幕，二期将启动，影响辐射力不可小嘘，衔接市区的几个别墅区都以园区高端人群为目的客户；常熟国际饭店、梅园宾馆、森林大酒店等是园区外围的主要酒店配套。休闲文娱

5、、美食餐饮、商务聚会设备除了周边酒店内的配套，比较欠缺。配套分析结论居家住宅配套丰富多样且数量庞大，但商务居所欠缺；虽有酒店但都比较偏远，经济型温馨酒店欠缺；大商业配套有，但效力周边的小社区商业明显缺乏；民以食为天，餐饮配套明显缺乏；商务、休闲、文娱设备偏远。消费者分析厂区蓝领：年龄多集中于2025岁之间，偏年轻化，绝大多数为结伴而行，喜欢流行，追逐时髦，爱到市区逛街，但收入有限，相当收入要解济家庭，日常必备的购物存在诸多不便；中高层管理人员：年龄多在2533之间，收入相对丰厚，讲究生活品味，交际圈子比较广，会朋友，谈恋爱，消费力大，部分曾经有房，部分还没有，很多没有结婚的他们需求一个自我空间

6、；高层决策管理人员：年龄3555左右，事业有成，收入丰厚，讲究身份认同感，根本都有车，市区有房或外地有房，且不只一套，作为老总级人物，他们的朋友也都是商业精英，他们圈子非常广，他们是经济增长的强力推进者，处在事业生长期和收获期的他们，压力也非常大，除了家庭，他们中不少还有异性知己，另一个感情寄托，但又不能公开，所以他们需求一个独立的小公馆。市场分析结论开发区的大宗配套虽具备，但多偏远；能满足开发区内各种消费者需求的个性配套明显缺乏；开发区内消费者相对比较集中，群组特征比较明显，消费潜力大，存在较强的个性需求。知己知彼，百战不殆。第二部分 工程分析周边环境SWOT分析工程类型分析总结工程分析部分

7、工程分析部分四至分析工程分析部分地块SWOT分析优势STRENGTHS地块方正，利于规划设计；地段好，紧靠管委会，国际大企业集中；两面邻路，交通便利；周边工程对我地块的干扰小；优势WEAKNESSES地块面积不大，假照实现多种功能，相对会比较局促；自成一体，没有依托，不利于构成气候；工程分析部分地块SWOT分析时机OPPORTUNITIES周边人群聚集，消费潜力大；园区内缺乏综合型的配套工程；经济继续开展，园区开展照旧迅猛；在园区的中心地带，没有商业、居住配套，需求饥渴。工程分析部分地块SWOT分析要挟THREATS经济衰退或其他不可抗力；周边配套迅速成熟，构成气候。工程分析部分地块SWOT分

8、析工程分析结论一块小而精的地；一块优势很多的地；一块时机大于要挟的地；一块需求智慧与挑战精神的地；一个可以成就财富梦想的工程。面对挑战，思绪决议出路。第三部分 定位研讨 发现市场空缺，可如何做好本人？ 工程开发定位原那么根据工程的不同，开发商不同开展阶段的不同，工程开发定位的原那么也有差别，但总体讲有如下几类：1、风险最小化；2、利润最大化；3、周期最短化；4、影响最大化。本工程开发定位用足容积率，实现效益最大化；创新产品，迎合市场，并引导市场，降低风险；预备充分，快打快销，一鼓作气，成就辉煌。工程定位分析市场定位一个集酒店、居住、购物、餐饮、文娱为一体的国际商务港；为园区企业做配套，成为企业开展的助力器；效力园区经济，助力企业腾飞；让生活更方便，让任务更惬意。酒店：经济温馨型酒店(含多功能商务会议中心)；居