XXXX新华大厦开发定位策划报告ppt课件

1、新华发行集团新华大厦开发定位谋划报告北京赢策地产机构2021年前言首先赞赏新华发行集团对我公司的信任，给予我公司为贵集团拥有开发权的通辽市新华大厦工程前期研讨和产品定位的参与时机。在8月初与贵集团相关指点接洽后，我公司组织了专案小组前往通辽市，开展了为期3周的市场调研，根据调研结果和我方判别，预测未来市场空间与产品方式，对通辽新华大厦工程作出了产品定位和规划方案建议，供贵集团公司在日后执行开发过程中参考。前言在开场探研通辽新华大厦的定位前，我方对工程的研讨方向做出了以下确定：着重予研讨通辽市的宏观市场，以判别未来市场开展形状，由于本工程的正式运营周期应从2021年中期开场，因此当期市场数据并不

2、代表未来市场数据。偏重于研讨通辽市中心商业圈的开展动向和通辽商业格局的变化，而不落于详细的市场个案分析之中，从而判别未来市场的真正需求。偏重于研讨文化产业在通辽市的市场空间，并在研讨中探寻该市场空间该当对位的产品方式。在业态规划当中，尽能够利用已有的市场需求，进一步开展扩展该市场空间，以实现“目的性消费市场，保证本工程的商业部分在传统商业圈中脱颖而出。前言在详细规划方案中，尽能够真实可行的规划开发面积，增大利润空间；在开发前期规划合理的“回笼资金的产品，在工程开发后期，规划合理的“继续运营产品。在实现开发价值最大化的根底上，尽能够躲避“画蛇添足的设计方案，降低施工本钱，减少前期投入。前言本方案

3、是经过我方深化研讨后的简要成果展现，大量研讨观念还需予贵集团公司深化沟通交流，并推导出最终可行方案。本方案报告分为四大部分：“分析篇、“定位篇、“规划篇和“开发篇。“分析篇从宏观、中观、微观三个维度分析市场，探寻市场空间和未来需求。“定位篇在结合本工程和贵集团公司需求的根底上，为工程开发进展定位建议。“规划篇由我公司提出初步产品规划设计建议，对产品的详细功能和建筑规划进展规划，已为本工程的最终成型方案提供参考。“开发篇是基于本工程的现实情况，我方提出的开发战略性建议。本方案报告虽然经过详细的调研和讨论，但由于成稿时间较为紧凑，不免有疏漏之处，观念上也能够有缺乏之处，还请贵集团指点指正。分析篇分

4、析篇本篇概要：分析篇是经过宏观经济市场分析、中观通辽市科尔沁区中心商业区的分析、微观工程宗地详细情况分析，已探寻两个问题：1.通辽未来商业市场的需求和变化；2.本工程可开发的方向和应躲避的市场空间。分析篇的结论观念能够因人而异，我方观念也不免有偏颇之处，但原始数据准确，来源全部由我方调研人员一手获取，应为贵集团公司可信任的根底数据参考。第一部分、通辽市宏观经济分析第一部分、通辽市宏观经济分析通辽经济地理情况通辽历史文化开展通辽经济情况与产业情况通辽各产业开展情况通辽消费市场情况通辽科尔沁区城市建立开展通辽市科尔沁区房地产市场情况通辽市下级行政区县开展情况一、通辽经济地理情况第一部分、通辽市宏观

5、经济分析一、通辽经济地理情况通辽市位于内蒙古自治区东部，总面积59535平方公里，南北长约418公里，东西宽约370公里。通辽东靠吉林省、西接赤峰市、南依辽宁省、西北和北边分别与锡林郭勒盟、兴安盟为邻，属东北和华北地域的交汇处。第一部分、通辽市宏观经济分析一、通辽经济地理情况1 通辽的地理属性通辽商业消费市场根本倾向于学习沈阳，跟随沈阳，当地高消费人群也经常到沈阳消费购物，因此，通辽的高端消费市场遭到一定的制约，开展程度不高，消费才干普通。可以说，通辽市在行政划分上属于内蒙古，但从经济倾向上是东北属性城市。第一部分、通辽市宏观经济分析通辽市316 km322 km568 km856 km140

6、3 km1. 通辽的地理属性通辽市位于我国东北腹地，东距沈阳316公里，东北面间隔长春322公里，向北间隔哈尔滨568公里，西南间隔北京856公里，而向西间隔内蒙古首府呼和浩特1403公里。由于通辽间隔沈阳市近于呼和浩特，通辽的产业经济也受沈阳深度影响，人民消费习惯也跟随于沈阳、长春等东北指点型城市。通辽整体经济属性偏向于沈阳市。一、通辽经济地理情况2. 通辽的地理格局通辽市城镇规划非常合理，处于指点位置的科尔沁区位于通辽市的中部，下辖5旗1县1市分别环绕于科尔沁区周围，这种地理格局使各下级县市的经济流通完全倾向于科尔沁区，在当地最大限制的保管了经济流和商业消费额，使得科尔沁区的商业市场长期昌

7、盛稳定。通辽所辖的一区五旗一县一市总人口391万，整体经济是以“农业、“畜牧业和“交通物流业为根底，近年来重点开展“采矿业和“新型工业，经济开展情况稳定，人口数量平稳缓增。第一部分、通辽市宏观经济分析300多万人口从开展动向上均倾向于“科尔沁区，希望到市区“生活“任务“就学“消费“就医等，因此，只需50平方公里的科尔沁区，商贸业、酒店业、餐饮文娱业等运营性行业均维持着昌盛的形状。第一部分、通辽市宏观经济分析一、通辽经济地理情况3. 城市位置东北区交通枢纽通辽市的特殊地理位置，决议了他在东北地域的交通枢纽的位置。通辽机场可起降大型民航客机；集通线、京通线、通让线、大郑线、平齐线、通霍线六条铁路经

8、过通辽，省际大通道、通赤高速公路也经过通辽，大量矿产、粮食资源从通辽运输至全国各地，构成了通辽大交通、大物流的未来开展战略部署。通辽提出“纵穿南北、横贯东西的高速公路建立规划，构成与辽宁、吉林及京津地域相衔接的快速通道和能源运输通道。未来5年，通辽将投入190亿元进展道路建立，通辽将成为蒙东区最重要的交通枢纽。第一部分、通辽市宏观经济分析3. 城市位置东北区第九大重镇2021年，通辽GDP位居东北地域第9位，2021年，通辽市GDP达1471亿元，增长23%，一举超越松源成为东北地域第8位。东北地区排名全国排名城市2010年地区生产总值（亿元）所属省份114大连5150.00辽宁1217沈阳5

9、012.90辽宁2324哈尔滨3665.90黑龙江1428长春3369.70吉林1534大庆2900.00黑龙江2649鞍山2220.00辽宁3768吉林1745.00吉林2889松源1306.00吉林3999通辽1185.00内蒙古4第一部分、通辽市宏观经济分析二、通辽历史文化开展第一部分、通辽市宏观经济分析二、通辽历史文化开展蒙古族文化发祥地之一传统的科尔沁文化源远流长。科尔沁草原北至大兴安岭中部山脉，南至辽河、柳河、大凌河流域，西至西拉木伦河、老哈河流域，这里地域辽阔，物产富饶，林草丰盛，宜牧宜猎，历史上孕育了强大的游牧民族，科尔沁草原西南部的红山文化、中北部的富河文化、东部的昂昂溪文化

10、。蒙古族主要聚居地，新蒙古文化的弘扬之地通辽市390万人口中，拥有160万蒙古族人口，是我国著名的蒙古族聚居地。这里曾是清代国母孝庄文皇后、爱国将领僧格林沁、民族英雄嘎达梅林的故土。目前，通辽市是蒙古族文化的主要传承地域，被誉为“中国安代艺术之乡、“中国民族曲艺之乡和“中国版画艺术之乡、“中国马王之乡。这里是新蒙古文化的推进和弘扬之地，一年一度的“哲里木赛马节曾经构成一定的影响力，举行规模一年比一年宏大。第一部分、通辽市宏观经济分析二、通辽历史文化开展当前文化产业处于相对落后形状薄大精深的蒙古族文化在当前的通辽产业上仅表现为少量舞蹈、小规模的展览展现和庆典仪式中的流程为主，并没有得到很好的弘扬

11、和开展，更谈不上“产业化高度。目前从事文化产业的人员在通辽并不多，文化开展企业数量也较少，传统文化开展不断处于落后形状，新文化产业也并未构成。主要的文化产品仍以短期“节庆型晚会、“小规模上演为主，专业团体和延伸产业并未构成，更谈不上有良好的市场空间。第一部分、通辽市宏观经济分析二、通辽历史文化开展进一步城市化，科尔沁文化产业未来拥有宏大的开展空间文化产业是与经济开展相辅相成的，因此在高速城市化的通辽市，在经济快速开展的根底上，文化产业正出现了前所未有的良好土壤，在本次调研中，我们发现科尔沁区人民曾经开场强调精神生活，并非常注重下一代教育和综合素质的培育，尤其是综合素质培训的需求，已不局限于针对

12、儿童，对当代青年的培训和素质熏陶，曾经出现了强大的需求，这便反映出一个宏大产业市场的开展空间。第一部分、通辽市宏观经济分析三、通辽经济情况与产业情况第一部分、通辽市宏观经济分析三、通辽经济情况与产业情况近年来通辽经济开展情况近年来，通辽地域经济开展突飞猛进，经济增长速度在内蒙古自治区牌名第二，延续五年地域消费总值增幅均超越15%。2021年地域消费总值1176.23亿元，增幅到达16%；2021年地域消费总值进一步提升至1459亿元，增幅到达21.8%，创历史新高！第一部分、通辽市宏观经济分析项目时期2007年2008年2009年2010年2011年2012年地区GDP660.7785.691

13、3.31055.31176.21459增幅23.0%18.9%16.3%15.5%11.5%24.0%第一部分、通辽市宏观经济分析三、通辽经济情况与产业情况2021年通辽市财政总收入完成102.92亿元，比上年增长24.0%。城镇居民家庭人均可支配收入16488元，增长率为15.6%；乡村牧区居民家庭人均纯收入7292元，增长21.5%。2021年通辽市地域消费总值估计为1800亿元，估计增长20%；估计城镇居民家庭人均可支配收入19100元，增长率16%；乡村牧区居民家庭人均纯收入8460元，增长率16%。第一部分、通辽市宏观经济分析20%的经济增速一方面反映了通辽市相对落后的经济根底，另一

14、方面也表现出通辽强劲的开展势头和良好的前景，在这样的经济背景下，可以预测未来的居民消费指数将一路高扬，地域商业开展将日新月异。第一部分、通辽市宏观经济分析四、通辽各主要产业情况第一部分、通辽市宏观经济分析四、通辽各主要产业情况农业、牧业通辽市粮食产量和肉类产量在内蒙古自治区均列第一位，素有“内蒙古粮仓和“中国黄牛之乡的佳誉。东部和中部平原处于世界黄金玉米带，是国家重要的商品粮基地和畜牧业消费基地。目前，已构成100亿斤玉米、200万头黄牛、50万亩红干椒、50万亩荞麦、30万亩蓖麻的种植养殖规模，玉米、红干椒、荞麦、肉牛等部分农畜产品在世界上有较高的知名度，而且在一定程度上可以影响行业市场价钱

15、。第一部分、通辽市宏观经济分析四、通辽各主要产业情况新型能源产业通辽市现具备年产原煤6500万吨，火电装机440万千瓦、风电累计开工536万千瓦、建成380万千瓦、并网360万千瓦，年发电量220亿千瓦时，年产单晶硅4500吨、多晶硅1500吨的才干，并正在加快推进风力发电、光伏发电、风光互补发电等新能源产业。第一部分、通辽市宏观经济分析四、通辽各主要产业情况新型煤化工产业通辽市被国家列为煤化工基地。目前已构成20万吨乙二醇、10万吨草酸、880万吨褐煤提质的消费才干，并正在重点开展乙二醇及草酸下游聚酯树脂、合成纤维、草酰胺，苯胺下游聚氨酯、橡胶助剂、塑料助剂以及煤制气等煤精深加工产业。第一部

16、分、通辽市宏观经济分析四、通辽各主要产业情况生物科技产业通辽市目前有10余家玉米深加工企业，曾经构成了味精、氨基酸、酒精、溶剂、淀粉等10多条产业链，年玉米综合转化才干到达450万吨，目前仍有100万吨淀粉、40万吨酒精向产业链下游转化的空间，并正在开展食品添加剂、生物医药等玉米“树型产业链，全力打造全球最大的小氨基酸基地。第一部分、通辽市宏观经济分析四、通辽各主要产业情况绿色食品加工产业通辽市现已构成年加工肉牛37万头、肉羊270万只、生猪470万口、禽类7600万只、日处置鲜奶800吨的才干，并正在加快开展农畜产品精深加工产业链，建立区域性绿色食品加工基地。第一部分、通辽市宏观经济分析四、

17、通辽各主要产业情况有色金属加工产业作为内蒙古确定的两个铝产业基地之一，通辽市现已构成了以煤发电、以电炼铝、以铝做深加工的煤电铝联营、循环开展的产业格局，具备年产6500万吨煤、440万千瓦火电装机、95万吨电解铝、70万吨铝后加工、70万吨铜熔炼加工的才干。并正在重点开展铝、铜、镍、铅锌及深加工产业，力争打造国家级有色金属加工基地，到“十二五期末，通辽市将构成年300万吨电解铝、240万吨铝后加工、60万吨镍合金的消费才干。第一部分、通辽市宏观经济分析四、通辽各主要产业情况先进配备制造产业通辽市现已构成年产风机1800台套、塔筒1600台套、叶片600台套的才干，并正在加快开展机械制造及汽车零

18、部件加工产业，建立东北地域配备制造业的配套基地。第一部分、通辽市宏观经济分析四、通辽各主要产业情况文化产业通辽市是一座历史悠久、文化底蕴深沉的城市，是蒙古族文化的主要传承地域。长期以来，蒙汉等各族人民发明了独具特征的科尔沁文化，被誉为“中国安代艺术之乡、“中国民族曲艺之乡和“中国版画艺术之乡、“中国马王之乡。目前通辽市文化产业开展相对落后，产业化市场并未建立，城镇居民在文化产业方面的消费处于初级阶段。通辽文化产业的商业表达主要在：“二人转团体上演、“通辽赛马节、“蒙古族节庆类综合活动、“出国上演调查、“民族大学汇演、“小规模上演等方面，产业尚不兴隆，从业人员较少。第一部分、通辽市宏观经济分析四

19、、通辽各主要产业情况通辽产业开展空间2021年6月，胡春华书记再次视察通辽市，在原第一次视察通辽时提出的重点推进通辽市工业化、城镇化和农牧业现代化的指点思想的根底上，对通辽市获得的经济开展成果予以一定，并提出“开展通辽大工业、大物流的开展战略，对通辽未来的产业开展指明了道路。未来，在这个指点思想引导下，通辽市将重点开展东部物流园区和南部工业新区，工业和物流业是新兴经济的绝佳的推进根底，将全面推进通辽地域综合经济实力的增长，带动大量新增就业人口，城镇化开展进一步加强，居民收入还将大幅提高，消费市场还将不断增长。第一部分、通辽市宏观经济分析五、通辽今年消费市场情况第一部分、通辽市宏观经济分析五、通

20、辽今年消费市场情况2021年前二季度，通辽市消费市场在春节、黄金周等几个传统节日的拉动下，消费品市场人气足、购销旺，实现消费品零售总额150.4亿元，同比增长16.0%；限额以上零售、零售、住宿、餐饮企业实现零售额106.6亿元，同比增长32.9%，全面表达高涨势头。第一部分、通辽市宏观经济分析项目时期2007年2008年2009年2010年2011年2012年零售总额单位：亿元135.2171.2204.4245.6290.1352增幅18.80%26.6%19.4%20.2%18.1%21.3%五、通辽今年消费市场情况通辽市消费品市场呈现如下特点：零售零售行业为消费主力，住宿餐饮业增幅较大

21、居民消费更加趋向晋级类商品城乡市场差距逐渐减少，开展趋势更加协调宏观经济平稳较快开展，为消费品市场提供了良好的开展环境城乡居民收入增长较快，带动了消费程度的提高“家电下乡带动了乡村市场消费的增长餐饮消费好于往年休闲、安康成为过节时髦第一部分、通辽市宏观经济分析特点一、批零行业为主力，住宿餐饮业增幅较大2021年前二季度，通辽零售零售、住宿餐饮企业实现零售额总量分别为131.4亿元、19.0亿元，占社会消费品零售总额的比重分别为87.4%、12.6%，同比分别增长 14.9%、24.2%。由此可见，批零行业仍是市场主力，住宿餐饮业增幅有较大增高。第一部分、通辽市宏观经济分析特点二、居民消费更加趋

22、向晋级类商品根据对限上批零企业的统计，前二季度化装品类、五金电料类、体育用品类、文化办公用品类、家具类、汽车类和金银珠宝类增长较快，分别增长49.4%、16.3%、61.5%、38.1%、19.2%、30.6%，增幅较大的为金银珠宝类、煤炭及制品类，分别增长1.47倍和1.27倍。由此看出，居民消费更加向构造晋级类消费品倾斜。第一部分、通辽市宏观经济分析特点三、城乡市场差距逐渐减少，开展趋势更加协调前二季度，城镇市场实现社会消费品零售额106.0亿元，同比增长16.4%；乡村市场实现社会消费品零售额44.2亿元，增长15.0%。城乡差距只需1.4个百分点，呈现出城乡市场协调开展态势。第一部分、

23、通辽市宏观经济分析特点四、宏观经济平稳较快开展，为消费品市场提供了良好的开展环境通辽市经济总体坚持了平稳增长，促进和推进消费品市场快速增长，同时消费的较快增长也有力地拉动了全市经济的开展。今年相对放开的货币政策和相对低迷的投资市场也推进了消费市场的生长。第一部分、通辽市宏观经济分析特点五、城乡居民收入增长较快，带动了消费程度的提高年初以来积极采取多种措施，产业政策、财政政策、就业政策等多管齐下，逐渐建立和完善了社会就业制度，有效地实现了城乡居民收入的增长。城乡居民收入的添加，加强了居民的购买力，为消费品市场的较快增长提供了有力支撑。第一部分、通辽市宏观经济分析特点六、家电下乡带动了乡村市场消费

24、的增长市委、市政府高度注重国家推行家电下乡政策，积极引导和组织适宜乡村消费特点、性能可靠、质量保证、物美价廉的家电产品，满足了不同层次消费者个性化消费的需求，拉动了全市社会消费品零售总额的增长。第一部分、通辽市宏观经济分析特点七、餐饮消费好于往年春节、五一黄金周期间，餐饮市场红红火火。一是家庭亲友聚会一向是节日餐饮消费的主体。年夜饭订餐早，规模较大的饭店一两个月前席位就被预定一空。二是特征店人气旺，火锅店、特征店爆满，呈现一席难求的局面。三是“西式快餐生意红火，肯德基、麦当劳、德克士等成为青少年聚会、就餐的首选。四是餐饮街逐渐构成，产生了集团效应，带动通辽餐饮业的提高和昌盛，促进了居民的外出就

25、餐消费。第一部分、通辽市宏观经济分析特点八、休闲、安康成为过节时髦春节、黄金周期间，市民争先去体育场、健身房、森林公园强身健体，放松心境，据通辽统计局数据，前二季度体育、文娱用品类销售额打4.85亿元，增长61.5%，是增幅最大的种类，可以看出通辽市人民的生活质量提升，对于精神文化生活的要求提升，因此，文化市场、教育市场在通辽将会有长足的开展空间。第一部分、通辽市宏观经济分析第二部分、科尔沁区城市开展情况分析第二部分、科尔沁区城市开展情况一、通辽科尔沁区城市建立开展第二部分、科尔沁区城市开展情况一、通辽科尔沁区城市建立开展2021年，通辽按照建立百万人口区域性中心城市的开展规划，积极改造旧城区

26、、开发新经济区，提出建立东北第终身态城规划。至2021年通辽市城市建立已获得骄人的成果，城市容颜大为改观。今年年初，通辽科尔沁区确定了个重点城建工程，实施35个道路桥梁工程，改造新增道路面积120万平方米;拆旧建新，完成棚户区、城中村拆迁400万平方米，改造老旧小区50个，小街小巷109条。第二部分、科尔沁区城市开展情况一、通辽科尔沁区城市建立开展2021-2021年重点开展“桥北、“河西新城区通辽提出“融入东北经济一体化政策，打造百万人口中心区域城市，08年通辽提出“西移北扩，一河两区的开发政策，拉出了一个32平方公里的新区框架，高程度地完成了跨辽河的新世纪大桥、通辽大剧院、科技馆、图书馆、

27、青少年活动中心、城市展览馆、艺术博物馆、辽河公园、科尔沁马城等艰苦公建立计。经过4年的建立，桥北、河西新区曾经初具规模，主要道路曾经建成通车，通辽市政府完成了建立和搬迁任务，大量行政事业单位也搬迁至新区，各类配套建立也在抓紧建立之中。诸多大型国企、国内知名民企等不断入驻新城区，碧桂园控股香港上市、京汉新城、笔克置业等高端房地产开发商纷纷投资通辽新城区，为新城区增添了不少亮丽的颜色。第二部分、科尔沁区城市开展情况一、通辽科尔沁区城市建立开展2021年提出“东扩南移新开展想象2021年通辽提出“东扩南移开展新想象，将建立和投资中心向东南方向偏移。向东建立大型物流园区，与沈阳、长春进展经济接轨。向南

28、开展“铁南区，进展大规模旧城改造，利用旧城区完善的城市配套和城中村土地资源，提升城区质量，并向南与经济开发区相衔接。第二部分、科尔沁区城市开展情况一、通辽科尔沁区城市建立开展新城区开展缓慢，短期内难以成熟在新的开展方向的指点下，原规划的“桥北区、“河西区的建立步伐将放缓，社会投资自信心会回落，因此，新区建立将在一段时间内发生转变，短期之内难以开展成熟，处于比较为难的局面。第二部分、科尔沁区城市开展情况一、通辽科尔沁区城市建立开展老城区将进一步昌盛、完善东南部的开展将进一步平衡城区开展投资的中心，使得老城中心能得到不断改旧建新，将进一步完善和昌盛。2021年，市主城区重点实施了五街七路、一桥一通

29、道、站前广场和停车场建立，集中供热老化管网改造、老旧住宅小区综合改造等工程建立，改善了道路构造，方便了居民出行，优化了有关地段的环境。2021年初，城市中心确定了个重点工程，实施35个道路桥梁工程，改造新增道路面积120万平方米;拆旧建新，完成棚户区、城中村拆迁400万平方米，改造老旧小区50个，小街小巷109条。如今，主城区的道路更宽了、路灯更亮了、建筑更新了，环境有了大的改观。第二部分、科尔沁区城市开展情况二、通辽科尔沁区房地产市场情况第二部分、科尔沁区城市开展情况二、通辽科尔沁区房地产市场情况1. 总体房地产开展情况通辽科尔沁区房地产市场近年来阅历了较大幅度的震荡，自2007年政府提出新

30、区开展想象开场，通辽房地产市场迎来了前所未有的春天，房地产市场投资继续高涨，2021-2021年延续三年房地产投资额坚持25%以上的增幅，房地产销售平均价钱增幅到达180%，年平均销售量超越220万平米。2021年，通辽房地产市场出现空前高涨，尤其是新城区“桥北“河西板块，开发面积超越620万平方米，年销售面积超越330万平方米，出现了“供销两旺的局面。2021年，随着中央政府调控力度的进一步加强，通辽房地产市场销售情况逐渐下调，年销售总量锐减至280万平米以下，同比回到2007年程度。2021年中央对房地产行业的调控到达最大效果，1-8月，通辽房地产市场进入“冬季，各片区的68个在售工程无一

31、例外的不景气，销售情况均不如人意。其中桥北片区的销售情况最差，成交价钱一再回落。2021年是通辽房地产市场等待上升的一年，我方估计，在历经了2-3年的回调期之后，通辽市场的刚性需求空间逐渐加大，各旗县的中高收入阶层的购房改善需求也将得到很好的积累，通辽房地产市场或会得到新一轮的刺激和高涨。第二部分、科尔沁区城市开展情况二、通辽科尔沁区房地产市场情况2. 固定资产投资2021年通辽科尔沁区房地产行业投资完成105.20亿元，比上年增长24.6%，增幅较上年提高1.4个百分点。 城乡50万元以上投资完成101.23亿元，增长25.3%，增幅较上年提高1.2个百分点。 2021年通辽科区投资额估计1

32、21.10亿元，比上年增长15.1%，增幅大幅度回落，可以看出房地产市场的萎缩和投资自信心的下降。第二部分、科尔沁区城市开展情况项目/时期2007年2008年2009年2010年2011年2012年投资总额单位：亿元35.248.968.584.4105.2121.1增幅18.80%38.9%40.1%23.2%24.6%15.1%二、通辽科尔沁区房地产市场情况3. 商品房施工面积在阅历了5年的正增长之后，2021年通辽科区的商品房施工面积第一次出现下降，降幅到达17.4%。这一方面反映了市场低迷，投资者自信心缺失。另一方面也使得科区房地产业不断降温，恢复到相对合理的市场环境中。第二部分、科尔

33、沁区城市开展情况项目/时期2007年2008年2009年2010年2011年2012年施工面积单位：万437.1469.8532.6610.2754.3623.3增幅39.00%7.5%13.4%14.6%23.6%-17.4%项目/时期2007年2008年2009年2010年2011年2012年施工面积371.6387440.3507.6647.2527增幅39.00%4.1%13.8%15.3%27.5%-18.6%第二部分、科尔沁区城市开展情况项目/时期2007年2008年2009年2010年2011年2012年施工面积65.582.892.3102.6107.196.3增幅38.00%

34、26.4%11.5%11.2%4.4%-10.1%第二部分、科尔沁区城市开展情况项目/时期2007年2008年2009年2010年2011年2012年销售均价144718452132349342964682增幅17.0%27.5%15.6%63.8%23.0%9.0%项目/时期2007年2008年2009年2010年2011年2012年销售均价237336894026564078868296增幅11.6%55.5%9.1%40.1%39.8%5.2%我方观念：从上述分析表中可以看出，2021年通辽房地产市场施工面积明显回落，商品房售价增长速度明显放缓，证明了通辽地域现正处于市场低迷期，预示着未

35、来的市场环境是风险与时机并存，因此本工程的开发任务需求谨慎，留意控制风险。第二部分、科尔沁区城市开展情况4. 2021年各分片区房地产开发情况老城区土地供应紧张，房产销售速度放缓新城区开展迅速，供应量过大，进退维谷铁南区新政策利好，开展落后，未见起色开发区开发量较少，不断未被市场看好第二部分、科尔沁区城市开展情况老城区土地紧俏中心区依托成熟的配套资源，在全市房地产市场中优势明显，销售价钱居高，2021年市区改造旧房面积超越120万平米，方案投资额超越39.3亿元，占全市投资总额的32.45%。新开发商品房工程22个，开发面积180万平米。中心区遭到土地资源制约，所开发的新工程普遍规模偏小，以高

36、层商品住宅为主，住宅代笔工程有：“盛世银座、“紫云公馆等，商业开发代表工程有：“中嘉大道、“新都会商业广场、“万城商务中心、“华申时代广场等。从未来开展上看，中心区土地资源紧缺，难以构成大规模开发局面，因此中心区的商品房将进一步紧俏，销售价钱提升潜力宏大。我公司估计，未来中心区的房地产市场依然会坚持供销两旺的态势。第二部分、科尔沁区城市开展情况新城区“桥北片区和“河西片区进退维谷新城区2021年房地产投资总额估计46亿，工程27个，同比增长133%，占科尔沁区房地产投资的38%。新城区的房地产建立如火如荼，新增工程也非常多，但是总体处于非常被动的局面。在一河两区、西移北扩的政策指点下，新城区大

37、量土地进入市场，新增工程继续维持高量，但是市场容量有限，目前新城区的商品房销售情况较差，各工程销售量难以支撑工程的资金需求，销售价钱维持在3300-3900元的低端程度。2021年市政府提出“东移南扩，大力开展东部物流基地的战略想象，打击了市场对于新城区投资的自信心，新城区的房地产市场遇上冰封，大部分房地产商彷徨在“继续建立或是“等待时机的十字路口，近10个新工程推迟了开发方案，一切的工程销售价钱达不到预期程度。第二部分、科尔沁区城市开展情况铁南区新政策利好，充溢新机遇在新政策想象的刺激下，铁南区的土地成交呈上升态势，2021年铁南区新成交土地11宗，大多数为住宅用地，预期投资额为28亿元，占

38、全市投资总额23%。但铁南区目前仍处于相对落后的形状，今年各工程成交情况不理想，大量开发企业处于张望态势，很多工程上报后并未如期开工。铁南区目前曾经广受关注，能否能迎来高速开展，关键看政府的投资力度和开发的决心，目前铁南区的房地产销售价钱不高，维持在3600元上下，因此铁南区曾经成为宽广投资者关注的地域。第二部分、科尔沁区城市开展情况东南区【开发区】雷声大雨点小与铁南区一同被列入未来开展重点的东南片区，今年3月份自治区审批经过，通辽开发区综合物流园区是通辽市规划建立的主城区“四园一港重点物流园区之一，规划总占地面积20平方公里，建成区面积8000亩以上。目前，东南区开展比较落后，土地资源非常丰

39、富，因此作为优良的物流基地建立，非常具有优势。东南区想实现高速开展，必需加大根底建立的投资力度，这决议于政府的开展自信心。目前东南片区已有多个物流园工程启动，并获得初步经济效益，但房地产工程较少，目前该地域房地产工程仅有6个，开发面积也不大，当地开发商并未看好本地域。第二部分、科尔沁区城市开展情况5. 房地产个案工程情况第二部分、科尔沁区城市开展情况凤凰风情街凤凰风情街是集三星级酒店、商务办公、休闲购物、高档住宅为一体的大型综合工程。凤凰风情街位于新城区市政府北广场300米，二道河大街与门达路交汇处，是通辽市新城区商圈的中心绝版商铺，是通辽首个国际化体验式主题商街。凤凰国际风情街具有四个特点，

40、一条景观主轴，两条特征街巷，三个空间段落，四个业态层次。凤凰风情街用全新运营方式和业态组合紧随城市开展的步伐，打造新城区中心商圈。第二部分、科尔沁区城市开展情况开发商 通辽地力房地产项目位置 新城区市政府北广场，北300米建筑面积 32000占地面积 21000容积率 1.52建筑类型 多层绿化率20%产品类型商铺开盘时间 2011年7月入住时间 2012年8月销售价格 9500元/平米销售情况一期商铺100套售罄交房标准 毛坯凤凰风情街第二部分、科尔沁区城市开展情况凤凰风情街工程亮点：地处新城区中心，二道河大街与门达路交汇处，是新城区最繁华的中心区域。南侧紧邻政府北广场和各大科局，东侧是通辽

41、第四中学，西侧和北侧衔接高档别墅区和高档住宅区。 周边区域缺乏配套，凤凰风情街充分填补了需求空白。商业街曾经落成，正在现房招商，引来大量商家关注。第二部分、科尔沁区城市开展情况中嘉大道中嘉大道是通辽中心商业区一座地下商业综合体，位于向阳街商圈，是目前在售工程中地段最优越的工程。北起明仁大街，南至太平洋广场，西到和平路，东临建国路，总建筑面积约23900平方米，是集餐饮、文娱、购物、休闲于一体的综合性时髦购物地下街。工程毗邻百货大楼、金叶广场、商城春天、东方购物、向阳新天地、太平洋商业广场等知名商家，商业气氛浓重。设有20个出入口构成内外开合、上下贯穿，全面开放、全方位沟通的立体商业空间，与周边

42、构成有机联动，是具有创新意义的工程。第二部分、科尔沁区城市开展情况中嘉大道开发商 北京中环嘉业项目位置 向阳商业街地下建筑面积 23900占地面积 36300容积率 /建筑类型 地下建筑绿化率/产品类型商铺开盘时间 未开盘入住时间 2013年底销售价格 预计18000元/平米销售情况未公开交房标准 毛坯 工程亮点：地段优越，是传统商业网的中心地下商场方式比较适宜吸纳人流停留商铺面积较小，适宜小型投资者购买第二部分、科尔沁区城市开展情况通辽商会大厦B座商会大厦位于科尔沁区建国路南段，北接人民公园，南邻火车站、汽车站，交通非常便利。该大厦总建筑面积1.8万平米，地上21层大厦，地下2层停车场。大厦

43、12至21层为精装写字间和公寓，全框架构造，空间自在组合。大厦2021年底开盘，大厦处于工程封顶，主要销售写字间和公寓，已完成销售量4500平米，根本完成了初期销售义务。目前工程销售处于停滞形状。第二部分、科尔沁区城市开展情况华申时代广场华申时代广场已落成，位于永清大街和交通路交汇处，建筑面积6.8万平米，由写字楼、高级酒店、大型商业广场、步行街和高档住宅组成。华申时代广场目前剩余近万平米大型商铺未售出，目前销售形状不理想。第二部分、科尔沁区城市开展情况华申时代广场开发商 通辽市华申房地产开发有限公司项目位置 永清大街 第三中学对面建筑面积 68000占地面积 19760容积率 2.87建筑类

44、型 高层 （16层、11层）绿化率24%开盘时间 2011年1月入住时间 2011年10月 销售价格 住宅6600元/平米，商业18000元/平米销售情况住宅部分销售85%，商业部分销售60%交房标准 毛胚 第二部分、科尔沁区城市开展情况华申时代广场工程亮点：地段优越，沿街面大规划大型商业配套，生活便利4星级酒店曾经开业，带动商业价值攀升内部步行街现已营业，商业带动土地价值提升第二部分、科尔沁区城市开展情况龙兴世纪城开发商 内蒙古霍煤龙兴房地产开发股份有限公司 项目位置 阿古拉大街以北，建华南路以西 建筑面积 24万平米 占地面积 10.2万平米 容积率 2.02建筑类型 多层、高层 绿化率3

45、5%开盘时间 现已开盘，可直接认购 入住时间 2013年6月销售价格 4200元/； 销售情况第一阶段认购220套交房标准 毛胚 龙兴世纪城位于新城区，是新城区的代表工程，该工程由21万平米住宅和3万平米配套商业组成。该工程由当地颇有影响力的开发商投资，初期开盘时销售火爆，但受市场低迷影响，第二阶段销售缓慢。第二部分、科尔沁区城市开展情况龙兴世纪城工程亮点：工程体量较大，是新城区的代表工程； 开发商品牌在本地的市场有一定的影响力； 工程推行力度大，在当地具有较高知名度； 目前主推区域第二部分、科尔沁区城市开展情况希望悦圣湾开发商 通辽希望集团房地产开发有限公司 项目位置 叫来河大街以北，霍林郭

46、勒路以东建筑面积 90多万 占地面积 50多万 容积率 1.7建筑类型 多层、高层 绿化率35% 开盘时间 2011年开盘 入住时间 一期2012年底 销售价格 4200/平米 销售情况一期销售43%交房标准 毛胚 第二部分、科尔沁区城市开展情况希望悦圣湾工程亮点：工程是目前通辽市房地产市场公认的较优质工程； 园林景观打造特别突出；5层电梯洋房居住温馨度高； 紧邻通辽市四中，教育资源丰富； 目前在推区域第二部分、科尔沁区城市开展情况地王花园开发商 通辽市馨园西部房地产开发有限公司 项目位置 通辽市桥北建国北路 哲里木大桥路西 建筑面积 120000 占地面积 40000 容积率 3.1 建筑类

47、型 高层、多层绿化率33%开盘时间 2011-9-16 入住时间 2013年底1期入住销售价格 5000元/平米 销售情况住宅销售8.9%交房标准 毛胚 我方观念：从本轮调研的20多个工程数据来看，除了“希望地产“永茂地产“霍媒地产和“碧桂园外，其他工程均销售情况不理想。目前通辽房地产市场曾经进入冬季。目前的市场形状是中央宏观调控的结果，也是全国经济不景气的表达，通辽目前的低迷形状将维持一段时间。虽然购房者张望心情严重，但各大开发企业均看好“18大以后的市场，通辽地域房产行业或将在明年后半年大幅度回暖。第二部分、科尔沁区城市开展情况下级旗县开展情况第三部分：第三部分、下级旗县开展情况霍林郭勒市

48、霍林郭勒市位于通辽西北端，面积22平方公里，总人口7万余人，是一个以蒙古族为主体多民族居住的城市。霍林郭勒因有储量丰富的煤炭资源而著名，近年来迅速崛起的煤电铝巨型工业，使其成为内蒙古东部和东北地域重要的能源基地。全国五大露天煤矿之一的霍林河露天煤矿就坐落在市区， 方案建立成为“现代能源密集型工业城市和“草原生态城市。 2021年全市国内消费总值30亿元，财政收入30亿元，旅游总人数18.7万人次，旅游业总收入1.37亿元，占全市国内消费总值的7.6%。霍林郭勒资源丰富：已探明的煤炭储量129亿吨，属优质褐煤，适宜开展煤炭转化产业，可转化为电、油、气等。原生腐植酸储量1.7亿吨，档次较高，为消费

49、腐植酸钾、腐植酸钠、黄腐植酸、复合肥、有机肥等煤化工产品提供了宽广的前景。现已探明食盐储量2328万吨，硅石储量2000万吨以上，石灰石储量1149万吨。目前霍林郭勒市在开发商品房工程8个，建筑面积22万平米，城区住宅销售均价3200元/平米，商铺销售均价8300元/平米。开鲁县开鲁县位于内蒙古通辽市西部85公里，全县总人口382836人。总区域面积 4488平方公里，县内地势平坦，现有耕地面积141万亩，林地面积172万亩，草牧局面积277万亩。开鲁县地处松辽平原，是全国重点农业产区，农产品主要以玉米为主导产品，高梁、小麦、水稻、甜菜、红干椒各种豆类为辅产品。粮食总产年产6亿公斤；玉米4亿公

50、斤。红干椒年产1万吨左右。地下水储量丰富，水质良好，地下水位2-2.5米，含水层90-100米，净贮量1.269亿吨。目前开鲁县在开发商品房工程12个，建筑面积47万平米，城区住宅销售均价3100元/平米，商铺销售均价7200元/平米。奈曼旗位于内蒙古通辽市西南部，开鲁县以南。总土地面积8.6平方公里，约1220万亩，其中耕地218万亩，林地431万亩，林木蓄积量320万立方米，年采伐量10万立方米。总人口43.2万，其中农业人口37.6万，蒙古族人口16万。属国家扶贫开发任务重点旗县之一。奈曼旗经济并不兴隆，主要以农业为主。政府为使经济格局以“农业为主加速向“工业引领全面转型，构成了木材精细加工、农畜产品加工、矿产开发和化工四大工业支柱，着力培育了水泥、氯碱化工、染料化工、电力能源、特征农畜产品加工五大优势产业集群，规划和建立了奈曼工业区、奈曼化工区、八仙筒工贸区、氯碱综合化工区、矿产开发区、养殖示范区六个工业园区。目前奈曼旗在开发商品房工程