凤凰城商业价格定位方案

1、项目名称位置规模物业费价格车位层数定位及主要户型备注绿地景城汉沽区东风南路与新村街交口1.95元12800小区车位1跃2100/200/300为住宅及周边项目配套暂未完全推出，明年住宅交房后开盘。现只有两个还迁楼底商出售京港国际城汉沽区大丰路88号2万未定8000-10000未定1层，1跃2100/2007月中下旬开盘华城公邸汉沽区一纬路与而径路交口不详未定未定未定1跃2、3200/300未推出天房锦绣汉沽河西区五经路不详未定未定未定1、2层未知未推出蓝海茗苑汉沽新开路与建设路交口不详未定未定未定1跃2标准商业配套，未开盘宝利新都汇汉沽人民街与大丰路交口22000未定不售只租，价格未定未定1跃

2、2300为小区配套，超市、银行等共计7个铺位，大概在明年5月推出。煤水电均有滨海未来城汉沽新开北路与大丰路交口不详未定大概在14000未定180-260不等还未开盘，时间不确定御景华庭汉沽四经路月四纬路交口将近3万未定未定未定1跃2240左右一层高4.5，二层高6，未开盘龙胤溪园宁河县芦台镇商业道延长线不详未定8000-10000未定3100/300下半年开盘推出凤凰城商业价格定位及优惠政策芦台、汉沽等地商业项目调研在建商业项目调研调研数据显示，该地区现有在建及待售商业项目均为住宅项目的配套底商，且大部分未开盘，已开盘及预计开盘销售项目的销售价格在800014000元/之间，面积区间在1003

3、00之间。多为跃层结构。二手商铺调研位置楼层面积（m2）报价（元）单价（元）备注商业道幸福商业广场33018000060002686000008823可议2403500008750可议调研数据显示，周边商业项目二三楼的商铺销售价格为60008700/。周边商业租金调研项目名称项目位置楼层商铺面积（m2）租金（元/天/）平均租金（元/天/）世纪新都商场商业道与震新路交口（本项目斜对面）1F6063.453.49整体1502.813531203.52F3543.081002.5603.53F12.655.35124.7911.76.0985.48105.48世纪新都商业街世纪新都商场西侧商业街（本

4、项目斜对面）1F1544.78207135.27287.5幸福广场商业道南端 （本项目正对面）1F100（临街）52.82.05整体1502301.92551.492F10011.14821.33F600.680.68时代金街商业道与光明路交口（本案正对面侧面）1F-2F701.140.79400.48480.86480.46幸福小区底商新华道东侧 （本案西侧半公里）1F753.112.99442.8世纪花园底商光华路东侧 （本案西南一公里）1F2600.950.752000.5调研数据显示：该地区租金差异较大，商业道两侧临街商铺租金最高。世纪新都商场商铺租金较高，一层商铺平均租金3.454.

5、78元/天/，整体平均租金3.49元/天/。项目正对面幸福广场一层临街铺面租金较高，租金5元/天/，内街则经营惨淡，导致项目整体租金仅为2.05元/天/。非商业道上的商铺的平均租金则在0.68元2.99元/天/之间。销售价格定位根据上述调研数据，不难看出芦台当商铺价值最高的位置为商业道两侧一层临街铺面，个别面积较小的铺面甚至达到6、7元的租金，但位置稍有别与此类铺面的租金则难以想象的低。对本案最具参考价值的商业即为世纪新都及幸福广场。此两成熟项目的租金情况，测算本案租金体系如下：商业销售均价：3.49元/天/365天12年（8%年回报）=15286元/，即15300元凤凰城商业销售价格体系价格

6、因素说明公司底价（元/）公司底价总价（元）单价报价 （上涨20%）报价总价（元）序号楼号楼层房号建筑面积（）1B一层101704.25 22185 15623786 27731 19529733 2102389.06 22950 8928927 28688 11161159 3103389.06 22950 8928927 28688 11161159 4104465.47 22185 10326452 27731 12908065 5105587.37 22185 13030803 27731 16288504 6106393.78 22950 9037251 28688 11296564

7、7107389.06 22950 8928927 28688 11161159 8108661.94 24480 16204291 30600 20255364 9二层201392.68 18360 7209605 22950 9012006 10202392.68 18360 7209605 22950 9012006 11203397.40 18360 7296264 22950 9120330 12204392.68 18360 7209605 22950 9012006 13205636.62 18360 11688343 22950 14610429 14三层301739.01 10

8、710 7914797 13388 9893496 15302626.74 10710 6712385 13388 8390482 16303701.96 10710 7517992 13388 9397490 17304392.68 10710 4205603 13388 5257004 18305636.62 10710 6818200 13388 8522750 19四层401735.38 7650 5625657 9563 7032071 20402620.81 7650 4749197 9563 5936496 21403698.34 7650 5342301 9563 667787

9、6 22404389.06 7650 2976309 9563 3720386 23405636.62 7650 4870143 9563 6087679 24均价/总价12369.27 15228 188355370 19035 235444213 注：红色部分为办公区，暂不出售。3.49元/天/365天10年（8%年回报）=12739元/，即12800元凤凰城商业销售价格体系价格因素说明公司底价（元/）公司底价总价（元）单价报价 （上涨20%）报价总价（元）序号楼号楼层房号建筑面积（）1B一层101704.25 18560 13070880 23200 16338600 2102389.0

10、6 19200 7469952 24000 9337440 3103389.06 19200 7469952 24000 9337440 4104465.47 18560 8639123 23200 10798904 5105587.37 18560 10901587 23200 13626984 6106393.78 19200 7560576 24000 9450720 7107389.06 19200 7469952 24000 9337440 8108661.94 20480 13556531 25600 16945664 9二层201392.68 15360 6031565 1920

11、0 7539456 10202392.68 15360 6031565 19200 7539456 11203397.40 15360 6104064 19200 7630080 12204392.68 15360 6031565 19200 7539456 13205636.62 15360 9778483 19200 12223104 14三层301739.01 8960 6621530 11200 8276912 15302626.74 8960 5615590 11200 7019488 16303701.96 8960 6289562 11200 7861952 17304392.68 8960 3518413 11200 4398016 18305636.62 8960 5704115 11200 7130144 19四层401735.38 6400 4706432 8000 5883040 20402620.81 6400 3973184 8000 4966480 21403698.34 6400 4469376 8000 5586720 22404389.06 6400 2489984 8000 3112480 23405636.62 6400 4074368 8000 50