石台旅游接待中心营销策划方案

1、石台旅游接待中心营销策划市场调研市场调查（包括城区开发市场现状：开发项目数量、开发总量、可售面积；市场销售统计数据）附市场调研表：序号项目名称建筑类型价格销售情况备注1金城水岸名都多层住宅、别墅、商业门面8月初市调价格：2600-3300元/m9月初市调价格：3500-3800元/m住宅500套，别墅约20套自主经营大酒店8层2澜香苑普通多层住宅8月初市调价格：2800-3000元/m 9月初市调价格：均价3300元/m住宅30套2010年10月初开盘3信发金山阳光多层住宅、小高层、高层、商业门面（靠东面近221省道的门面是2层的，靠南边的是1层的门面。）（1）8月初市调价格：一期2000-3

2、000元/m；二期 4000元/m（2）9月初市调价格：估计住宅不低于3000元/m，商业门面价格未定还没有开盘2011年下半年开盘，商业门面价格未定。4秋浦绿洲普通住宅开盘价：2000元/m现价3000元/m左右住宅30套2009年11月开盘5石台茶城住宅、商业一期均价3300元/ m,二期4300元/ m,三期价格未定不详一期、二期己经全部售完，三期未开盘（主要是住宅，门面靠近车站）项目详细情况介绍：金城水岸名都开发公司：石台县徽超有限公司项目位置：石台县环马鞍山路（原园艺场）总建筑面积：61350m占地面积：50280m建筑类型：多层住宅、别墅、商业门面（目前在售只有住宅和别墅）总房源：

3、800套，共10栋目前在售房源：住宅500套，别墅约20套开盘时间：2010年12月11日价格：8月初市调价格：2600-3300元/m 9月初市调价格：3500-3800元/m其它建筑：自主经营大酒店8层澜香苑开发公司：安徽皖和房地产开发有限公司项目位置：池州市石台县秋浦西路与牯牛降交口向南50米总建筑面积：21830m 占地面积：13619m建筑类型：普通多层住宅总房源：188套，其中30套在建目前在售房源：30套开盘时间：2010年10月初价格：8月初市调价格：2800-3000元/m 9月初市调价格：均价3300元/m信发金山阳光开发公司：安徽信发建工集团项目位置：石台县仁里镇城东政务

4、新区 221省道西侧（石台茶城斜对面）总建筑面积：21万m 占地面积：11万m 建筑类型：多层住宅、小高层、高层、商业门面（靠东面近221省道的门面是2层的，靠南边的是1层的门面。）总房源：1296户目前在售房源：还没有开盘开盘时间：2011年下半年价格：（1）8月初市调价格：一期2000-3000元/m；二期 4000元/m（2）9月初市调价格：估计住宅不低于3000元/m，商业门面价格未定备注：此次商业建筑2.5万平方，住宅18万平米。秋浦绿洲开发公司：石台县嘉信置业发展有限公司总房源：84套（目前共四栋）目前在售房源：30套开盘时间：2009年11月26价格：开盘价：2000元/m现价3

5、000元/m左右石台茶城总建筑面积：70000m 占地面积：50000m建筑类型：住宅、商业总房源：一期、二期己经全部售完，三期未开盘（主要是住宅，门面靠近车站）价格：一期均价3300元/ m,二期4300元/ m,三期价格未定。附市场调查统计表调查项目调查内容了解不了解有意向无意向一般差不确定是否100万以内5000元左右调查总人数对项目了解的程度39%61%38是否有投资意向35%65%37项目前 景52%16%11%21%39沿河美食城17%75%8%32投资金 额75%25%36项目价 格85%15%33近期房地产相关政策及形势竞争个案项目调查与分析（提供项目名称、开发公司、开发面积、

6、可售量、开盘时间、价格、商业或住宅）消费者分析消费地域（城区投资者、县城、郊区及乡镇等其他）消费者购买动机（投资、融资等）二、市场分析（1）文化地域分析地理位置及人文历史、文化商业市场发展分析该项目发展及周边商业市场发展趋势商业发展规划该项目周边发展规划以及规划对该项目优势与劣势周边市场及竞争项目分析该项目周边有那些市场、具备和该项目有竞争条件的项目分析三、项目分析1、项目主要数据（建筑总面积、配套设施、绿化率、容积率及附属设施）2、产品定对位（针对周边旅游产品的配套工程）3、价值定位（实现本身经济利益同时，也为旅游项目树立了品牌效应服务广大游客，提升了城市知名度，项目周边消费群广、人流量大，

7、投资回报见效快等）四、项目SWOT分析1、优势（1）项目位于政务新区，发展前景可观，有着前期良好的旅游资源开发、旅游基础与接待设施建设的基础。（2）定位准确，石台旅游资源种类齐全，特色突出，规模大且相对集中，自然与文化有机结合，发展潜力大（3）区域交通便捷，全面覆盖石台周边旅游景点及周边城市，方便度假、生活。自县城开始，东至黄山市太平湖80公里（公路里程，下同），距黄山市160公里；东北至青阳县界70公里，距青阳县城110公里，距九华山147公里；东南至齐云山140公里；南至祁门县界27公里，距祁门县城98公里；西至东至县界34公里，距东至县城76公里；西北至贵池区界46公里，距池州市77公里

8、；至安庆107公里；至省会合肥294公里。 （4）自然资源石台旅游资源丰富，形式多样，为石台发展旅游地产提供了良好的契机：土地资源丰富。这些地区气候宜人，风景秀丽，十分有利于旅游地产的规划与建设，非常适合发展体验式旅游地产。（5）石台旅游业在安徽省及全国已有一定的知名度和美誉度，为发展旅游地产提供良好的基础。2、劣势（1）项目位于新区，受游客旅游购物及本地居民休闲习惯影响，短期内无法改变，将会影响投资户的心理预期。（2）旅游地产发展较晚，树立品牌和开拓市场需要做大量工作。（3）交通道路设施不全。从地理位置上来看，石台地域偏东，地处山区，离合肥等主要客源聚散地和客源地较远，使出游的成本较之其它地

9、区要高。石台交通道路发展参差不齐，整体水平很落后随着人们对旅游的需求逐渐趋于高档化，对车辆的要求趋于小型化、高档化。石台的旅游车辆大多是大型客车，与高端客户难以对接。无法满足高端客户的个性化需求（4）周边无商业氛围，暂时形成不了商业繁荣市的市场且目前旅游相关产品很少。（5）新区市场离老城有点距离，交通不便，旅游通达性有待进一步提高，设施需进一步改进。（6）旅游服务功能建设滞后。周围配套设施不全，现有旅游基础设施等距其它周边旅游区有一定差距。旅游接待中心、旅游交通、公共厕所被视为旅游城市三大必备设施。在石台旅游交通、公共厕所建设只是刚刚起步，接待中心尚属空白。随着大批散客、高端客户进入石台，建立

10、包括旅游呼叫中心、访客中心在内的旅游服务功能系统迫在眉睫。国际通用语言的标示牌体系尚未形成，目前只有简单的道路标识和景区标识。（7）目前人流量较稀少，目标客户群体单一。（8）区域发展不平衡。石台县城与二线城市、乡镇差异巨大。但县城和多数乡镇十分落后，发展缓慢。旅游地产必须以旅游景观为依托。旅游景观的稀缺性、脆弱性决定，旅游地产不可能在极少数几个地区长期、持续发展。旅游景观减少和破坏，会使旅游地产发展减速，甚至停滞不前。而这些落后地区虽然自然环境优越，但基础设施落后，卫生状况极差，民众素质偏低。（9）旅游地产宣传力度有待加强。石台作为一个远离客源主体市场的旅游地产目的地，有力的宣传十分重要。就目

11、前情况来看，其宣传力度有待加强，手段有待提高。石台旅游地产宣传，普遍采用平面广告宣传为主和其他宣传的方法，这种宣传很落后。（10）法律法规不完善。与旅游地产相关的法律法规不健全、不完善，导致了旅游房地产经营市场混乱。最直接的后果是，当出现旅游房地产纠纷时，消费者由于没有配套的法律法规支持，相应的权利通常得不到保障。（11）旅游地产自身的“弱势地位”。 旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、大酒店、度假村等旅游地产将出现门可罗雀的惨淡景象。3、机会（1）国家实施大开发战略和进行产业结构调整，建设旅游支柱产业。（2）石台旅游

12、区业几大景区已有相当知名度。（3） 宏观经济环境 房地产业作为中国国民经济支柱产业，其重要性不言而喻。旅游业也在国民经济中发挥着越来越重要的作用。旅游地产作为两个产业的结合，是促进两个产业发展的新途径，发展潜力巨大。（4） 市场环境 人们生活水平不断提高、生活方式及消费观念正在改变，休闲、度假、旅游等已经成为了社会经济活动、人们工作、生活的重要组成部分，而国家法定假日增加、黄金周调整等使得人们出行更加便利。这都为旅游地产发展提供了良好的市场环境。 （5） 政策法规 石台县是旅游资源大县,旅游业已成为石台县支柱产业。尽管近几年石台旅游业发展速度迅猛,但与其丰富的旅游资源相对比,旅游经济总量较小,

13、有待进一步的发展石台县坚持“旅游兴县”的发展战略，着力打造“中国原生态最美山乡”品牌，旅游知名度和美誉度不断提高4、威胁石台旅游接待中心：离周边旅游景点较远，目前配套不全未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈。宏观政策：银行贷款放款等五、营销策划营销推广核心广告语1、投资改变未来 下一代的明天从您今天的投资开始2、子子孙孙财富 长江大市场商铺3、财富之门 从这里开启4、十年打工风雨中 买铺收租最轻松5、今天抢铺长江大市场 您还等什么？营销推广策略项目入市时机项目销售策略项目销售优惠策略六、广告策略媒体策略、宣传策略周边楼盘市场调查：金城水岸名都开发公司：石台县徽超有限公司项目位置：石台县

14、环马鞍山路（原园艺场）总建筑面积：61350m占地面积：50280m建筑类型：多层住宅、别墅、商业门面（目前在售只有住宅和别墅）总房源：800套，共10栋目前在售房源：住宅500套，别墅约20套开盘时间：2010年12月11日价格：8月初市调价格：2600-3300元/m 9月初市调价格：3500-3800元/m其它建筑：自主经营大酒店8层澜香苑开发公司：安徽皖和房地产开发有限公司项目位置：池州市石台县秋浦西路与牯牛降交口向南50米总建筑面积：21830m 占地面积：13619m建筑类型：普通多层住宅总房源：188套，其中30套在建目前在售房源：30套开盘时间：2010年10月初价格：8月初市调价格：2800-3000元/m 9月初市调价格：均价3300元/m信发金山阳光开发公司：安徽信发建工集团项目位置：石台县仁里镇城东政务新区 221省道西侧（石台茶城斜对面）总建筑面积：21万m 占地面积：11万m 建筑类型：多层住宅、小高层、高层、商业门面（靠东面近221省道的门面是2层的，靠南边的是1层的门面。）总房源：1296户目前在售房源：还没有开