上海主角尾盘的推广策略ppt课件

1、上海主角3.0版本深度破冰行动ICEBREAKINGREVIEW回想WHAT上海主角曾经做了哪些？我们在报纸、地产杂志看到了这些：我们还看到了这些：还有这些：CONCLUSION结论：回想前期推行时，上海主角在传统媒体上发动了强大的攻势，胜利树立了出色的高端写字楼笼统！但是在对外信息沟通中，出现了这样几种情况：有概念，有创意，但是短少直接卖点。有卖点，有销售力，但是短少概念的进一步吸引。都说到了，但是仅仅登在地产杂志上。进入尾盘销售，工程等待突破与快速去化，上海主角又当从何入手？QUESTION提出问题WHERE推行至今，上海主角身在何处？NOW现状：一、去化情况尚可，但叫座不叫好，市场影响力

2、尚有欠缺二、概念前卫，但缺乏统领，无法给人以深化的第一印象三、有来访量，但较难推进成交那么，进入尾盘期的上海主角，又将面临哪些要素的影响？VARIABLE变量：、工程高区、整层的销售，带来总价的提升、总价的提升，引发客户群体的质量的晋级、成交推进困难，在客源的开辟上需求更精准化、下半年，楼市进一步收缩，带来政策面上的变化CONSTANT恒量：高区产品对质量的提升部分楼层的大露台，高区的良好视野SOLVE 处理问题PART I市局面MARKETONE大市与政策二三线城市被列入限购范围，标志着楼市调控近一步收紧：1、住宅因限购令遭到影响的同时，商办地产有了蓬勃开展的时机。2、加息影响，添加了购买本

3、钱。下半年客户投资意向添加，但部分实力较弱的客户将被淘汰。TWO竞品思索到本工程的高端商办属性、5.55米层高的稀缺性、单价、总价，在市场上竞品面相对狭窄。主要有以下几个：高端竞品：SOHO东海广场中信广场主力竞品：海外滩中心瀛通绿地大厦上海绿地中心区域同一开发商潜在竞品：中山万博广场亚洲大厦白金湾广场SOHO东海广场1、办公楼已售完。2、最后均价：65000元/平方米客户提供价钱为10万/平方米，能够为二手房源3、卖点：内环内、静安寺、双轨交、甲级写字楼4、物业费30.00元/平方米月1、虹口四川北路859号2、内环内，四川北路 3、东宝兴路站(三号线、海伦路站(四号线，十号线)、虹口足球场

4、站(三号线，八号线)4、甲级写字楼 5、物业费36.00元/平方米月 中信广场 1、卢湾滨江CBD写字楼海外滩中心最后2套尾房在售，面积约200平米，报价48000元/平米。2、卢湾龙华东路886号接近日晖东路内环内3、甲级4、绿地集团出品5、物业费：27.00元/平方米月6、地铁4号线鲁班路站或大木桥路站、146路、572区间、隧道二线、572路、41路、933路海外滩中心 1、瀛通绿地大厦写字楼在售，最小单元面积210平米，整层面积约2025平米，主要以整层出卖为主，起价53000元/平米。2、卢湾开平路88号日晖东路555号内环内3、甲级4、绿地集团出品5、物业费：25.00元/平方米月

5、 6、地铁4号线大木桥路站瀛通绿地大厦1、目前在售的两幢写字楼部分整层面积约2047平方米，均价64000元/平方米;。2、单套房源130-170平方米。3、甲级4、内环内5、27.00元/平方米月 6、轨道交通7号线及12号线7、徐汇东安路、中山南二路 上海绿地中心1、在售，报价45000元/平米，2、单元可售面积170-350平米，3、目前工程主推整层出卖，规范层面积约1671.43。4、长宁凯旋路1580号淮海西路680号 内环内5、28.00元/平方米月 6、轨道交通3、4、10号线虹桥路站地铁上盖、公共交通：公交113、73、527等多条线路中山万博广场1、黄浦九江路663-669号

6、紧邻南京路步行街人民广场板块2、可租可售：参考租金4.5元/平米天起；可整层出卖，整层面积约860平米，现仅剩14、15两层，14层报价56000元/平米，15层报价57000元/平米。 3、内环、人民广场、三轨交、交通枢纽4、甲级写字楼 亚洲大厦 1、写字楼在售，均价55000元/平米，整层面积为1038平米。2、甲级3、内环内4、28.00元/平方米月 5、虹口东大名路948、952号6、均价55000元/平方米;7、地铁4号线杨树浦路站、12号线提篮桥站;延安东路高架，南北高架;134路东大名路海伦路站、868路922路东大名路公平路站、13路提篮桥站白金湾广场ANALYSIS分析从竞品

7、来看，工程的竞品多为市中心高端写字楼：它们大多位居内环内热点区位、如静安寺、四川北路、人民广场、原卢湾滨江等处，其中以上海绿地中心为主的主力竞品更在卢湾滨江地域有三个楼盘，体量较大。CONCLUSION结论虽然竞品众多，在地段上也占有一定优势，但是它们多为传统甲级写字楼，在产品面上不能与工程5.55米层高、大开间相比较。工程的产品力有其独一性、稀缺性的绝对优势。PART II产品面PRODUCTONE卖点ATTRACTION：555米绝版层高：可自在搭建的超高空间，绝版的稀缺性，也有极强杀伤力66米板式层面：钢构造建筑打造的超大开间，可实现最大程度的自在分割内中环：近期商办热点大多集中于内环内

8、与大虹桥版块，内中环也将受惠于此12号线：以12号轨交为主的交通优势，包括高架与多线公交，代表了便利的交通现房优势：本来传统商办工程在进入现房阶段后，将步入销售放大期超5A级写字楼：写字楼的档次对高端客户的吸引力优先于全新概念商务气氛：工程所在可目视徐家汇，依傍光大会展中心，俯瞰五百强云集的漕河泾新兴科技园区。区域泛商务环境较优秀TWO工程概念CONCEPT ADDED VALUE：MOBO商务：中国首创复合式矩阵办公商务平台带的全新附加值。泛大堂3000平米，11米挑高、融水景绿植于一体的立体空间。复合式空间办公、品牌展现、营销等融于一体。矩阵商务融客户体验、情感沟通、品牌展现、个性办公于一

9、体的新商务方式。分时办公白天是办公室，晚上是款待客户的派对现场一站式品牌营销主场办公、展现、销售、品牌、企业文化于一体。ANALYSIS 分析工程卖点众多，但是由于工程概念众多，使得信息显得散乱，客户在短时间内无法了解每个概念的详细含义。CONCLUSION 结论怎样使客户可以耐下心来，完好了解工程的前卫概念，成为下阶段推行重点。如何让客户耐下心思解工程，必需从客户的性格与偏好着手。接下来让我们了解一下我们的客户将是什么样的？PART III客户面CUSTOMONE前期客户回想PROPHASE：此前上海主角，已拥有一批出色的成交客户，如：上海建市利建筑合沛斯装潢亚太总部福州上润精细仪器区域总部

10、APAX 艾博世伟宣区域总部镇江塞尔尼柯自动化韩国船级社大中华总部&上海总部艾麦欧上海建筑设计咨询 大中华总部描画DESCRIPTION：他们或者是顶级建筑设计公司，或者在装饰、建筑界独领风骚，或者身处高新科技前沿。他们行走的领域不同，但国际程度的前瞻性眼界一样。他们来处不同，但雄厚的企业实力一样。在此根底上，他们认可工程的区位、产品力、现房、稀缺性等。而另一部分客户那么擦身而过他们分为两类。描画DESCRIPTION：1、预算缺乏的客户：实力有限，心有余而力缺乏，2、预算充足但有抗议的客户：以为建筑在区位、地铁、产品本身之上的价钱，已溢价30%-40%。他们忽视了工程的潜在价值与未来前景。未

11、能接受产品所包含的全新概念。CONCLUSION结论由前期推行、公共活动、中介、老带新等渠道，工程客户积累尚佳。但是面临尾盘，结合市场现状与工程现实，可以得出结论：后续客户与前期成交客户相比， 客户实力与质量势必有所大幅提升TWO后期客户定位LOCATION：根据前期入驻客户，可以看到这样一群人描画DESCRIPTION：上海主角的未来BOSS：A、国际级设计企业，对接顶尖品牌，眼界开阔，具杰出的前瞻性决策才干。B、实力雄厚，注重企业笼统、品牌与未来开展。C、近亿或超亿的身家资产。D、下辖百来名顶尖精英员工，胜利的智本家。THIRD洞察客户需求LOCATION：认识了BOSS，再来认识一下未来

12、在这里上下班的潮人们？A：爱逛街也爱宅在公司，爱交通方便，也爱黄金地段，不是高档写字楼就好，还要自在的空间。B、就算IPHONE已成街机，也誓当武装到牙齿的果粉！iPad2 +iPhone4+MacBook Pro+MacBook Air+iMac +Mac mini+iPod shuffle+iPod nano+iPod touch+iPod classic！一个都不能少！C、我的办公室，也是休闲室、游戏室、餐厅、影视室、客厅、卧室。租房子真是浪费钱，还不如住公司温馨呢。ANALYSIS分析客户需求：BOSS：有助于提升企业身份和笼统，物有所值投资、保值，最好一品万用。员工：上下班方便、环境

13、好以外，更需求时髦、自在、互动的空间。关键词：体验感、潮流感、超值感PART IV战略面SRTATEGYONE下阶段推行战略EXPAND：体验式营销ONE推行战略EXPAND：从现场体验着手，建立体验式营销体系，处理客户抗性，翻开局面。多渠道开辟客户层面，在区位性、行业性外，深掘有实力的大客户、投资性客户。采取针对性推行，提升客户精准度。TWO推行手段EXPAND：二步走：第一步，颠倒先概念再工程的顺序，先从直白简单的工程卖点切入，吸引客户。第二步，再以体验式营销为切入点，让客户接受概念附加值。其中，需求留意对客户设立门槛，分类输导：高端客户：以现场体验来打动客户，提升成交！先期沟通中，从公司

14、规模与属性上寻求购买能够性，着重对意向性高的客户进展分类，并重点引导，经过体验式营销，进展概念附加值的引导。中低端客户：分流至其它工程！对购买能够性低的客户那么以恒地仓产业地产的理念为铒，引导至其它工程上去。THIRD笼统推行PROMOTION：如前所述，前期进展的相当胜利，树了良好的笼统。所以，传统媒体的推行在尾盘阶段可以放缓，减少。现阶段，更主要的是现场环境的改良，不使对外笼统、概念与现场之间有落差所以进展以下建议。A、体验式现场环境道旗：利用道旗系统，进展指向性引导入口安装艺术：入口进展艺术设计或安装艺术，精神保垒竖立工程笼统。售楼处设立自在开放体验式销售环境，从被效力转换为主角式的体验

15、。GOOGLE办公方式与入驻企业协作，区域性模拟办公场景。现场体验：从形、声、色、味、触等感观上提升质量感。形：以样板房的布置突出出色的空间感。声：轻松、时髦、舒缓的背景音乐。色：视频宣传片放映。味：选择品牌香水做为环境背景。触：互动体验，WIFI无线环境配合IPAD2引见工程。B、网络互动微博：利用时下流行的微博营销方式，对现有微博进展整顿，重塑工程笼统；现状：经过微博，与一批粉丝众多的创意类微博相互关注：网络：APPLE产品与软件组成的互动体验环境，实现提早体验；IPAD控件传播WIFI环境体验C、公关活动进展以设计为主的公关活动，约请偶像级的国际设计巨匠，兴办设计师派对，吸引客户。建议与

16、入驻的国际级设计企业协作，约请与空间设计有关的巨匠级人物，在工程进展作品展现，以扩展工程在业界的知名度。此举同样有助于老带新。Matteo Nunziati Matteo Nunziati在米兰拥有本人的任务室，以自在设计师的身份从事室内建筑方面的任务，并在家具、灯饰等领域与意大利顶级品牌公司协作，如Feg集团、Matteograssi 公司、Natuzzi集团 、Poltrona Frau、Tisettanta Halifax 等。他擅长于设计奢华酒店、购物中心，Spa等，设计中弥漫着意大利风格的活力。重新制造具销售力的道具，集合中介进展产品宣讲，提升中介渠道对工程的真实了解，进而加深客户对工程的了解。D、传统媒体当实力足强的客户不知晓上海主角，当理念一致的客户不知晓上海主角，能否应该转个方向，提升客户精准度。杂志：思索到创意性企业、实力企业更容易接受上海主角，建议投放专业与高端杂志。中国第一本真正意义上的商业评论杂志，拥有16万高层经理人数据库。 是设计界先锋、权威的刊物，以高端视野为国内外设计师提供一流资讯。广播：随着有车族的添加，广播曾经脱离过