酒店项目投资经营分析实施报告书

1、-. z. 课 程 大学生创业教育 班 级 D机制131 姓 名 甘崇志 学 号 1320101112 目录一、项目基本情况1.1地理位置31.2基本结构及容积31.3项目介绍4二、市场分析2.1市宏观经济数据42.2旅游业发展现状42.3酒店业市场分析4三、投资与概算3.1 投资与概算5四、 风险与分析4.1客源影响带来的风险64.2行业特点决定的风险64.3人力资源风险64.4市场竞争风险6五、项目定位5.1市场定位65.2目标客户65.3主要服务产品6六、其他86.1、酒店市场定位及经营76.2. 对经营管理的要求高76.3发展规划76.4市场营销76.5人员配置86.6团队管理86.7

2、遵循的标准9酒店项目投资经营分析报告书一、项目基本情况1、地理位置酒店位于希望大道与希望中路，距离火车站1.5公里，距离五星长途汽车站1公里，距离机场约15公里；酒店距工学院100米。2、基本结构及容积酒店为框架式砖混结构，建筑占地面积 米2 ，楼高 米，地面共25层，地下室2层。总建筑面积2万多平方米，酒店可使用经营面积1万6千多平方米。共有客用电梯三部，员工专用梯一部。酒店一楼（面向盐工一侧）为大堂，层高 米，面积约为230平方米；五楼为餐饮包房、厨房，其中包房共计六个，平均面积为26平方米，中餐厅一个，面积约为140平方米，厨房面积约为278平方米；六楼为会议楼层，总计面积约为550平方

3、米。其中一个为140平方米的小型会议室，另外两个为可移动隔断式会议室，面积在360平方米左右；七楼为行政办公楼层，共11间办公室（平均面积为35平方米），1间会议室（面积为100平方米）；八楼为健身中心，总面积为550平方米左右，有独立的淋浴间（约70平方米）；九楼至二十五楼为客房楼层，共有客房206间（标间115间，套房91间）其中：九至十一楼（合计3层）共有客房间，每层各有14间房（其中套房2间，标准间12间），标准间面积为35平方米左右，套房面积在62平方米左右； 十二至二十三楼（合计12层）共有客房间，每层各有12间房（其中套房6间，标准间6间）； 二十四楼共有间房（套房7间，标准间4

4、间）；二十五楼共有间房（套房6间，标准间3间），二十五楼设有行政楼层接待处（面积约为100平方米）； 负一楼为员工宿舍、员工更衣室、员工餐厅、布草房、配电房等设备层；负二层为地下车库，面积约为1500平方米，可用车位约100个；3、目前项目现状该项目全资所有者是工学院。目前项目已进入装饰阶段，但由于资金预算原因，业主不考虑投资进行酒店开办筹建。业主首选对外承包经营。希望有相关档次酒店经营管理及有经济实力的企业机构与之洽谈承包经营合作。二、本地市场情况1、市宏观经济数据2014年，全年生产总值达到602.88亿元，比上年增长14.7%，是多年来增幅最高的一年。从2013年的348.02亿元到20

5、06年的602.88亿元，按可比价格计算，年均增长14.1%；人均GDP从10123元增加到17025元；财政总收入从79.11亿元增加到157.58亿元，年均增长18.8%；城市居民人均可支配收入从7306元提高到11222元，年均实际增长10%；农民人均纯收入从2352元提高到3465元，年均实际增长7.8%。2、旅游业发展现状据统计，2014年，市共接待国外游客1853万人次，比上年增加395万人次；旅游收入超过80亿元，同比净增20多亿元；全市旅游接待人数占全省总接待人数的25%，旅游收入占全省旅游总收入的21%。同比增长20%以上，旅游经济占全年GDP的12%。3、酒店业市场分析有资

6、料表明，随着市旅游业的快速发展，在旅游旺季每天需要提供近20000床位，而目前酒店业的整体接待能力远不能满足这一巨大的市场需求，这使得市场资本纷纷看好的酒店市场，出现了前所未有投资热潮。一时间国际、国酒店品牌纷纷抢滩酒店市场，先有国经济型酒店品牌MOTEL168率先出现在市中心，紧接着国际著名酒店品牌*、凯宾司基、希尔顿、香格里拉等将陆续登陆，近期两家如家经济快捷酒店、七天假日又将粉墨登场。而一些介于高星级酒店与经济型酒店之间、有一定地理环境优势、硬件设施优势的本地酒店也纷纷开大吉，其中具有一定代表性天豪系就一连开了三家酒店，第四家酒店也在紧锣密鼓的筹建中。据调查了解，自进入夏季以来，市的酒店

7、会议室的出租率就出奇的高，会议日期甚至排到了9月份，其中，以、等地的会议旅游团为多。酒店业客房平均出租率均在90%以上，商务团队大约就70%80%。在市区，一些地理位置好、有一定档次的宾馆酒店，经常出现下午以后就无房可订的火爆现象。三、投资概算根据目前得到的酒店综合信息反馈，业主对酒店的投入会进行到以下情况：中央空调、电梯、水暖、煤气、强电设施设备、消防、安全监控、弱电、厨房设备等设施设备，客房及餐饮等区域将对六面进行装修，客房卫生间卫浴设备将全部到位。作为承包投资合伙人需要如下项目的投入：（一）、房务物资（115间标间、91间套房、大堂及行政楼层接待间）：电器、布草、杂件、家具、易耗品约计6

8、05万左右；（二）、餐饮物资：家具、瓷器、布草、电器、工具约计115万左右；（三）、会议（宴会）物资：家具、布草、电器、杂件约计55万；（四）、后勤设施物资：员餐物资、员工更衣室物资、人事培训物资、员工宿舍物资、员工服装、印刷品等约计60万左右；（五）、工具类：工程工具、PA工具、保安工具、办公设施设备约计50万左右：（六）、开业筹备办公费用约计100万；（七）、市场开拓费用30万；（八）、备用金100万。总计承包开办费用约计1115万元。四、风险分析1、 风险1.1. 客源影响带来的风险酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的

9、限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。1.2. 人力资源风险现代酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。1.3. 市场竞争风险由于市场需求的剧增，目前在掀起了一股酒店业投资热潮，随着酒店数量和规模的增长，行业部竞争将会在未来2-4年出现高潮，酒店在价格和客源方面将面临激烈的竞争。1.4. 行业特点决定的风险酒店业具有比较强的

10、依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的非典”对当时酒店业造成了很大的影响。五、项目定位1、市场定位城市时尚商务旅游酒店。2、目标客户根据同类型酒店的调查和酒店市场定位，确定目标客户如下：散客：省外中偏高档消费的商务、公务散客；团队：会议团队、旅行社组织的标准团体客人；本地消费：本地讲究居住品质居民也是酒店的主要客源之一。3、主要服务产品主要提供餐饮、住宿、会议、健身服务以及必须的基本商务服务六、其他1、酒店市场定位及经营酒店计划房间执行价格如下：（表7。1）项目豪华标准间豪华单人间豪华套房行

11、政套房备注旺季3884885286085、6、7、8月平季3684584985883、4、9、10月淡季33842846856811、12、1、2月年均价格2. 对经营管理的要求高酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对酒店的经营管理提出了较高的要求。3. 发展规划以取得每年经营权的酒店15年经营权为契机，对酒店按照四星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在2028年市旅游旺季开

12、始之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与会议会展公司、商业订房、旅行社的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在12年成为本地知名高端商务酒店。4、 市场营销4.1. 目标市场参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来筑旅游的人员。具体可分为如下层次：（1）散客：省外中档消费的商务、公务散客。（2）电视台相关接待的公务、商务客人。（3）会议会展客人：政府各职能部门、驻筑政府、企事业单位及省外各大中型企业。（4）团队：省及省外旅行社（、）组织的团体客人4.2. 产品与服务主要提供住宿、餐饮服务。4.3. 定价定价采用竞争定价法

13、，根据竞争对手（当地四星级以上酒店）的价格策略进行定价。房价参照本市四星级酒店的平均中位价格确定，2008年计划价格如表7.1所示。上表为酒店房间计划实际价格，门市价将略高于实际价格。餐饮服务价格将参考市四星级酒店的平均价格水平采用不同的定价策略采用不同价位。4.4. 销售渠道. 直接渠道通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。通过与省外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。通过与省外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。5. 人员配备酒店房务人员计划按照1：1.4的比例配备服务人员，旺季约需要288名，平季、淡季将适当减少人员。酒店餐饮部厨房工作人员计划配备25人，收银服务人员计划配备12人。其他销售、职能部门根据职责和需要配备人员。6 管理团队酒店的管理团队大部分来自于本地，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。具体高级管理人员的人选将与投资者共同考察、协商后确定。7 遵循的标准将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定按照不低于四星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于四星级标准的服务。将按照旅