金地_战略支撑体系开发效率ppt课件

1、科学筑家The Science of LivingGemdale Corporation战略支撑体系-开发效率 技术管理部 2006-10 -节选根据 2005200620072008200920102011集团内总竣工面积(m2)30万81万102万203万237万284万359 万集团内在建面积(m2)60万161万203万407万474万567万719万一、总述管理战略管理规范化管理创新业务流程优化管控体系定型化产品创新机制技术运用方式业务操作IT化开发效率产品策略产品标准化产品创新标准化设计战略采购形态性能一、总述结合业务流程开展由人力资源部牵头由子公司主导规范化创新途径 规范化 1、

2、快速复制 2、保证操作水准均质化； 3、减少犯错率 4、降低管理本钱和建造本钱创新 1、添加产品附加值 2、提升操作水准提升开发效率一、总述意义 二、任务建议书 1、管理规范化-流程优化1)三年规划2)06年任务分解规范化是工业化的根本特征06年规范化执行 继续优化改良杰出流程再造07年08年1、流程优化-3年规划完成选集团的业务流程优化文件成果编制；完成集团范围内的业务流程的推行与执行；建立一套选集团的业务流程监控体系；并完成选集团的流程审核任务；建立产品设计创新机制和新技术运用方式；提出业务流程继续完善保证制度和全面的业务管理创新机制；选集团根据执行与审核情况，进展流程文件体系的继续优化改

3、良；构成具有金地特征的、杰出的规范业务流程。集团子公司2、2006年流程优化任务分解协助各子公司完成的业务流程优化文件成果编制；协助深圳公司完成“销售示范区谋划等几个优化的流程节点程序文件编制任务。提供产品创新机制和新技术运用方式的指引性样板北京、上海、武汉公司完成业务流程优化文件成果编制；深圳公司完成“销售示范区谋划等几个优化的流程节点程序文件编制任务。各子公司建立起内部的产品创新机制和新技术运用方式；流程完善与管理创新制定选集团的业务流程监控体系框架；集团总部内部的业务流程审核建立各子公司内部的业务流程监控体系；完成各子公司内部的业务流程审核任务。流程审核向各子公司培训和推介集团公布的重要

4、节点控制程序以及成果规范；培训方案、培训讲师、培训教材、流程试题库各子公司内部组织培训子公司层面的流程文件及相关作业指点书; 培训方案、培训讲师、培训教材、流程试题库执行公布的流程。流程推行与执行业务操作IT化1概念及意义206年重点任务3三年规划406年任务分解1概念及意义概念将工程业务流程的流转从传统的手工操作最大限制地转变为网络流转，是一种消费方式的革新。意义消除时空差距带来的负面效率要素；减少反复性的手工任务量，大幅提高人均开发效能；有利于在工程操作中捆绑知识，是对知识管理任务所带来知识价值的表达；206年重点任务设计关键节点管理系统（计划，配合，听证会，成果标准）设计变更与现场签证管

5、理系统部品应用与供应商管理系统设计资源管理系统户型信息应用系统论证阶段户型运用概念规划阶段策划户型设计实施方案阶段部品清单和定板施工图阶段施工阶段招投标IT化设计管理系统专业网站将和工程网站结合，其中设计变卦系统放入工程网站一、设计关键节点管理系统将集团目前的设计监控关键节点IT化，便于对工程操作的监控和及时跟踪；让电脑替代人根据各设计阶段的成果规范，控制设计操作程度，构成工程备案库。便于各公司操作阅历和资料的积累，及选集团范围的知识共享。二、户型信息运用系统：积累户型资料，在谋划阶段提取运用，并在概念规划阶段创新性自创；三、设计变卦与现场签证管理系统：根据流程提供一致的平台，提高任务效率，同

6、时到达对变卦涉及本钱等的及时跟踪和控制；四、部品运用与供应商管理系统：在设计各阶段提供部品选择，构成部品清单，并完成招招标和供应商管理的功能；五、设计资源管理系统：完成对设计资源的管理任务，包括比选和评价以及积累等功能。206年重点任务续规范化是工业化的根本特征06年启动 推行普及07年08年3业务操作IT化-3年规划设计关键业务流程IT化率：70其它关键业务流程IT化率：25设计关键业务流程IT化率：85其它关键业务流程IT化率：60建立IT化设计管理平台，设计关键业务流程IT化率：3042006年任务分解搭建操作平台设计关键节点管理系统;户型信息运用系统；设计变卦与现场签证管理系统；部品运

7、用与供应商管理系统；设计资源管理系统；建立鼓励运用各系统的奖励和惩罚方法并实施；完成各系统的推行运用。参与操作平台建立；按照各系统的开发进度，完成涉及到的流程修订和编制任务；担任组织并培训各自子公司相关人员运用系统；执行各系统的推行实施任务；组织实施系统在子公司新工程中运用，完善并维护信息，提出改良建议。涉及公司深圳、武汉、北京和上海业务操作IT化集团子公司二、任务建议书 3、产品规范化-规范化设计1规范化的意义2“规范化概念3三年规划4七年展望506年任务分解6操作方案7规范化体系8成果规范9操作流程1规范化的意义中式快餐vs麦当劳景象：中式快餐占快餐市场份额85%，利润额却缺乏 麦当劳(中

8、国的1/160；启示：管理流程化：对消费原料采购及炒、蒸、焖等消费过程一致规范；产品定型化：构成相对固定的产品；2“规范化概念规范化前离散规范化中成核规范化后规那么规范化 为在一定的范围内获得最正确次序，对实践的或潜在的问题制定共同的和反复运用的规那么的活动。 包括制定、发布及实施规范的过程。规范 为在一定的范围内获得最正确次序，对活动或其结果规定共同的和反复运用的规那么、导那么或特性的文件。规范化的演化 3三年规划(20062021)规范化是工业化的根本特征06年推行普及07年08年起步 操作一个工程作样板示范；建立规范化体系；整合区域内通用部品及规范构造并初步运用固化规范化的工程开发方式，

9、实现：规范构造率30%部品通用率30%设计规范化率15%全面实施规范化的工程开发方式：规范构造率60%部品通用率60%设计规范化率30%注：1、设计规范化率：规范化产品的建筑面积/工程总建筑面积； 2、部品通用率：通用部品项/工程总部品项； 3、规范构造率：同2类似；47年展望20212021序指标200920102011201420151标准构造率70%75%80%2部品通用率70%75%80%3设计标准化率50%60%75%思索到主打产品与个性化产品的比率，规范化成果的比例稳定在7080%之间，较为合理。注：1、设计规范化率：规范化产品的建筑面积/工程总建筑面积； 2、部品通用率：通用部品

10、项/工程总部品项； 3、规范构造率：同2类似；506年任务分解建立规范化体系，构成操作流程；制定成果规范、模板；经过技术参与，推进某一工程的规范化进程；整合并推行集团通用的规范化成果-设计资源、部品及构造等；区域内规范户型、构造和通用部品的总结、管理，并在工程中运用及推行-用集团一致的平台及规范；分类产品的产品规范、设计指引的制定；区域内工程在条件类似时须进展自创式设计在土地拓展及谋划阶段以规范化的思绪为导向；区域内构成设计、施工、监理的外部资源库，并在评价根底上构成战略协作同伴；规范化设计集团子公司担任总体规范化进程的制定与各年度目的的分解担任总体目的下的分工协作与落实6操作方案方案1-完全

11、“规范化选取2-3个工程，结合其共性特征进展一体化设计；方案2自创规范化各个区域内对新工程自创其他已建成的类似工程，构成规范化设计；鉴于目前现状，从操作可实现性的角度，建议采用方案2。例如：1、华南地域增城工程的townhouse可自创上海格 林世界二期；高层产品可自创香密山。 2、华北地域马驹桥工程的小高层可自创天津双 港工程。最终如何自创由区域公司确定，集团提供操作思绪及成果规范。工程1工程2工程2一致定制工程1产品1产品2工程2产品1后者自创前者产品x7规范化体系规范化产品系列华南地域华东、中地域华北地域东北地域西南地域高层公寓情景花园联排别墅多层公寓独立别墅老年住宅8成果规范 实施方案

12、规范组团底层平面剖面图管理表示图交通分析图规范户型单元组各层平面单元组合剖面典型户型放大平面单元入口放大图构造户型梁板图设备专业户型平面图施工图建筑规范构造图厨卫放大平面中心筒放大平面楼梯间详图阳台放大平面及详图屋面构造做法外墙构造做法门窗构造做法地下室构造做法道路、广场做法总图安装做法通用成果-设计规范产品配置规范施工图设计指点书营销配合资料及产品阐明通用部品的技术规范及设计定板通用输入条件通用成果-其他获取土地产品谋划规范产品谋划书规范组团设计图规范户型设计图规范构造通用部品定板概念规划阶段实施方案阶段施工图阶段论证阶段户型设计规划设计概念规划成果单体深化立面设计部品调研实施方案成果根底设

13、计总图、建筑、设备配合设计施工图成果9操作流程简图构造设计部品定型规范成果普通性操作规划调整注：工程完好的成果规范二、任务建议书 4、战略采购1)三年规划2)06年任务分解1)战略采购-三年规划规范化是工业化的根本特征06年提升成熟07年08年扩展采购量4-6项；完成05年采购项在工程中的实施构成系统的战略采购任务流程；稳定构建全面及层次化的战略采购方式逐渐实现网上招招标管理；集中采购率：30%;集团采购及区域采购206年任务分解完成46项部品的集团采购对子公司战略采购与供应商管理的培训协调集团采购与区域采购的关系战略供应商的管理与评价集团子公司配合制定部品技术规范、工程安装规范等技术文件区域

14、化采购的实施2-3项05年3项集团采购部品在06年新工程中的落实三、开发效果预测1、设计周期缩短2、设计变卦率降低3、采购本钱降低4、人均开发面积提高5、平均售价提高1、设计周期缩短-现状及历史数据项目容积率拿地时间 A开工时间 B开盘时间 C概念规划（天）实施方案（天）施工图（天）B-A天C-A天香蜜山2.026112060东莞小城一期1.803.404.604.912010025540450龙华3.005.205.1206.45112360420300增城一期0.3705.206.406.960+509050570420格林春岸1.2503.103.803.12 3040330210格林春

15、晓0.7102.803.703.11 3048450330三林1.403.304.1005.412018045750570云湖1.0005.106.306.8609060570420武汉小城A1.503.804.804.1110813042390330注：1、拿地时间确实定： 深圳樊震东提供，上海吴立平提供；其他根据地价款支付开场时间； 2、施工数据及设计时间数据咨询子公司相关人员； 3、历年平均值：约300天，05年平均值：246天；最高值：210天；2101、设计周期缩短集团06年基准上图理想形状的规范化：项目中一切产品的户型平面、构造、部品均一样。注：1、预测参考了行业内现状数据，并思索

16、了行业的整体开展及企业的内部积累。 2、周期均为自然天。概念规划（天）实施方案（天）施工图（天）总计（天）门槛值平均值挑战值门槛值平均值挑战值门槛值平均值挑战值门槛值平均值挑战值流程优化06年80756585807550454521520018507年75656080757045454520018517508年656055657065454040185170160标准化656050454040303030140130120-0608年预测2、设计变卦率降低深圳北京上海武汉香蜜山 一期：3.3% 二期：2%小镇 一期：10-13% 二期：5-6%国际花园：5.6%春岸一期：6.81% 二期：3.

17、48%春晓一期：12.68% 二期：5.4%A地块一期 住宅：4% 公建/联排13%注：1、因各公司计算方法有异，此次统计分母以工程结算额为准。 2、平均值为7.8%！注：参照了万科的有关数据，并结合开展趋势所做的预测。设计变卦率：设计缘由导致的签证总金额/总包工程合同金额门槛值平均值挑战值备注流程优化-066.04.53.0适用于各地区非标准化项目的各期流程优化-074.54.02.5流程优化-083.02.52.0标准化项目1.51.00.5现状及历史数据0608年预测3、采购本钱降低集团战略采购总量 相对2004年，节省采购金额总值-万元相对2004年，单位建筑面积所节省采购金额-元/平

18、方米项目采购金额总值-万元相对于项目采购，单项材料节省百分比备注05年3项6407.9485013%涂料、可视对讲、电梯06年68项126012.41260010%具体项待定。数据为预测07年912项376018.53760010%具体项待定。数据为预测08年1317项585024.65850010%具体项待定。数据为预测注：1、工程采购的金额及节约金额一致按2000元/M的建安本钱思索，并已根据思索了面积增长率。 2、06年08年单项资料节约的百分比是按市场情况及其它公司阅历所推导， 05年由于所选战略采购资料的特殊性，其本钱节约值低于市场平均程度。4、人工效能提高深圳北京上海武汉总计开工建

19、筑面积-万m248.4412.520.212.293.34设计建筑面积万m2概念规划29.3132024.286.5实施方案43.171620079.17施工图01311024总计72.47425124.2189.67开发建筑面积万m2110.4142.571.236.4283.01总人数3426241397人均设计面积-万m2/人2.131.622.131.861.96人均开发面积-万m2/人3.562.102.972.802.92-现状及历史数据注：1、各项统计数据为截至06年2月的即时值。 2、设计部总人数包括经理、秘书和各专业 人员,及工程中及工程公司的建筑师、工程师。4、人工效能提高

20、人均设计面积 备注03年万科南昌1。92万m2/人标准化启动公司，单项目操作04年万科武汉12。92万m2/人标准化应用公司，单项目操作02年万科上海约5.0万m2/人共14人同时操作7个项目，每个项目的建筑面积以10万m2为计06年富力广州约10.0万m2/人共12人，商业地产面积32万m2，住宅面积88万m2；（另专属设计院90人） 其他公司设计系统人工效能下表 0608年预测人均设计面积(万m2/人)人均开发面积(万m2/人)门槛值平均值挑战值门槛值平均值挑战值流程优化及操作IT化06年2.02.53.03.54.05.007年4.04.04.54.55.56.508年4.55.06.0

21、6.57.59.0标准化7.58.08.59.010.011.0北京锋尚国际公寓住宅科技“理念；全球可继续开展联盟(AGS)组织在中国独一提供技术支持和跟踪监测的房地产工程，在国内第一次执行欧洲兴隆国家住宅性能规范。 低能耗公寓：保温隔热外建筑围护构造，配合置换式安康新风系统和混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统等三十余项建筑新技术。 自02年4月26日开盘，其售价、均价创京城西部最高记录，均价10260元。5、平均售价提高花园洋房比普通多层售价提高万科普遍提高：30%；金地武汉小城提高：约500元；北京风尚公寓万科武汉花园洋房综合一览表设计周期（天）设计变更率 （%）节省采购额万元 元/ M2人

22、均开发面积（万M2)均值差值IRR均值差值总值单方均值差值节约人 现状值2507.82.9流程优化-06200-50+1.254.5-3.3126012.44.0+1.126流程优化-07185-65+1.624.0-3.8376018.55.5+2.6流程优化-08170-80+2.02.5-5.3585024.67.5+4.6标准化130-120+3.01.0-6.810.0+8.3注：1、差值均为与现状值的比较； 2、周期缩短对IRR的影响与本钱支出周期有关，如：西安工程、东莞皇城、东莞小城工程设计周期提早30天将提升IRR0.61%。宁波公交工程，由于本钱支出周期较长，销售提早30天只需0.3%IRR的提高。上述IRR估算按西安工程、东莞皇城、东莞小城工程的平均值为准。 3、 06年人均开发